CIV.3
LG
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 1er février 2018
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10062 F
Pourvoi n° C 17-12.490
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par M. Joël X..., domicilié [...] ,
contre l'arrêt rendu le 7 décembre 2016 par la cour d'appel de Montpellier (1re chambre C), dans le litige l'opposant au syndicat des copropriétaires Les Tenilles 2, dont le siège est [...] , représenté par son syndic la société Foncia Limouzy, dont le siège est [...] ,
défendeur à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 19 décembre 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, M. Jariel, conseiller référendaire rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de la SCP Rousseau et Tapie, avocat de M. X..., de la SCP Spinosi et Sureau, avocat du syndicat des copropriétaires Les Tenilles 2 ;
Sur le rapport de M. Jariel, conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... ; le condamne à payer au syndicat des copropriétaires Les Tenilles 2 la somme de 3 000 euros ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier février deux mille dix-huit.
MOYEN ANNEXE à la présente décision
Moyen produit par la SCP Rousseau et Tapie, avocat aux Conseils, pour M. X...
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir jugé que la résolution n° 14 de l'assemblée générale du 24 août 2012 n'encourait pas la nullité ;
Aux motifs que pour demander la nullité de la résolution n° 14 en raison de son absence d'adoption à l'unanimité, l'intimé devait démontrer:
- en premier lieu, que cette résolution constitue une aliénation de parties communes en parties privatives s'agissant des façades et toitures des pavillons;
- en second lieu, dans l'hypothèse où les toitures et les façades des maisons auraient été jusqu'à présent des parties communes, que cette aliénation aux copropriétaires de chaque lot porte atteinte à la destination de l'immeuble ; qu'il convient en premier lieu de se référer aux textes applicables à la situation de fait, avant d'envisager la question de la nullité de la résolution n° 14 de l'assemblée générale du 24 août 2012, en prenant en compte son incidence au regard de l'historique de la vie de la copropriété ainsi que des difficultés juridiques et techniques soulevées, lesquelles sont différentes s'agissant des toitures et des façades ; que la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 donne la définition de principe des parties privatives et des parties communes dans ses articles 2 et 3, aux termes desquels:
- sont privatives les parties du bâtiment et des terrains réservés à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé ;
- sont communes les parties des bâtiments et terrains affectés à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux ; que dans le silence, où la contradiction des titres, sont réputés parties communes:
le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès;
le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent les locaux privatifs;
les coffres, gaines et têtes de cheminées;
les locaux des services communs;
les passages et corridors ;
Que c'est donc tout d'abord au critère de l'usage d'une partie qu'il y a lieu de se référer pour rechercher sa qualification ; que surtout, la définition légale des parties communes n'a d'intérêt que dans le silence ou la contradiction des titres ; Qu'en l'espèce, le règlement de copropriété précise, en son chapitre 3 intitulé « parties communes et parties privatives », page 36 les définitions à donner en l'espèce, compte-tenu de la configuration particulière de cette copropriété horizontale dans laquelle certains bâtiments sont mitoyens et d'autres non:
- Les parties communes sont celles qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé ; qu'elles comprennent notamment:
la totalité du sol, y compris celui sur lequel seront édifiées des constructions,
les entrées, passage et voie de desserte intérieure, avec leurs équipements et leurs accessoires, tels que les dispositifs d'éclairage,
la totalité des branchements, tuyaux, canalisations et réseaux divers, avec leurs accessoires, tels que robinets, regards, bouches, compteurs et transformateurs, établi dans le sol jusqu'à la pénétration dans les bâtiments d'habitation;
* Et en général, tous les locaux, aménagements et services communs à l'ensemble des propriétaires des maisons, plantations; il est en outre précisé que les emplacements de garages pour automobiles, aménagés sur le sol commun, demeureront parties communes même s'ils sont affectés à un usage privatif des propriétaires ;
- « Les parties privatives comprennent, pour chaque lot constitué sur l'ensemble immobilier: la totalité des aménagements qui composent la maison individuelle prévue sur ce lot, ainsi que le droit d'usage exclusif du sol d'assiette de cette construction et du patio attenant ; que les cloisons séparatives des locaux des 2 maisons individuelles jumelées appartiennent en mitoyenneté aux propriétaires de ces maisons. » ; qu'il ressort de cette définition conventionnelle que les façades et les toitures ne sont pas comprises dans l'énumération des parties communes définies par le règlement de copropriété ; qu'en revanche, les façades et la toiture composent chacune des maisons individuelles, dont elles constituent des aménagements de sorte qu'elles correspondent à la définition de parties privatives au sein de cette résidence ; qu'en effet, contrairement aux copropriétés d'immeubles constitués d'appartements en étages, la résidence dont s'agit est composée exclusivement de maisons individuelles, de sorte qu'en l'espèce les façades et les toitures sont bien à l'usage exclusif de leurs propriétaires ; elles ne sont en toute hypothèse pas à l'usage commun de l'ensemble des copropriétaires ; que peu importe dès lors l'énumération donnée dans la définition légale des parties communes, puisque celle-ci n'a d'intérêt que dans le silence ou la contradiction des titres, ce qui n'est pas le cas d'espèce. qu'il n'était pas contesté que, de 1981 à 1989, les façades et les toitures étaient considérées, conformément au règlement de copropriété, comme des parties privatives, ainsi que cela ressortait notamment des procès-verbaux d'assemblée générale des années 1984, 1996 et 1997 ; que M. X... s'appuyait sur le procès-verbal d'assemblée générale du 24 juillet 1999, selon lequel les toitures seraient dorénavant considérées comme parties communes ; que cependant, le procès-verbal d'assemblée générale n'avait pu avoir d'incidence que sur les toitures et non les façades ; que ces dernières avaient toujours été privatives selon le règlement de copropriété, sans qu'aucune assemblée générale ne soit venue modifier leur qualification juridique ; que s'agissant des toitures, la résolution n° 16 de l'assemblée générale du 24 juillet 1999 apparaissait ici comme contraire au règlement de copropriété qui faisait la loi des parties ; qu'à cet égard, la résolution n° 14 de l'assemblée générale du 24 août 2012 ne venait en réalité que contrer l'assemblée générale de 1999 pour réaffirmer la définition conventionnelle des toitures selon le règlement de copropriété comme parties privatives ; qu'il ne s'agissait donc que d'une réaffirmation claire et ferme de la primauté du règlement de copropriété et de la nature des toitures comme éléments des maisons individuelles, au même titre que les façades, à l'usage exclusif des propriétaires des lots et non d'une aliénation ; que par ailleurs, le notaire confirmait la qualification de parties communes des toitures, contredisant ainsi toutes prétentions de l'intimé qui se fondait sur les difficultés observées par l'expert technique pour arguer du caractère indissociable des toitures de certains lots ; qu'il était bien évident que les hypothétiques obstacles techniques pour délimiter certaines toitures de quelques lots mitoyens seraient aisément surmontés dans l'hypothèse où l'ensemble des copropriétaires déciderait un jour, à l'unanimité, de sortir du statut de la copropriété ; que l'argument technique n'était donc nullement probant ; qu'en toute hypothèse, à supposer que l'on puisse - comme l'a fait le premier juge - considérer que la résolution 14 litigieuse devrait être interprétée comme constituant une aliénation des toitures au profit des copropriétaires, encore faudrait-il, pour qu'elle encourt la nullité, démontrer qu'elle n'a pas été adoptée selon les règles de vote applicables au cas d'espèce ; qu'au regard des dispositions - prises ensemble - de l'article 26, dernier alinéa, et de l'article 8, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, l'assemblée générale des copropriétaires ne pouvait, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble, le règlement de copropriété ne pouvant imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires hormis celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes par ses caractères ou sa situation ; que dès lors, l'assemblée générale n'avait nul besoin du vote unanime de l'ensemble des copropriétaires, mais pouvait se contenter de la majorité des 2/3 concernant les actes de disposition d'acquisition qui ne portent pas atteinte à la destination de l'immeuble ; qu'on ne voit pas en quoi le fait de réaffirmer le caractère privatif des toitures - tel que figurant initialement au règlement de copropriété et avec pour seul effet de rappeler que leur entretien incombe à chaque propriétaire - porterait atteinte à la destination de l'immeuble et à son usage ; que la seule restriction prévue au règlement de copropriété concernant la destination de l'immeuble, en son article 4 (2ème partie), stipule que « les pavillons ne pourront être occupés que bourgeoisement ; que l'exercice des professions libérales était toutefois toléré dans les locaux privatifs qui pourront être affectés aux études d'officiers publics ou ministériels, cabinets d'avocats, architectes, médecins, agent d'assurances, arbitre de commerce, administrateurs de biens, à l'exclusion de tous bureaux commerciaux ou administratifs ; qu'il est bien évident que l'entretien des toitures, incombant individuellement à chaque copropriétaire, n'était pas de nature à porter atteinte à l'occupation bourgeoise requise au titre de la destination de l'immeuble, tendant seulement à écarter l'installation de commerces ; que M. X... prétendait encore que l'aliénation des toitures constituerait un risque de dégradation de l'esthétique, de l'harmonie de la copropriété et du confort des copropriétaires, l'aspect général de l'immeuble étant implicitement considéré comme faisant partie de sa destination ; que toutefois, la résolution nº 14 dont il est recherché l'annulation, rappelle expressément l'obligation qui est faite aux copropriétaires, lorsqu'ils entreprennent des travaux, d'avoir à se conformer au règlement de copropriété quant à l'usage des immeubles et à l'harmonie de la copropriété ; que le fait que chaque copropriétaire se doive de respecter le cahier des charges pour préserver l'harmonie de la copropriété, lorsqu'il effectue des travaux afférents aux parties privatives, constitue une limite suffisante pour préserver l'esthétique de la copropriété ; qu'en effet, l'usage privatif consenti à un copropriétaire ne le dispensait pas de soumettre à l'autorisation du syndicat tous travaux touchant à l'extérieur de la résidence ; qu'il ressortait notamment des pièces 8, 9 et 11 que le syndicat des copropriétaires ne manque pas, lors des résolutions de l'assemblée générale, de prendre en considération le respect de l'harmonie de la copropriété lors des demandes d'autorisation de travaux touchant à l'extérieur de la résidence ; que dès lors, en l'absence de démonstration de ce que la résolution nº 14 de l'assemblée générale du 24 août 2012 porterait atteinte à la destination de l'immeuble, cette assemblée a pu valablement adopter la résolution nº 14 selon la majorité des 2/3, pour contrer la résolution nº 16 de l'assemblée générale de 1999, y compris si l'on y voit une aliénation de parties communes en parties privatives ; que le jugement serait donc infirmé en ce qu'il a néanmoins prononcé la nullité de cette résolution ;
Alors 1°) que la toiture, élément du gros oeuvre, a le caractère de partie commune, même si elle recouvre un bâtiment constituant un lot unique ; qu'en considérant que la toiture ne constituait qu'un aménagement ayant le caractère de partie privative, sans rechercher, de surcroît, si les toitures des différentes maisons individuelles ne recouvraient pas plusieurs pavillons, ce qui rendait impossible la distinction de chaque toiture de chaque maisonnette, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Alors 2°) que méconnaît les termes du litige la cour d'appel qui se fonde sur l'existence d'un accord des parties sur un point de fait qui fait l'objet d'une contestation ; qu'en énonçant qu'il n'était pas contesté que, de 1981 à 1989, les toitures étaient considérées comme des parties privatives conformément au règlement de copropriété, quand M. X... faisait valoir (conclusions p. 2) que le syndicat des copropriétaires affirmait, de manière péremptoire, que les toitures étaient privatives en raison du silence du règlement de copropriété sur ce point, la cour d'appel a violé l'article 4 du code de procédure civile ;
Alors 3°) que le règlement de copropriété ne faisait pas davantage rentrer les toitures dans les parties privatives que dans les parties communes ; qu'en énonçant que, de 1981 à 1989, les façades et les toitures étaient considérées comme des parties privatives conformément au règlement de copropriété et que la résolution n°6 de l'assemblée générale du 24 juillet 1999 décidant que les toitures seraient dorénavant considérées comme parties communes était contraire au règlement de copropriété, la cour d'appel a méconnu l'interdiction faite au juge de dénaturer les documents de la cause ;
Alors 4°) qu'en énonçant d'un côté que le notaire, qui avait confirmé la qualification de parties communes des toitures, contredisait ainsi toutes les prétentions de l'intimé et de l'autre, que M. X... s'appuyait sur un procès-verbal d'assemblée générale pour en déduire que les toitures étaient des parties communes, la cour d'appel a entaché sa décision d'une contradiction de motifs et a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
Alors 5°) que l'impossibilité de délimiter les toitures des différentes maisons individuelles est un critère qui entre en ligne de compte pour la définition même des parties communes ; qu'en énonçant que « les hypothétiques obstacles techniques pour délimiter certaines toitures de lots mitoyens » pourraient être surmontés dans l'hypothèse où l'ensemble des copropriétaires déciderait, un jour, à l'unanimité, de sortir du statut de la copropriété, la cour d'appel a statué par un motif inopérant et privé sa décision de base légale au regard de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Alors 6°) que l'assemblée générale des copropriétaires ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble ; que les toitures d'immeubles d'habitation, pour certaines non dissociables entre plusieurs lots, sont nécessaire à la destination de l'immeuble ; qu'en refusant de prendre en compte, au titre de la destination de l'immeuble, l'impossibilité de dissocier, d'un point de vue technique, les différentes toitures et façades des îlots de pavillons composant la copropriété, d'où il résultait que l'aliénation des toitures requérait l'unanimité, la cour d'appel a violé l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965.