CIV.3
FB
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 1er février 2018
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10065 F
Pourvoi n° E 17-11.319
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par la société Tui France, société par actions simplifiée, dont le siège est [...] ,
contre l'arrêt rendu le 25 novembre 2016 par la cour d'appel de Paris (pôle 5, chambre 3), dans le litige l'opposant à M. Francis X..., domicilié [...] , agissant tant en son nom personnel qu'en qualité d'héritier de Mme Sylviane X...,
défendeur à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 19 décembre 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Andrich, conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat de la société Tui France, de la SCP Briard, avocat de M. X..., ès qualités ;
Sur le rapport de Mme Andrich, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Tui France aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Tui France ; la condamne à payer à M. X..., ès qualités, la somme de 3 000 euros ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier février deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES à la présente décision
Moyens produits par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour la société Tui France.
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt partiellement infirmatif attaqué d'AVOIR constaté que les conditions suspensives du bail commercial du 21 juin 2012 portant sur des locaux situés [...] ont été réalisées et d'AVOIR, en conséquence, prononcé la résolution du bail du 21 juin 2012 aux torts exclusifs de la société Tui France ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'il convient de rappeler que le bail commercial du 21 juin 2012 à effet du 3 juillet 2012 conclu entre les consorts X... et la société Tui France et portant sur les locaux commerciaux situés [...] , mentionne dans la rubrique « Durée » qu'il est consenti pour une durée de 9 ans qui commencera à courir à compter de la prise de possession des lieux par Tui France et après réalisation au plus tard le 29 juin 2012 de trois conditions suspensives dont la première consiste à la communication d'un diagnostic amiante ne révélant pas dans les locaux cités en objet la présence de matériaux contenant de l'amiante ; qu'il n'est pas contesté que les bailleurs ont produit un dossier de diagnostic technique daté du 27 juin 2012 émanant de la société Agenda Diagnostics concernant les locaux dont s'agit ; qu'il y est attesté par le diagnostiqueur Agenda dans la rubrique « Note de synthèse du dossier de diagnostic technique » et dans le paragraphe « Constat de repérage amiante établi à l'occasion de la vente d'un immeuble bâti « Il n'a pas été repéré de matériaux et produits contenant de l'amiante, conformément aux listes A et B figurant à l'annexe 13-9 du code de la santé publique et à notre mission telle que ci-dessus définie » ; que ce constat est repris à l'identique dans la rubrique « conclusion » ; que, dans la rubrique « conditions d'inaccessibilité », le diagnostiqueur Agenda relève que « les éléments cachés pouvant masquer des produits ou matériaux contenant de l'amiante ne peuvent être examinés par manque d'accessibilité, la mission impartie n'autorisant pas de démontage ou de destruction » tandis que dans la rubrique « constatations diverses », le technicien précise « suite à notre conversation téléphonique du 25 courant avec le représentant de l'acquéreur potentiel, il lui a été précisé que des dalles amiantées pouvaient éventuellement être présentes sous la moquette de la surface de vente et de la réserve. La boutique étant toujours en activité lors de nos visites, nous ne nous sommes pas permis de découper la moquette pour le vérifier. En cas d'intervention sur ce support, le diagnostic amiante avant travaux obligatoire devra le déterminer » ; qu'enfin, dans la rubrique « Résultats détaillés du repérage », le technicien mentionne de façon extrêmement précise les pièces des locaux visités, la désignation pour chacune de ces pièces de l'élément de construction, du substrat et du revêtement, (étant ajouté qu'il avait auparavant sous les indications « locaux ou parties non visitées » et « composants ou parties de composants qui n'ont pu être inspectés » indiqué la mention « néant ») et en conclut sous la mention « Matériaux ou produits contenant de l'amiante, sur décision de l'opérateur et après analyse » en utilisant le terme « Néant » ; qu'il s'en infère que contrairement à ce qu'indique l'appelante, la simple possibilité que des matériaux contenus dans les locaux, en l'espèce les dalles présentes sous la moquette du local, puissent éventuellement contenir de l'amiante, (ce qui sera d'ailleurs totalement évacué par une analyse ultérieure du 2 juillet 2012), n'établit pas la non réalisation de la condition suspensive à la date du 29 juin 2012 dès lors que selon les conclusions du technicien rappelées, le diagnostic amiante n'a pas révélé dans les locaux cités en objet la présence de matériaux contenant de l'amiante, une simple « possibilité éventuelle » étant impuissante à mettre en échec ces conclusions, qui obéissent à la Norme 46020 réglementant les « Diagnostic Amiante », qui limite la recherche d'amiante à un constat visuel, norme bien respectée par le diagnostiqueur mandaté par les propriétaires, et qui n'exige nullement des recherches destructives ; que la cour ajoute que le fait que M. X..., désireux de faire aboutir la conclusion du contrat de bail, ait décidé de faire retirer les dalles incriminées sans fondement avant la date déterminée d'entrée dans les locaux et qu'aucune opération de désamiantage n'ait eu lieu comme le souligne la société intimée, s'explique parfaitement par le fait que l'existence de matériaux amiantés n'a pas été démontrée ; que, de même, le courriel du 2 juillet 2012 de M. X... indiquant que « Les locaux ne contiennent plus d'amiante » vise à signifier à la société Tui France que le sujet est clos et ne constitue nullement, comme le prétend l'appelante, une preuve de la présence d'amiante ; qu'il sera enfin rappelé que d'autres diagnostics tel que celui du cabinet I-Diagnostic réalisé dans les locaux vides confirme strictement les conclusions du rapport précédemment établi par le cabinet Agenda ; qu'il sera ajouté que le document établi par la société BTCB censé selon Tui France établir la présence d'amiante dans les locaux, outre le fait qu'il a été établi dans des conditions contestables, sans que les propriétaires en soient avertis, mentionne seulement qu'ayant soulevé un coin de moquette à un endroit où elle était décollée, le technicien constate la présence de dalles « susceptibles de contenir de l'amiante », ce qui là encore relève de l'hypothèse et n'est étayé par aucun élément technique expliquant pourquoi une telle appréciation est avancée ; qu'il s'ensuit que le jugement doit être confirmé en ce qu'il a considéré que la société Tui avait de mauvaise foi refusé de prendre possession des locaux alors que la condition suspensive de non présence d'amiante était réalisée, la production d'un rapport ne révélant pas la présence d'amiante ayant bien été assurée par les consorts X... dans le délai prévu au contrat ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'en mandatant le cabinet Agenda, aux fins d'effectuer un diagnostic amiante, selon les prescriptions réglementaires en vigueur, lequel s'est révélé négatif, les consorts X... ont satisfait à la condition suspensive ; qu'en effet, le bail conclu sous conditions suspensives prévoyait l'obligation de la « communication d'un diagnostic amiante ne révélant pas dans les locaux cités en objet la présence de matériaux contenant de l'amiante » au plus tard le 30 juin 2012 ; qu'un tel diagnostic amiante a bien été remis à la société Tui le 27 juin 2012, de telle sorte que la condition suspensive se trouve réalisée ; que le fait que la société Tui ait fait procéder par la suite à un autre diagnostic amiante, qui n'a pas révélé la présence d'amiante, mais la possibilité de la présence d'amiante circonscrite dans un lieu restreint ne fait pas échec à la réalisation de la condition suspensive et ce d'autant que les bailleurs avaient proposé immédiatement de faire enlever les dalles susceptibles de contenir de l'amiante ; que les travaux devaient être terminés le 4 juillet 2012, ce qui laissait le temps à la société Tui de déménager puisqu'elle s'était engagée à quitter ses locaux sis [...] pour la fin du mois d'août ; qu'il résulte de l'article 1175 du code civil que toute condition doit être accomplie de la manière que les parties ont vraisemblablement voulu et entendu qu'elle le fut ; qu'en l'espèce, la société Tui a entendu prendre des locaux en conformité avec la réglementation relative à l'amiante, et face à une simple suspicion de présence d'amiante, les bailleurs ont immédiatement proposé de faire enlever les dalles suspectes, ce qui était parfaitement réalisable dans un court laps de temps, M. X... ayant proposé par courriel du 2 juillet 2012 que le tout soit terminé le 4 juillet suivant, de sorte que la société Tui pouvait déménager en toute sécurité ; qu'en conséquence, c'est de façon abusive que la société Tui France a refusé de prendre possession des lieux sis [...] , ce qui a causé un préjudice aux consorts X... dont elle doit réparation ;
1) ALORS QU'en cas de doute formulé par le contrôleur technique quant à la présence d'amiante dans les éléments compris dans sa mission, ce n'est qu'après que ce dernier a effectué des sondages permettant d'écarter ce risque pour la santé des personnes que le diagnostic peut être tenu pour négatif ; qu'en affirmant que la levée condition suspensive tenant à l'absence d'amiante dans le local commercial était acquise le 29 juin 2012 dès lors que l'existence d'un simple doute émis par le contrôleur technique dans son rapport du 27 juin 2012 quant à la possible présence d'amiante sur les dalles de sol litigieuses, qui n'avaient pu être sondées faute d'avoir été rendues accessibles par les propriétaires, était impropre à mettre en échec son diagnostic négatif selon lequel il n'avait pas été identifié d'éléments contenant de l'amiante, la cour d'appel a violé les articles R. 1334-20 et R. 1334-21 du code de la santé publique, ensemble l'ancien article 1176 du code civil ;
2) ALORS QU'il est interdit au juge de dénaturer les éléments de la cause ; que dans son rapport du 27 juin 2012, la société Agenda Diagnostics a, d'une part, expressément invité les propriétaires à la contacter pour faire réaliser une expertise complémentaire après avoir rendu les dalles de sol accessibles afin qu'un sondage puisse être réalisé sur ces matériaux et, d'autre part, attiré l'attention des parties sur le caractère incomplet de son rapport en précisant qu'étaient exclus de ses conclusions tous les éléments qui n'avait pas fait l'objet d'un contrôle à défaut d'être accessibles (rapport, p. 6 et 7) ; qu'en affirmant, pour conclure à l'existence d'un diagnostic négatif nonobstant le doute persistant quant à la présence d'amiante dans les dalles de sol litigieuses, que la société Agenda Diagnostics avait opéré une vérification exhaustive des locaux le 27 juin 2012, conformément aux normes en vigueur, la cour d'appel qui a dénaturé le rapport du 27 juin 2012, a violé de l'ancien article 1134 du code civil ;
3) ALORS QUE la défaillance de la condition suspensive est caractérisée à partir du moment où aucune justification de sa réalisation n'a pu être fournie à son bénéficiaire avant l'expiration du délai fixé au contrat ; qu'en relevant, pour dire que la société Tui France ne pouvait opposer aux consorts X... la caducité du contrat que ces derniers, désireux de faire aboutir la conclusion du contrat de bail, avaient fait retirer les dalles incriminées pour la date d'entrée en jouissance, le 3 juillet 2012 et que le rapport de la société I-Diagnostic du 3 juillet 2012 permettait d'établir que la suspicion quant à la présence d'amiante était sans fondement, la cour d'appel, qui s'est fondée sur des éléments postérieurs au 29 juin 2012, date prévue au contrat pour la réalisation de la condition suspensive, a violé les anciens articles 1134 et 1176 du code civil ;
4) ALORS QU'il est interdit au juge de dénaturer les éléments de la cause ; que M. X... avait indiqué, dans un courriel du 2 juillet 2012 avoir fait retirer toutes les dalles incriminées avant que la société I-Diagnostic n'effectue sa visite de recherche d'amiante le 3 juillet 2012 ; que la société I-Diagnostic avait relevé, dans son rapport (p. 2) que le sol de la réserve et de la boutique était désormais composé de « carrelage » ; qu'en affirmant que l'absence d'amiante dans les dalles de sol incriminées était établie par le diagnostic réalisé le 3 juillet 2012 dans les locaux vides par la société I-Diagnostic, quand il ressortait expressément de ce rapport que le contrôle avait porté sur le carrelage que M. X... avait fait installer le 3 juillet 2012 et non pas sur les dalles de sol incriminées, la cour d'appel a dénaturé ce rapport et violé l'ancien article 1134 du code civil ;
5) ALORS, en toute hypothèse, QUE si la règle selon laquelle les conventions doivent être exécutées de bonne foi permet au juge de sanctionner l'usage déloyal d'une prérogative contractuelle, elle ne l'autorise pas à porter atteinte à la substance même des droits et obligations légalement convenus entre les parties ; qu'en l'espèce, il était constant que le bail commercial du 21 juin 2012 était subordonné à une condition suspensive tenant à la fourniture, par les propriétaires, d'un diagnostic technique, avant le 29 juin 2012, établissant que les locaux ne contenaient pas d'amiante ; qu'en se fondant sur la prétendue mauvaise foi de la société Tui France pour lui dénier le droit de se prévaloir de la caducité du bail résultant de la défaillance de la condition suspensive stipulée dans le contrat, la cour d'appel a violé l'ancien article 1134 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la société Tui France à payer aux consorts X..., du fait du refus de prendre jouissance des locaux loués, des dommages et intérêts d'un montant de 341.850 € ;
AUX MOTIFS QUE la cour ayant confirmé le jugement en ce qu'il a considéré que la société Tui avait de mauvaise foi refusé de prendre possession des locaux alors que la condition suspensive de non présence d'amiante était réalisée, il s'ensuit qu'en application de l'article 1184 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement contractuel n'a pas été exécuté, en l'espèce les consorts X..., peut demander la résolution du contrat de bail et l'octroi de dommages et intérêts ; qu'il y aura donc lieu d'infirmer le jugement du 13 janvier 2015 statuant sur omission de statuer et ayant prononcé la résiliation du bail et de prononcer la résolution du bail commercial du 21 juin 2012 ; que les consorts X... demandent que le jugement soit confirmé en ce qu'il a condamné la société Tui France à leur payer la somme de 310.000 € au titre de la perte du droit d'entrée stipulée dans le bail ; qu'il n'est pas contesté que le bail du 21 juin 2012 prévoyait ce droit d'entrée et que la non-réalisation du contrat en a nécessairement privé les consorts X... ; que, là encore, l'argumentation de l'appelante tenant au fait que ce droit n'était pas dû puisque le contrat était caduc ne saurait prospérer dès lors qu'il est établi que comme il a été rappelé, le contrat n'était nullement caduc puisque les conditions suspensives avaient été réalisées ; que le jugement sera dès lors confirmé en ce qu'il a condamné la société Tui France à payer aux consorts X... la somme de 310.000€ au titre de la perte du droit d'entrée stipulée dans le bail ; que les consorts X... demandent enfin que la société Tui France soit condamnée à leur payer la somme de 45.049,50 € au titre de la perte de loyers, considérant que la période d'inoccupation du local a duré 13 mois et 15 jours ; que cependant, comme l'a parfaitement jugé le tribunal, les consorts X... n'établissent une absence de location, par les pièces versées aux débats, que durant une période de 10 mois et 10 jours, et il s'ensuit, compte tenu du prix de 37.000 € prévu dans le bail résolu au titre du montant du loyer annuel, que la société Tui doit être condamnée au paiement de 31.850 € au titre de la perte de loyers, étant ajouté que l'appelante échoue à démontrer que les consorts X... auraient volontairement renoncé à louer au profit de la vente ou voulu louer à un prix trop élevé ce qui aurait dissuadé d'éventuels candidats à la location, ne procédant que par affirmation à cet égard ; qu'il s'ensuit que le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné la société Tui France à payer aux consorts X..., du fait du refus de prendre en jouissance des locaux loués, au paiement de dommages et intérêts d'un montant de 341.850 € ;
1) ALORS QUE le propriétaire d'un bien immobilier qui, à la suite de la résolution du contrat de bail du fait de sa non-réalisation, perd son droit au versement du pas de porte qui avait été stipulé pour compenser l'immobilisation du bien au profit du preneur, ne saurait prétendre à une indemnisation à ce titre en l'absence de réalisation du préjudice que cette indemnité avait pour objet de compenser ; qu'en affirmant que les consorts X... avaient droit au versement d'une indemnité équivalente au pas de porte stipulé au contrat de bail dont elle a prononcé la résolution du fait de sa « non-réalisation », sans rechercher, ainsi qu'il lui était demandé (concl. p. 28 et s.), si ce préjudice n'était pas inexistant dès lors que l'immobilisation du bien, que ce droit d'entrée avait expressément pour objet de compenser, n'a jamais eu lieu et que, par suite, les consorts X... ont pu vendre ce bien libre de toute occupation sans aucune perte de valeur, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;
2) ALORS QUE les juges ne peuvent accueillir les demandes dont ils sont saisis sans examiner, même sommairement, tous les éléments de preuve qui leur sont soumis par les parties au soutien de leurs prétentions ; que pour s'opposer aux prétentions indemnitaires des consorts X..., la société Tui France se prévalait du rapport de commercialisation de la société Knight Frank qui indiquait qu'il lui avait été impossible de relouer le local commercial du fait que « le loyer demandé est trop élevé dans le contexte actuel », précisant à cet égard que « l'ensemble de nos interlocuteurs s'attendent à un loyer mensuel d'environ 3.400 € [soit à un loyer annuel d'environ 40.800 €] » ; qu'en affirmant que c'est à la faveur d'une affirmation qui n'était étayée par aucun élément de preuve que la société Tui France faisait valoir que les consorts X... n'avaient pu relouer leur bien du fait qu'il avait fixé un loyer trop élevé en procédant à une augmentation substantielle par rapport au loyer qui était prévu au contrat de bail litigieux, sans s'expliquer sur le rapport de la société Knight Frank régulièrement versé aux débats, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.