CIV.3
LG
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 1er février 2018
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10064 F
Pourvoi n° H 17-10.378
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par :
1°/ la société Etoile immobilière, société civile immobilière, dont le siège est [...] ,
2°/ Mme Letizia X...,
3°/ M. Franco X...,
domiciliés [...] ,
contre l'arrêt rendu le 20 octobre 2016 par la cour d'appel d'[...] chambre A), dans le litige les opposant au syndicat des copropriétaires Résidence [...], dont le siège est [...] , représenté par son syndic la société Cabinet JC Dor, dont le siège est [...] ,
défendeur à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 19 décembre 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, M. Y..., conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de la SCP Jean-Philippe Caston, avocat de la société Etoile immobilière et de M. et Mme X..., de la SCP Lesourd, avocat du syndicat des copropriétaires Résidence [...] ;
Sur le rapport de M. Y..., conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Etoile immobilière et M. et Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Etoile immobilière et de M. et Mme X... ; les condamne à payer au syndicat des copropriétaires Résidence [...] la somme globale de 3 000 euros ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier février deux mille dix-huit.
MOYEN ANNEXE à la présente décision
Moyen produit par la SCP Caston, avocat aux Conseils, pour la société Etoile immobilière et M. et Mme X...
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR dit que les quatre parkings formant les lots n° 40 à 43 de l'ensemble immobilier dénommé Résidence [...] étaient situés à proximité du bâtiment B et que la SCI Etoile Immobilière et ses ayants droit ne disposaient d'aucun droit privatif sur les parkings bordant le bâtiment A, ces derniers étant à usage de parkings visiteurs et, en conséquence, d'AVOIR fait défense à la SCI Etoile Immobilière et ses ayants droit d'utiliser privativement les parkings se trouvant en bordure du bâtiment A et d'AVOIR débouté la SCI Etoile Immobilière, ainsi que Mme X... et M. X... de l'intégralité de leurs demandes ;
AUX MOTIFS QU'il ressort en premier lieu des constats d'huissier fournis par les parties qu'il existe des emplacements de parkings à la fois près du bâtiment A et près du bâtiment B de la Résidence [...] ; que les parties s'opposent sur la question de savoir si les premiers sont des parkings communs ou s'ils constituent les lots n° 40 à 43 acquis par la SCI Etoile Immobilière selon acte authentique du 17 janvier 1996 ; qu'aux termes de cet acte, les biens cédés par la SCI Résidence [...] à la SCI Etoile Immobilière dépendant de l'ensemble immobilier « Résidence [...] » à [...] sont décrits comme suit : le lot n° 40 de la copropriété comprenant, outre des millièmes de parties communes, « la propriété exclusive et particulière d'un emplacement de parking de surface figurant au plan de masse de l'ensemble immobilier sous numéro de lot et liseré Rouge », le lot n° 41 comprenant, outre des millièmes de parties communes, « la propriété exclusive et particulière d'un emplacement de parking de surface, figurant au plan de masse de l'ensemble immobilier sous numéro de lot et liseré Vert », le lot n° 42 comprenant, outre des millièmes de parties communes, « la propriété exclusive et particulière d'un emplacement de parking de surface, figurant au plan de masse de l'ensemble immobilier sous numéro de lot et liseré Jaune », le lot n° 43 comprenant, outre des millièmes de parties communes, « la propriété exclusive et particulière d'un emplacement de parking de surface, figurant au plan de masse de l'ensemble immobilier sous le numéro de lot et liseré Bleu », enfin, le lot n° 44 comprenant, outre des millièmes de parties communes, « la propriété exclusive et particulière de l'entier bâtiment B, non encore édifié, mais qui le sera des deniers et sous la responsabilité de l'acquéreur (
) avec ensemble la jouissance exclusive et particulière, tant que durera la copropriété, d'une zone d'implantation de jardins privatifs, telle que cette zone est figurée au plan de masse sous liseré Jaune » ; que le plan de masse dont s'agit est celui annexé au règlement de copropriété et l'état descriptif de division du 22 octobre 1993 et mentionne sans conteste que les quatre lots litigieux sont attenants au bâtiment B et non A ; qu'ainsi, et contrairement à ce que soutient la SCI Etoile Immobilière, dès lors que ce plan sert expressément, selon les dispositions ci-dessus reproduites, de référence à la délimitation des parkings vendus, la consistance de ceux-ci ainsi stipulée fait foi, mais jusqu'à preuve contraire ; qu'en l'occurrence, la SCI Etoile immobilière fait valoir, en premier lieu, que les divers plans dressés de l'ensemble immobilier sont incohérents ; qu'ainsi, le plan de division en jouissance privative établi le 27 mai 1992 par M. Z..., géomètre expert, ne fait état de l'existence d'aucun parking extérieur ; que le plan de masse du permis de construire, réalisé par l'architecte A... le 12 mai 1992, prévoit plusieurs parkings extérieurs numérotés, dont notamment quatre près du bâtiment B et trois le long du bâtiment A ; que néanmoins, le seul plan à prendre en considération est celui visé par le titre de la SCI Etoile Immobilière et le règlement de copropriété et état descriptif de division qui fait état quant à lui précisément tant de l'existence de quatre parkings près du bâtiment B que de trois parkings le long du bâtiment A ; que ces derniers étant les emplacements aujourd'hui revendiqués de part et d'autre de la barre ; qu'il ne saurait donc être tiré parti des divergences de plans allégués par la SCI Etoile Immobilière (v. arrêt, p. 5 et 6) ;
1°) ALORS QUE si la preuve de la propriété immobilière est libre, les juges doivent néanmoins retenir les présomptions de propriété les meilleures et les plus caractérisées ; qu'en considérant, pour retenir que les lots n° 40 à 43 se situaient à proximité du bâtiment B, et non du bâtiment A, que la SCI Etoile Immobilière et ses ayants droit ne disposaient d'aucun droit privatif sur les parkings bordant le bâtiment A et qu'il devait donc leur être fait interdiction d'utiliser ces derniers de manière exclusive, que le plan de masse mentionnait sans conteste que les quatre lots litigieux étaient attenants au bâtiment B et non A, de sorte que ce plan servait expressément de référence à la délimitation des parkings vendus, la consistance de ceux-ci ainsi stipulée faisant foi jusqu'à preuve contraire, quand le règlement de copropriété et l'état descriptif de division ne pouvaient que prévaloir sur le plan de masse comme présomptions de propriété les meilleures et les plus caractérisées, la cour d'appel a violé l'article 544 du code civil ;
2°) ALORS QUE si la preuve de la propriété immobilière est libre, les juges doivent néanmoins retenir les présomptions de propriété les meilleures et les plus caractérisées ; que, de plus, en se bornant, pour statuer comme elle l'a fait, à énoncer que le plan de masse mentionnait sans conteste que les quatre lots litigieux étaient attenants au bâtiment B, et non au bâtiment A, sans examiner la valeur probante du titre de la SCI Etoile Immobilière à l'aune de la possession de la copropriété, qui ne justifiait d'aucun titre sur les emplacements de parkings en cause, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 544 du code civil ;
et AUX MOTIFS QU'en deuxième lieu, la SCI Etoile Immobilière argue que les plans ne correspondent pas à la réalité des lieux et produit sur ce point une note de M. Z... en date du 12 décembre 2003 dont elle cite les extraits suivants : « on notera ci-après l'absence de réalisation de ces 4 parkings au regard du plan d'état des lieux du 19/7/1995. (
). C'est ainsi que la bordure délimitant le terrain du bâtiment B s'est avérée non conforme au plan de division en jouissance. Aucun parking sur cette partie de terrain n'a été réalisé, alors que ce sont les 4 parkings sur la bande de terrain rattachée au bâtiment A qui ont été réalisés parkings extérieurs réalisés et constatés par l'architecte M. B... » ; que la SCI Etoile Immobilière omet cependant de relater que, dans cette note, M. Z... indique également que ces parkings situés le long du bâtiment A seraient des parkings communs et par ailleurs que les quatre parkings privatifs du bâtiment B (lots n° 40 à 43) prévus au plan de l'état descriptif de division ont été créés sur la voie commune du plan de division en jouissance ; qu'en outre, dans une correspondance ultérieure adressée le 23 juin 2006 à M. C..., M. Z... indique qu'ayant été consulté par lui pour procéder à la subdivision du lot n° 44, il a estimé que cela était impossible car « ce lot 44 est constitué d'une maison avec un terrain attenant rattaché en jouissance privative à ce lot, qui a été créé par l'acte établissant le règlement de copropriété en date du 22/10/1993 avec un plan de masse annexé qui est en contradiction avec celui définissant la division des lots, annexé à l'acte de constitution de l'ASL en date du 6/7/1992. Ainsi, ce plan de masse de l'état descriptif de division en copropriété représente le lot 44 avec les 4 parkings constituant les lots 40 à 43 positionnés à cheval sur les parties communes et sur l'assiette privative initiale de ce lot 44, empêchant de ce fait d'identifier exactement la limite du lot privatif » ; que cette correspondance a été reprise in extenso dans un arrêt de cette cour qui, le 5 octobre 2010, a prononcé la nullité d'un compromis de vente portant sur le lot n° 44 passé entre M. C... et la SCI Etoile Immobilière motif pris notamment que les parkings n° 40 à 43 empiètent pour partie sur le lot n° 44 ; qu'il ressort également de l'expertise judiciaire que la situation des lots n° 40 à 43 diffère entre, d'une part, le plan de permis de construire reprenant le plan de division et, d'autre part, le plan de masse annexé à l'état descriptif de division puisque leur emprise a été légèrement décalée sur les parties communes, mais qu'il sont rattachés au bâtiment B et que les parkings n° 40 à 43 construits se situent à l'intérieur de la partie devant être attribuée en jouissance privative au lot n° 44 ; que seule une partie des bordures réalisées sur le lot n° 40 correspond au bord du lot tracé sur ce dernier plan ; que le lot n° 43 n'est pas totalement libre mais occupé en partie par le mur de clôture du lot n° 44 ; qu'un palmier et sa jardinière empiètent également sur les lots n° 41 et 42, mais que cela figurait déjà sur le plan joint à l'état descriptif de division ; qu'il est donc incontestable que la limite effective des lots n° 40 à 43 n'est pas conforme à ce qui avait été envisagé initialement, mais que la SCI Etoile Immobilière ne peut en aucun cas déduire de ces éléments que les quatre parkings ainsi édifiés font partie intégrante du lot n° 44 et que de ce fait les lots n° 40 à 43 qu'elle a acquis sont localisés près du bâtiment A alors, précisément, que les parkings de ce dernier bâtiment sont parfaitement distincts ; que retenir sa thèse reviendrait, comme le souligne le syndicat des copropriétaires Résidence Le [...], à la rendre propriétaire de sept parkings (les trois du bâtiment A et les quatre du bâtiment B) alors qu'elle n'en a acquis que quatre (v. arrêt, p. 6 et 7) ;
3°) ALORS QUE les juges sont tenus de répondre aux conclusions des parties ; qu'en ajoutant, pour considérer que les lots litigieux étaient situés à proximité du bâtiment B, et non du bâtiment A, que la SCI Etoile Immobilière ne pouvait en aucun cas déduire du rapport d'expertise judiciaire que les quatre parkings faisaient partie intégrante du lot n° 44 et que, par suite, les lots n° 40 à 43 qu'elle avait acquis étaient localisés près du bâtiment A puisque les parkings de ce dernier bâtiment étaient distincts et que retenir cette thèse reviendrait à la rendre propriétaire de sept parkings (les trois du bâtiment A et les quatre du bâtiment B) bien qu'elle n'en avait acquis que quatre, sans répondre aux conclusions d'appel de la SCI Etoile Immobilière et de M. et Mme X... faisant valoir que l'expert judiciaire se montrait incapable d'expliquer comment la SCI aurait acquis, le 17 janvier 1996, quatre lots de copropriété, à savoir les lots n° 40 à 43, qui existaient manifestement à cette date, alors même que l'assiette du bâtiment B ne supportait à cette époque strictement aucune construction, y compris de quelconques parkings en surface, ce que corroborait tant le tableau récapitulatif de l'état descriptif de division, qui précisait que les lots n° 40 à 43 dépendaient de l'assiette du bâtiment A, que les appels de charges effectués par le syndicat à cette époque pour ces quatre lots litigieux, ce dont il résultait que ceux-ci était situés à proximité du bâtiment A, et non B, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
et AUX MOTIFS QUE, par ailleurs et en troisième lieu, la SCI Etoile Immobilière argue de l'acte du 22 octobre 1993 contenant le règlement de copropriété et l'état descriptif de division ; qu'il est prévu à l'article 2 du règlement de copropriété, d'ailleurs repris par le titre de la SCI Etoile Immobilière, que « cet ensemble immobilier dénommé Résidence [...] comprendra à son achèvement : Deux (2) corps de bâtiment (
), à usage principal d'habitation, le bâtiment A élevé en rez-de-chaussée, d'un rez-de-jardin et deux étages, le bâtiment B élevé sur sous-sol, d'un rez-de-chaussée et d'un étage, une piscine avec poolhouse et local technique, parkings extérieurs et espaces verts » ; que l'état descriptif de division indique que « l'ensemble immobilier ci-dessus désigné est divisé en quarante-quatre (44) lots. (
) les lots sont numérotés, savoir : les caves en sous-sol, de un (1) à onze (11), soit 11 lots, les parkings couverts au rez-de-chaussée, de douze (12) à vingt neuf (29), soit 18 lots, les appartements, de trente (30) à trente neuf (39), soit 10 lots, les parkings extérieurs de surface, de quarante (40) à quarante trois (43), soit 4 lots, et la totalité du bâtiment «B» formant le lot numéro quarante quatre (44) » ; qu'il est ensuite procédé à partir de la page 12 à l'énumération des différents lots en commençant par les caves du bâtiment A, les parkings couverts du bâtiment A, les appartements du bâtiment A, puis en pages 22-23, les parkings extérieurs de surface constituant les lots n° 40 à 43 dont la description avec délimitation par liserés de couleur selon plan de masse annexé a été reproduite comme dit ci-dessus dans l'acte authentique du 17 janvier 1996 et, pour finir, le bâtiment B ; qu'il résulte de ces énonciations que les lots n° 40 à 43 ne sont rattachés à aucun bâtiment sauf sur le plan de masse qui les fait figurer au bâtiment B ; que d'ailleurs, ils ne se voient affecter que des millièmes de parties communes générales et non de millièmes de parties communes spéciales attachées au bâtiment A ou au bâtiment B ; qu'il n'est aussi effectivement pas mentionné de manière expresse l'existence de parkings visiteurs ; que toutefois, d'une part, et comme dit plus haut, les parkings n° 40 à 43 étant situés près du bâtiment sur le plan de masse qui sert à les définir dans l'état descriptif de division et, d'autre part, le sol étant réputé partie commune, le syndicat des copropriétaires Résidence [...] n'a pas à justifier d'un titre spécifique sur les emplacements de stationnement le long du bâtiment A ; qu'enfin, a été annexé à l'acte du 22 octobre 1993 le tableau récapitulatif de l'état descriptif de division qui mentionne que les lots n° 40 à 43 sont rattachés au bâtiment A ; qu'il s'agit de l'unique document qui le prévoit formellement et qui nécessite donc d'être corroboré (v. arrêt, p. 7 et 8) ;
4°) ALORS QUE si la preuve de la propriété immobilière est libre, les juges doivent néanmoins retenir les présomptions de propriété les meilleures et les plus caractérisées ; que, de plus, en constatant qu'il n'était aussi pas mentionné de manière expresse l'existence de parkings visiteurs dans le règlement de copropriété comme dans l'état descriptif de division litigieux, puis en faisant néanmoins droit aux prétentions du syndicat de copropriétaires dès lors que les lots litigieux étaient situés le long du bâtiment B, et non du bâtiment A, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 544 du code civil ;
5°) ALORS QUE si la preuve de la propriété immobilière est libre, les juges doivent néanmoins retenir les présomptions de propriété les meilleures et les plus caractérisées ; que, de surcroît, en constatant qu'avait été annexé à l'acte du 22 octobre 1993 le tableau récapitulatif de l'état descriptif de division qui mentionnait que les lots n° 40 à 43 étaient rattachés au bâtiment A, qu'il s'agissait de l'unique document qui le prévoyait formellement et qui nécessitait donc d'être corroboré, pour néanmoins faire droit aux prétentions du syndicat de copropriétaires, en considérant que les lots litigieux étaient situés le long du bâtiment B, et non du bâtiment A, la cour d'appel, qui n'a pas encore tiré les conséquences de ses propres constatations, a violé l'article 544 du code civil ;
et AUX MOTIFS QU'en quatrième lieu, la SCI Etoile Immobilière prétend que ses lots n° 40 à 43 qu'elle a achetés achevés ne peuvent qu'être situés près du bâtiment A dès lors que seul celui-ci était construit à la date du 17 janvier 1996, le bâtiment B formant le lot n° 44 restant à édifier ; que l'attestation de l'architecte B... en date du 15 janvier 1996, qu'elle invoque sur ce point, n'est cependant pas déterminante puisqu'il y est certifié que « le bâtiment A est entièrement achevé à ce jour, y compris la voierie, les réseaux nécessaires à sa bonne habitabilité et l'ensemble des parkings privés », sans préciser la localisation de ces derniers ; qu'elle verse également aux débats quatre témoignages dont il ressort que les seuls parkings tracés et goudronnés qui existaient étaient le long du bâtiment A ; que les témoins ne précisent cependant pas qu'ils étaient à l'usage exclusif de la SCI Etoile Immobilière et de M. et Mme X... ; qu'en outre, le syndicat des copropriétaires Résidence Le [...] répond qu'à l'origine le promoteur a réalisé l'ensemble des voies de circulation et parkings dès avant la cession du lot n° 44 qui devait être construit par son acquéreur ; que la vidéo pourtant citée dans le bordereau de communication de pièces n'est pas versée aux débats et n'a pu donc être vérifiée ; qu'en revanche, le syndicat des copropriétaires produit quinze attestations révélant que les places de stationnement près du bâtiment A sont des parkings visiteurs, étant ajouté que quatre témoins ne résidant pas sur place attestent s'y être garés régulièrement depuis 1997 et qu'un locataire et un voisin certifient qu'à l'origine, ces parkings communs étaient au nombre de trois et quatre places se trouvaient devant le lot n° 44 ; que ces dernières pièces qui sont détaillées et concordantes, de sorte qu'il ne peut être retenu qu'elles ont été faites pour les besoins de la cause, viennent contredire les attestations fournies par les intimés, leur prétendue possession sur les parkings en bordure du bâtiment A et permettent d'étayer la thèse du syndicat des copropriétaires Résidence Le [...] ; que de la sorte, la SCI Etoile Immobilière ne peut non plus affirmer que le paiement des charges afférentes à ses parkings dès 1996 alors que le bâtiment B n'était pas construit, ne pouvait concerner que les places de stationnement près du bâtiment A ; qu'en cinquième lieu, la SCI Etoile Immobilière fait état de tableau de répartition des charges sur la période du 1er novembre 2012 au 31 octobre 2013 dont il ressortirait que les lots n° 40 à 43 apparaissent dans la liste qui regroupe les lots dépendant du bâtiment A ; qu'il s'agit cependant d'un « bat 01 » qui est mentionné en sous-titre de la liste et la page 2 de ce document révèle qu'aucune charge du bâtiment A n'est imputée à ces lots n° 40 à 43 (v. arrêt, p. 8 et 9) ;
6°) ALORS QUE les juges sont tenus de répondre aux conclusions des parties ; qu'en relevant encore, pour statuer comme elle l'a fait, que la SCI Etoile Immobilière prétendait que ses lots n° 40 à 43 qu'elle avait achetés terminés ne pouvaient qu'être situés près du bâtiment A dès lors que seul celui-ci était construit à la date du 17 janvier 1996, le bâtiment B formant le lot n° 44 restant à édifier, sans répondre aux conclusions d'appel de la SCI, ainsi que de M. et Mme X... faisant valoir qu'il ressortait du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division que les quatre emplacements de parkings litigieux ne se voyaient affecter que des millièmes de parties communes générales de l'ensemble immobilier et aucun millième de parties communes spéciales, en particulier du bâtiment B, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
7°) ALORS QUE si la preuve de la propriété immobilière est libre, les juges doivent néanmoins retenir les présomptions de propriété les meilleures et les plus caractérisées ; qu'au demeurant, en se bornant à ajouter que la SCI Etoile Immobilière versait également aux débats quatre témoignages dont il ressortait que les seuls parkings tracés et goudronnés qui existaient se trouvaient le long du bâtiment A, mais que les témoins ne précisaient cependant pas qu'ils étaient à l'usage exclusif de la SCI Etoile Immobilière et que les quinze attestations produites par le syndicat des copropriétaires venaient contredire la prétendue possession de la SCI sur les parkings litigieux en bordure du bâtiment A et permettaient d'étayer la thèse du syndicat, sans rechercher si, dès son acquisition des emplacements litigieux et leur prise de possession, la SCI Etoile Immobilière n'avait pas eu une possession paisible sur ces emplacements, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 544 du code civil et de l'article 2261 du même code, ce dernier dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
8°) ALORS QUE si la preuve de la propriété immobilière est libre, les juges doivent néanmoins retenir les présomptions de propriétés les meilleures et les plus caractérisées ; qu'en ajoutant encore que la SCI Etoile Immobilière ne pouvait affirmer que le paiement des charges afférentes aux parkings litigieux dès 1996, alors que le bâtiment B n'était pas construit, ne pouvait concerner que les places de stationnement près du bâtiment A, dès lors qu'il s'agissait d'un « bât 01 » mentionné en soustitre de la liste et que la page 2 du document afférent à ces charges révélait qu'aucune charge du bâtiment A n'était imputée à ces lots n° 40 à 43, sans s'assurer qu'en ce que dès son acquisition, la SCI Etoile Immobilière avait reçu des appels de fonds du syndicat des copropriétaires pour des lots d'emplacements de parkings extérieurs, il était établi par la copropriété que des emplacements de parkings extérieurs étaient, au jour de cette acquisition, déjà réalisés dans la résidence, autres que ceux en cause, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 544 du code civil et de l'article 2261 du même code, ce dernier dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
et AUX MOTIFS QU'en dernier lieu, le relevé de propriété de la SCI Etoile Immobilière indiquant que ces quatre lots sont rattachés au bâtiment A ne constitue pas preuve de la propriété mais un simple indice qui ne suffit en aucun cas à lui seul à corroborer le tableau récapitulatif de l'état descriptif de division (v. arrêt, p. 9) ;
9°) ALORS QUE si la preuve de la propriété immobilière est libre, les juges doivent néanmoins retenir les présomptions de propriété les meilleures et les plus caractérisées ; qu'en se bornant enfin, pour statuer comme elle l'a fait, à écarter le relevé cadastral produit par la SCI Etoile Immobilière et M. et Mme X..., à constater qu'il indiquait que les quatre lots litigieux étaient rattachés au bâtiment A et qu'il ne constituait pas preuve de la propriété, mais un simple indice ne suffisant en aucun cas à lui seul à corroborer le tableau récapitulatif de l'état descriptif de division, sans rechercher si ce relevé cadastral, qui ne rattachait pas les lots n° 40 à 43 au bâtiment B, ne constituait pas la présomption la meilleure et la plus caractérisée corroborant le tableau récapitulatif de l'état descriptif de division, titre de la SCI Etoile Immobilière, ainsi que de M. et Mme X..., et établissant la propriété privative de ceux-ci sur les lots litigieux, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 544 du code civil.