Cour de cassation - 01 février 2018 - 17-11.273

Résumé de la décision

Arguments pertinents

En revanche, la Cour de cassation a souligné que « la publication de l'acte de vente à la conservation des hypothèques ne fait pas, à elle seule, courir le délai de forclusion », précisant qu'il est nécessaire que le titulaire du droit de préemption ait une connaissance effective de la date de la vente. Ce raisonnement a permis à la Cour de conclure que la cour d'appel avait violé les articles du code applicable en ne caractérisant pas la connaissance réelle de la date de la vente par la SAFER.

Interprétations et citations légales

- Code rural et de la pêche maritime - Article L. 412-12 : Cet article prévoit que le titulaire du droit de préemption doit agir dans un délai de six mois à compter de la connaissance effective de la date de la vente pour contester celle-ci. La notion de "connaissance effective" est fondamentale et implique que le titulaire doit être informé non seulement de l'existence d'un projet de vente, mais de la réalisation de la vente elle-même.

- Code rural et de la pêche maritime - Article R. 143-20 (dans sa rédaction antérieure) : Cet article précède l'application de la forclusion, il stipule que le titulaire du droit de préemption doit obtenir la preuve de la vente pour que le délai applicable commence à courir.

Les décisions de la Cour de cassation affirment que « la publicité foncière ne vaut pas, par elle-même, pour notifier la date exacte de la vente », insistant sur le fait que c'est la connaissance réelle et explicite de la date qu'implique le droit de préemption. Cela implique une obligation pour le juge d'examiner rigoureusement si cette connaissance a été acquise par le titulaire, dans ce cas, la SAFER.

Ainsi, la Cour de cassation rappelle que le simple fait d’être informé d’un projet de vente ne suffit pas à faire courir le délai dans lequel un droit de préemption peut être exercé, ce qui est confirmé par sa citation selon laquelle « pour faire courir le délai de préemption, il faut que le titulaire ait effectivement connaissance de la date de la vente », ce qui montre l'importance de la connaissance explicite plutôt que d'une simple déclaration de projet.

CIV.3

CGA

COUR DE CASSATION
______________________

Audience publique du 1er février 2018

Cassation

M. CHAUVIN, président

Arrêt n° 66 FS-D

Pourvoi n° E 17-11.273

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Statuant sur le pourvoi formé par la société d'aménagement foncier et d'établissement rural (SAFER) Provence Alpes-Côte d'Azur, société anonyme, dont le siège est [...]                              ,

contre l'arrêt rendu le 24 novembre 2016 par la cour d'appel d'Aix en provence (4e chambre A), dans le litige l'opposant :

1°/ à Mme Fernande X..., veuve Y..., domiciliée [...]                                ,

2°/ à M. Guilhem Z..., domicilié [...]                            ,

3°/ à Mme D... C... , domiciliée [...]                                           ,

défendeurs à la cassation ;

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, composée conformément à l'article R. 431-5 du code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 19 décembre 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme A..., conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Brenot, M. Parneix, Mmes Andrich, Provost-Lopin, M. Barbieri, conseillers, Mmes Corbel, Meano, Collomp, M. Jariel, Mme Schmitt, conseillers référendaires, M. B..., avocat général, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;

Sur le rapport de Mme A..., conseiller, les observations de la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat de la société d'aménagement foncier et d'établissement rural Provence Alpes-Côte d'Azur, de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. Z..., l'avis de M. B..., avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le moyen unique :

Vu les articles L. 412-12 et R. 143-20 du code rural et de la pêche maritime, le second dans sa rédaction antérieure à celle issue du décret du 31 juillet 2015 ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 24 novembre 2016), que, le 3 octobre 2012, M. Z..., notaire, a notifié à la Société d'aménagement foncier et d'établissement rural Provence-Alpes-Côte d'Azur (la SAFER) le projet d'aliénation par Mme X... au profit de Mme C... de parcelles de terre ; qu'après avoir obtenu des précisions sur le zonage des parcelles, la SAFER a fait connaître, le 11 avril 2013, à M. Z... son intention de préempter ; qu'ayant appris que la vente avait eu lieu le 13 décembre 2012, elle a sollicité l'annulation de celle-ci ;

Attendu que, pour déclarer cette action irrecevable, l'arrêt retient qu'eu égard au déroulement des faits depuis l'information initiale du 3 octobre 2012 sur le projet de vente, il convient de considérer que la SAFER a eu connaissance effective de la vente par la publicité foncière effectuée le 8 janvier 2013 ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la publication de l'acte de vente à la conservation des hypothèques ne fait pas, à elle seule, courir le délai de forclusion prévu par le premier texte précité, qui suppose, de la part du titulaire du droit de préemption méconnu, la connaissance effective de la date de la vente, la cour d'appel, qui n'a pas caractérisé la connaissance de cette date, a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 24 novembre 2016, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;

Condamne Mmes X..., C... et M. Z... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. Z... et le condamne in solidum avec Mme X... et Mme C... à payer à la SAFER Provence-Alpes-Côte d'Azur la somme globale de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier février deux mille dix-huit.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour la société d'aménagement foncier et d'établissement rural Provence Alpes-Côte d'Azur

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR déclaré la Safer Provence Alpes Côte d'Azur en son action pour cause de forclusion ;

AUX MOTIFS QUE par application de l'article L. 412-12 alinéa 3, le délai prévu à peine de forclusion pour contester la vente litigieuse était de six mois à compter du jour où la date de la vente était effectivement connue de la Safer ; en l'espèce, la Safer a été informée par la lettre recommandée avec accusé de réception datée du 3 octobre 2012 de Me Guilhem Z... de la vente entre Fernance X... veuve Y... et D... C... des parcelles cadastrées, commune de Tarascon section [...] , [...] et [...] pour 1 292 m² au prix de 4 500 € ; cette notification a été effectuée au visa des articles L 143-1 et R 143-1 du code rural et de la pêche maritime avec mention qu'elle valait offre de vente, le projet étant soumis au droit de préemption ; à réception de cette notification, la Safer a multiplié les courriers adressés au notaire lui demandant de préciser le zonage des parcelles, en ajoutant que seule une réponse par lettre recommandée avec accusé de réception ferait courir le délai de préemption ; dès le 26 octobre 2012, Me Guilhem Z... l'a avisée par fax du zonage des parcelles, confirmation lui en étant apportée par lettre recommandée avec accusé de réception du 19 février 2013 ; la Safer a informé Me Guilhem Z... par lettre recommandée avec accusé de réception du 11 avril 2013 qu'elle exerçait son droit de préemption, puis elle a engagé son action en justice le 22 octobre 2013 pour demander la nullité de la vente qui était intervenue le 13 décembre 2012 avec publication au service chargé de la publicité foncière le 8 janvier 2013 sous le n° 2013P98 ; eu égard au déroulement des faits depuis l'information initiale donnée à la Safer le 3 octobre 2012 sur le projet de vente, il doit être considéré qu'elle a eu connaissance effective de la vente du fait de la publicité foncière le 8 janvier 2013, et que son action exercée le 22 octobre 2013 est forclose ;

1) ALORS QUE le délai de l'action en nullité d'une vente intervenue en méconnaissance du droit de préemption de la Safer ne court qu'à compter du jour où celle-ci a eu réellement connaissance de la date de la vente ; qu'en fixant le point de départ du délai pour agir en nullité au jour de la publication de l'acte de vente litigieux au service de la publicité foncière, la cour d'appel qui a présumé que la Safer Provence Alpes Côte d'Azur avait eu connaissance de la date de la vente à cette date, a violé les articles L. 412-12 et R. 143-20 ancien du code rural et de la pêche maritime, ensemble l'article 30 du décret du 4 janvier 1955 ;

2) ALORS QUE le délai de l'action en nullité d'une vente intervenue en méconnaissance du droit de préemption de la Safer ne court qu'à compter du jour où le titulaire du droit de préemption a eu effectivement connaissance de la date de la vente passée en méconnaissance de ses droits ; qu'en retenant, pour fixer le point de départ du délai pour agir en nullité, que la Safer Provence Alpes Côte d'Azur avait été informée, le 3 octobre 2012, d'un projet de vente entre Mme Y... et Mme C..., la cour d'appel a statué par un motif impropre à établir la date à laquelle la Safer a effectivement eu connaissance de la date de la vente du 13 décembre 2012, privant ainsi sa décision de base légale au regard des articles L. 412-12 et R. 143-20 ancien du code rural et de la pêche maritime.