CIV.3
LG
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 7 décembre 2017
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10452 F
Pourvoi n° P 16-26.940
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par :
1°/ M. Christian X...,
2°/ Mme Hélène Y...,
domiciliés [...] ,
contre l'arrêt rendu le 6 septembre 2016 par la cour d'appel de Lyon (8e chambre), dans le litige les opposant à la société Sollar, société anonyme, dont le siège est [...] ,
défenderesse à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 7 novembre 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, M. Z..., conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de la SCP Delvolvé et Trichet, avocat de M. X... et Mme Y..., de la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat de la société Sollar ;
Sur le rapport de M. Z..., conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... et Mme Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... et de Mme Y... ; les condamne, in solidum, à payer la somme globale de 3 000 euros à la société Sollar ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept décembre deux mille dix-sept.
MOYEN ANNEXE à la présente décision
Moyen produit par la SCP Delvolvé et Trichet, avocat aux Conseils, pour M. X... et Mme Y...
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. X... et Mme Y... de leur demande tendant à voir condamner la société SOLLAR à leur restituer les sommes de 1.789,92 € correspondant aux provisions sur charges payées au titre de l'année 2009, 2.507,40 € à ce même titre pour l'année 2010, 2.972,94 € pour l'année 2011 et 2.395,80 € pour l'année 2011,
Aux motifs que certes, la société SOLLAR avait exécuté avec retard son obligation de procéder à la régularisation des charges locatives puisque c'était seulement le 28 février 2013 qu'elle avait adressé aux locataires le compte de charges récupérables pour l'exercice 2009, le 9 avril 2014 celui de l'exercice 2010, le 15 juillet 2014 celui de l'exercice 2011 et en cause d'appel celui de l'exercice 2012 ; qu'elle n'avait communiqué les pièces justificatives, constituées par les arrêtés de charges pour les exercices 2009, 2010, 2011 et 2012 émanant du gestionnaire de la copropriété et les relevés généraux des dépenses correspondantes qu'en cours d'instance ; que M. X... et Mme Y... avaient une parfaite connaissance du mode de répartition des charges prévu par le règlement de copropriété et l'état descriptif division, ainsi que le démontraient les litiges antérieurs ayant opposé les parties ; qu'en tout état de cause, ces deux documents leur avaient été communiqués le 18 juillet 2012 avec la délivrance d'un congé pour vente, puis à nouveau dans le cadre de l'instance ; que la procédure de régularisation étant intervenue dans le délai de la prescription quinquennale, elle avait été respectée ; que M. X... et Mme Y... n'étaient donc pas fondés à réclamer la restitution des sommes versées au titre des provisions sur charges ; que les comptes de régularisation de charges avaient un caractère suffisamment probant dès lors qu'ils étaient établis sur la base des arrêtés de charges de la copropriété, déterminant la quote-part du copropriétaire et le montant récupérable auprès du locataire ; que la société SOLLAR avait même renoncé à réclamer d'autres sommes que celles calculées par le gestionnaire FONCIA ; mais qu'il avait fallu que M. X... et Mme Y... saisissent le tribunal d'instance pour que la société SOLLAR entreprît laborieusement la procédure de régularisation des charges locatives ; que faute d'avoir agi avec la célérité qui lui incombait, les locataires avaient été privés de la possibilité d'exercer hors du contexte procédural leur droit de contrôler les charges locatives comme le prévoyait l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 ; que s'ils pouvaient demander réparation du préjudice, même seulement moral, qui leur avait été ainsi causé, ils n'étaient pas fondés à réclamer la restitution des charges locatives dès lors que la procédure de régularisation avait finalement abouti ; que s'il était regrettable que le décompte de régularisation de l'exercice 2012 eût été communiqué aussi tardivement, les critiques des locataires ne pouvaient être retenues dès lors qu'il n'était que la stricte copie de l'arrêté des charges de copropriété récupérables et s'appliquait bien au lot 511 qu'ils occupaient dans le [...] ; que la société SOLLAR reconnaissait devoir aux appelants la somme de 154,39 € qui correspondait à l'exacte différence entre les charges locatives telles qu'elles avaient été déterminées par le gestionnaire FONCIA et celles déterminées dans ses décomptes de régularisation,
Alors, d'une part, que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle ; qu'un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires ; qu'en l'espèce, en se bornant à constater que la société SOLLAR avait produit les arrêtés de charges et relevés généraux des dépenses et que le mode de répartition des charges était nécessairement connu des locataires auxquels avaient été communiqués le règlement de copropriété et l'état descriptif de division, dont ils avaient eu communication, sans rechercher, comme il y avait été expressément invitée, si les décomptes de régularisation sur lequel se fondait le bailleur étaient établis par nature de charge et affecté d'un mode de répartition conforme à celui stipulé par le règlement de copropriété, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989,
Alors, d'autre part, que durant un mois à compter de l'envoi du décompte de régularisation, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires ; que ces pièces justificatives de chaque poste de dépense ne se confondent ni avec le décompte détaillé par nature de charges, ni avec les relevés généraux des dépenses ; qu'en l'espèce, en retenant que la production, même tardive, des arrêtés de charges de la copropriété, accompagnés du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division, et des relevés généraux des dépenses, était suffisamment probante pour justifier des charges litigieuses, sans constater que le bailleur avait tenu à la disposition des locataires, fût-ce devant elle, les pièces justificatives des charges que ceux-ci réclamaient, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard du même texte.