Cour de cassation - 07 mars 2018 - 17-11.529

Résumé de la décision

Arguments pertinents

2. Analyse des actes et de la situation urbanistique : La cour a également constaté que les actes de cession de terrains stipulaient clairement que ceux-ci étaient "non destinés à la construction", ce qui excluait toute méprise quant à leur constructibilité. En outre, même si les cessions de parts ne contenaient pas d'informations explicites sur la constructibilité, cela n'a pas été retenu comme ayant causé un préjudice à Sasic, qui était déjà consciente des limites imposées par l'urbanisme.

Interprétations et citations légales

- Code civil - Article 1240 (anciennement Article 1382) : Il stipule les conditions de la responsabilité délictuelle, affirmant que "tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer". La Cour de cassation a estimé que les éléments apportés ne permettaient pas d'établir une faute du notaire.

- Code de procédure civile - Article 455 : Cet article exige que les décisions judiciaires soient motivées. La Cour a souligné que la cour d'appel a suffisamment justifié son rejet du recours, en déterminant que la connaissance préalable des jugements relatifs à l'urbanisme par Sasic ne pouvait pas impliquer la responsabilité du notaire.

- Code de l'urbanisme : La Cour a également fait référence à la situation urbanistique des terrains, en soulignant que la Sasic ne pouvait ignorer les restriccions qui existèrent en raison du jugement administratif. La connaissance de ces faits a été interprétée comme un manquement à la diligence requise de la part de la société elle-même.

Dans l'ensemble, la décision met en lumière l'importance de la diligence des parties dans les transactions immobilières et l'exigence de transparence quant à la connaissance des lois en vigueur affectant les biens acquis. Cette jurisprudence souligne la responsabilité accrue des acteurs immobiliers dans la vérification de l'état juridique des propriétés avant toute acquisition.

CIV. 1

CF

COUR DE CASSATION
______________________

Audience publique du 7 mars 2018

Rejet non spécialement motivé

Mme BATUT, président

Décision n° 10156 F

Pourvoi n° G 17-11.529

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

Vu le pourvoi formé par la société Sasic, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...]                                                             ,

contre l'arrêt rendu le 13 décembre 2016 par la cour d'appel de Paris (pôle 2, chambre 1), dans le litige l'opposant :

1°/ à la société Agence immobilière du golfe, société par actions simplifiée, dont le siège est [...]                                                  ,

2°/ à la société X... et Z... K... J..., société civile professionnelle, dont le siège est [...]                          ,

défenderesses à la cassation ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 30 janvier 2018, où étaient présentes : Mme Batut, président, Mme Ladant, conseiller rapporteur, Mme Kamara, conseiller doyen, Mme Randouin, greffier de chambre ;

Vu les observations écrites de la SCP Boutet et Hourdeaux, avocat de la société Sasic, de la SCP Spinosi et Sureau, avocat de la société Agence immobilière du golfe, de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société X... et Z... K... J...   ;

Sur le rapport de Mme Ladant, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Sasic aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept mars deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES à la présente décision

Moyens produits par la SCP Boutet et Hourdeaux, avocat aux Conseils, pour la société Sasic.

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement du tribunal de grande instance de Paris rendu le 30 avril 2014 ayant rejeté les demandes de la société Sasic ;

ALORS QUE tout jugement doit être motivé ; qu'en confirmant le jugement sans expliquer en quoi les demandes tendant à la communication par le parquet des côtes du dossier pénal en cours, de report de la date de clôture et de plaidoirie et de sursis à statuer étaient mal fondées, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement du tribunal de grande instance de Paris rendu le 30 avril 2014 ayant rejeté les demandes de la société Sasic ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE la société Sasic qui était propriétaire de 83 hectares du [...] dont une partie était constructible a acquis directement ou indirectement un ensemble de terrains pour une superficie totale de 451 hectares, 77 ares, 3 centiares moyennant un prix global de 17.373.344 euros; que les actes de vente ont été reçus par Maître Eric Z... K... J...          au [...]                      :
- 27 décembre 2007, cession de 43.500 parts sociales de la Sci de l'Etang de [...],
- 27 décembre 2007, 9.000 parts de la Sc Foncière et Agricole [...],
- 22 janvier 2008, 4.000 parts sociales de la Sci de l 'Etang de [...],
- 22 janvier 2008, 1.000 parts de la Sc Foncière et Agricole [...],
- 4 février 2008, 2.500 parts sociales de la Sci de l'Etang de [...],
- 26 mars 2008, divers terrains appartenant aux époux B..., - 10 avril 2008, divers terrains appartenant à Mme C...,
- 13 juin 2008, divers terrains appartenant aux époux D...,
Que la société Sasic qui soutient avoir réalisé ces acquisitions afin d'y construire un complexe hôtelier et immobilier avec l'édification de plusieurs villas, recherche la responsabilité du notaire pour avoir manqué à son devoir de conseil et d'information en omettant de lui faire connaître la procédure administrative en cours relative au caractère constructible ou pas des terrains et ceci alors même qu'il était intervenu en qualité de mandataire pour quatre des huit actes passés et qu'il devait mentionner l'existence de cette procédure et attirer son attention sur ce point et sur l'aléa qu'elle encourait ; qu'elle reproche également à Maître Éric Z... K... J...          dont elle soutient qu'il connaissait le but de son opération immobilière de n'avoir pas attiré son attention sur le prix d'acquisition des terrains au regard de leur valeur réelle en raison de leur caractère non constructible ; que ce manquement fautif est contesté par la Sep Serge X..., Eric Z...  K... J... , Cécile E... qui fait valoir à juste titre que les actes des 26 mars 2008, 10 avril 2008 et 13 avril 2008 mentionnent pour :
- Le premier (page 7) "la présente mutation porte sur un terrain nu non destiné à la construction ; en conséquence la mutation est soumise à la taxe de publicité foncière au taux de droit commun prévu par l'article 1594 D du code général des impôts" (page Il)" ... Les parties ont déclaré au notaire soussigné ne pas avoir l'intention d'implanter de bâtiments sur les parcelles issues de la division",
- Le deuxième (page 10) : "espace boisé classé aux termes de la note de renseignement sus-indiquée" laquelle note de renseignement d'urbanisme en date du 13 novembre 2007 a été annexée à l'acte,
- Le troisième : (page 5) "la présente mutation porte sur un terrain nu non destiné à la construction. En conséquence la mutation est soumise à la taxe de publicité foncière au taux de droit commun prévu par l'article 1594 D du code général des impôts", (page 10) "les parcelles cadastrées 0 n° [...] à [...] sont situées dans un espace boisé classé tel qu'indiqué dans la note de renseignements d'urbanisme susvisée en date du 9 octobre 2007" ;
Que, dénuées de toute ambiguïté les mentions portées à ces actes excluent que la société Sasic ait pu se méprendre sur le caractère non constructible des parcelles qu'elle acquerrait ; que s'agissant des autres actes portant sur des cessions de parts, il est certes constant que ceux-ci ne contiennent aucune information relative au caractère constructible ou pas des terrains concernés; que néanmoins il s'avère que la société Sasic ne pouvait ignorer le jugement rendu le 28 juin 2007, soit six mois avant sa première acquisition litigieuse, par le tribunal administratif de Bastia qui annulait le plan local d'urbanisme communal de [...] en ce qu'il classait "le quartier de [...] dans les zones [...] ",alors même qu'elle était déjà depuis plusieurs années propriétaire sur le [...], de terrains dont elle soutient qu'ils étaient concernés par cette annulation et qu'à ce titre elle était ainsi directement concernée par cette décision judiciaire ; et au demeurant, reconnaissant (page 35 de ses conclusions) que "l'annulation du P.L.U avait été rapportée dans la presse avait fait grand bruit dès l'été 2007 et avait donné lieu à des manifestations à [...]", elle ne pouvait que connaître cette situation ; que, de surcroît et contrairement aux affirmations de la société Sasic, à la suite de l'arrêt rendu le 21 mai 2010 par la cour administrative d'appel de Marseille, statuant sur l'appel interjeté à l'encontre du jugement prononcé par le tribunal administratif de Bastia, il s'avère que dans le secteur de [...] seules les deux zones [...] ont été annulées alors même que les terrains dont cette société est originellement propriétaire sont classés en zone AU 1 (zone d'espaces naturels non bâtis, destinés à recevoir une urbanisation à vocation touristique, dans le cadre d'un projet d'ensemble non encore défini) pour 14 hectares et UP (zone d'espaces non bâtis et extensions urbaines situées sur le plateau calcaire) pour 7 hectares lesquels n'ont donc pas été concernés par l'annulation partielle du PLU de [...] prononcée par la cour administrative d'appel de sorte que la situation urbanistique de ces parcelles n'a pas changé ; qu'ainsi la société Sasic ne peut sérieusement reprocher au notaire, au moment où elle a réalisé le 27 décembre 2007 sa première acquisition litigieuse, de ne pas lui avoir révélé l'existence de la procédure administrative en cours et de la décision rendue par le tribunal administratif de Bastia et de ne pas avoir attiré son attention sur l'aléa résultant de ce jugement, étant observé sur ce dernier point qu'en l'état de cette décision qui annulait le plan d'urbanisme l'aléa ne pouvait que consister en une infirmation de celle-ci, évènement qui dès lors ne pouvait qu'être favorable à ses intérêts ; que le manquement fautif imputé au notaire est d'autant moins fondé que la société Sasic ne démontre pas que les acquisitions en litige ont été réalisées, ainsi qu'elle le soutient dans le but d'y développer un programme de constructions diverses en complément d'un projet initial d'implantation d'un hôtel sur [...] ; que le tribunal a en effet relevé à juste titre sa réponse faite le 2 juin 2010 à une proposition de redressement que lui avait adressée l'administration fiscale le 12 avril 2010 aux termes de laquelle elle indiquait alors notamment que "les participations dans les sociétés Etang de [...] et [...] ( ... ) ont été réalisées dans le cadre d'une politique d'extension du domaine foncier dans le cadre de la future exploitation commerciale, comme le démontrerait l'étude de Monsieur F... fournie lors du contrôle ; que les participations ont été acquises à un prix significatif pour des terrains classés non constructibles mais justifié par la mitoyenneté du domaine [...] et laisse entrevoir la possibilité de mettre en valeur le projet hôtelier global dans l'esprit d'un resort avec la fourniture d'activités accessoires telles que randonnées, ballades équestres, chasses, etc ... ( ... ) les sociétés dont les titres de participation ont été acquis disposent d' une telle belle réserve foncière, avec notamment les plus belles plages du littoral" ; que cette déclaration claire et précise démontre que son projet était limité à la seule réalisation d'infrastructures d'ordre touristique à l'exclusion de tout projet de construction d'immeubles d'habitation, du type villas ; qu'elle ne peut s'analyser comme une réponse de circonstance faite à l'administration fiscale pour contester le redressement qui lui était infligé, alors qu'elle est corroborée par son architecte, M. F..., qui écrivait à l'expert judiciaire G... : "Début 2008, la Sasic s'est dotée d'une importante réserve foncière constituée des Domaines de [...] et [...] .. . ) ; la constitution de cette réserve foncière obéissait à un double objectif- accueillir des activités de nature à assurer une ouverture à l'année du ressort hôtelier projeté sur [...] en offrant une large palette d'activités praticables en toutes saisons ; golf, randonnées pédestres, chasse, etc ... tout en confortant le caractère balnéaire du site en lui rattachant l'exceptionnelle plage de [...] ( ... )" ; qu'ainsi ne démontrant pas l'existence d'un projet plus ambitieux comprenant la construction d'immeubles sur les terrains litigieux, la société appelante ne peut par voie de conséquence sérieusement prétendre que Maître Éric Z...  K...    J...          connaissait exactement l'opération qu'elle entendait réaliser et aurait dû en conséquence l'informer des risques qu'elle courrait tenant au caractère non constructible des terrains qu'elle acquerrait, information dont il vient d'être constaté qu'elle la détenait depuis six mois au jour de la passation du premier acte de vente litigieux ; qu'au demeurant l'attention du notaire sur le projet exact que menait sa cliente, alors qu'il n'avait pas à s'immiscer dans l'économie de cette opération, pouvait d'autant moins être alerté que les prix d'acquisition des terrains n'étaient nullement surévalués ainsi que l'a retenu l'expert judicaire aux termes d'un rapport précis et complet, établi en fonction du projet touristique initial poursuivi par la société appelante tel qu'il résulte de ses déclarations à l'administration fiscale et de celles de son architecte ; que l'expert-judiciaire a ainsi apprécié la valeur de ces parcelles par comparaison avec celle mentionnée dans d'autres ventes en retenant comme élément essentiel celui de la valorisation du [...] par l'exploitation d'une réserve foncière exceptionnelle, notamment le rattachement à la plage de [...] ; que c'est vainement que la société Sasic remet en cause cette expertise en lui opposant celle réalisée par M. H... qu'elle a directement mandaté et dont le rapport qui n'a pas été établi au contradictoire des intimés ne peut en conséquence être retenu alors même qu'il n'est corroboré par aucun autre élément qui lui soit extérieur ; qu'au regard de ces constatations qui viennent d'être faites, la responsabilité de Maître L... Z... K... J...  ne peut davantage être retenue en ce qu'il aurait eu la qualité de mandataire de la société Sasic lors de la passation des différentes ventes litigieuses, au motif que celle-ci était représentée auxdits actes par un notaire associé de l'étude notariale, alors même par ailleurs que le notaire rédacteur ne peut avoir concomitamment la qualité de mandataire de l'une des parties à l'acte qu'il établit ;

ET AUX MOTIFS DU TRIBUNAL QUE la société Sasic a procédé, entre décembre 2007 et juin 2008, soit à l'acquisition des parts sociales de SCl, soit à l'acquisition de terrains :
- Le 27 décembre 2007, 43.500 parts sociales de la Sei de  l'étang de [...],
- Le 22 janvier 2008, 4.000 parts sociales de la Sci de l'Etang de [...],
- Le 4 février 2008, 2.500 parts sociales de la Sci de l'Etang de [...],
- Le 27 décembre [...]7, 9.000 parts sociales de la Sc Foncière et Agricole [...],
- Le 22 janvier 2008, 1.000 parts sociales de la Sc Foncière et Agricole [...],
- Le 26 mars 2008, divers terrains auprès des époux B...,
- Le 10 avril 2008, divers terrains auprès de Mme M...,
- Le 13 juin 2008, divers terrains auprès de M. et Mme D...,
Que la société Sasic soutient avoir acquis ces terrains pour y construire et réaliser un complexe hôtelier, à un prix prenant en compte la possibilité d'y construire alors que ces terrains étaient et demeurent inconstructibles; qu'il ne résulte toutefois d'aucun élément qu'il aurait été indiqué, soit par la scp, soit par la société Agence Immobilière du Golfe que tout ou partie des terrains concernés auraient été constructibles et qu'une information erronée aurait été délivrée à la société Sasic ; qu'à cet égard, il convient de relever, en premier lieu, que les actes de cession des parcelles précisent : "La présente mutation porte sur un terrain nu non destiné à la construction", qu'au paragraphe "urbanisme", est annexée une note de renseignements d'urbanisme comportant un extrait du plan local d'urbanisme faisant apparaître que les parcelles sont situées en zone NR (constructibilité très réduite et exclusion de toute forme d'hébergement) ou en espace boisé classé, que le régime fiscal retenu pour chacun de ces actes était celui du droit commun ; qu'en second lieu, il convient d'observer que les lettres adressées par la société Agence lmmobilière du Golfe le 23 juin 2006 à M. I... et le 31 juillet 2006 à la société Crédit Suisse, antérieurement à l'acquisition des terrains litigieux entre décembre 2007 et juin 2008, alors même que la société [...] Participations Luxembourg n'avait pas encore acquis les parts de la société Sasic le 2 août 2006, se bornent à faire état du projet de plan local d'urbanisme discuté à l'époque, annulé ensuite partiellement par un jugement du tribunal administratif de Bastia du 28 juin 2007 ; qu'il ne peut donc être imputé à faute à la société Agence Immobilière du Golfe d'avoir faussement indiqué que les terrains acquis postérieurement au jugement du tribunal administratif étaient constructibles ; qu'en troisième lieu, il ne résulte pas des actes de cession des parts de la sci de l'Etang de [...] et de la société civile foncière et agricole de [...] qu'il aurait été indiqué que les parcelles cédées seraient constructibles ; que si aucune précision relative à la situation des actifs immobiliers de ces deux sociétés au regard des règles d'urbanisme, ne figure dans les actes portant cession de parts, cette absence d'indication n'est toutefois pas en relation de causalité avec le préjudice invoqué par la société Sasic, constitué selon elle par l'impossibilité de réaliser le projet qu'elle envisageait ; qu'en effet, d'une part, il résulte de la réponse de la société Sasic faite le 2 juin 2010 à une proposition de rectification de l'administration fiscale du 12 avril 2010, que cette société a acquis les terrains litigieux en pleine connaissance de cause pour constituer une vaste réserve foncière, sans que la réalité de sa volonté de construire sur ces terrains soit par ailleurs établie ; qu'à cet égard, il y a lieu de souligner que la société Sasic n'établit pas précisément que l'annulation de la zone [...] sur [...] par le jugement du tribunal administratif de Bastia du 28 juin 2007 porterait sur les terrains litigieux, ni en quoi cette annulation aurait compromis son projet ; que d'autre part, le préjudice invoqué par la société Sasic, constitué par le différentiel ente le prix d'acquisition et la valeur des terrains litigieux n'est pas non plus établi ; qu'il résulte sur ce point des conclusions précises du rapport d'expertise judiciaire contradictoire de M. G..., opposable aux parties, que les terrains n'ont pas été manifestement surévalués ; que pour procéder à ce constat, l'expert a évalué les terrains en prenant en compte leur valeur économique, par comparaison avec d'autres ventes, sans qu'il puisse lui être reproché de ne pas avoir procédé à une valorisation par parcelles ; que l'expertise amiable établie le 28 septembre 2009 par M. H..., à la demande de la seule société [...] Participations Luxembourg, n'est pas de nature à contredire les conclusions de l'expertise judiciaire contradictoire, pas plus que les évaluations de la Safer fondées sur la destination agricole des terrain ;

ALORS D'UNE PART QUE le notaire a l'obligation en tant que rédacteur de l'acte d'éclairer les parties sur sa portée et ses conséquences et de prendre toute les dispositions utiles pour en assurer l'efficacité eu égard au but poursuivi par les parties ; qu'en affirmant que la société Sasic ne pouvait ignorer le jugement rendu le 28 juin 2007 par le tribunal administratif de Bastia dès lors qu'elle était propriétaire de terrains concernés par l'annulation prononcée par ledit jugement et qu'elle était ainsi directement concernée par cette décision ; qu'en outre, l'annulation avait été rapportée dans la presse et fait « grand bruit dès l'été 2007 », toutes circonstances insusceptibles d'établir que la société Sasic, dont il n'était pas allégué qu'elle ait été partie au recours en annulation, ait eu une connaissance effective de ladite décision dispensant le notaire de son obligation d'information et de conseil, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1182 du code civil, devenu l'article 1240 du même code.

ALORS D'AUTRE PART QUE dans ses conclusions d'appel (p. Il et s), la société Sasic faisait valoir que le notaire est tenu d'une obligation d'information et de conseil générale, quelles que soient les qualités de son client et même lorsqu'il est assisté, dont il lui appartient de justifier l'exécution ; que la société Sasic faisait valoir que tous les actes avaient été reçus par Maître Eric Z... K... J...          et que s'agissant des actes de cessions de parts, aucun ne contenait d'information sur la constructibilité des terrains, information pourtant essentielle pour la société Sasic (p. 15-16) ; qu'elle faisait encore valoir que le jugement du tribunal administratif de Bastia avait été frappé d'appel, ce dont il résultait un « aléa considération [pesait] sur l'issue de la procédure, c'est-à-dire sur le caractère ou non constructible des terrains acquis », ce dont le notaire ne l'avait pas informée (p. 17) ; qu'elle soulignait encore que dès lors que le tribunal administratif de Bastia avait annulé, par un jugement du 28 juin 2007, le plan local d'urbanisme de [...], les huit actes d' acquisition de parcelles et de part sociales du mois d'octobre 2007 au mois de juin 2008 sur le domaine de [...] et sur le domaine de [...], mitoyen du [...] ne présentait plus aucun intérêt pour elle (concl. p. 19) ; qu'elle rappelait que le prix des terrains, considérable, devait conduire le notaire non seulement à éclairer son client sur la portée des actes d'acquisition et le caractère absurde de l'acquisition, mais encore à l'en dissuader d'y procéder (concl. p.25) ; qu'en ne s'expliquant pas sur ces chefs péremptoires de ses conclusions d'où il résultait que Maître Eric Z... K... J... avait gravement manqué aux devoir de sa charge, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement du tribunal de grande instance de Paris rendu le 30 avril 2014 ayant rejeté les demandes de la société Sasic ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE la société Sasic qui était propriétaire de 83 hectares du [...] dont une partie était constructible a acquis directement ou indirectement un ensemble de terrains pour une superficie totale de 451 hectares, 77 ares, 3 centiares moyennant un prix global de 17.373.344 euros ; que les actes de vente ont été reçus par Maître Eric Z... K... J...          au [...]                      :
- 27 décembre [...]7, cession de 43.500 parts sociales de la Sci de l'Etang de [...],
- 27 décembre 2007, 9.000 parts de la Sc Foncière et Agricole [...],
- 22 janvier 2008, 4.000 parts sociales de la Sci de l'Etang de [...],
- 22 janvier 2008, 1.000 parts de la Sc Foncière et Agricole [...],
- 4 février 2008, 2.500 parts sociales de la Sci de l'Etang de [...],
- 26 mars 2008, divers terrains appartenant aux époux B...,
- 10 avril 20008, divers terrains appartenant à Mme C...,
- 13 juin 2008, divers terrains appartenant aux époux D...  ,
Que la société Sasic qui soutient avoir réalisé ces acquisitions afin d'y construire un complexe hôtelier et immobilier avec l'édification de plusieurs villas, recherche la responsabilité du notaire pour avoir manqué à son devoir de conseil et d'information en omettant de lui faire connaître la procédure administrative en cours relative au caractère constructible ou pas des terrains et ceci alors même qu'il était intervenu en qualité de mandataire pour quatre des huit actes passés et qu'il devait mentionner l'existence de cette procédure et attirer son attention sur ce point et sur l'aléa qu'elle encourait ; qu'elle reproche également à Maître Éric Z... K...  J...          dont elle soutient qu'il connaissait le but de son opération immobilière de n'avoir pas attiré son attention sur le prix d'acquisition des terrains au regard de leur valeur réelle en raison de leur caractère non constructible ; que ce manquement fautif est contesté par la Scp Serge X..., Eric Z...  K...    J...     , Cécile E... qui fait valoir à juste titre que les actes des 26 mars 2008, 10 avril 2008 et 13 avril 2008 mentionnent pour :
- Le premier (page 7) "la présente mutation porte sur un terrain nu non destiné à la construction ; en conséquence la mutation est soumise à la taxe de publicité foncière au taux de droit commun prévu par l'article 1594 D du code général des impôts" (page Il)" ... Les parties ont déclaré au notaire soussigné ne pas avoir l'intention d'implanter de bâtiments sur les parcelles issues de la division",
- Le deuxième (page 10) : "espace boisé classé aux termes de la note de renseignement sus-indiquée" laquelle note de renseignement d'urbanisme en date du 13 novembre 2007 a été annexée à l'acte,
- Le troisième : (page 5) "la présente mutation porte sur un terrain nu non destiné à la construction. En conséquence la mutation est soumise à la taxe de publicité foncière au taux de droit commun prévu par l' article 1594 D du code général des impôts", (page 10) "les parcelles cadastrées 0 n° [...] à [...] sont situées dans un espace boisé classé tel qu'indiqué dans la note de renseignements d'urbanisme susvisée en date du 9 octobre 2007" ;
Que, dénuées de toute ambiguïté les mentions portées à ces actes excluent que la société Sasic ait pu se méprendre sur le caractère non constructible des parcelles qu'elle acquerrait ; que s' agissant des autres actes portant sur des cessions de parts, il est certes constant que ceux-ci ne contiennent aucune information relative au caractère constructible ou pas des terrains concernés ; que néanmoins il s'avère que la société Sasic ne pouvait ignorer le jugement rendu le 28 juin 2007, soit six mois avant sa première acquisition litigieuse, par le tribunal administratif de Bastia qui annulait le plan local d'urbanisme communal de [...] en ce qu'il classait "le quartier de [...] dans les zones UP et [...]", alors même qu'elle était déjà depuis plusieurs années propriétaire sur le [...], de terrains dont elle soutient qu'ils étaient concernés par cette annulation et qu'à ce titre elle était ainsi directement concernée par cette décision judiciaire ; et au demeurant, reconnaissant (page 35 de ses conclusions) que "l'annulation du P.L.U avait été rapportée dans la presse avait fait grand bruit dès l'été 2007 et avait donné lieu à des manifestations à [...]", elle ne pouvait que connaître cette situation ; que, de surcroît et contrairement aux affirmations de la société Sasic, à la suite de l'arrêt rendu le 21 mai 2010 par la cour administrative d'appel de Marseille, statuant sur l'appel interjeté à l'encontre du jugement prononcé par le tribunal administratif de Bastia, il s'avère que dans le secteur de [...] seules les deux zones [...] ont été annulées alors même que les terrains dont cette société est originellement propriétaire sont classés en zone [...] (zone d'espaces naturels non bâtis, destinés à recevoir une urbanisation à vocation touristique, dans le cadre d'un projet d'ensemble non encore défini) pour 14 hectares et UP (zone d'espaces non bâtis et extensions urbaines situées sur le plateau calcaire) pour 7 hectares lesquels n'ont donc pas été concernés par l'annulation partielle du PLU de [...] prononcée par la cour administrative d'appel de sorte que la situation urbanistique de ces parcelles n'a pas changé ; qu'ainsi la société Sasic ne peut sérieusement reprocher au notaire, au moment où elle a réalisé le 27 décembre 2007 sa première acquisition litigieuse, de ne pas lui avoir révélé l'existence de la procédure administrative en cours et de la décision rendue par le tribunal administratif de Bastia et de ne pas avoir attiré son attention sur l'aléa résultant de ce jugement, étant observé sur ce dernier point qu'en l'état de cette décision qui annulait le plan d'urbanisme l'aléa ne pouvait que consister en une infirmation de celle-ci, évènement qui dès lors ne pouvait qu'être favorable à ses intérêts ; que le manquement fautif imputé au notaire est d'autant moins fondé que la société Sasic ne démontre pas que les acquisitions en litige ont été réalisées, ainsi qu'elle le soutient dans le but d'y développer un programme de constructions diverses en complément d'un projet initial d'implantation d'un hôtel sur [...] ; que le tribunal a en effet relevé à juste titre sa réponse faite le 2 juin 2010 à une proposition de redressement que lui avait adressée l'administration fiscale le 12 avril 2010 aux termes de laquelle elle indiquait alors notamment que "les participations dans les sociétés Etang de [...] et [...] ( ... ) ont été réalisées dans le cadre d'une politique d'extension du domaine foncière dans le cadre de la future exploitation commerciale, comme le démontrerait l'étude de Monsieur F... fournie lors du contrôle ; que les participations ont été acquises à un prix significatif pour des terrains classés non constructibles mais justifié par la mitoyenneté du domaine [...] et laisse entrevoir la possibilité de mettre en valeur le projet hôtelier global dans l'esprit d'un resort avec la fourniture d'activités accessoires telles que randonnées, ballades équestres, chasses, etc . . . ( . . . ) les sociétés dont les titres de participation ont été acquis disposent d'une telle belle réserve foncière, avec notamment les plus belles plages du littoral" ; que cette déclaration claire et précise démontre que son projet était limité à la seule réalisation d'infrastructures d'ordre touristique à l'exclusion de tout projet de construction d'immeubles d'habitation, du type villas ; qu'elle ne peut s'analyser comme une réponse de circonstance faite à l'administration fiscale pour contester le redressement qui lui était infligé, alors qu'elle est corroborée par son architecte, M. F..., qui écrivait à l'expert judiciaire G... : "Début 2008, la Sasic s'est dotée d'une importante réserve foncière constituée des Domaines de [...] et [...] ... ) ; la constitution de cette réserve foncière obéissait à un double objectif- accueillir des activités de nature à assurer une ouverture à l'année du ressort hôtelier projeté sur [...] en offrant une large palette d'activités praticables en toutes saisons ; golf, randonnées pédestres, chasse, etc ... tout en confortant le caractère balnéaire du site en lui rattachant l'exceptionnelle plage de [...] ( . . . )" ; qu' ainsi ne démontrant pas l'existence d'un projet plus ambitieux comprenant la construction d'immeubles sur les terrains litigieux, la société appelante ne peut par voie de conséquence sérieusement prétendre que Maître Eric Z... K...J...          connaissait exactement l'opération qu'elle entendait réaliser et aurait dû en conséquence l'informer des risques qu'elle courrait tenant au caractère non constructible des terrains qu'elle acquerrait, information dont il vient d'être constaté qu'elle la détenait depuis six mois au jour de la passation du premier acte de vente litigieux ; qu'au demeurant l'attention du notaire sur le projet exact que menait sa cliente, alors qu'il n'avait pas à s'immiscer dans l'économie de cette opération, pouvait d'autant moins être alerté que les prix d' acquisition des terrains n'étaient nullement surévalués ainsi que l'a retenu l'expert judicaire aux termes d'un rapport précis et complet, établi en fonction du projet touristique initial poursuivi par la société appelante tel qu'il résulte de ses déclarations à l'administration fiscale et de celles de son architecte ; que l'expert-judiciaire a ainsi apprécié la valeur de ces parcelles par comparaison avec celle mentionnée dans d'autres ventes en retenant comme élément essentiel celui de la valorisation du [...] par l'exploitation d'une réserve foncière exceptionnelle, notamment le rattachement à la plage de [...] ; que c'est vainement que la société Sasic remet en cause cette expertise en lui opposant celle réalisée par M. H... qu'elle a directement mandaté et dont le rapport qui n'a pas été établi au contradictoire des intimés ne peut en conséquence être retenu alors même qu'il n'est corroboré par aucun autre élément qui lui soit extérieur ; qu'au regard de ces constatations qui viennent d'être faites, la responsabilité de Maître L... Z... K... J...          ne peut davantage être retenue en ce qu'il aurait eu la qualité de mandataire de la société Sasic lors de la passation des différentes ventes litigieuses, au motif que celle-ci était représentée auxdits actes par un notaire associé de l'étude notariale, alors même par ailleurs que le notaire rédacteur ne peut avoir concomitamment la qualité de mandataire de l'une des parties à l'acte qu'il établit ;

ET AUX MOTIFS DU TRIBUNAL QUE la société Sasic a procédé, entre décembre 2007 et juin 2008, soit à l'acquisition des parts sociales de SCI, soit à l'acquisition de terrains :
- Le 27 décembre 2007, 43.500 parts sociales de la Sci de l'Etang de [...],
- Le 22 janvier 2008, 4.000 parts sociales de la Sci de l'Etang de [...],
- Le 4 février 2008, 2.500 parts sociales de la Sci de l'Etang de [...],
- Le 27 décembre 2007, 9.000 parts sociales de la Sc Foncière et Agricole [...],
- Le 22 janvier 2008, 1.000 parts sociales de la Sc Foncière et Agricole [...],
- Le 26 mars 2008, divers terrains auprès des époux B...,
- Le 10 avril 2008, divers terrains auprès de Mme C...,
- Le 13 juin 2008, divers terrains auprès de M. et Mme D...,
Que la société Sasic soutient avoir acquis ces terrains pour y construire et réaliser un complexe hôtelier, à un prix prenant en compte la possibilité d'y construire alors que ces terrains étaient et demeurent inconstructibles ; qu'il ne résulte toutefois d'aucun élément qu'il aurait été indiqué, soit par la scp, soit par la société Agence Immobilière du Golfe que tout ou partie des terrains concernés auraient été constructibles et qu'une information erronée aurait été délivrée à la société Sasic; qu'à cet égard, il convient de relever, en premier lieu, que les actes de cession des parcelles précisent : "La présente mutation porte sur un terrain nu non destiné à la construction", qu'au paragraphe "urbanisme", est annexée une note de renseignements d'urbanisme comportant un extrait du plan local d'urbanisme faisant apparaître que les parcelles sont situées en zone NR (constructibilité très réduite et exclusion de toute forme d'hébergement) ou en espace boisé classé, que le régime fiscal retenu pour chacun de ces actes était celui du droit commun ; qu'en second lieu, il convient d'observer que les lettres adressées par la société Agence Immobilière du Golfe le 23 juin 2006 à M. I... et le 31 juillet 2006 à la société Crédit Suisse, antérieurement à l'acquisition des terrains litigieux entre décembre 2007 et juin 2008, alors même que la société [...] Participations Luxembourg n'avait pas encore acquis les parts de la société Sasic le 2 août 2006, se bornent à faire état du projet de plan local d'urbanisme discuté à l'époque, annulé ensuite partiellement par un jugement du tribunal administratif de Bastia du 28 juin 2007 ; qu'il ne peut donc être imputé à faute à la société Agence Immobilière du Golfe d'avoir faussement indiqué que les terrains acquis postérieurement au jugement du tribunal administratif étaient constructibles ; qu'en troisième lieu, il ne résulte pas des actes de cession des parts de la Sci de l'Etang de [...] et de la société civile foncière et agricole de [...] qu'il aurait été indiqué que les parcelles cédées seraient constructibles ; que si aucune précision relative à la situation des actifs immobiliers de ces deux sociétés au regard des règles d'urbanisme, ne figure dans les actes portant cession de parts, cette absence d'indication n'est toutefois pas en relation de causalité avec le préjudice invoqué par la société Sasic, constitué selon elle par l'impossibilité de réaliser le projet qu'elle envisageait ; qu'en effet, d' une part, il résulte de la réponse de la société Sasic faite le 2 juin 2010 à une proposition de rectification de l'administration fiscale du 12 avril 2010, que cette société a acquis les terrains litigieux en pleine connaissance de cause pour constituer une vaste réserve foncière, sans que la réalité de sa volonté de construire sur ces terrains soit par ailleurs établie : qu'à cet égard, il y a lieu de souligner que la société Sasic n'établit pas précisément que l'annulation de la zone AUI sur [...] par le jugement du tribunal administratif de Bastia du 28 juin 2007 porterait sur les terrains litigieux, ni en quoi cette annulation aurait compromis son projet ; que d'autre part, le préjudice invoqué par la société Sasic, constitué par le différentiel ente le prix d'acquisition et la valeur des terrains litigieux n'est pas non plus établi ; qu'il résulte sur ce point des conclusions précises du rapport d'expertise judiciaire contradictoire de M. G..., opposable aux parties, que les terrains n'ont pas été manifestement surévalués ; que pour procéder à ce constat, l'expert a évalué les terrains en prenant en compte leur valeur économique, par comparaison avec d'autres ventes, sans qu'il puisse lui être reproché de ne pas avoir procédé à une valorisation par parcelles ; que l'expertise amiable établie le 28 septembre 2009 par M. H..., à la demande de la seule société [...] Participations Luxembourg, n'est pas de nature à contredire les conclusions de l'expertise judiciaire contradictoire, pas plus que les évaluations de la Safer fondées sur la destination agricole des terrain ;

ALORS D'UNE PART QUE le notaire a le devoir de vérifier la situation de l'immeuble qui fait l'objet de la vente au regard de la législation sur l'urbanisme ; d'où il suit qu'en écartant toute faute du notaire après avoir pourtant constaté que les actes de cession de parts de sociétés détenant les immeubles que la société Sasic souhaitait acquérir indirectement ne contenaient aucune information relative au caractère constructible des terrains concernés, ce dont il résultait que le notaire avait commis une faute de nature à engager sa responsabilité, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constations, a violé l' article 1382 du code civil, devenu l'article 1240 du même code ;

ALORS D'AUTRE PART QU'en affirmant que le prix d'acquisition des terrains n'était pas surévalué, selon un rapport d'expertise «établi en fonction du projet touristique initial poursuivi par la société appelante, tel qu'il résulte de ses déclarations à l'administration fiscale et de celle de son architecte» quand il résultait de ses constatations que ledit projet était irréalisable depuis le jugement rendu six mois avant la première acquisition litigieuse, le 28 juin 2007, par le tribunal administratif de Bastia annulant partiellement le plan local d'urbanisme communal de [...], ce qui ne pouvait être ignoré du notaire, de sorte que l'appréciation de la valeur des terrains vendus à la société Sasic ne pouvait être appréciée par rapport à ce projet, mais par rapport à leur potentiel intrinsèque de constructibilité, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil, devenu l'article 1240 du même code ;

ALORS ENFIN QU'en affirmant que le rapport de M. H... ne pouvait être retenu dès lors qu'il n'avait pas été établi contradictoirement et qu'il n'était corroboré par aucun autre élément, quand la société Sasic faisait valoir que les évaluations réalisées par l'expert H... étaient corroborées par l'offre d'acquisition présentée par la Safer Corse du 5 septembre 2011 et la correspondance de celle-ci du 28 novembre 2011 (concl. p. 23 et s., pièces n°s 20 et 21), la cour d'appel a dénaturé les conclusions de la société Sasic et violé les articles 4 et 5 du code de procédure civile.

QUATRIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR déclaré la société Sasic irrecevable en sa demande en réduction des honoraires dus à la société Agence Immobilière du Golfe ;

AUX MOTIFS QUE, quant à la responsabilité qu'aurait encourue la société Agence Immobilière du Golfe, c'est à juste titre que celle-ci soulève en premier lieu l'irrecevabilité de la demande présentée par la société Sasic en réduction de ses honoraires pour avoir été formée pour la première fois en cause d'appel ;

ALORS QUE tout jugement doit être motivé ; qu'en se bornant à affirmer que la demande présentée par la société Sasic en réduction de ses honoraires était nouvelle pour avoir été formée pour la première fois en cause d'appel, sans préciser en quoi elle était irrecevable quand les demandes nouvelles sont recevables lorsqu'elles entrent dans les prévisions des articles 564, 565 et 566 du code de procédure civile, la cour d'appel a violé l'article 455 du même code.

CINQUIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement du tribunal de grande instance de Paris rendu le 30 avril 2014 ayant rejeté les demandes de la société Sasic ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE, néanmoins il s'avère que la société Sasic ne pouvait ignorer le jugement rendu le 28 juin 2007, soit six mois avant sa première acquisition litigieuse, par le tribunal administratif de Bastia qui annulait le plan local d'urbanisme communal de [...] en ce qu'il classait "le quartier de [...] dans les zones UP et [...]", alors même qu'elle était déjà depuis plusieurs années propriétaire sur le [...], de terrains dont elle soutient qu'ils étaient concernés par cette annulation et qu'à ce titre elle était ainsi directement concernée par cette décision judiciaire ; et au demeurant, reconnaissant (page 35 de ses conclusions) que "l'annulation du P.L.U avait été rapportée dans la presse avait fait grand bruit dès l'été 2007 et avait donné lieu à des manifestations à [...]", elle ne pouvait que connaître cette situation ; que, de surcroît et contrairement aux affirmations de la société Sasic, à la suite de l'arrêt rendu le 21 mai 2010 par la cour administrative d'appel de Marseille, statuant sur l'appel interjeté à l'encontre du jugement prononcé par le tribunal administratif de Bastia, il s'avère que dans le secteur de [...] seules les deux zones [...] ont été annulées alors même que les terrains dont cette société est originellement propriétaire sont classés en zone AUI (zone d'espaces naturels non bâtis, destinés à recevoir une urbanisation à vocation touristique, dans le cadre d'un projet d'ensemble non encore défini) pour 14 hectares et UP (zone d'espaces non bâtis et extensions urbaines situées sur le plateau calcaire) pour 7 hectares lesquels n'ont donc pas été concernés par l'annulation partielle du PLU de [...] prononcée par la cour administrative d'appel de sorte que la situation urbanistique de ces parcelles n'a pas changé ; qu'ainsi la société Sasic ne peut sérieusement reprocher au notaire, au moment où elle a réalisé le 27 décembre 2007 sa première acquisition litigieuse, de ne pas lui avoir révélé l'existence de la procédure administrative en cours et de la décision rendue par le tribunal administratif de Bastia et de ne pas avoir attiré son attention sur l'aléa résultant de ce jugement, étant observé sur ce dernier point qu'en l'état de cette décision qui annulait le plan d'urbanisme l'aléa ne pouvait que consister en une infirmation de celle-ci, évènement qui dès lors ne pouvait qu'être favorable à ses intérêts ;

ET AUX MOTIFS QUE, sur le fond, outre les développements précédents, il est observé que les deux lettres des 23 juin 2007 et 31 juillet 2006 dont se prévaut la société Sasic pour démontrer que la société intimée lui aurait faussement indiqué que les terrains acquis à compter de décembre 2007 auraient été constructibles, ne concernent nullement ces parcelles mais sont relatives à l'éventuelle constructibilité des seuls terrains dont la société Sasic était déjà propriétaire depuis plusieurs années et ont été adressées dans le cadre de la cession de contrôle de ladite société Sasic au profit de la société [...] Participations Luxembourg intervenue le 2 août [...]6 et non remise en cause et ceci alors que la société intimée n'a été mandatée par la société Sasic en vise d'acquérir la totalité des parts sociales des sociétés civiles [...] et [...], ainsi que des terrains appartenant à des particuliers le 25 octobre 2007 soit bien après que le tribunal administratif de Bastia se soit prononcée, information dont il vient d'être constaté qu'elle était nécessairement connue par la société appelante ;

ALORS QU'en affirmant que la société Sasic ne pouvait ignorer le jugement rendu le 28 juin 2007 par le tribunal administratif de Bastia dès lors qu'elle était propriétaire de terrains concernés par l'annulation prononcée par ledit jugement et qu'elle était ainsi directement concernée par cette décision ; qu'en outre l'annulation avait été rapportée dans la presse et fait « grand bruit dès l'été 2007 », toutes circonstances insusceptibles d'établir que la société Sasic, dont il n'était pas allégué qu'elle ait été partie au recours en annulation, ait eu une connaissance effective de ladite décision dispensant le notaire de son obligation d'information et de conseil, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1182 du code civil, devenu l'article 1240.