CIV. 1
MY1
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 7 mars 2018
Rejet non spécialement motivé
Mme BATUT, président
Décision n° 10158 F
Pourvoi n° W 17-10.138
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par :
1°/ M. Eric X...,
2°/ Mme Cécile Y..., épouse X...,
domiciliés [...] ,
contre l'arrêt rendu le 20 octobre 2016 par la cour d'appel de Rennes (4e chambre), dans le litige les opposant :
1°/ à la société Mickaël Z... et Sophie C... Z..., société civile professionnelle, dont le siège est [...] , successeurs de Mme Odile D...,
2°/ Mme Odile D..., domiciliée [...] ,
3°/ à M. Jean-Luc A..., domicilié [...] ,
4°/ à la société Cabinet indépendant de transaction immobilière (Citim) entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée, dont le siège est [...] ,
5°/ à la société Lloyd's France, société par actions simplifiée, dont le siège est [...] ,
6°/ à la société Les Souscripteurs du Lloyd's de Londres, dont le siège est [...] , société par actions simplifiée, représentée par la société Lloyd's France ,
défendeurs à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 30 janvier 2018, où étaient présents : Mme Batut, président, M. B..., conseiller rapporteur, Mme Kamara, conseiller doyen, Mme Randouin, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de la SCP Marc Lévis, avocat de M. et Mme X..., de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société Mickaël Z... et Sophie C... Z... et de Mme D..., de la SCP Le Bret-Desaché, avocat des sociétés Lloyd's France et Les Souscripteurs du Lloyd's de Londres ;
Sur le rapport de M. B..., conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept mars deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES à la présente décision
Moyens produits par la SCP Marc Lévis, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt d'AVOIR débouté les époux X... de leurs demandes tendant à voir condamner Maître Odile D... et l'office Notarial Mickaël Z... et Sophie C... Z..., successeur de Odile D..., in solidum avec la société CITIM IMMOBILIER et son assureur à payer des dommages et intérêts équivalent au prix de vente au titre des fautes commises par le notaire et, à défaut, à condamner Maître Odile D... et l'office Notarial Mickaël Z... et Sophie C... Z..., successeur de Odile D..., in solidum avec la société CITIM IMMOBILIER à garantir les époux X... du règlement du prix de vente pour un montant de 109 000 € ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « Monsieur et Madame X... soutiennent qu'ils n'auraient pas contracté s'ils avaient connu ce défaut d'assurance, et que le défaut de diligence quant à la purge des hypothèques leur a fait prendre un risque inacceptable.
En premier lieu, par l'effet de la résolution de la vente, les époux X... n'encourent plus, en tout état de cause le risque de poursuites éventuelles de créanciers hypothécaires. Par voie de conséquence, ils ne peuvent invoquer utilement de faute du notaire quant à la purge des hypothèques.
En second lieu, Me D... reconnaît dans ses écritures qu'elle n'a pas vérifié les déclarations de Monsieur A... au sujet de l'existence de son assurance de responsabilité décennale, alors qu'il est apparaît à l'acte authentique de vente, en page 23 et 24, que le notaire à procédé à cette vérification.
Toutefois, le manquement du notaire n'est susceptible de causer un préjudice qu'en ce qui concerne l'absence de paiement des sommes susceptibles d'être dues au titre de la garantie décennale. Dès lors que les époux X... obtiennent gain de cause dans leur action en résolution de la vente, et qu'ils sont replacés en l'état antérieur au contrat, le manquement du notaire est sans lien de causalité avec la résolution de la vente qui résulte d'un vice caché et avec les préjudices qui résultent de ce vice » ;
1/ALORS QUE la violation par un notaire de son obligation d'information précontractuelle engage sa responsabilité au titre de la perte de chance ; qu'en relevant que le notaire avait violé son obligation d'information à l'égard des époux X... au moment de la conclusion de la vente litigieuse, tout en estimant qu'il n'était pas démontré qu'ils n'auraient pas contracté si le notaire n'avait pas commis de faute, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations et la cour d'appel a violé l'article 1382 ancien du code civil ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « en l'absence de preuve d'une insolvabilité du vendeur qui soit de nature à faire perdre aux acquéreurs une chance de se voir restituer le prix de vente, le notaire ne saurait être condamné in solidum avec le vendeur à la restitution de cette somme
que, en dépit de la légèreté avec laquelle le notaire a procédé aux vérifications tenant aux assurances en responsabilité décennale, les fautes susceptibles de lui être imputées ne sont pas la cause des préjudices ouvrant droit à dommages et intérêts et ce d'autant moins qu'il a été relevé plus avant que la preuve n'est pas rapportée que les défauts d'assurances aient eu une quelconque incidence sur le consentement des époux X... lors de l'acquisition. Aussi les époux X... seront-ils déboutés de leur demande de condamnation in solidum de Maître D... ».
2/ALORS, d'une part, QUE la responsabilité suppose la démonstration d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre les deux ; qu'en adoptant les motifs des premiers juges qui avaient considéré que l'insolvabilité du vendeur n'étant pas démontrée, il n'y avait pas lieu à condamner le notaire in solidum avec la société CITIM IMMOBILIER pour les fautes qu'il avait lui-même commises, la cour d'appel a subordonné la responsabilité du notaire à l'insolvabilité du vendeur, ajoutant ainsi une condition à la loi ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a ajouté une condition à loi et a violé l'article 1382 ancien du code civil ;
3/ALORS, d'autre part, QUE le risque est un préjudice réparable indépendamment de sa réalisation ; qu'en retenant la faute du notaire en ce qu'il n'avait pas vérifié l'existence d'une assurance responsabilité décennale de Monsieur A..., le vendeur, la cour d'appel a caractérisé l'existence d'un risque supporté par les époux X... en raison de l'absence d'assurance décennale ; qu'en rejetant malgré tout la demande en réparation des époux X..., la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et violé l'article 1382 du code civil ancien ;
4/ALORS, enfin, QUE le risque est un préjudice réparable indépendamment de sa réalisation ; qu'en retenant la faute du notaire qui n'a pas procédé aux diligences nécessaires quant à la purge des hypothèques, la cour d'appel a caractérisé l'existence d'un risque supporté par les époux X... en raison de l'absence de purge des hypothèques ; qu'en reconnaissant l'existence d'un risque à cet égard, tout en rejetant la demande de réparation des époux X..., la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et violé l'article 1382 du code civil ancien.
SECOND MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt d'AVOIR débouté les époux X... de leurs demandes tendant à voir condamner la société CITIM IMMOBILIER et son assureur, in solidum avec Maître Odile D... et l'office Notarial Mickaël Z... et Sophie C... Z..., successeur de Odile D... à payer des dommages et intérêts équivalent au prix de vente au titre des fautes commises par la société CITIM IMMOBILIER et, à défaut, à condamner, la société CITIM IMMOBILIER et son assureur in solidum avec Maître Odile D... et l'office Notarial Mickaël Z... et Sophie C... Z..., successeur de Odile D... à garantir les époux X... du règlement du prix de vente pour un montant de 109 000 € ;
AUX MOTIFS QUE « La société CITIM, professionnel de la vente immobilière, en ne s'inquiétant pas davantage de l'état réel du bien qu'elle a proposé à la vente, en ne décelant pas les traces d'humidité récurrente qui ne pouvaient être attribuées à un simple lavage et en ne questionnant pas Monsieur A... à ce sujet a directement contribué au maintien du caractère caché du vice et donc au préjudice qui en est résulté pour les acquéreurs ».
1/ALORS QUE la violation d'une obligation d'information précontractuelle engage la responsabilité de son auteur au titre de la perte de chance de na pas contracter ; qu'en retenant que la société CITIM IMMOBILIER n'avait pas effectué les diligences et vérifications qui lui incombaient relativement au bien qu'elle proposait aux époux X..., la cour d'appel a fait ressortir que les époux X... eut perdu une chance de ne pas contracter ; qu'en écartant malgré tout le préjudice lié à la perte de chance de ne pas contracter, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « le prix de vente n'est pas un préjudice indemnisable par la société immobilière qui, en l'absence de preuve de l'insolvabilité du vendeur, n'est pas davantage garante de sa restitution. » ;
2/ALORS QUE la responsabilité suppose la démonstration d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre les deux ; qu'en considérant que l'insolvabilité du vendeur n'étant pas démontrée, il n'y avait pas lieu à condamner l'agence immobilière CITIM IMMOBILIER in solidum avec le notaire, pour les fautes qu'elle avait elle-même commise, la cour d'appel a subordonné la responsabilité de l'agence immobilière à l'insolvabilité du vendeur ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a ajouté une condition à loi et a violé l'article 1382 ancien du code civil ;