CIV.3
JT
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 8 février 2018
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10083 F
Pourvoi n° X 17-16.234
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par :
1°/ la société Jam, société civile immobilière, dont le siège est [...] ,
2°/ M. José A... Z...,
3°/ M. Victor B... Z... ,
4°/ M. Antony B... Z... ,
domiciliés [...] ,
contre les arrêts rendus les 8 septembre 2016 et 12 janvier 2017 par la cour d'appel de Versailles (16e chambre civile), dans le litige les opposant :
1°/ à M. Philippe X..., domicilié [...] , pris en qualité de mandataire judiciaire à la liquidation judiciaire de la société Garage des Yvelines,
2°/ à la société Natixis Lease Immo, dont le siège est [...] ,
défendeurs à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 9 janvier 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, M. Y..., conseiller rapporteur, M. Jardel, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de la SCP Gaschignard, avocat de la société Jam, de M. José A... Z..., de M. Victor B... Z... et de M. Antony B... Z... , de la SCP Rousseau et Tapie, avocat de la société Natixis Lease Immo ;
Sur le rapport de M. Y..., conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Jam, M. José A... Z..., M. Victor B... Z... et M. Antony B... Z... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Jam et des consorts B... Z... ; les condamne à payer la somme globale de 3 000 euros à la société Natixis Lease Immo ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit février deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE à la présente décision
Moyen produit par la SCP Gaschignard, avocat aux Conseils, pour la société Jam, M. José A... Z..., M. Victor B... Z... et M. Antony B... Z...
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir constaté la résiliation du contrat de crédit-bail du 27 juillet 2007 à compter du 20 octobre 2012 par l'effet de la clause résolutoire, condamné la SCI JAM à payer une somme de 50.000 euros à titre d'indemnité de résiliation et condamné les consorts B... Z... , cautions solidaires, au paiement de cette somme,
AUX MOTIFS QUE le 5 avril 2011, le bâtiment à usage industriel du [...] , dans lequel la SARL Garage des Yvelines, locataire de la SCI JAM exerçait son activité, a été entièrement détruit par un incendie, ce qui a entraîné la cessation de toute activité jusqu'à la reconstruction de l'immeuble et la mise sous redressement judiciaire de la société locataire, laquelle n'a pu régler ses loyers à sa bailleresse ; que les appelants personnes physiques, cautions de la SCI JAM, et la société crédit-preneuse contestent pouvoir faire l'objet d'un commandement visant la clause résolutoire insérée au contrat de crédit-bail immobilier dès lors que le commandement serait nul comme mal adressé et que seul un événement constitutif de la force majeure, un incendie, les aurait empêchés de satisfaire à leur obligation de payer les loyers (...) ; que les appelants invoquent les dispositions de l'article 1382 du code civil, selon lesquelles : « Lorsque le corps certain et déterminé qui était l'objet de l'obligation vient à périr, est mis hors du commerce, ou se perd de manière qu'on en ignore absolument l'existence, l'obligation est éteinte si la chose a péri ou a été perdue sans la faute du débiteur et avant qu'il fût en demeure » ; qu'il ressort des documents communiqués que le bâtiment objet du crédit-bail du 27 juillet 2007 a été totalement détruit par un incendie le 15 avril 2011, et qu'il a fait l'objet d'une reconstruction constatée selon procès-verbal de réception du 6 juin 2012, les dernières réserves devant être apurées le 30 juin, ayant été levées effectivement le 11 octobre suivant ; que contrairement à la situation évoquée dans le texte susvisé, la perte de la chose louée par contrat de crédit-bail immobilier n'est pas définitive puisqu'il y a eu reconstruction, et que la SARL Garage des Yvelines pouvait reprendre ses activités dès le début du mois de juillet 2012 dans les locaux reconstruits, ainsi qu'elle avait exprimé l'intention de le faire dès que les travaux de reconstruction auraient pris fin ; qu'il importe de relever avec le jugement entrepris que les parties avaient réglé expressément, par l'article A9 du contrat de crédit-bail du 27 juillet 2007, les conséquences d'un éventuel sinistre, convenant que le crédit-bail ne serait pas résilié de plein droit par la perte du bien présentement loué, et ceci que la perte soit totale ou partielle ; que par des motifs que la cour adopte, la décision déférée a pertinemment analysé les dispositions de l'article A9 1.2 du contrat litigieux, prévoyant les issues juridiques offertes au crédit preneur en cas de sinistre total, et dont il ressort qu'en cas de poursuite du contrat, le preneur, de la date du sinistre à celui de l'achèvement de la reconstruction, restera redevable au bailleur des loyers et charges du crédit-bail « dans l'hypothèse où la compagnie d'assurances de l'immeuble n'assumerait pas le règlement en principal, intérêts, frais et accessoires desdits loyers et charges » ; qu'en l'espèce, la société Natixis Lease Immo démontre que l'indemnité qui lui a été versée immédiatement par son assureur comprenait l'indemnisation de la perte de loyers à prévoir à hauteur de 38.052 euros correspondant à trois trimestres de loyer, du 27 avril 2011 au 26 janvier 2012, durée prévisible de la reconstruction, tandis que la SCI JAM a cessé de fait le règlement de ses loyers du 15 avril jusqu'à la fin de la période effective de reconstruction, soit pendant deux trimestres supplémentaires par rapport à la période indemnisée ; qu'étant relevé que les requérants ne rapportent pas la preuve de ce que les loyers des 2ème et 3ème trimestres de l'année 2012 ne doivent pas leur incomber, ce qui n'est pas le cas au regard de la part prise par M. A... Z..., gérant de la société Garage des Yvelines ou par l'architecte mandaté par la SCI JAM au retard dans l'exécution des travaux, il s'évince des dispositions contractuelles que l'incendie qui s'est déclaré dans l'immeuble ne représentait pas pour le crédit preneur un événement imprévisible, ses conséquences ayant été conventionnellement prévues et au surplus valablement assurées par la société bailleresse ; qu'il importe en toute hypothèse de rappeler que même en cas de force majeure, lorsque l'empêchement est momentané, le débiteur n'est pas libéré de son obligation, celle-ci étant seulement suspendue jusqu'au moment où la situation de force majeure cesse ; qu'en tout état de cause, il n'est pas contesté par les appelants que des loyers restaient dus pour la période antérieure à la survenance du sinistre, et que la SCI JAM n'a pas repris ses paiements après le 2 juillet 2012, date à laquelle les locaux sont redevenus exploitables ; qu'ainsi les effets du commandement de payer visant la clause résolutoire délivrée demeurent valables pour les montants correspondants ; qu'il convient de même de souligner que les dispositions du décret du 30 septembre 1953 définissant le statut des baux commerciaux ne sont pas applicables au contrat de crédit-bail immobilier, qui vise à l'acquisition d'un droit de propriété, aucune suspension des effets de la clause résolutoire ne pouvant être sollicitée par le crédit-preneur en même temps que l'octroi de délais de paiements des loyers, seule l'exécution par ce dernier de ses obligations contractuelles dans le délai d'un mois fixé par la mise en demeure ou commandement pouvant éteindre les effets d'une clause résolutoire de plein droit ; que le jugement est en conséquence confirmé en ce qu'il a prononcé condamnation en principal tant à l'encontre de la SCI JAM que des cautions personnes physiques ;
1° - ALORS QUE si la force majeure ne libère pas le débiteur de sa dette, elle est de nature à faire obstacle à la résolution du contrat ; qu'en retenant que la société crédit-preneuse ne pouvait demander la suspension des effets de la clause résolutoire motif pris que même en cas de sinistre constitutif de force majeure, le débiteur est tenu de payer les loyers afférents à l'immeuble objet du contrat, la cour d'appel a violé les articles 1148 et 1184 du code civil, dans leur rédaction applicable au litige ;
2° - ALORS QUE constitue un cas de force majeure l'incendie survenant fortuitement, détruisant l'immeuble objet du contrat et privant le crédit-preneur des revenus que lui procurait la location de cet immeuble ; qu'en affirmant qu'un tel sinistre ne constituait pas un cas de force majeure au motif inopérant que les parties avaient envisagé l'hypothèse d'un incendie et prévu qu'en ce cas les loyers du contrat de crédit-bail resteraient dus, la cour d'appel a violé l'article 1148 du code civil.