Cour de cassation - 08 février 2018 - 17-16.041

Résumé de la décision

Arguments pertinents

2. Absence de preuve de dol : Il a été noté que les demandeurs n'ont pas prouvé la réticence dolosive de la SCI Amandine concernant l'installation des climatiseurs, ce qui rendait les clauses du contrat applicables. Le juge a donc exprimé que la connaissance du bien par les acheteurs excluait leur droit à des demandes ultérieures.

3. Responsabilité du syndic : Concernant le Cabinet Taboni, la juridiction a examiné si le syndic avait agi de manière diligente. Il a été mentionné que le syndic avait rappelé à la SCI Amandine son obligation de se conformer aux décisions des copropriétaires. De plus, les demandeurs n'ont pas prouvé une faute de la part du syndic quant à sa gestion du sujet, ce qui a conduit à leur déboutement.

Interprétations et citations légales

2. Diligence du syndic : Concernant la question de la responsabilité du syndic, la Cour n'a pas retenu le moyen selon lequel le syndic aurait dû agir en référé. Elle a inséré une notion de diligence dans l'exercice des fonctions du syndic, précisant qu'il avait fait les démarches nécessaires pour faire respecter le règlement de copropriété :
- « Le syndic peut agir en référé sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires » (Décret du 17 mars 1967 - Article 55).

3. Déboutement et frais de procédure : La décision de débouter les demandeurs a également été consignée avec un rappel des frais de procédure. La Cour a statué que les demandeurs, en n'ayant pas agi dans les temps, étaient responsables des frais engagés.
- « Le juge de proximité ne pouvant substituer des conditions d'équité à la force obligatoire de la convention des parties » (rappel du principe).

Conclusion

CIV.3

CGA

COUR DE CASSATION
______________________

Audience publique du 8 février 2018

Rejet non spécialement motivé

M. CHAUVIN, président

Décision n° 10087 F

Pourvoi n° N 17-16.041

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

Vu le pourvoi formé par :

1°/ Mme Mélanie X...,

2°/ M. Thibault Y...,

tous deux domiciliés [...]                                                        ,

contre le jugement rendu le 20 janvier 2017 par la juridiction de proximité de Nice, dans le litige les opposant :

1°/ à la société Amandine, société civile immobilière, dont le siège est [...]                                ,

2°/ à la société Cabinet Taboni, dont le siège est [...]                    ,

défenderesses à la cassation ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 9 janvier 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Guillaudier, conseiller référendaire rapporteur, M. Jardel, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;

Vu les observations écrites de Me Occhipinti, avocat de Mme X..., de M. Y..., de la SCP Foussard et Froger, avocat de la société Amandine, de la SCP Jean-Philippe Caston, avocat de la société Cabinet Taboni ;

Sur le rapport de Mme Guillaudier, conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

REJETTE le pourvoi ;

Condamne Mme X... et M. Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit février deux mille dix-huit.
MOYEN ANNEXE à la présente décision

Moyen produit par Me Occhipinti, avocat aux Conseils, pour Mme X... et M. Y...,

Il est reproché au jugement attaqué d'AVOIR débouté M. Y... et Mme X... de l'ensemble de leurs demandes ;

AUX MOTIFS QU'il résulte des éléments du dossier que l'assemblée générale des copropriétaires de la [...]                                        a adopté le 07 juillet 2004 les conditions de pose d'appareils de climatisation sur les balcons, celles-ci prévoyant notamment l'obligation d'installer les dits appareils sur des consoles sous la hauteur des gardes fous. La SCI Amandine propriétaire durant cette période de l'appartement vendu ultérieurement aux demandeurs ne s'est pas soumise à l'obligation ainsi mise à sa charge. Le cabinet Taboni syndic de l'immeuble lui a donc, comme il se devait de le faire, rappelé par lettre du 28 octobre 2011 et du 31 mai 2011 qu'elle ne pouvait maintenir ses appareils de climatisation sur les murs de la façade. Il est constant que la SCI Amandine n'a pas pour autant procédé à la modification de l'emplacement de ses climatiseurs pour se mettre en conformité avec les décisions imposées par les copropriétaires comme elle y était tenue et a vendu en l'état l'appartement à madame X... et monsieur Y.... Il convient dès lors de se reporter aux dispositions précises dans l'acte de vente signé le 21 décembre 2011 par les parties. Celui-ci stipule page 2 au paragraphe intitulé "objet du contrat" que "le vendeur vend à l'acquéreur qui accepte, les biens immobiliers ci-après désignés, tels qu'ils existent avec toutes leurs dépendances, tous immeubles par destination qui en dépendent et tous droits y attachés, sans aucune exception, ni réserve. L'acquéreur déclare parfaitement connaitre "les dits biens pour les avoir visités en vue du présent acte et s'être entouré de tous les éléments d'informations nécessaires à tous égard", Page 4, dans le paragraphe "mobilier" il est par ailleurs précisé : En ce qui concerne les biens meubles et objets mobiliers, l'acquéreur les prendra ... dans I ' état où ils se trouvent, sans pouvoir élever aucune réclamation, demander aucune garantie ou diminution du prix, ni exercer aucun recours ni répétition quelconque contre le vendeur notamment en raison de mauvais fonctionnement, de mauvais état, défaut d'entretien ou de vétusté. Il convient de plus de relever à la page 13 du contrat de vente paragraphe 'statut de la copropriété - conventions" que l'acquéreur s'agissant du règlement de copropriété déclare avoir eu parfaite connaissance de ces documents par la remise d'une copie qui lui en a été faite, préalablement au présent acte, ainsi qu'il le reconnait ..." L'article 1135 du Code civil dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ce qui les ont faites. En conséquence au des dispositions du contrat de vente ci-dessus relevées et du texte susvisé les demandes de monsieur Y... et de madame X... à l'égard de la SCI Amandine seront rejetées, le juge de proximité ne pouvant substituer des conditions d'équité à la force obligatoire de la convention des parties. Par ailleurs les demandeurs qui réclament également in solidum avec la SCI Amandine réparation à la SAS cabinet Taboni pour le préjudice qu'ils estiment avoir subi ne rapportent pas la preuve qui leur incombent de ce que ce syndic a commis une faute alors qu'il apparait au contraire des pièces versées à la procédure que le cabinet Taboni a fait toutes diligences pour obtenir de la SCI Amandine et ultérieurement des demandeurs eux-mêmes, l'installation conforme des climatiseurs et que c'est à la demande des copropriétaires lors de l'assemblée générale du 05 juin 2012 que le cabinet Taboni en sa qualité de syndic de la copropriété et non à titre personnel a été autorisé à ester en justice à l'encontre de monsieur Y... lequel, si comme il y a été maintes fois invité avait agi dans les temps, aurait évité les frais de procédure dont il demande le remboursement ; Monsieur Y... et madame X... seront au vu de ce qui précède déboutés de l'ensemble de leurs demandes à l'égard de la SAS cabinet Taboni ;

1°) - ALORS QUE le vendeur est tenu d'informer l'acheteur de la situation juridique de l'immeuble ; qu'en se bornant à constater que l'acte de vente comportait des stipulations selon lesquelles M. Y... et Mme X... avaient connaissance du bien qu'ils achetaient, prenaient les meubles dans l'état dans lequel ils se trouvaient et avaient eu connaissance du règlement de copropriété, sans rechercher si la SCI Amandine n'avait pas commis une réticence dolosive en n'informant pas M. Y... et Mme X... de l'irrégularité de l'installation des climatiseurs de l'appartement vendu, dol privant de portée les clauses en question, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;

2°) - ALORS QUE le syndic peut agir en référé sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires ; qu'en ne recherchant pas, comme elle y était invitée, si la société Cabinet Taboni n'avait pas manqué de diligence en s'abstenant d'assigner en référé la SCI Amandine pour qu'elle enlève les climatiseurs posés de façon irrégulière, ce qu'elle aurait pu faire de son propre mouvement, causant ainsi un préjudice à M. Y... et Mme X..., qui avaient eux-mêmes été assignés en référé et avaient dû ainsi subir les conséquences de l'installation illicite des climatiseurs par la SCI Amandine, la juridiction de proximité a privé sa décision de base légale au regard des articles 55 du décret du 17 mars 1967 et 1382 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016.