Cour de cassation - 09 novembre 2022 - 21-22.294

Résumé de la décision

Arguments pertinents

2. Non-respect du règlement de copropriété : L'arrêt a spécifiquement constaté que l'exploitation du commerce de M. [Z] n'était pas autorisée par l'article 8 du règlement de copropriété, qui précise la nature des activités commerciales autorisées dans les locaux concernés. La cour d'appel a déclaré : « il est démontré que l'exploitation [du] commerce [de M. [Z]] n'est pas autorisée par l'article 8 du règlement de copropriété, qui... dresse une liste limitative du nombre de commerces et surtout de la nature des commerces autorisés ».

3. Absence de recherche sur la destination de l'immeuble : La cour d'appel n'a pas examiné si l'activité de M. [Z], un commerce d'alimentation, était conforme à la destination de l'immeuble selon le règlement, ce qui a été critiqué par M. [Z] comme une omission cruciale.

Interprétations et citations légales

- Article 8 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 : Cet article décrit les restrictions que le règlement de copropriété peut imposer. Selon M. [Z], il aurait fallu examiner si l'activité d'épicerie ne causait pas moins d'inconvénients que des activités commerciales similaires autorisées, comme la vente de tabac ou de parfumerie, et si celle-ci était conforme à la destination de l'immeuble.

Ces éléments montrent que la décision de la cour d'appel pourrait avoir privé sa décision de base légale en ne prenant pas en compte la destination de l'immeuble telle que définie par les actes et en n'examinant pas la similitude des nuisances potentielles des différentes activités commerciales.

En conclusion, bien que la cour d'appel ait soutenu que le commerce de M. [Z] était interdit par le règlement, la question de l'impact de cette interdiction sur les droits de M. [Z] et sur la nature des commerces permis aurait dû être explorée davantage, laissant un espace pour l'interprétation future de la relation entre règlement de copropriété et liberté d'entreprendre.

CIV. 3

MF



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 9 novembre 2022




Rejet non spécialement motivé


Mme TEILLER, président



Décision n° 10518 F

Pourvoi n° S 21-22.294




R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 9 NOVEMBRE 2022

M. [N] [Z], domicilié [Adresse 2], a formé le pourvoi n° S 21-22.294 contre l'arrêt rendu le 8 juillet 2021 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre 1-5), dans le litige l'opposant :

1°/ au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 5], dont le siège est [Adresse 3], représenté par son syndic le cabinet Nexity Lamy, domicilié [Adresse 1],

2°/ à M. [F] [C], domicilié [Adresse 4],

défendeurs à la cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Jobert, conseiller, les observations écrites de la SCP Duhamel-Rameix-Gury-Maitre, avocat de M. [Z], de la SCP Richard, avocat du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 5], de la SARL Le Prado, avocat de M. [C], après débats en l'audience publique du 27 septembre 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Jobert, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Letourneur, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.

1. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.

EN CONSÉQUENCE, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. [Z] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. [Z] et le condamne à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 5] la somme de 3 000 euros ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf novembre deux mille vingt-deux. MOYEN ANNEXE à la présente décision

Moyen produit par la SCP Duhamel-Rameix-Gury-Maitre, avocat aux Conseils, pour M. [Z]

M. [Z] fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir déclaré le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] recevable en ses demandes et d'avoir condamné M. [C] à résilier les deux baux commerciaux qu'il a consentis à M. [Z] dans les locaux lui appartenant constituant les lots de copropriété n° 453 et 454, et à se mettre en conformité avec le règlement de copropriété, dans un délai de trois mois à compter de la signification de l'arrêt et, passé ce délai, sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant quatre mois ;

Alors qu'un règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en-dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation ; qu'en l'espèce, M. [Z] faisait valoir que le syndicat des copropriétaires n'avait jamais rapporté, depuis que l'autorisation d'exploiter son commerce avait été remise en cause en 2014, la preuve d'une quelconque nuisance, et que les précédents syndics avaient toujours accepté la présence de son commerce d'alimentation (concl., p. 5, § 6 à 9) ; qu'en se bornant à énoncer qu' « il est démontré que l'exploitation [du] commerce [de M. [Z]] n'est pas autorisée par l'article 8 du règlement de copropriété, qui est très précis sur l'usage qui peut être fait des locaux privatifs et dresse une liste limitative du nombre de commerces et surtout de la nature des commerces autorisés » (arrêt, p. 8 § 4), sans rechercher, ainsi qu'il lui était demandé, si l'exploitation d'un commerce d'alimentation comme celui de M. [Z] était conforme à la destination de l'immeuble, telle que définie aux actes, par ses caractères ou sa situation, et si les activités autorisées, listées par l'article 8 du règlement de copropriété, notamment les commerces de parfumerie ou de tabac, étaient d'une nature similaire et ne causaient pas moins d'inconvénients que celui d'épicerie, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 8 I de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et du principe de la liberté de commerce et de l'industrie.