LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, constaté que la toiture terrasse avait été clôturée sur deux côtés par des claustras d'une hauteur de deux mètres et adossées, sur un côté, sur une grille en fer forgé, que le gros oeuvre de celle-ci était recouvert d'un plancher en latte et revêtement synthétique et que divers meubles y avaient été installés et que ces aménagements accentuaient le caractère de confinement et d'encaissement du cadre bâti, qu'ils renforçaient l'effet de proximité des vis-à-vis, réduisaient l'ensoleillement et nuisaient au calme des voisins et relevé, à bon droit, qu'aux termes de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire use et jouit librement de ses parties privatives sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaire ni à la destination de l'immeuble, la cour d'appel, sans violer l'autorité de la chose jugée et sans être tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, a pu retenir que les installations portaient atteinte aux droits des autres copropriétaires dont les lots à usage d'habitation disposaient de fenêtres donnant sur la terrasse et a légalement justifié sa décision ;
Sur le second moyen :
Attendu que le premier moyen étant rejeté, le moyen qui invoque la cassation par voie de conséquence est devenu sans portée ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... et le condamne à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.500 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize novembre deux mille douze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Fabiani et Luc-Thaler, avocat aux Conseils pour M. X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné Monsieur Jérôme X..., copropriétaire, à enlever tous les aménagements tendant à rendre sa terrasse d'agrément, à savoir les claustras en bois clipsés sur les garde-corps, la grille en fer forgé, les transats, parasols, hamacs, coffre en bois, table et chaises de jardin, plancher en latte et revêtement synthétique et ce, sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé un délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision et ce, pendant une durée de trois mois ; d'avoir dit qu'à défaut d'exécution dans un délai de quatre mois après la signification du jugement, le syndicat des copropriétaires sera autorisé à faire enlever, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est et en présence d'un huissier qui en dressera procès-verbal, l'ensemble des éléments précités à ses frais avancés et que ces frais resteront à la charge de M. X... ;
aux motifs 1°) propres que les premiers juges se sont livrés à un rappel minutieux et exact des différentes procédures judiciaires ayant opposé les parties antérieurement et dont la connaissance est utile à la solution du présent litige ; que la Cour fait sienne l'analyse des premiers juges quant à l'autorité de la chose jugée et à la portée de l'arrêt de la Cour de cassation en date du 16 mars 2005, de l'arrêt en date du 10 novembre 2006 de la Cour d'appel d'Orléans statuant sur renvoi de cassation et de l'arrêt de cette même Cour rendu le novembre 2007 ; que la distinction s'impose en effet entre les travaux autorisés judiciairement ensuite du refus opposé par l'assemblée générale du 15 juin 2000, qui ne sont pas litigieux dans le cadre du présent procès, d'une part, et entre les aménagements réalisés sur la toiture terrasse actuelle à l'initiative de M. X... pour faire de cette partie privative une terrasse dite d'agrément, qui sont énumérés au dispositif du jugement entrepris et présentement en litige d'autre part ; que les moyens invoqués par M. X... au soutien de son appel réitèrent pour l'essentiel, sous une forme nouvelle mais sans justification complémentaire utile ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la Cour adopte – à l'exception toutefois de la référence inutile à des « travaux de surélévation » pour les claustras en bois et du défaut de contestation en défense du rapport de visite de Mme Y..., architecte -, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ;
et aux motifs 2°) expressément adoptés que, sur la portée de l'arrêt de la Cour d'appel de renvoi, par arrêt de la Cour d'appel d'Orléans devenu définitif, il a été dit que le toit-terrasse constituait une partie privative et qu'il doit être considéré comme inaccessible, la cour relevant à ce propos que M. X... ne peut prétendre, sans une certaine mauvaise foi, que son toit-terrasse serait accessible après avoir soutenu le contraire tout au long de la procédure, alors que celle-ci, qu'il a initiée, a précisément pour but de rendre accessible un toit-terrasse qui ne l'est pas ; que, concernant les travaux soumis à l'autorisation de l'assemblée générale consistant en la réalisation d'une trémie pour poser un Vélux créant un accès direct à la toiture et la pose d'un garde-corps, nécessaires à l'entretien du toit-terrasse, la Cour a considéré qu'il ne n'agissait pas de travaux de surélévation, qu'ils ne sont pas de nature à permettre une atteinte à l'intimité des autres copropriétaires ou à réduire la luminosité et que les distances légales prévues aux articles 678 et 680 sont respectées et a confirmé l'autorisation judiciaire accordée par le jugement du 26 novembre 2002 ; que, concernant les travaux dont l'autorisation n'avait pas été soumise à l'assemblée générale, tendant à l'aménagement de la terrasse en lieu de vie et consistant dans la création d'un balcon en façade, le renforcement de la structure du bâtiment et la pose de caillebotis et de plots, la Cour d'appel a estimé que ces éléments, qui modifient l'aspect extérieur de l'immeuble et sa destination et qui affectent les parties communes, devaient être impérativement soumis à l'autorisation de l'assemblée générale et que, ne l'ayant pas été, il convenait d'en ordonner la démolition ; qu'il a donc été définitivement dit que le toit-terrasse constitue une partie privative, qu'il était inaccessible, que M. X... n'a été autorisé à procéder à des travaux permettant d'y accéder qu'afin d'en assurer le nettoyage, que ces seuls travaux ne constituent pas des travaux de surélévation, ne portent pas atteinte à la destination de l'immeuble et aux droits des autres copropriétaires mais que par contre, les travaux tendant à l'aménagement de la terrasse en lieu de vie modifiaient l'aspect extérieur de l'immeuble et sa destination et qu'ils devaient, en conséquence, être soumis à l'accord de l'assemblée générale ; qu'il en résulte d'ores et déjà qu'en ce qui concerne les travaux objet de la présente instance, M. X... ne peut utilement invoquer l'autorité de la chose jugée afférente tant à l'arrêt de la Cour de cassation qu'à celui de la Cour d'appel de renvoi en ce qu'ils ont retenu l'absence de surélévation, la conformité à la destination de l'immeuble et l'absence d'atteinte aux droits des autres copropriétaires dès lors qu'il ne s'est agi que des travaux relatifs à l'accès au toit afin de procéder à son nettoyage et non pas, comme le soutient M. X..., des aménagements en cause ; que c'est en l'état de ces constatations qu'il convient d'examiner les demandes par le syndicat des copropriétaires ; que, sur les demandes du syndicat des copropriétaires en suppression des aménagements complémentaires, aux termes de l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965, le règlement de copropriété détermine la destination des parties privatives ainsi que les conditions de leur jouissance ; qu'en l'espèce, le règlement de copropriété du 6 décembre 1955 précise que le lot n°3 (qui deviendra n°22 puis n°201) est un local, actuellement à usage de garage, disposant au-dessus d'une pièce avec une terrasse ; que l'état modificatif du règlement de copropriété publié le 28 décembre 1994, portant suppression du lot n°3 et création du lot n°22, rappelle que, lors de l'assemblée générale du 7 juin 1990, le propriétaire du lot n°3 a été autorisé à aménager une toiture sur la terrasse qui avait été précédemment fermée et précise que ce lot devenu n°22 comporte au premier étage non plus « une pièce avec une terrasse devant » mais « deux pièces, salle de bains, penderie, wc » ; qu'il en ressort qu'aux termes du règlement de copropriété modifié, la terrasse a disparu au profit de pièces d'habitation et que dorénavant ; «le toit-terrasse» est affecté à l'usage de toiture ; qu'à ce stade, il apparaît donc que toute référence par M. X... à l'utilisation antérieure de la terrasse est inopérante, cette terrasse ayant disparu et ne pouvant être assimilée avec la toiture qui l'a recouverte ; qu'il n'est pas contesté que le règlement de copropriété dans ses versions successives est resté taisant sur le caractère accessible de ce toit-terrasse, partie privative ; que cependant, il a été définitivement dit pas la Cour d'appel de renvoi qu'il était inaccessible depuis sa construction ; que le modificatif au règlement de copropriété du 16 décembre 1996 n'a apporté aucune correction à la composition de ce lot devenu lot n°201 ; que ce lot a été acquis comme tel en 1997 par M. X..., lequel, après avoir obtenu judiciairement l'autorisation de rendre le «toit-terrasse» accessible pour procéder plus commodément à son nettoyage, a souhaité le transformer en terrasse d'agrément en revendiquant dans la présente instance le droit de l'utiliser pour l'usage qui lui convient, et notamment « pour y déjeuner ou prendre l'apéritif, y flâner, y inviter des amis pour prendre l'air ou boire un verre, y installer des paravents ou tout autre meubles » ; que la transformation du toit-terrasse, inaccessible lors de son acquisition puis devenu accessible pour les besoins de son nettoyage, en terrasse d'agrément constitue un changement de l'affectation d'une partie privative prévue au règlement de copropriété de sorte qu'il ne peut y être procédé sans autorisation de l'assemblée générale ; qu'il ressort du constat établi le 12 février 2007, en présence des deux parties, que le gros oeuvre de la toiture terrasse est recouvert d'un plancher en latte sur lequel est posé un revêtement synthétique vert, façon pelouse synthétique, que les deux côtés du périmètre de la toiture sont agrémentés de claustras en pin autoclaves fixés au garde-corps au moyen d'équerres en acier et que sont posés divers meubles parmi lesquels deux parasols avec empiètements à roulettes, coffres, hamacs et autres effets bâchés ; qu'il résulte des photographies versées aux débats et du constat établi le 24 juillet 2008 que la terrasse est clôturée sur deux côtés donnant sur le bâtiment A par des claustras au maillage serré d'une hauteur de 2 mètres et adossés, sur un côté, sur une grille en fer forgé et que sont installés des transats, deux très grands parasols qui couvrent la toiture en partie, un hamac d'une longueur d'environ quatre mètres, un coffre en bois, une table, des chaises de jardin, un plancher en latte et revêtement synthétique, un équipement pour grillade ; que l'ensemble de ces éléments atteste de l'utilisation de la toiture comme une véritable pièce à vivre en plein air ; que si, aux termes de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire jouit librement de ses parties privatives sous la condition de ne pas porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l'immeuble, il apparaît qu'en l'espèce, l'ensemble des aménagements est source de nuisances pour les autres copropriétaires, dès lors que, selon le rapport de visite de Mme Y..., architecte, ces éléments accentuent le caractère de « confinement » et d'« encaissement du cadre bâti », ils rapprochent les vis-à-vis et renforcent l'effet de proximité, ils ont un impact négatif sur la qualité des espaces et sur le voisinage, ils réduisent le droit au soleil, à la lumière, aux vues et au calme pour les voisins immédiats et pour l'ensemble des habitants de l'immeuble ; qu'en conséquence de l'ensemble de ces éléments, M. X... ne pouvait procéder à la transformation de la toiture de son lot en pièce à vivre sans avoir reçu l'autorisation de l'assemblée générale à laquelle ce Tribunal ne peut se substituer ;
et aux motifs 3°) propres qu'il sera toutefois ajouté que les abus de jouissance qui, avant l'acquisition du lot devenu 201 (anciennement 3 puis 22) utilisaient la toiture-terrasse à des fins personnelles sont insusceptibles de conférer au propriétaire actuel de ce lot plus de doit qu'il n'en tient de la loi du 10 juillet 1965 et du règlement de copropriété ; que les « vues » auxquelles les premiers juges font allusion par voie de référence au rapport de visite de Mme Y... s'entendent dans le sens commun, et non dans le sens strict des articles 675 et suivants du code civil, ici inapplicables ; que le rapport « Contre-expertise » d'Architecte et Expertise de M. Z..., architecte, s'avère insusceptible de combattre utilement les éléments techniques sérieux s'évinçant de l'étude Y..., dès lors qu'il est insuffisamment circonstancié et qu'il n'offre pas de garanties suffisantes d'impartialité, étant rédigé sur du papier imprimé d'une société SARL ayant son siège social au 58 avenue de Wagram à Paris 17ème arrondissement, immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 408 511 228 0020, dont il appert à l'examen d'un extrait K bis d'inscription au RCS du 21 janvier 2011 qu'il s'agit de la société Building Solutions dont le gérant est Monsieur Jérôme X... ; que le fait que la toiture du bâtiment C, partie privative, soit en forme de terrasse et que celle-ci soit devenue accessible de l'appartement de M. X... grâce aux travaux autorisés par la cour d'appel d'Orléans ne suffit pas en soi à donner à la toiture accessible une destination de terrasse d'agrément, dès lors qu'en premier lieu, les travaux n'ont été autorisés que pour permettre l'entretien de la toiture ; qu'en deuxième lieu, le règlement de copropriété et ses modificatifs ne confèrent pas cette destination à ladite partie privative, et qu'en troisième lieu, aucune décision de l'assemblée générale n'a autorisé la transformation de la couverture plane en terrasse d'agrément ; qu'il sera rappelé que le couvert d'un bâtiment qui sert à assurer l'étanchéité et le clos de l'immeuble n'est pas une partie de l'immeuble ayant en soi vocation à l'habitation, même s'il est plat ; que les aménagements réalisés par M. X... sur la « terrasse » pour en faire un espace d'habitation (terrasse d'agrément ou/une « pièce à vivre en plein air », selon l'expression des premiers juges (page 9 du jugement)) constituent – même à les supposer non contraires à la destination de l'immeuble – une infraction à l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, dès lors que, par motifs adoptés, il est établi que ces installations portent une atteinte réelle et sérieuse aux droits des autres copropriétaires dont les lots à usage d'habitation disposent de fenêtres donnant sur cette terrasse ; que sont seuls épargnés par les nuisances visuelles les copropriétaires des appartements situés aux niveaux supérieurs, les pertes d'ensoleillement ou de luminosité et le rétrécissement désagréable du champ visuel causés par les claustras de bois, les parasols et autres agencements mis en place ne les atteignant pas ; qu'en revanche, tous les lots donnant sur la cour sont exposés aux nuisances sonores inévitablement provoquées par la présence humaine sur un espace ni clos ni couvert en période de beau temps ;
alors d'une part que, dès lors qu'il est conforme à la destination de l'immeuble, le droit d'usage et de jouissance des parties privatives ne peut être limité que par la loi ou une stipulation du règlement de copropriété expresse et justifiée par la destination de l'immeuble ; qu'en ordonnant la suppression des meubles et aménagements par lesquels Monsieur Jérôme X... avait fait de la terrasse du bâtiment indépendant entièrement privatif constituant son appartement en duplex un « lieu de vie en plein air », aux motifs inopérants que le règlement de copropriété ne conférait pas à cette toiture plane et accessible une destination de terrasse d'agrément et qu'aucune assemblée générale ne l'avait autorisée, la cour d'appel a violé les articles 9, alinéa 1er, et 8 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;
alors d'autre part que l'emploi par le règlement de copropriété du terme « terrasse » pour qualifier la toiture du pavillon entièrement privatif de M. X... confirmait la possibilité de son aménagement en lieu de vie ; qu'en jugeant le contraire aux motifs inopérants que le couvert d'un bâtiment qui sert à assurer l'étanchéité et le clos de celui-ci n'est pas une partie de l'immeuble ayant, en soi, vocation à l'habitation, même s'il est plat, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ;
alors en tout état de cause qu'en ordonnant la suppression de tout aménagement d'agrément de la terrasse privative de M. X... située dans un immeuble d'habitation, sans rechercher en quoi cet usage aurait été contraire à la destination de l'immeuble, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 ;
alors en outre que l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a été tranché dans le dispositif d'un jugement et pour le même objet ; qu'en inférant de l'arrêt rendu entre les mêmes parties par la cour d'appel d'Orléans ayant autorisé les travaux d'accès à la terrasse, dont M. X... avait indiqué qu'ils étaient nécessaires pour assurer son entretien, et ordonné la suppression de travaux différents des aménagements dont était saisie la cour d'appel de Paris, que l'utilisation de la terrasse en lieu de vie aurait la nature d'une modification de sa destination, la cour d'appel a violé les articles 480 du code de procédure civile et 1351 du code civil ;
Et alors, de cinquième part et enfin que l'usage normal d'une terrasse est inévitablement visible et audible du voisinage ; qu'en ordonnant à M. X... la suppression de tous les aménagements de sa terrasse en tant qu'ils portent atteinte aux droits des autres copropriétaires dont les lots à usage d'habitation disposent de fenêtres donnant sur cette terrasse, sans constater d'inconvénients dépassant l'usage normal de cette dernière, la cour d'appel a violé l'article 9, alinéa 1er, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.
SECOND MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. X... de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires du 14 rue de la Cure 75016 Paris à supporter les frais de dépose et de réinstallation du revêtement et de l'étanchéité de la terrasse ; d'avoir débouté M. X... de sa demande de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 32-1 du code de procédure civile ; d'avoir débouté M. X... de sa demande de dispense de participation au paiement des condamnations prononcées à l'encontre du syndicat des copropriétaires en application de l'article 10-1, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 ;
aux motifs adoptés que, compte tenu de la décision, les demandes reconventionnelles en dommage et intérêts et en dispense de participer au paiement des condamnations prononcées à l'encontre du syndicat des copropriétaires formées par M. X... seront rejetées ;
alors que la cassation du chef du dispositif de l'arrêt ordonnant la suppression des aménagements de la terrasse de M. X... entraînera, en application de l'article 625 du code de procédure civile, l'annulation du rejet de ses demandes indemnitaires.