CIV.3
IK
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 15 février 2018
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10093 F
Pourvoi n° Z 16-20.832
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par :
1°/ Mme Paule X..., épouse Y..., domiciliée [...] ,
2°/ Mme Virginie Y... , domiciliée [...] ,
3°/ M. Vincent Y..., domicilié [...] ,
4°/ M. Aurélien Y..., domicilié [...] ,
contre l'arrêt rendu le 28 avril 2016 par la cour d'appel de Nîmes (2e chambre civile, section A), dans le litige les opposant :
1°/ à M. Seddik Z..., domicilié [...] ,
2°/ à M. Charles A..., domicilié [...] ,
défendeurs à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 16 janvier 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, M. B..., conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat des consorts Y..., de la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat de MM. Z... et A... ;
Sur le rapport de M. B..., conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les consorts Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des consorts Y... ; les condamne à payer à MM. Z... et A... la somme globale de 3 000 euros ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze février deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES à la présente décision
Moyens produits par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour les consorts Y...
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR déclaré la vente parfaite entre les consorts Y... et M. Charles A... portant sur le studio qui lui a été donné à bail [...] , et d'AVOIR condamné in solidum les consorts Y... au paiement, à M. Charles A..., des sommes de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts, et de 3 000 euros à sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE l'article 15 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis (
). A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local. Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation (...) » ; que seules les notifications du 26 mai 2010 satisfont aux dispositions légales susvisées et ont fait courir le délai d'option ; que les preneurs ont exercé leur option dans le délai, en se portant acquéreurs des deux logements pour le prix total demandé, de sorte que la circonstance que le bien formât une seule entité cadastrale ne faisait pas obstacle à la réalisation de la vente ; que c'est à bon droit que le tribunal a dit la vente parfaite et a condamné les consorts Y... à la réparation du préjudice causé à M. Z... et à M. A... injustement placés en situation d'insécurité du statut de leur habitat pendant plusieurs années ; que la date d'exercice de l'option forme le point de départ du délai imparti aux locataires pour réaliser la vente ; que les intimés n'apportent aux débats aucun élément objectif permettant de fixer la date à compter de laquelle la vente serait devenue effective si les appelants avait donné suite à l'offre d'achat, donc de liquider une éventuelle créance de loyers indus ;
AUX MOTIFS ADOPTES QUE c'est à tort que les bailleurs soutiennent que leurs locataires auraient été hors délais lorsqu'ils ont accepté l'offre de vente ; qu'en effet, les congés délivrés par les consorts Y... n'ont pu faire courir, à l'encontre de leur locataire, le délai d'acceptation fixé au II de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, Charles A... et ayant reçu une offre de vente ne portant pas sur le logement qu'il occupait en vertu du bail et sur la totalité de l'immeuble et M. Z... n'ayant été destinataire d'aucune offre ; que ce délai n'a pu commencer à courir qu'à compter de l'envoi, en date du 26 mai 2010, d'une offre de vente valable à chacun d'eux par le notaire des bailleurs et dans les conditions prévues aux dispositions suivantes de l'article précité : « dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifié au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente » ; qu'en effet, le prix de vente, initialement fixé à 100 000 euros pour les deux studios dont 50 000 euros par studio, avait été ramené à la somme de 80 000 euros, soit 40 000 euros par studio ; que dans un tel cas, le délai d'acceptation de l'offre par le locataire est d'un mois ; que Charles A... et Seddik Z... ont accepté expressément cette offre en date, respectivement des 4 et 17 juin 2010, soit dans le délai légal ; que l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit : « le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur et au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit » ; que la validité de l'acceptation de l'offre est donc soumise à la condition de réalisation de la vente ; que ces dispositions ne peuvent être interprétées comme laissant au bailleur la possibilité d'empêcher, par son inaction, la réalisation de la vente, car il s'agirait alors d'une condition potestative ce qui est exclu par l'article 1174 du Code civil ; que le bailleur et le locataire sont tous les deux tenus à l'égard de la condition visée à l'article 15 précité ; que la réalisation de la vente exige la coopération active du bailleur, un contrat de vente ne pouvant être conclu par une seule partie ; qu'en l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats que les consorts Y... n'ont pas entendu donner suite à l'acceptation de l'offre par leurs locataires ; que ce refus délibéré a été confirmé par lettre du 26 août 2011 ainsi que dans le cadre de la présente instance, les défendeurs ne souhaitant pas diviser l'immeuble ni vendre les studios séparément ; que la non-réalisation de la vente leur est donc imputable et n'est pas le fait de leur locataire ; que suivant les dispositions de l'article 1178 du code civil, la condition est réputée accomplie lorsque les débiteurs, obligés sous cette condition, en ont empêché l'accomplissement ; qu'en l'espèce, les consorts Y... n'ont pas permis la réalisation de la vente ; que la condition est donc réputée remplie et la vente parfaite à l'égard de chacun des locataires ;
ALORS QUE le locataire qui accepte l'offre de vente qui lui notifiée par son bailleur dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente ; que si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit ; qu'en jugeant que la vente avait été conclue au profit de M. A... à la suite de la notification de l'offre de vente que lui avait adressé son bailleur, en raison du refus des bailleurs à procéder à sa conclusion en la forme authentique, sans constater que ce preneur avait pris les dispositions utiles en vue de la réalisation de la vente dans le délai légal de deux mois à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR déclaré la vente parfaite entre les consorts Y... et Seddik Z... portant sur le studio qui lui a été donné à bail au [...] et d'AVOIR condamné in solidum les consorts Y... au paiement, à M. Seddik Z..., des sommes de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts et de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE l'article 15 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis (
). A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local. Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation (...) » ; que seules les notifications du 26 mai 2010 satisfont aux dispositions légales susvisées et ont fait courir le délai d'option ; que les preneurs ont exercé leur option dans le délai, en se portant acquéreurs des deux logements pour le prix total demandé, de sorte que la circonstance que le bien formât une seule entité cadastrale ne faisait pas obstacle à la réalisation de la vente ; que c'est à bon droit que le tribunal a dit la vente parfaite et a condamné les consorts Y... à la réparation du préjudice causé à M. Z... et à M. A... injustement placés en situation d'insécurité du statut de leur habitat pendant plusieurs années ; que la date d'exercice de l'option forme le point de départ du délai imparti aux locataires pour réaliser la vente ; que les intimés n'apportent aux débats aucun élément objectif permettant de fixer la date à compter de laquelle la vente serait devenue effective si les appelants avait donné suite à l'offre d'achat, donc de liquider une éventuelle créance de loyers indus ;
AUX MOTIFS ADOPTES QUE c'est à tort que les bailleurs soutiennent que leurs locataires auraient été hors délais lorsqu'ils ont accepté l'offre de vente ; qu'en effet, les congés délivrés par les consorts Y... n'ont pu faire courir, à l'encontre de leur locataire, le délai d'acceptation fixé au II de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, Charles A... et ayant reçu une offre de vente ne portant pas sur le logement qu'il occupait en vertu du bail et sur la totalité de l'immeuble et M. Z... n'ayant été destinataire d'aucune offre ; que ce délai n'a pu commencer à courir qu'à compter de l'envoi, en date du 26 mai 2010, d'une offre de vente valable à chacun d'eux par le notaire des bailleurs et dans les conditions prévues aux dispositions suivantes de l'article précité : « dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifié au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente » ; qu'en effet, le prix de vente, initialement fixé à 100 000 euros pour les deux studios dont 50 000 euros par studio, avait été ramené à la somme de 80 000 euros, soit 40 000 euros par studio ; que dans un tel cas, le délai d'acceptation de l'offre par le locataire est d'un mois ; que Charles A... et Seddik Z... ont accepté expressément cette offre en date, respectivement des 4 et 17 juin 2010, soit dans le délai légal ; que l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit : « le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur et au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit » ; que la validité de l'acceptation de l'offre est donc soumise à la condition de réalisation de la vente ; que ces dispositions ne peuvent être interprétées comme laissant au bailleur la possibilité d'empêcher, par son inaction, la réalisation de la vente, car il s'agirait alors d'une condition potestative ce qui est exclu par l'article 1174 du Code civil ; que le bailleur et le locataire sont tous les deux tenus à l'égard de la condition visée à l'article 15 précité ; que la réalisation de la vente exige la coopération active du bailleur, un contrat de vente ne pouvant être conclu par une seule partie ; qu'en l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats que les consorts Y... n'ont pas entendu donner suite à l'acceptation de l'offre par leurs locataires ; que ce refus délibéré a été confirmé par lettre du 26 août 2011 ainsi que dans le cadre de la présente instance, les défendeurs ne souhaitant pas diviser l'immeuble ni vendre les studios séparément ; que la non-réalisation de la vente leur est donc imputable et n'est pas le fait de leur locataire ; que suivant les dispositions de l'article 1178 du code civil, la condition est réputée accomplie lorsque les débiteurs, obligés sous cette condition, en ont empêché l'accomplissement ; qu'en l'espèce, les consorts Y... n'ont pas permis la réalisation de la vente ; que la condition est donc réputée remplie et la vente parfaite à l'égard de chacun des locataires ;
ALORS QUE le locataire qui accepte l'offre de vente qui lui est notifiée par son bailleur en notifiant son intention de recourir à un prêt, dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de quatre mois pour la réalisation de l'acte de vente ; que si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit ; qu'en jugeant que la vente avait été conclue au profit de M. Z... à la suite de la notification de l'offre de vente que lui avait adressé son bailleur en raison du refus des bailleurs à procéder à sa conclusion en la forme authentique, sans constater que ce preneur avait pris les dispositions utiles en vue de la réalisation de la vente dans le délai légal de quatre mois à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné in solidum les consorts Y... au paiement des sommes de 5 000 euros à M. Charles A... et de 5 000 euros à M. Seddik Z... à titre de dommages-intérêts, ainsi que des sommes de 3 000 euros à M. Seddik Z... et de 3 000 euros à M. Charles A... sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « c'est à bon droit que le tribunal a [
] condamné les consorts Y... à la réparation du préjudice causé à M. Z... et à M. A... injustement placés en situation d'insécurité du statut de leur habitat pendant plusieurs années » (arrêt p. 6, al. 1er) ;
AUX MOTIFS ADOPTES QUE « la résistance abusive des consorts Y... a entraîné un préjudice pour les demandeurs qui sont maintenus depuis plusieurs années dans une situation ambivalente ou leur statut vis-à-vis de biens demeurait indéfini et/ou toutes leurs tentatives de faire valoir leurs droits se heurtaient à l'inertie de leur bailleur ou à de nouveaux obstacles ;
que ce préjudice sera réparé par l'allocation à chacun des demandeurs d'une somme de 5 000 euros » (jugement p. 4, al. 2 et 3) ;
1°) ALORS QUE la cassation à intervenir sur le premier moyen de cassation entraînera, par voie de conséquence, cassation de l'arrêt en ce qu'il a, par des motifs indivisibles, condamné les exposants à payer à M. Charles A... et à M. Seddik Z..., chacun, la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive, en application de l'article 624 du code de procédure civile ;
2°) ALORS QU'en toute hypothèse, la défense à une action en justice ne peut engager la responsabilité de son auteur en l'absence de faute faisant dégénérer en abus le droit de se défendre en justice ; qu'en se bornant à affirmer que « la résistance abusive des consorts Y... a entraîné un préjudice pour les demandeurs qui sont maintenus depuis plusieurs années dans une situation ambivalente ou leur statut vis-à-vis de biens demeurait indéfini et/ou toutes leurs tentatives de faire valoir leurs droits se heurter à l'inertie de leur bailleur ou à de nouveaux obstacles » (jugement p. 4, al. 2), la cour d'appel n'a pas caractérisé de faute faisant dégénérer en abus leur droit de se défendre en justice, et a violé l'article 1382 du code civil, en sa version antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 10 février 2016, applicable en la cause.