CIV.3
IK
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 15 février 2018
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10095 F
Pourvoi n° P 16-26.963
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par la société Friedland, société par actions simplifiée unipersonnelle, dont le siège est [...], [...] ,
contre l'arrêt rendu le 15 septembre 2016 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (2e chambre), dans le litige l'opposant :
1°/ à la société TDB Félix X..., dont le siège est [...] ,
2°/ à la société Le Crédit lyonnais, dont le siège est [...] ,
3°/ à la société GM Liberty, société civile immobilière, dont le siège est [...] ,
défenderesses à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 16 janvier 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Y..., conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de la société Friedland, de la SCP Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, avocat de la société Le Crédit lyonnais ;
Sur le rapport de Mme Y..., conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Friedland aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Friedland ; la condamne à payer à la société Le Crédit lyonnais la somme de 3 000 euros ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze février deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE à la présente décision
Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour la société Friedland
Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné la société Friedland à payer à la société TDB Félix X... la somme de 64 800,96 € à titre de dommages et intérêts ainsi que celle de 40 000 € au titre de la clause pénale ;
AUX MOTIFS QUE la condition suspensive n° 10 stipulée en page 10 de la promesse de cession de droit au bail du 9 février 2015 imposait au cessionnaire la société Friedland de déposer des demandes auprès de l'Administration pour effectuer tous travaux "dans le délai d'un mois à compter de la signature des présentes et d'en justifier auprès" du cédant la société TDB Félix X... ; QUE la déclaration préalable de la première société pour les travaux de mise en place d'une gaine d'extraction n'a été faite auprès de la Ville de Marseille que le 29 juillet 2015 soit près de cinq mois après l'expiration du délai contractuel, alors que la promesse ne stipulait pas que les accords de la copropriété et de l'architecte devaient précéder cette déclaration ; QUE cette déclaration signifie que la société Friedland cessionnaire n'a pas renoncé à cette condition suspensive comme l'y autorisait la page 11 de la promesse ;
QUE le seul motif de non-réitération de la promesse invoqué le 15 octobre 2015 par la société Friedland auprès de la société TDB Félix X... a été l'opposition de la Ville de Marseille à cette déclaration relative à la gaine d'extraction ; QUE la première société n'a jamais invoqué soit le fait que le montant des inscriptions grevant le fonds de commerce de la seconde ait été supérieur au prix de cession, soit les arriérés de loyers de la même ; QU'en outre l'arrêté d'opposition de cette commune du 29 septembre reposait sur l'avis de l'architecte des bâtiments de France qui précisait : "Privilégier une solution à l'intérieur de la construction, et, si cela n'était pas possible, en aucun cas en rampant sur la toiture" ; QUE le respect par la société Friedland du délai contractuel d'un mois aurait donc permis à celle-ci, avant la date de réalisation de la promesse c'est-à-dire le 10 octobre 2015, d'opter pour une solution conforme à cet avis ; QUE par suite cette société, contrairement à ce qu'a retenu le tribunal, est responsable de la non réalisation de la condition suspensive n° 10 avant le 10 octobre 2015, ce qui la rend à l'origine du défaut de régularisation de la promesse de cession de droit au bail du 9 février précédent, peu important que la société TDB Félix X... ait notifié la réalisation des conditions suspensives lui incombant par courriel du 17 juillet 2015 alors que la promesse imposait en page 11 une lettre recommandée avec accusé de réception ou une télécopie, cette différence n'étant que purement formelle ;
QUE le 13 janvier 2015 une inscription avait été prise par le Crédit Lyonnais pour garantie d'une créance de 185 526,95 € contre la société TDB Félix X..., et celle-ci n'était plus à jour du paiement de ses loyers et vis-à-vis de son bailleur la société Gm Liberty depuis le 1er octobre 2014 tandis que sa dette s'élevait en février 2016 à la somme de 71 335,98 €, alors que selon la (condition) n° 6 des conditions générales à sa charge (promesse, page 8) ce locataire devait s'acquitter de toutes sommes dues audit bailleur ; QUE cependant aucune de ces deux circonstances n'était de nature à empêcher la réalisation de ladite promesse, ce qui exclut la responsabilité de la société TDB Félix X... dans l'échec de cette dernière ; QUE la carence précitée de la cessionnaire la société Friedland, ainsi que les courriers de celle-ci proposant la signature de cette régularisation le 8 puis le 9 octobre alors que la gaine d'extraction qu'elle avait demandée n'avait pas encore été autorisée, caractérisent son fait volontaire au sens de la page 14 de la promesse et par suite la mise en oeuvre de la clause pénale de la page 13 d'un montant de 40 000,00 €, ce qui justifie sur ce point la demande du cédant la société TDB Félix X... ; QUE le cessionnaire la société Friedland ne démontre pas en quoi cette somme est "manifestement excessive" au sens de l'article 1152 du code civil par rapport au préjudice subi par le cédant puisqu'elle a laissé croire à son cocontractant la réalisation de la promesse pendant la totalité du délai de 10 mois prévu, et n'a informé le cessionnaire que 7 jours après ledit délai ; QUE la société TDB Félix X... ne peut réclamer le prix de la cession soit 180 000,00 € en l'absence de celle-ci ; Mais QU'elle a subi par cette absence une perte de chance de pouvoir, avec ledit prix de cession, indemniser le Crédit Lyonnais à hauteur de la somme de 64 800,96 € objet de l'assignation délivrée en avril 2015 à elle (ainsi qu'à Monsieur Z... son gérant) ; QUE cette seconde somme sera donc mise à la charge de la société Friedland à titre de dommages et intérêts ; QUE ceux-ci ne peuvent inclure les loyers dus par la société TDB Félix X... à la société GM Liberty qui ont été retenus par le tribunal, puisque celle-ci les a abandonnés en totalité à celle-là par l'acte du 10 février 2016 ; QUE le dépôt de garantie de 12 500,00 € versé par la société TDB Félix X... à la société GM Liberty en exécution du bail commercial du 22 novembre 2011 ne peut lui être restitué que par ce bailleur, et non par le cessionnaire du droit au bail la société Friedland ; QUE la page 12 de la promesse de cession de droit au bail stipule un acompte de 10 000,00 € versé par le cessionnaire la société Friedland, qui lui sera restitué en cas de non réitération de cet acte pour des motifs indépendants de sa volonté ; QUE le fait que l'acte ne puisse être réitéré par la seule faute de cette société empêche celle-ci d'obtenir ladite restitution ;
1- ALORS QUE toute condition doit être accomplie de la manière que les parties ont vraisemblablement voulu et entendu qu'elle le fût ; que dès lors, la cour d'appel devait rechercher si, même en l'absence de stipulation imposant que l'autorisation de l'assemblée des copropriétaires soit préalable au dépôt de la déclaration de travaux, le fait que cette autorisation soit indispensable à la réalisation des travaux n'imposait pas à la société Friedland d'attendre de l'avoir obtenue pour déposer la déclaration, de sorte qu'elle avait agi conformément aux stipulations de la promesse de cession de droit au bail; qu'en omettant cette recherche, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134, devenu 1103, du code civil, et des articles 1175, 1176 et 1187 du code civil :
2- ALORS QU'il incombait également à la cour d'appel de rechercher si, comme il était soutenu, la société Friedland, qui avait été maintenue de mauvaise foi dans l'ignorance de ce que les conditions suspensives relatives au montant des inscriptions n'étaient pas levées, se serait prévalue de celles-ci si elle les avait connues ; qu'elle a ainsi également privé sa décision de base légale au regard des articles 1134, alinéas 1er et 3, devenus 1103 et 1104, et 1181, devenu 1304 du code civil ;
3- ALORS QU'il était stipulé à la convention (p. 11), qu'elle serait considérée comme « nulle et non avenue » à défaut de réalisation des conditions suspensives auxquelles les parties n'auraient pas renoncé, sans imposer de forme à la mise en oeuvre de cette « nullité » ; que dès lors, la cour d'appel devait rechercher si la condition relative à l'absence d'inscriptions était réalisée et dans la négative, si le cessionnaire y avait renoncé ; qu'en énonçant, pour refuser de procéder à cette recherche que la société Friedland n'avait pas invoqué cette condition au moment où la promesse aurait dû être réitérée, la cour d'appel a ajouté à la convention une stipulation qu'elle ne contenait pas et violé les articles 1134, devenu 1103, et 1181, devenu 1304, du code civil.