CIV.3
MF
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 15 février 2018
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10099 F
Pourvoi n° J 17-12.772
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par M. René X..., domicilié [...] ,
contre l'arrêt rendu le 7 décembre 2016 par la cour d'appel de Toulouse (2e chambre civile), dans le litige l'opposant à la société Le Joker, entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée, dont le siège est [...] ,
défenderesse à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 16 janvier 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Y..., conseiller référendaire rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de la SCP Delamarre et Jehannin, avocat de M. X..., de Me C... , avocat de la société Le Joker ;
Sur le rapport de Mme Y..., conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... ; le condamne à payer à la société Le Joker la somme de 3 500 euros ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze février deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE à la présente décision
Moyen produit par la SCP Delamarre et Jehannin, avocat aux Conseils, pour M. X....
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir débouté M. X... de l'ensemble de ses demandes formées à l'encontre de l'EURL Le Joker et de l'avoir condamné à payer à cette dernière la somme de 121.853,80 euros au titre de son préjudice matériel ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'
« Aux termes de l'article 606 du code civil, les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières ; que celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier ; que toutes les autres réparations sont d'entretien ; que le contrat de bail commercial en date du 30 juin 1995 fait référence à l'article 606 du code civil à la page 5 dans une partie B intitulée « Conditions à la charge du locataire » rédigée comme suit : « Le présent bail est respectivement consenti et accepté sous les charges et conditions suivantes que le locataire s 'oblige à exécuter et accomplir, savoir : 1°) Etat des lieux. Il prendra le bien loué dans l'état où il se trouvera le jour de l'entrée en jouissance. A défaut d'état des lieux, il sera réputé avoir reçu les locaux en parfait état. 2°) Entretien – Réparations. Il entretiendra le bien loué en bon état de réparations locatives pendant toute la durée du bail. Il ne pourra exiger du bailleur, pendant cette même durée, aucune mise en état ni aucune réparation de quelque nature ou de quelque importance que ce soit, sauf les grosses réparations telles que prévues à l'article 606 du code civil » ; que dans une partie C intitulée « Conditions à la charge du bailleur» (page 8 du contrat de bail), il est prévu que "resteront à la charge du bailleur, ainsi qu'il a été dit ci-dessus, les grosses réparations, telles que visées à l'article 606 du code civil, le tout sans déroger toutefois, en cas d'exploitation du fonds de commerce, aux obligations mises à la charge du locataire en ce qui concerne les travaux qui deviendraient nécessaires à la devanture de la boutique ; qu'en l'espèce, il résulte du rapport d'expertise judiciaire en date du 3 février 2011 que : - le 28 juin 2006, une poutre métallique qui avait été mise en oeuvre pour reprendre les charges du plancher de l'étage (habitation) à l'occasion de l'agrandissement du local commercial par Monsieur X... s'est affaissée, - Monsieur X... a procédé à la reprise des supports de cette poutre, en renforçant le support (côté droit en regardant le comptoir) par un poteau en béton armé, et le côté gauche par des poteaux bois (anciennes traverses de chemin de fer), que le renforcement côté droit serait antérieur à l'affaissement de la poutre côté gauche, que cet affaissement a provoqué de nombreux désordres dans l'immeuble en particulier dans les locaux d'habitation situés au 1er étage au dessus de la discothèque aussi en façade côté entrée ; qu'un autre incident s'est produit dans la nuit du 10 au 11 juin 2007, un violent orage ayant provoqué la sortie de son lit du ruisseau qui traverse la propriété et recouvert de boue le ponceau de franchissement ; que Monsieur X... a fait procéder au renforcement du ponceau excluant ce désordre des opérations d'expertise ; que les désordres constatés sont les suivants : fissures sur les murs dans le séjour au 1er étage, dans le bureau, dans la salle de bains, dans la cuisine et dans les chambres, fissures au plafond dans la salle de bains, carreaux fissurés et même cassés dans le couloir et dans la cuisine, niveaux des carreaux de faïence de la crédence décalés sur les deux murs perpendiculaires, affaissement du sol dans la partie opposée au séjour, trace d'humidité sur le mur extérieur de la chambre côté Est, décollement de la façade avec avancée de l'avant toit au niveau de l'escalier d'accès au 1er étage, affaissement de la poutre dans l'appentis extérieur, mur fortement dégradé, présence de fissures a dessus de la voûte et fissures en façade à droite de l'entrée sur le mur en façade au dessus de l'entré, poteau en bois "pourri" par l'humidité provenant d'une machine à glaçons, affaissement de l'IPN qui était supporté par le mur ancien ; que l'expert concluait que "l'ouverture d'un mur porteur dans le local aménagé en discothèque par Monsieur X... avec reprise des charges par une poutre métallique appuyée de part et d'autre sur un ancien mur sans mise en place d'un poteau support (en B.A par exemple) est à l'origine des premiers mouvements du plancher et des murs du premier étage" (origine première) et que l'affaissement côté droit de la poutre métallique est dû vraisemblablement à une faiblesse du mur support ancien d'où le poteau béton armé construit par Monsieur X... » (origine plus récente, 2007) ; qu'il observait que « le renforcement du support côté droit de la poutre métallique (poteaux bois) à une date non déterminée indique que certains mouvements se traduisant par des fissures au 1er étage s'étaient produits avant 2007 » ; que s'agissant des désordres relevés sur les avants toits et appentis, il indiquait qu'ils « relèvent d'un manque d'entretien flagrant des éléments de support des toitures (poutres et chevrons en particulier) » ; que dans ce premier rapport, l'expert estimait que si la reprise des supports de la poutre métallique était faite correctement (poteaux de part et d'autre), l'immeuble ne serait pas mis en péril, mais que par contre, l'état du logement du premier étage le rendait impropre à sa destination et nécessitait des travaux de mise en état ; qu'il relevait que tous les désordres constatés dans l'appartement du premier étage étaient consécutifs à l'affaissement d'un IPN mis en place au rez-de-chaussée dans le local discothèque par Monsieur X... avant que n'intervienne le bail qui le lie à Monsieur D... , et que Monsieur X... était intervenu en 2006 pour reprendre l'un des appuis de l'IPN après s'être aperçu qu'un affaissement de 2 cm s'était produit ; que dans son rapport complémentaire déposé le 16 mars 2012, l'expert judiciaire notait que les désordres constatés lors de la première mission d'expertise s'étaient aggravés et étaient la conséquence de la vétusté et du non-entretien de l'immeuble ; qu'il précisait que les travaux effectués par le bailleur en cours d'expertise étaient insuffisants (auvent en couverture de l'escalier d'accès au 1er étage), non conformes aux règles de l'art ou non exécutés pour certains qui sont pourtant nécessaires (linteau de l'entrée du local commercial, reprise de la gouttière devant l'entrée principale, nouvelle intervention sur la toiture dans la partie où les tuiles ont été changées, reprise de la rive de toiture côté escalier d'accès au 1er étage, mise en oeuvre de part et d'autre de chaque mur de refend de tirants diamètre 25 mm avec croix d'appui sur les façades, renforcement du plafond par un cadre métallique avec pieds reposant au sol de la solive enrobée de plafonnette) ; qu'il ressort clairement de ces rapports d'expertise que les désordres constatés proviennent d'un défaut d'entretien des lieux à la charge du bailleur ; qu'en effet, constituent de telles réparations l'entretien des murs, poutres et couvertures, sur lesquels les désordres sont apparus ; que les réparations envisagées tendent à remédier à des désordres graves pouvant compromettre l'aplomb de l'immeuble (affaissement du sol et de la toiture) et dont la généralrté (présence de fissures, pour certaines traversantes, dans l'ensemble des pièces de l'habitation) l'affecte dans sa destination, étant précisé que l'apparition des désordres au cours du bail transféré à l'EURL le Joker n'établit pas qu'ils relèvent d'un défaut d'entretien imputable au locataire, compte tenu de leur nature ; que l'appelant invoque à l'appui de ses prétentions une correspondance adressée par l'expert judiciaire le 23 septembre 2011 pour soutenir que selon le technicien les désordres sont sans rapport avec la pose du poteau béton sous IPN, mais sont imputables au locataire qui a laissé péricliter l'entier immeuble ; qu'il doit être constaté que la lecture dudit courrier de l'expert ne conduit pas à l'interprétation qui en est donnée par l'appelant ; qu'en effet, si l'expert relève que l'état du linteau de la porte principale et l'état désastreux de la toiture ne sont pas le résultat de l'intervention de M. René X..., il indique qu'ils sont la conséquence d'un manque d'entretien généralisé rendant les lieux extrêmement dangereux ; qu'il s'agisse du linteau ou de la toiture, ces désordres relèvent des dispositions de l'article 606 du code de procédure civile et ils sont donc à la charge du bailleur ; qu'enfin, tant l'attestation de Madame Marie-Thérèse Z... épouse A... quant à l'état des lieux en mai 1995, ex-épouse du demandeur, nécessairement non impartiale, que l'état des lieux établi le 1er décembre 1997 relativement à la partie habitation, alors que les premiers désordres ne sont apparus qu'en juin 2006, sont inopérants pour établir que les désordres constatés par l'expert judiciaire sont imputables au locataire . Aucune faute du locataire n'est démontrée relativement à l'entretien courant de l'immeuble, tel que défini dans le contrat de bail » ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE
« L'existence de désordres affectant les lieux loués est admise par les deux parties la question discutée étant celle de la personne à qui incombe la réparation de ces désordres, bailleur ou locataire ; qu'il résulte du rapport d'expertise en date du 3 février 2011 que : - une réunion d'expertise s'est déroulée le 6 octobre 2010 en présence des parties et de leurs conseils, - le 28 juin 2006, une poutre métallique qui avait été mise en oeuvre pour reprendre les charges du plancher de l'étage (habitation) à l'occasion de l'agrandissement du local commercial par Monsieur X... s'est affaissée, - Monsieur X... a procédé à la reprise des supports de cette poutre, en renforçant le support (côté droit en regardant le comptoir) par un poteau en béton armé, et le côté gauche par des poteaux bois (anciennes traverses de chemin de fer), - le renforcement côté droit serait antérieur à l'affaissement de la poutre côté gauche, - cet affaissement a provoqué de nombreux désordres dans l'immeuble en particulier dans les locaux d'habitation situés au 1er étage au dessus de la discothèque aussi en façade côté entrée, - un autre incident s'est produit dans la nuit du 10 au 11 juin 2007, un violent orage ayant provoqué la sortie de son lit du ruisseau qui traverse la propriété et recouvert de boue le ponceau de franchissement, - Monsieur X... a fait procéder au renforcement du ponceau excluant ce désordre des opérations d'expertise ; que les désordres constatés sont les suivants : fissures sur les murs dans le séjour au 1er étage, dans le bureau. dans la salle de bains, dans la cuisine et dans les chambres (dont certaines sont traversantes), fissures au plafond dans la salle de bains, carreaux fissurés et même cassés dans le couloir et dans la cuisine, niveaux des carreaux de faïence de la crédence décalés sur les deux murs perpendiculaires, affaissement du sol dans la partie opposée au séjour, trace d'humidité sur le mur extérieur de la chambre côté est, décollement de la façade avec avancée de l'avant toit au niveau de l'escalier d'accès au la: étage, affaissement de la poutre dans l'appentis extérieur, mur fortement dégradé, présence de fissures au-dessus de la voûte et fissures en façade à droite de l'entrée sur le mur en façade au dessus de l'entrée, poteau en bois pourri par l'humidité provenant d'une machine à glaçons, affaissement de l'IPN qui était supporté par le mur ancien ; que l'expert notait que les fissures relevées dans le séjour dataient d'avant 1997 et avaient été rebouchées par Monsieur B... ; qu'il concluait que « l'ouverture d'un mur porteur dans le local aménagé en discothèque par Monsieur X... avec reprise des charges par une poutre métallique appuyée de part et d'autre sur un ancien mur sans mise en place d'un poteau support (en B. A par exemple) est à l'origine des premiers mouvements du plancher et des murs du premier étage » (origine première) et que l'affaissement côté droit de la poutre métallique est dû vraisemblablement à une faiblesse du mur ancien d'où le poteau béton armé construit par Monsieur X... (origine plus récente, 2007) ; qu'il observait que « le renforcement du support côté droit de la poutre métallique (poteaux bois) à une date non déterminée indique que certains mouvements se traduisant par des fissures au 1er étage s'étaient produits avant 2007 » ; que s'agissant des désordres relevés sur les avants toits et appentis, il indiquait qu'ils « relèvent d'un manque d'entretien flagrant des éléments de support des toitures (poutres et chevrons en particulier) » ; que dans le premier rapport, l'expert estimait que si la reprise des supports de la porte métallique était faite correctement (poteaux de part et d'autre), l'immeuble ne serait pas mis en péril, mais que par contre, l'état du logement du premier étage le rendait impropre à sa destination et nécessitait des travaux de mise en état ; qu'il relevait que tous les désordres constatés dans l'appartement du premier étage étaient consécutifs à l'affaissement d'un IPN mis en place au rez-de-chaussée dans le local discothèque par Monsieur X... avant que n'intervienne le bail qui le lie à Monsieur D... , et que Monsieur X... était intervenu en 2006 pour reprendre l'un des appuis de l'IPN après s'être) aperçu qu'un affaissement de 2 cm s'était produit ; qu'il mentionnait que l'affaissement de l'IPN avait provoqué des désordres dans le logement du premier étage, qui nécessitaient des travaux de remise en état d ' un montant de 20.565,03 € HT, soit 24. 595,78 € TTC ; que dans son rapport complémentaire déposé le 16 mars 2012, l'expert indiquait qu'une première réunion d'expertise s'était déroulée le 22 septembre 2011 et qu' une seconde réunion avait eu lieu le 15 décembre 2011 suite à la mission complémentaire confiée par ordonnance du 25 novembre 2011 ; qu'il notait que les désordres constatés lors de la première mission d' expertise s'étaient aggravés et étaient la conséquence de la vétusté et du non entretien de l'immeuble ; qu'il précisait qu' après examen avec le sapiteur des travaux effectués par le bailleur en cours d'expertise, il apparaissait qu'ils étaient insuffisants (auvent en couverture de l'escalier d'accès au la étage), non conformes aux règles de l'art (appentis est) ou non exécutés pour certains qui sont pourtant nécessaires (linteaux de l'entrée du local commercial, reprise de la gouttière devant l'entrée principale, nouvelle intervention sur la toiture dans la partie où les tuiles ont été changées, reprise et la rive de toiture côté escalier d'accès au 1er étage, mise en oeuvre de parte et d'autre de chaque mur de refend de tirants diamètre 25 mm avec croix d'appui sur les façades, renforcement du plafond par un cadre métallique avec pieds reposant au sol de La solive enrobée de plafonnette) ; qu'il évaluait les travaux de remise en état de la manière suivante : - 20.300, 78 € HT (soit 24.279, 73 € TTC) s'agissant des désordres pris en compte dans le rapport du 3 février 2011, - 35.998,65 € HT (soit 43.054,39 €) s'agissant des désordres non pris en compte dans le rapport du 3 février 2011 suite à l'aggravation de l'état des lieux, - 44.080,00 € HT (soit 52.719,68 €) en cas d'aggravation de l'état actuel du plafond du local commercial et du plancher du 1er étage ; qu'il reprenait enfin ses dernières conclusions s'agissant du préjudice de jouissance subi par l'EURL Le Joker concernant le local d'habitation, qui avait été chiffré à 1.800 euros ; qu'il ressort clairement de ces rapports d'expertise que les désordres constatés proviennent d'un défaut d'entretien des lieux ; que l'attestation de Madame Marie-Thérèse A... quant à l'état des lieux en mai 1995 n'est pas probante en ce qu' ils' agit de l'ex-épouse du demandeur, nécessairement non impartiale, et inopérante, tout comme l'état des lieux le 1er décembre 1997 relativement à la partie habitation, dans la mesure où il n'est pas contesté que les premiers désordres ne sont apparus qu'en juin 2006 ; que le fait que les désordres soient apparus au cours du bail transféré à l'EURL le Joker ne signifie pas nécessairement qu'ils relèvent d'un défaut d'entretien imputable au locataire ; qu'il convient en effet de rappeler que le bailleur était tenu, relativement à 1'entretien de l'immeuble, de prendre en charge les grosses réparations ; qu'aux termes de l'article 606 du Code civil, « les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières ; que celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier ; Toutes les autres réparations sont d'entretien » ; qu'ainsi, constituent de telles réparations l' entretien des murs, poutres et couvertures, sur lesquels les désordres sont apparus ; que les réparations envisagées tendent en effet à remédier à des désordres graves qui peuvent compromettre l'aplomb de l' immeuble (affaissement du sol et de la toiture) et dont la généralité (présence de fissures, pour certaines traversantes, dans l' ensemble des pièces de l' habitation) l' affecte dans sa destination ; que, malgré les demandes réitérées du locataire tendant à ce que le bailleur procède à la remise en état des murs fissurés suite à la suppression avant le contrat de bail d'un mur porteur à l' intérieur du local commercial et à son remplacement par un double IPN appuyé de part et d‘autre sur une partie d e mur ancien et suite à sa seconde intervention en 2006, ce dernier n'a exécuté aucun travaux hormis ceux réalisés au cours des opérations d'expertise et qui ont été jugés insuffisants ou non conformes aux règles de l'art par l' expert aux termes de son second rapport ; qu'il sera observé que l'agence G.R.B. IMMOBILIER, mandataire du bailleur, a alerté ce dernier par courrier du 8 mars 2010, après avoir visité les lieux à la demande du locataire, de la présence de fissures au niveau des murs porteurs, de problèmes relatifs à la solidité des poutres et de l' étanchéité du toit, et lui a rappelé que ces réparations lui incombaient conformément aux dispositions de l'article 606 du code civil ; que, contrairement à ce qui est soutenu par Monsieur X..., ces réparations ne peuvent constituer de simples réparations locatives devant être à la charge du locataire, s'agissant de renforcer la solidité de l'immeuble dont l' expert a souligné la dangerosité jusqu'à ce que des travaux de consolidation soient effectués ; qu'aucune faute du locataire n'est démontrée relativement à l'entretien courant de l'immeuble, tel que défini dans le contrat de bail » ;
ALORS, D'UNE PART, QUE
Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu'elles n'aient été occasionnées par le défaut de réparations d'entretien ; qu'en considérant, pour condamner le bailleur, M. X..., à verser à l'EURL Le Jocker la somme de 121.853,80 euros au titre de son préjudice matériel, que les désordres en cause provenaient d'un défaut d'entretien des lieux (arrêt attaqué, page 7), la cour d'appel a violé l'article 606 du code civil.
ALORS, D'AUTRE PART, QUE
Le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; que M. X... faisait valoir, dans ses conclusions d'appel, que le bail du 30 juin 1995 indiquait que le local était en parfait état ; qu'il a ajouté que l'EURL Le Jocker n'avait informé son bailleur qu'en 2010 de l'apparition de désordres (conclusions d'appel, page 5) ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen, démontrant pourtant que les désordres étaient dus à un défaut d'entretien du preneur et de nature à modifier l'issue du litige, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile.