CIV. 3
MF
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 16 septembre 2021
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10421 F
Pourvoi n° G 20-18.924
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 16 SEPTEMBRE 2021
Mme [I] [S], domiciliée [Adresse 5], a formé le pourvoi n° G 20-18.924 contre l'arrêt rendu le 18 juin 2020 par la cour d'appel de Montpellier (3e chambre civile), dans le litige l'opposant :
1°/ à la société Saint-Germain, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 4],
2°/ à Mme [H] [O], veuve [P], domiciliée [Adresse 6],
3°/ à M. [W] [X], domicilié [Adresse 2],
4°/ au syndicat des copropriétaires de la résidence [Établissement 1], société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 3], représenté par son syndic la société Cogesim, 5°/ à M. [T] [P], domicilié [Adresse 1],
défendeurs à la cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Abgrall, conseiller, les observations écrites de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de Mme [S], de la SCP Boulloche, avocat de M. [X], de la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat des consorts [P], après débats en l'audience publique du 22 juin 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Abgrall, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.
1. Les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.
EN CONSÉQUENCE, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme [S] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize septembre deux mille vingt et un.
MOYENS ANNEXES à la présente décision
Moyens produits par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour Mme [S]
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir déclaré Mme [S] irrecevable en ses demandes à l'encontre de M. [X] ;
AUX MOTIFS QU'il n'est pas produit aux débats le procès-verbal de réception signé entre la SCI Saint Germain et les entreprises. Aucune des parties n'évoque au demeurant une telle réception. Et la cour ne trouve pas non plus dans le rapport d'expertise ou dans les annexes la date de la réception de l'immeuble. Dès lors à défaut de réception, Mme [S] ne peut exercer l'action en responsabilité contre les constructeurs fondée sur les articles 1792 et suivants du code civil. Elle ne bénéficie pas plus du délai spécial de dix ans de l'article 1792-4-3 du code civil dès lors que les actions en responsabilité dirigées contre les constructeurs désignés aux articles 1792 et 1792-1, en dehors des actions régies par les articles 1792-3, 1792-4-1 et 1792-4-2 du code civil, ont également pour point de départ la réception des travaux. Elle bénéficie toujours par contre d'une action contractuelle de droit commun se prescrivant à l'origine par 10 ans et réduite à cinq ans par la loi 17 juin 2008. Cette prescription a pour point de départ la connaissance du dommage. S'agissant de la non-conformité de la porte des WC 1, Mme [I] [S] n'a pas pu ne pas s'en rendre compte lors de sa prise de possession des lieux le 29 novembre 2006, l'ouverture incomplète de la porte en butée contre le lave-main apparaît à première utilisation des locaux d'aisance. S'agissant de la non-conformité du garage, la première tentative de Mme [S] pour garer deux véhicules - en décembre 2006, elle signale ne pouvoir ouvrir la porte du garage - lui a révélé la nonconformité et il est constant que dès son courrier du 20 juin 2007, elle a signalé cette difficulté à la SCI Saint Germain. Un examen attentif du dossier permet de constater que Mme [I] [S] n'a personnellement pas assigné M. [W] [X] ni en référé, ni au fond, et qu'elle n'a effectivement formé ses premières demandes à son encontre que dans ses conclusions du 22 avril 2015 postérieures au dépôt par M. [B] de son rapport d'expertise le 26 février 2015, soit au-delà du 19 juin 2013. Le délai de l'action de Mme [S] expirait le 19 juin 2013, soit cinq années à compter de la promulgation de la loi du 17 juin 2008 à partir du moment où la prescription décennale n'était pas expirée à la date de promulgation de ladite loi. Mme [I] [S], par réformation de la décision entreprise, est donc irrecevable en son action formée à l'encontre de M. [W] [X] ;
ALORS QUE les juges ne peuvent dénaturer les termes du litige tels qu'ils résultent des conclusions des parties ; qu'en l'espèce, Mme [S] faisait valoir qu'elle « s'est manifestée le 26/6/2007 par un courrier RAR adressé à la SCI St. Germain concernant l'ensemble des nonconformités ou désordres, objet de la présente procédure soit 7 mois après la réception » (conclusions de Mme [S], p. 14) ; qu'en retenant, pour déclarer irrecevable son action à l'encontre de l'architecte M. [W] [X], qu'aucune des parties n'évoquait une réception, la cour d'appel a méconnu les termes du litige et ainsi violé l'article 4 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Mme [S] de sa demande en suppression ou occultation sous astreinte de la fenêtre de l'appartement des consorts [P] surplombant sa terrasse et de sa demande en indemnisation de ses préjudices de jouissance en résultant ;
AUX MOTIFS QUE le tribunal n'a pas fait droit à de telles demandes en raison de la servitude existante, la SCI Saint Germain propriétaire unique initial ayant conçu l'immeuble en copropriété qui a ensuite été vendu aux divers acquéreurs et que chacun de ceux-ci a réceptionné avec ses vues, servitudes apparentes continues, découlant de la destination du père de famille. Il a par ailleurs estimé que le trouble de voisinage portant sur une partie seulement de la terrasse n'était pas anormal dans un milieu urbain et dans un immeuble en copropriété où plusieurs situations identiques existent. Mme [S] conteste là encore l'existence d'une quelconque servitude par destination du père de famille. La disposition des fenêtres et terrasses du bâtiment de la résidence Le Flore est de l'essence même de la conception de l'immeuble par l'architecte [W] [X]. Les plaquettes publicitaires qui certes n'ont pas valeur contractuelle mais surtout les plans font apparaître la situation particulière de certaines fenêtres ou terrasses qui à l'image de la fenêtre de l'appartement des époux [P] créent une vue directe ou oblique sur l'appartement d'en face, d'à côté ou du dessous. Lors de sa visite des lieux et de sa prise de possession, Mme [S] n'a pas pu ne pas se rendre compte de l'état des lieux, peu important que l'heure soit tardive et que les volets de la fenêtre de l'appartement [P] soient alors fermés. Mme [S] a pris acte de la présence de la fenêtre donnant sur sa terrasse. Elle n'a pas argué d'une quelconque nonconformité de ce chef lors de la livraison. L'expert judiciaire a noté une conformité de la disposition des lieux au permis de construire, constaté que la baie vitrée litigieuse dans l'appartement [P] est une baie fixe, transparente, située en surplomb même de la terrasse de Mme [S] et permettant effectivement vue sur celle-ci. Il convient de rappeler le principe précédemment exposé de la compatibilité des servitudes entre les parties privatives et de deux lots de copropriété au motif que les héritages appartiennent à des propriétaires distincts. Cela dit, l'existence d'une servitude entre parties privatives peut donc résulter d'une convention mais également de la loi, de l'usucapion et de la destination du bon père de famille. En l'espèce, le règlement de copropriété prévoit une jouissance exclusive des fenêtres et balcons par le copropriétaire mais est totalement silencieux sur les vues. Cependant l'immeuble a été conçu par la SCI Saint Germain et M. [W] [X] pour être divisé en appartements destinés à la vente avec un certain nombre de fenêtres qui lors de la division de cet immeuble en lots par la SCI Saint Germain, son propriétaire unique, vont avoir vue directe ou oblique sur les autres lots ainsi définis. C'est donc à bon droit que le premier juge a considéré qu'il y avait effectivement existence d'une servitude de vue, apparente et continue qui découle de la destination du père de famille en application de l'article 693 du code civil suivant lequel un aménagement permanent qu'un propriétaire a fait entre deux fonds lui appartenant, constitue une servitude lorsque ces deux fonds sont séparés. Mme [S] sera donc déboutée de sa demande en suppression ou occultation de la fenêtre surplombant sa terrasse. Le trouble anormal du voisinage en milieu urbain n'est pas plus établi, nombreux étant les immeubles de ville de construction moderne, en copropriété, de conception parfois signée par de grands architectes qui présentent des situations identiques. En outre, la vue est limitée à la terrasse et Mme [S] qui ne précise pas l'affectation de la pièce [P] supportant la baie litigieuse, n'établit pas que ses voisins seraient particulièrement invasifs en l'observant de façon inappropriée et répétée ; que Mme [S] demande la condamnation in solidum de la SCI Saint Germain de M. [X] et du syndicat des copropriétaires à lui payer 30 000 euros de dommages et intérêts pour trouble anormal de voisinage qui datent de 2006 sans véritablement expliquer ces troubles autres que celui de la suppression de la fenêtre et l'obturation de l'ouverture dans le mur de la copropriété et de la tentative de création de servitude de passage déjà évoquées ;
1) ALORS QU'il n'y a destination du père de famille que lorsqu'il est établi que les deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire, et que c'est par lui que les choses ont été mises dans l'état duquel résulte la servitude ; qu'en se fondant, pour retenir une servitude par destination du père de famille, sur la conception de l'immeuble devant être divisé en appartements ayant vue directe ou oblique sur d'autres lots, sans constater l'existence d'une division de fonds indispensable à la qualification de servitude par destination du père de famille, quand une telle division était contestée, la cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de base légale au regard de l'article 693 du code civil ;
2) ALORS, subsidiairement, QUE toute construction créant une vue sur le fonds voisin doit respecter des distances légales ; qu'en déboutant Mme [S] de ses demandes en suppression ou occultation de la fenêtre de l'appartement des consorts [P] surplombant sa terrasse et en indemnisation de son préjudice, sans rechercher, comme cela lui était demandé, si la servitude de vue respectait les distances imposées, la cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de base légale au regard des articles 677 et suivants du code civil ;
3) ALORS QUE Mme [S] faisait valoir, à l'appui de sa demande de dommages et intérêts pour trouble anormaux de voisinage, que les vues litigieuses constituaient une violation de son droit à l'intimité, dès lors qu'elle ne pouvait s'installer sur sa terrasse sans déployer le store afin de se protéger des regards indiscrets, et qu'elles entraînaient en outre une diminution de la valeur vénale de son bien ; qu'elle en déduisait que ces vues excédaient les inconvénients normaux du voisinage, justifiant qu'il lui soit alloué une somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts, le trouble étant subi depuis la réception de l'appartement en 2006 ; qu'en se bornant à énoncer, pour débouter Mme [S] de cette demande, qu'elle n'expliquait pas véritablement ces troubles de voisinage « autres que celui de la suppression de la fenêtre et l'obturation de l'ouverture dans le mur de la copropriété », la cour d'appel a privé sa décision de motifs et méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile.