CIV. 3
JL
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 16 septembre 2021
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10426 F
Pourvoi n° Q 20-18.217
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 16 SEPTEMBRE 2021
1°/ Mme [I] [P] [C] [W], domiciliée [Adresse 8],
2°/ M. [N] [B] [C] [W], domicilié [Adresse 5],
3°/ M. [N] [U] [C] [W], domicilié [Adresse 2],
4°/ Mme [S] [I] [C] [W], épouse [V], domiciliée [Adresse 7],
5°/ M. [R] [N] [C] [W], domicilié [Adresse 3],
6°/ Mme [E] [O], domiciliée [Adresse 4],
ont formé le pourvoi n° Q 20-18.217 contre l'arrêt rendu le 18 mai 2020 par la cour d'appel de Saint-Denis (chambre des expropriations), dans le litige les opposant :
1°/ à la Communauté d'agglomération du Territoire de la Côte-Ouest, dont le siège est [Adresse 6],
2°/ au commissaire du gouvernement, Brigade des évaluations domaniales, domicilié [Adresse 1],
défendeurs à la cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Renard, conseiller référendaire, les observations écrites de la SCP Piwnica et Molinié, avocat des consorts [C] [W] et de Mme [O], de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat de la Communauté d'agglomération du Territoire de la Côte-Ouest, après débats en l'audience publique du 22 juin 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Renard, conseiller référendaire rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.
1. Il est donné acte aux consorts [C] [W] et à Mme [O] du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre le commissaire du gouvernement Brigade des évaluations domaniales.
2. Les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
3. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.
EN CONSÉQUENCE, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les consorts [C] [W] et Mme [O] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par les consorts [C] [W] et Mme [O] ; les condamne in solidum à payer à la Communauté d'agglomération du Territoire de la Côte-Ouest la somme de 3 000 euros ;
Ainsi décidé par la cour de cassation, troisième chambre civile, signé par M. Maunand, conseiller doyen, conformément aux dispositions des articles 456 et 1021 du code de procédure civile, en remplacement du conseiller référendaire empêché, et signé et prononcé par le président en son audience publique du seize septembre deux mille vingt et un.
MOYENS ANNEXES à la présente décision
Moyens produits par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour les consorts [C] [W] et Mme [O]
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la fin de non-recevoir, la demande de nullité de la procédure, écarté la pièce 22 de [H] [C] [W], rejeté la demande d'expertise judiciaire, évalué la parcelle HN [Cadastre 2] comme terrain en situation privilégiée, fixé l'indemnité principale à 1 395 660 €, l'indemnité de remploi à 140 566 €, l'indemnité pour perte de loyers à 36 000 €, soit une indemnité totale de 1 572 226 €, et rejeté la demande au titre de la perte de chance ;
AUX MOTIFS QUE sur la fin de non-recevoir tirée de l'irrégularité de l'offre amiable du 27 novembre 2014, il résulte de l'examen des pièces de la procédure que si une offre amiable a effectivement été formalisée le 27 novembre 2014 alors même qu'une procédure de fixation d'indemnités était déjà en cours, il n'en demeure pas moins que la partie expropriante avait, dès le 5 novembre 2014, pris, au vu de l'irrégularité de forme affectant sa saisine première, des conclusions de désistement d'instance principale lui permettant ainsi d'engager, sans encourir de grief, une nouvelle action ;
(
)
QUE, sur la fin de non-recevoir tirée de l'irrecevabilité du mémoire de saisine du 21 janvier 2015, s'il est constant que le mémoire en cause a été déposé alors même qu'une précédente instance était encore en cours, la décision n'étant intervenue que le 2 février 2015, il sera toutefois relevé que la partie demanderesse avait, par mémoire du 5 novembre 2014, fait part de son désistement d'instance alors même que la partie expropriée arguait, à raison, de l'existence d'une irrégularité de forme tenant à l'identification erronée de la partie ayant formulé l'offre d'indemnisation ; QU'il s'ensuit que s'il eut été préférable d'attendre la fin de la première instance pour engager une nouvelle procédure, il n'existait, pour autant, aucune équivoque dans l'esprit des parties en présence, la décision rendue le 02 février confirmant cet état de fait, le droit d'agir de la partie expropriante étant dès lors acquis ;
QUE, sur la nullité de la procédure, les moyens soulevés à l'encontre tant de l'offre amiable du 27 novembre 2014 que du mémoire de saisine du 21 janvier 2015 ayant été rejetés, la nullité de la procédure suivie ne peut être encourue ;
QUE la pièce 22 de l'appelant correspond à un jugement du juge de l'exécution en date du 12 mars 2015 qui n'a aucun lien avec la présente instance ;
1- ALORS QUE le désistement n'est parfait que par l'acceptation du défendeur, à moins que ce dernier n'ait présenté une défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste ; que dès lors, la cour d'appel ne pouvait considérer, pour juger la procédure régulière tant pour ce qui concernait l'offre du 27 novembre 2014 que le mémoire du 21 janvier 2015, que l'expropriante pouvait l'intenter dès lors qu'elle s'était désistée de la précédente procédure en cours, sans constater que ce désistement était parfait ; qu'elle a ainsi violé les articles L. 13-3, dans sa version applicable au litige, et 395 du code de procédure civile ;
2- ALORS QUE sauf exception prévue par la loi, le juge doit apprécier la valeur et la portée des éléments de preuve versés aux débats et ne peut les écarter au motif qu'ils seraient sans rapport avec le litige ; qu'en rejetant des débats, sans en apprécier la valeur et la portée, la pièce n° 22, la cour d'appel a violé les articles 9 du code de procédure civile, 1359 et 1382 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir fixé l'indemnité principale à 1 395 660 €, l'indemnité de remploi à 140 566 €, l'indemnité pour perte de loyers à 36 000 €, soit une indemnité totale de 1 572 226 €, et d'avoir rejeté la demande au titre de la perte de chance ;
AUX MOTIFS QUE dans son mémoire déposé en première instance, le commissaire du gouvernement a basé son évaluation sur la nouvelle zone applicable à la parcelle ; QU'il a fait une recherche sur des terrains nus entre 1 000 m² et 50 000 m² ; QU'il retient principalement un terme de comparaison qui est la parcelle [Cadastre 1] pour un prix en ce qui concerne une première transaction à 75,60 euros le mètre carré ; QUE seule une autre parcelle est dans le même zonage ; QU'il s'agit de la parcelle HN [Cadastre 3] qui a été vendue, dans le cadre d'une rétrocession, pour 5 euros le métré carré ;
QUE le TCO indique qu'il n'est pas possible de retenir comme référence la parcelle BI[Cadastre 4] puisqu'elle supporte en réalité des constructions importantes et qu'il ne s'agit pas uniquement d'un terrain nu ;
QUE [H] [C] [W] a produit une promesse de vente avec conditions suspensives conclue avec la société CAFOM en date du 30 avril 2010 ainsi qu'une prorogation de celle-ci en date du 21 octobre 2011 pour un prix de 235,22 f le mètre carré ;
QUE néanmoins, il ne s'agit que des promesses qui ne peuvent être utilisées comme termes de comparaison incontestables d'autant qu'elles sont inopposables puisque non publiées et font état d'une parcelle qualifiée de terrain à bâtir ; QU'il n'y a donc pas lieu de les retenir ;
QUE le TCO produit des termes de comparaisons concernant des parcelles à Fleurimont Combava en zone NA pour un prix moyen de 4,5 euros le m² ; QUE néanmoins, compte tenu de l'éloignement, de terrains situés au milieu de zone en friche, ils ne sont pas comparables ; QU'il en va de même pour les termes de comparaison concernant les jugements d'expropriation en 2005 de parcelles situées à la [Localité 3] ;
QU'il justifie aussi d'une vente amiable réalisée en 2013 concernant la parcelle N [Cadastre 3] d'une contenance de 3640 m2 pour un prix de 5 euros le m² ; QUE la parcelle se situe juste à côté ; QUE néanmoins, au moment de la transaction, la parcelle était située en zone NA ;
QUE la proximité de la parcelle permet de retenir ces termes tout en rappelant qu'elle est bien moins intéressante et exploitable que la parcelle expropriée, s'agissant d'une bande très étroite, qui supporte un chemin et qui n'a pas d'accès direct à la route alors que la parcelle HN [Cadastre 2] est d'une forme bien plus avantageuse, avec de grandes façades sur la route ;
QUE le TCO produit en outre un rapport d'expertise privé en date du 24 juillet 2015, ultérieurement complété, qui aboutit à une valeur moyenne de 7,47 € le m² en prenant notamment comme termes de comparaison des parcelles à [Localité 2], distinctes de la [Localité 4], de même qu'à [Localité 1] qui ne sont pas non plus comparables ;
QU'en conséquence, il s'agit d'évaluer les parcelles d'une valeur intermédiaire entre celle des terrains à bâtir et celle des terres agricoles en tenant compte du caractère privilégié de la parcelle située dans une zone géographique d'activités économiques, plate, entre mer et montagne, non loin de zones urbaines, bien desservie ; il convient dès lors de confirmer l'évaluation à 30 € du m² figurant dans le jugement de première instance et, par voie de conséquence, celle de l'indemnité de remploi ;
1- ALORS QUE la promesse de vente vaut vente lorsqu'il y a accord sur la chose et sur le prix ; qu'en énonçant que les promesses de vente produites ne pouvaient être utilisées comme termes de comparaison, sans rechercher s'il s'agissait de promesses synallagmatiques, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1515 du code civil et L. 321-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ;
2- ALORS QU'en affirmant, sans autre explication, que des promesses ne pouvaient être utilisées comme termes de comparaison, la cour d'appel s'est déterminée par un motif d'ordre général et a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
3- ALORS QU'en énonçant pour refuser de prendre en considération une promesse de vente, qu'elle était inopposable puisque non publiées, sans rechercher en quoi, dans l'espèce considérée, l'absence de publication était susceptible d'affecter la sincérité du prix et la valeur de la promesse en tant que terme de comparaison, la cour d'appel s'est encore déterminée par un motif d'ordre général et a méconnu les exigences l'article 455 du code de procédure civile.