Cour de cassation - 18 janvier 2018 - 16-26.520

Résumé de la décision

Arguments pertinents

> "La charge de la preuve de l'intérêt légitime de la reprise incombe au bailleur."

2. État de santé et logement : Malgré le fait que l'état de santé de Mme X... rend difficile l'usage d'un logement au premier étage sans ascenseur, la cour a constaté que les preuves fournies par Mme X... étaient suffisantes pour établir la légitimité de son droit de reprise.

> "Les documents produits aux débats, aussi bien les documents fiscaux que médicaux, montrent que Mme X... est hébergée chez sa fille dans un appartement de type 2."

3. Absence d'intention malveillante : La cour a également noté que Mme Y... n'était pas parvenue à établir que le congé avait été donné dans l'intention de nuire.

> "La défenderesse ne justifie pas que le congé soit donné dans l'intention de nuire."

Interprétations et citations légales

1. Intérêt légitime au droit de reprise : L'article 19 et l'article 21 de cette loi précisent les conditions dans lesquelles un propriétaire peut reprendre un logement. Les juges doivent s'assurer que le motif de reprise est réel et sérieux, évitant ainsi les abus.

> Code de la consommation - Article 19 : "Le propriétaire, qui ne dispose pas d'un logement correspondant à ses besoins, peut demander la reprise du logement."

2. Critères d'appréciation : Dans ce cas, la cour d'appel a effectivement appliqué ces critères en tenant compte de l'état de santé de Mme X... et de son mode de vie. Sa situation familiale et ses nécessités ont été jugées conformes avec les conditions stipulées par la loi pour valider le congé de reprise.

> Code de la consommation - Article 21 : "Le juge doit s'assurer qu'il n'y a pas d'abus dans l'exercice du droit de reprise, notamment lorsque le propriétaire agit dans l'intention d'éviter les dispositions de la loi."

La conclusion de la Cour de cassation révèle ainsi un équilibre entre la protection des droits des locataires et la légitimité des demandes de reprise par les propriétaires, permettant au juge d'apprécier le caractère réel des besoins déclarés par le bailleur.

CIV.3

LG

COUR DE CASSATION
______________________

Audience publique du 18 janvier 2018

Rejet non spécialement motivé

M. CHAUVIN, président

Décision n° 10010 F

Pourvoi n° H 16-26.520

Aide juridictionnelle totale en défense
au profit de Mme X....
Admission du bureau d'aide juridictionnelle
près la Cour de cassation
en date du 2 mai 2017.

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

Vu le pourvoi formé par Mme Viviane Y..., épouse Z..., domiciliée [...]                                 ,

contre l'arrêt rendu le 6 octobre 2016 par la cour d'appel d' Aix-en-Provence (11e chambre B), dans le litige l'opposant à Mme Marie-José X..., domiciliée chez Mme Sylvie A..., [...], quartier [...],

[...]                               ,

défenderesse à la cassation ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 5 décembre 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, M. Parneix, conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;

Vu les observations écrites de Me C..., avocat de Mme Y..., de la SCP Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, avocat de Mme X... ;

Sur le rapport de M. Parneix, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

REJETTE le pourvoi ;

Condamne Mme Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme Y... ; la condamne à payer la somme de 3 000 euros à la SCP Matuchansky, Poupot et Valdelièvre ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit janvier deux mille dix-huit.
MOYEN ANNEXE à la présente décision

Moyen produit par Me C..., avocat aux Conseils, pour Mme Y...

Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR déclaré valable le congé pour reprise délivré le 19 décembre 2012, D'AVOIR constaté que ce congé avait mis fin au bail conclu entre les parties à compter du 30 juin 2013 et, en conséquence, D'AVOIR ordonné l'expulsion de Mme Y... et de L'AVOIR condamnée à payer à Mme X... une indemnité mensuelle d'occupation égale aux derniers loyers échus, charges en sus, jusqu'à la restitution effective des lieux ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE la charge de la preuve de l'intérêt légitime de la reprise incombe au bailleur ; qu'il en résulte que Mme X..., devenue propriétaire du bien en qualité de légataire universel, selon attestation notariée du 11 mai 2004, doit justifier qu'elle ne dispose pas d'une habitation correspondant à ses besoins normaux ; que Mme X... produit : une attestation régulière en la forme au terme de laquelle sa fille, Mme A..., confirme l'héberger gratuitement dans l'appartement de type 2, situé au 3ème étage sans ascenseur qu'elle occupe avec sa propre fille au [...]                - bloc [...] - quartier [...] - [...] , le bail conclu auprès de l'OPAC Sud au titre de ce logement situé en troisième étage, ses avis d'imposition sur le revenu 2010 et 2011 envoyés à cette même adresse, chez sa fille, un devis (du 26/11/2012) et une facture (du 22/04/2013), également établie à cette adresse relative à des travaux d'entretien de toitures sur l'immeuble objet de la reprise, deux certificats médicaux du 3 juin 2011 et décembre 2012, attestant que son état de santé est incompatible avec les efforts de montée et de descente des escaliers, un certificat médical du 24 octobre 2014 attestant d'une pathologie rhumatismale inflammatoire ; qu'or, les circonstances tirées de ce que l'appartement que Mme Y... occupe est situé au 1er étage et que l'appartement loué par la fille de la bailleresse est d'une superficie de 92,84 m², ou que la bailleresse a exercé aux [...]                une activité de boulangerie, liquidée pour insuffisance d'actif en 2008 ou encore que la bailleresse a informé sa locataire en 1999 puis en 2003 de son intention d'occuper personnellement l'appartement (comme cela résulte des courriers produits) sont inopérantes à établir l'absence de caractère réel et sérieux du motif du congé tel que justifié par les pièces produites ;

AUX MOTIFS ADOPTES QUE le congé pour reprise délivré le 19 décembre 2012 à Mme Y... comprend les éléments imposés par la loi, Mme X... est née [...]           et donc est âgée de 67 ans au jour de l'audience et âgée de plus de 65 ans en juin 2013 ; qu'il ressort des pièces produites aux débats, aussi bien les documents fiscaux que médicaux, que Mme X... est hébergée chez sa fille – [...]                                            , dans un appartement situé au troisième étage, que son état de santé marqué par des difficultés qui sont invalidantes et rendent difficiles la marche et qu'en outre étant hébergée chez sa fille, elle ne démontre pas bénéficier d'un logement correspondant à ses besoins d'adulte ; que la demanderesse justifie avoir fait effectuer des travaux d'entretien sur la maison dont elle est propriétaire ; que la défenderesse ne justifie pas que le congé soit donné dans l'intention de nuire ; qu'aussi convient-il de valider le congé donné le 19 décembre 2012 à Mme Y... par Mme X... et d'ordonner l'expulsion de Mme Y... des lieux sis [...]                                    ;

ALORS QUE lorsqu'il est établi que le propriétaire invoque son droit de reprise, non pas pour satisfaire un intérêt légitime, mais dans l'intention d'éluder les dispositions impératives de la loi du 1er septembre 1948, le juge doit refuser au propriétaire l'exercice de ce droit ; qu'en relevant que la circonstance que le logement faisant l'objet du droit de reprise était situé au premier étage sans ascenseur n'était pas de nature à établir l'absence de caractère réel et sérieux du motif du congé délivré par Mme X..., après avoir relevé que deux certificats médicaux des 3 juin 2011 et 12 décembre 2012 attestaient que l'état de santé de Mme X... était incompatible avec la montée et la descente d'escaliers, ce dont il résultait que Mme X... ne pouvait sérieusement prétendre à s'installer dans le logement loué à Mme Y... situé au premier étage sans ascenseur, de sorte que le congé pour reprise avait nécessairement été délivré pour contourner les dispositions impératives de la loi du 1er septembre 1948, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 19 et 21 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948.