CIV.3
MY1
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 18 janvier 2018
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10013 F
Pourvoi n° G 16-28.269
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par M. Gilbert X..., domicilié [...] ,
contre l'arrêt rendu le 13 décembre 2016 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 4), dans le litige l'opposant à Mme Patricia Y..., domiciliée [...] ,
défenderesse à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 5 décembre 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Meano, conseiller référendaire rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de Me A..., avocat de M. X..., de la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat de B... ;
Sur le rapport de Mme Meano, conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... ; le condamne à payer la somme de 3 000 euros à B... ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit janvier deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE à la présente décision
Moyen produit par Me A..., avocat aux Conseils, pour M. X....
Il est fait grief à l'arrêt partiellement infirmatif attaqué d'avoir déclaré recevable la demande de B... en paiement d'une indemnité d'occupation de la parcelle [...] située au [...] et d'avoir condamné M. X... à payer à B... une indemnité d'occupation mensuelle de 500 euros depuis le 28 décembre 2009 jusqu'à restitution effective des lieux ;
AUX MOTIFS QUE « Le litige porte sur une maison située au [...] , actuellement cadastrée n° [...] ; qu'il est établi que Madame Y... est propriétaire du [...] et qu'un N°13 A occupé par M. X... a été créé dans la rue ; que, d'une part, un acte de vente notarié du 22 juillet 1969 publié le 11 mai 1971 (annexe 1) de la parcelle [...] au [...] désigne le bien vendu ainsi : - une maison à usage de commerce, d'habitation, comprenant une boutique d'épicerie, salle de débit de boisson , une cour et dans cette cour un bâtiment, hangar et petit jardin, le tout d'un seul ensemble tenant ; que, le 6 septembre 2006, par un acte de vente authentique publié le 18 octobre 2006, Madame Y... a acquis cette parcelle n° [...] ainsi désignée : une maison à usage commercial et d'habitation comprenant : un bâtiment sur rue, salle de café, restaurant et bar avec deux chambres au premier étage, un bâtiment sur cour de deux étages, une cour, un hangar au fond de la cour ; que, d'autre part, un premier acte de vente du 31 mai 1963 publié le 1er août 1963 et un second acte de vente du 11 juin 1970 publié le 6 juillet 1970 désignent les parcelles [...] et [...] situées au [...] : - une maison principale avec deux étages, un jardin derrière cette maison, à l'est, buanderie avec cellier et poulailler, à l'ouest, garage et bûcher avec grenier au-dessus ; que la SCI Clairanne a acquis par acte notarié du 27 avril 1989 ces parcelles [...] et [...] au [...] d'une superficie de 2 278 m² comprenant : une maison principale de deux étages, un jardin derrière maison, à l'est, une buanderie avec cellier et poulailler, à l'ouest, une maison de gardien avec grenier au-dessus ; qu'il ressort de ces actes de propriété que seule la parcelle n° [...] comporte deux maisons dont une maison de gardien antérieurement désignée comme garage et bûcher avec grenier au-dessus à l'ouest de la maison principale ainsi que le souligne Monsieur X... ; qu'en revanche les actes notariés désignent les bâtiments du [...] comme bâtiments divers d'un seul tenant ; que Madame Y... a acquis le 4 mai 2007 de la SCI Clairanne, la parcelle n° [...], selon cet acte notarié, au [...] de 44 m² à usage de parking, devenue n°[...], la parcelle restant la propriété de la SCI Clairanne devenant [...] pour les 2 234 m² restant ; que, dès lors, à partir de 2007, Madame Y... était propriétaire de la parcelle n° [...] au [...] et de la parcelle n° [...] à usage de parking au [...] et la SCI Clairanne des parcelles restantes au [...] ; que Madame Y... a revendu par acte notarié du 29 juillet 2014, une partie de la parcelle n° [...] de 325 m² du [...] (259m²) désormais n° [...], elle-même restant propriétaire de la parcelle restante devenue n° [...] ; que le 21 novembre 2014, le notaire chargé de cette vente atteste que Madame Y...est propriétaire de cette parcelle n° [...] désignée comme une maison sur un terrain de 50 m ² et des parkings de la parcelle n°[...] achetés à la SCI ; que, le 20 janvier 2015, il atteste à nouveau que Madame Y...a vendu une maison d'habitation avec piscine de 259 m² devenue parcelle [...] provenant de la division de la parcelle [...] et est restée propriétaire de la parcelle n° [...] ; que la maison sur la parcelle n° [...] de 50 m² est donc édifiée sur la division de la parcelle n° [...], qui, à l'origine, ne comportait pas de petite maison mais un ensemble de bâtiments divers d'un seul tenant sur la rue Saint-Pierre au 13 ; que l'acte d'huissier du 18 juillet 2011 versé aux débats par Monsieur X... décrit "la maison de gardien" occupée par Monsieur X...comme située au 13 A mais dont l'entrée se fait par le 11 de la rue Saint-Pierre à droite et ne comporte qu'un étage en rez-de-chaussée ; qu'il est établi que Monsieur X... occupe la parcelle n° [...] au 13A de la rue [...] mais que si l'entrée se fait par le 11, la maison qu'il occupe au 13 A se trouve à droite du portail du 11, donc mitoyenne du 13 ; que les photographies (pièce 20 de Mme Y...) montrent qu'à droite du porche, la maison du 13 A n'a pas d'entrée sur rue et que la maison de gardien se situe elle à l'ouest donc à gauche de l'entrée du 11 rue [...] comme décrit dans l'acte de propriété de la SCI Clairanne ; qu'il n'y a donc pas d'erreur du notaire qui atteste, ni des géomètres respectifs des parties ni du cadastre ; que la parcelle n°[...] occupée par Monsieur X..., provenant de la division de la parcelle [...] et des bâtiments sur rue du 13, en 13 et 13 A de la rue [...], est la propriété de Madame Y... qui l'a gardée après avoir vendu une partie des bâtiments du [...] à un tiers ; que Monsieur X... n'occupe pas la maison de gardien du [...] qui se situe à l'ouest (à gauche) de l'accès du [...] et, est ainsi décrite dans les actes notariés mais une partie de la maison du 13 qui était composée de plusieurs bâtiments sur rue accolés à l'origine puis divisés à partir de la vente du 29 juillet 2014 en deux maisons mitoyennes au 13 et 13 A de la [...] c ette dernière n'étant désormais accessible que par la droite du portail du 11 [...] ; que Monsieur X...
a entretenu la confusion en qualifiant de maison de gardien, la maison qu'il occupe ; qu'en conséquence, le prêt à usage consenti par la SCI Clairanne ne porte pas sur la parcelle n° [...] litigieuse ; que, sur l'indemnité d'occupation Madame Y... demande la condamnation de Monsieur X... à lui verser une indemnité d'occupation de 1 200 euros par mois jusqu'à restitution des clefs ; que Monsieur X... prétend que Madame Y... ne produit pas de justificatifs de la consistance ni de la valeur locative du bien occupé ; que cependant elle verse aux débats en pièce 23 des annonces immobilières qui concernent l'une un deux pièces pour 650 euros et l'autre un trois pièces pour 780 euros ; que la contenance de la maison occupée par Monsieur X... est décrite par l'huissier comme ayant une pièce unique, un coin douche et WC derrière une porte, avec fenêtre sur rue (pièce 16 de Monsieur X...) ; que, dès lors, la cour dispose des éléments suffisants pour fixer une indemnité d'occupation à 500 euros par mois qui correspond à la valeur d'occupation des locaux et à l'indemnisation de la propriétaire pour leur immobilisation ; que Monsieur X... sera donc condamné à verser à l'appelante cette indemnités d'occupation mensuelle jusqu'à restitution effective des lieux ; que B... fait aussi justement valoir que sa demande formée dans l'assignation du 22 mai 2013 pour une période d'occupation de Monsieur X... commençant le 28 décembre 2009, marquant la fin de leur vie commune, n'est pas prescrite, l'assignation de mai 2013 ayant interrompu la prescription ; que Monsieur X... ne conteste pas le point de départ de son occupation et que dès lors l'indemnité d'occupation sera donc due par lui à compter du 28 décembre 2009 » ;
ALORS, D'UNE PART, QUE Les juges du fond ne peuvent dénaturer les termes clairs et précis d'un acte notarié, déterminant pour la solution du litige ; qu'en l'espèce, par acte authentique du 26 avril 1989, la SCI Clairanne a acquis un ensemble immobilier situé au [...] , composé notamment « d'une maison de gardien avec grenier au-dessus » ; que, par authentique du 4 mai 2007, la SCI Clairanne a vendu à B... une parcelle à usage de parking, pour deux véhicules automobiles, située au [...] et cadastrée n° [...], pour une contenance de 44 ca, soit 44 m2 ; qu'en se fondant à tort sur la nouvelle numérotation du cadastre pour en déduire que B... était devenue propriétaire, par le truchement de l'acte authentique du 4 mai 2007, de la maison de gardien cadastrée n° [...], la cour d'appel a donc méconnu le sens et la portée dudit acte, violant ainsi la règle selon laquelle le juge ne doit pas dénaturer les documents de la cause ;
ALORS, D'AUTRE PART, QUE Les juges du fond sont tenus de motiver leur décision ; que, dans ce cadre, ils doivent indiquer et analyser les éléments de preuve sur lesquels ils se fondent pour affirmer l'existence d'un fait ; qu'en retenant que B... était propriétaire de la parcelle n° [...], sans préciser les éléments lui permettant d'établir un lien entre celle-ci et la maison de gardien occupée par M. X..., la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile.