Cour de cassation - 18 janvier 2018 - 17-11.271

Résumé de la décision

Arguments pertinents

2. Conditions d'validité des servitudes : La cour a également noté que le droit de passage doit être établi par le titre, et que, bien que la servitude ait été mentionnée dans les contrats de cession antérieurs, son absence dans le dernier acte de vente impliquait qu'elle n'était pas opposable aux époux Y..., qui en ignoraient l’existence au moment de l’achat.

3. Nature du droit de passage : En citant l'article 686 du Code civil, la cour a repris la notion que les servitudes doivent être attachées à un fonds et non à une personne : "Il est permis aux propriétaires d'établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble... pourvu que ces services soient établis à favor d'un fonds et non d'une personne".

Interprétations et citations légales

2. Opposabilité :
- Le jugement a également soulevé la question de l'opposabilité, en soulignant que la connaissance de la servitude par le propriétaire du fond servant n'impacte pas son existence, mais plutôt son opposabilité. Cette subtilité juridique est importante dans les débats concernant la validité des servitudes.

3. Nature réelle contre personnelle :
- L'arrêt a insisté sur le fait qu'une servitude devrait être considérée comme un droit réel lié au fonds et non comme un droit personnel lié à une personne, ce qui est en ligne avec l'intention des parties selon les termes de l'acte de 1958 : "l'acquéreur pourra passer avec charrette". La formulation utilisée dans les documents légaux a donc joué un rôle crucial dans l’interprétation de la servitude.

En résumé, la décision de la Cour de Cassation se fonde sur une analyse rigoureuse des titres de propriété et des exigences légales des servitudes, confirmant que leur existence dépend exclusivement des documents contractuels et de leur conformité avec le cadre légal établi par le Code civil.

CIV.3

CM

COUR DE CASSATION
______________________

Audience publique du 18 janvier 2018

Rejet non spécialement motivé

M. CHAUVIN, président

Décision n° 10016 F

Pourvoi n° C 17-11.271

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

Vu le pourvoi formé par M. Jean-Pierre X..., domicilié [...]                                                          ,

contre l'arrêt rendu le 27 octobre 2016 par la cour d'appel de Montpellier (1re chambre A), dans le litige l'opposant :

1°/ à M. Paul Y..., domicilié [...]                                          ,

2°/ à Mme Maryse Z..., épouse Y..., domiciliée [...]                                          ,

défendeurs à la cassation ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 5 décembre 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Meano, conseiller référendaire rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;

Vu les observations écrites de la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat de M. X..., de la SCP Bénabent et Jéhannin, avocat de M. et Mme Y... ;

Sur le rapport de Mme Meano, conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... et le condamne à payer la somme de 3 000 euros à M. et Mme Y... ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit janvier deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE à la présente décision

Moyen produit par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour M. X...

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR débouté M. X... de l'ensemble de ses demandes, dit qu'aucune servitude de passage n'existe sur le fonds [...] appartenant aux époux Y... au profit du fonds [...] appartenant à M. X..., dit n'y avoir lieu à donner acte à M. X... de l'exercice sans difficulté du droit de passage sur la parcelle [...] ;

AUX MOTIFS QUE, sur l'existence de la servitude, il n'est pas contesté que la parcelle [...] appartenant à M. X... n'est pas enclavée, et que le litige porte sur l'existence ou non d'une servitude conventionnelle établie par titre, dans l'acte du 26 mai 1958 par lequel M. B... a vendu le fonds à M. C... ; que l'article 686 du code civil dispose qu'il est permis aux propriétaires d'établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n'aient d'ailleurs rien de contraire à l'ordre public ; que l'usage et l'étendue des servitudes ainsi établies se règlent par le titre qui les constitue ; que l'acte de vente initial en date du 26 mai 1858 stipule que sur la parcelle litigieuse, «du midi B... une avenue sur laquelle l'acquéreur pourra passer avec charrette qui est séparée de la partie vendue par une rangée d'arbres que l'acquéreur pourra traverser pour arriver à sa propriété » ; que l'expert D... indique dans son rapport, ce qui est corroboré par les pièces produites, que ce droit de passage est repris dans tous les actes authentiques ayant précédé la vente aux époux X... ; que le titre de propriété des époux X... reprend ce droit de passage sous le paragraphe « servitude » ; qu'il ressort des pièces produites aux débats et notamment des différents titres de propriété que les propriétaires initiaux, auteurs des parties au litige ont entendu créer un droit de passage entre les deux fonds, devenus parcelles [...] et [...] ; que la nature du droit ainsi créé conventionnellement par l'acte du 26 mai 1858 ne peut en conséquence que se rechercher dans l'intention des parties lors de la rédaction de l'acte ; que l'utilisation du mot « l'acquéreur » pour désigner le bénéficiaire de ce droit de passage démontre la volonté de créer non pas un droit personnel attaché à une personne physique, mais une servitude conventionnelle attachée à un fonds par son acquéreur ; que, dans le cas contraire, un droit personnel étant par définition incessible, et inaliénable, ils auraient utilisé le nom propre de l'acquéreur à savoir M. C... ; que le droit de passage concédé se serait ainsi éteint avec la cession du fonds concerné en 1896 ; que la parcelle vendue à l'époque résulte d'une division parcellaire, ce qui corrobore l'idée qu'elle ne pouvait être effectivement cédée qu'avec l'instauration d'une servitude de passage sur le fonds dominant pour permettre l'exploitation du fonds en toute sérénité, servitude cessible et transmissible, et éviter ainsi toute dépréciation du bien vendu lors d'une cession ultérieure ; que la reprise de ce droit de passage accordé à l'acquéreur dans tous les actes de cession à compter de 1896 jusqu'à l'acquisition par M. X... démontre également que les parties ont bien entendu créer un droit réel attaché à ces deux fonds, et non un droit personnel ; qu'en revanche, il est à noter que ce droit de passage n'est pas repris dans l'acte de vente entre les époux Y... et leur vendeur, ni dans les actes de vente antérieurs ; qu'il leur était donc inconnu lors de l'acquisition de la propriété ; qu'or l'article 691 du code civil dispose que les servitudes continues non apparentes, et les servitudes discontinues, apparentes ou non apparentes, ne peuvent s'établir que par titres, et que la possession même immémoriale ne suffit pas pour les établir, sans cependant qu'on puisse attaquer aujourd'hui les servitudes de cette nature déjà acquises par la possession, dans les pays où elles pouvaient s'acquérir de cette manière ; qu'il est cependant constant et établi que la création ou l'existence d'une servitude au profit d'un fonds dominant ne peut trouver son fondement que dans le titre du fonds servant, et ce alors même qu'il est sans importance qu'il en soit fait mention ou non dans les titres de propriété du fonds dominant ; qu'en l'espèce, les titres de propriété du fonds servant ne mentionnent pas l'existence de cette servitude ; qu'elle ne saurait donc être établie à l'égard des propriétaires de ce fonds, soit les époux Y..., par le seul titre de M. X... ; que, dès lors, la décision de première instance sera infirmée quant à l'existence d'une servitude de passage au profit du fonds de M. X... sur le fonds des époux Y... ;

1) ALORS QUE le juge ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; que dans leurs conclusions d'appel, les époux Y... se bornaient à contester que le droit de passage constitué par l'acte du 26 mai 1858 ait été une servitude, arguant de sa nature exclusivement personnelle ; qu'en se fondant d'office sur le principe suivant lequel il est «constant et établi que la création ou l'existence d'une servitude au profit d'un fonds dominant ne peut trouver son fondement que dans le titre du fonds servant », sans avoir au préalable invité les parties à s'en expliquer, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;

2) ALORS QUE pour être établie par titre, une servitude suppose le consentement du propriétaire du fonds servant, indépendamment de l'acte qui en est le support ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté qu'une servitude de passage a été constituée par un acte du 26 mai 1858 par lequel M. B..., propriétaire d'un ensemble immobilier comprenant les actuelles parcelles [...] (le fonds servant) et [...] (le fonds dominant), a cédé une partie de son fonds (devenue ultérieurement la parcelle [...] ) à M. C... ; que pour dire que la servitude revendiquée par M. X... n'existait pas, la cour d'appel a jugé qu' « il est cependant constant et établi que la création ou l'existence d'une servitude au profit d'un fonds dominant ne peut trouver son fondement que dans le titre du fonds servant » pour en déduire qu' « en l'espèce, les titres de propriété du fonds servant ne mentionnent pas l'existence de cette servitude » et qu'« elle ne saurait donc être établie à l'égard des propriétaires de ce fonds, soit les époux Y..., par le seul titre de M. X... » ; qu'en statuant ainsi, quand il résultait de ses propres constatations que la servitude de passage litigieuse avait été consentie, lors de la cession d'une partie de son fonds, selon acte du 28 mai 1856, par M. B..., auteur commun des époux Y..., propriétaires du fonds servant, et de M. X..., propriétaire du fonds dominant, la cour d'appel a violé l'article 686 du code civil ;

3) ALORS QUE la reprise de la servitude dans l'acte d'acquisition de l'actuel propriétaire fonds servant n'est pas une condition de l'existence de cette servitude, mais conditionne uniquement son opposabilité lorsqu'elle n'est pas publiée ; qu'en retenant que « que ce droit de passage n'est pas repris dans l'acte de vente entre les époux Y... et leur vendeur, ni dans les actes de vente antérieurs » pour en déduire qu'« il leur était donc inconnu lors de l'acquisition de la propriété », la cour d'appel, qui s'est fondée sur un motif impropre à établir l'absence de servitude, a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 686 du code civil ;

4) ALORS QUE la connaissance de la servitude par l'actuel propriétaire du fonds servant, lors de son acquisition, n'est pas une condition de l'existence de cette servitude, mais conditionne uniquement son opposabilité lorsqu'elle n'est pas publiée ou reprise dans l'acte d'acquisition ; qu'en retenant « que ce droit de passage n'est pas repris dans l'acte de vente entre les époux Y... et leur vendeur, ni dans les actes de vente antérieurs » pour en déduire qu' « il leur était donc inconnu lors de l'acquisition de la propriété », la cour d'appel, qui s'est fondée sur un motif impropre à établir l'absence de servitude, a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 686 du code civil.