CIV.3
MF
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 18 janvier 2018
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10019 F
Pourvoi n° R 17-14.388
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par la société Carrefour Property France, société par actions simplifiée, dont le siège est [...] ,
contre l'arrêt rendu le 10 janvier 2017 par la cour d'appel de Limoges (chambre civile), dans le litige l'opposant à la société d'exploitation Garage Selebran, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] ,
défenderesse à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 5 décembre 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Andrich, conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de la SCP Odent et Poulet, avocat de la société Carrefour Property France, de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société d'exploitation Garage Selebran ;
Sur le rapport de Mme Andrich, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Carrefour Property France aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Carrefour Property France ; la condamne à payer la somme de 3 000 euros à la société d'exploitation Garage Selebran ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit janvier deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES à la présente décision
Moyens produits par la SCP Odent et Poulet, avocat aux Conseils, pour la société Carrefour Property France.
PREMIER MOYEN DE CASSATION
II est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR déclaré la société Carrefour Property France responsable des préjudices subis par la société Selebran tenant à une perte de valeur de son fonds de commerce et, en conséquence, condamnée à payer une provision de 50 000 € à valoir sur son préjudice;
AUX MOTIFS PROPRES QUE, par une exacte appréciation des données de fait du litige et par une motivation pertinente que la cour d'appel adopte, les premiers juges ont décidé que la bailleresse avait manqué à son obligation de garantir à sa locataire une jouissance paisible des lieux loués à titre commercial après avoir retenu, en se fondant notamment sur le rapport d'expertise de M. Y... déposé en octobre 2012, que les travaux réalisés par la bailleresse, même s'ils n'ont pas modifié la consistance des lieux loués, avaient perturbé les conditions d'accès des clients au garage automobile exploité par la locataire ainsi que la visibilité de son commerce, outre la réduction de la surface de son parking; que la bailleresse conteste l'existence d'un lien de causalité entre le manquement qui lui est reproché et la diminution de la valeur du fonds de commerce du locataire dont celui-ci demande l'indemnisation ; qu'elle reproche aux premiers juges d'avoir retenu l'existence d'un tel lien de causalité et d'avoir chiffré la perte de valeur du fonds de commerce en se fondant sur le rapport d'expertise amiable de Mme Z... du 24 juillet 2013 qui ne lui est pas contradictoire ; que ce rapport d'expertise amiable de Mme Z... a été régulièrement versé aux débats et soumis à la libre discussion des parties, en sorte que les premiers juges ont pu valablement l'apprécier en tant qu'élément de preuve ; que le tribunal ne s'est pas exclusivement fondé sur ce rapport pour retenir l'existence d'un lien de causalité entre le manquement reproché à la bailleresse et la perte de valeur du fonds de commerce de la locataire puisque, par une exacte appréciation des termes d'un courrier du 31 décembre 2005 adressé à la locataire par le concessionnaire Renault de Limoges, les premiers juges ont retenu à juste titre que la nouvelle configuration des lieux faisant suite aux travaux réalisés par la bailleresse était à l'origine de la perte de l'enseigne Renault, elle-même à l'origine de la baisse du chiffre d'affaire du garage et, par suite, de la dépréciation de la valeur de ce fonds de commerce; que dans ses motifs décisoires, le jugement du juge des loyers commerciaux du 22 mai 2013, devenu définitif, retient que la bailleresse ne respecte pas ses obligations en rendant plus difficile l'accès au garage de la clientèle ce qui menace la poursuite de son exploitation et compromet la vente normale du fonds de commerce ; que l'existence d'un lien de causalité entre le manquement reproché à la bailleresse et la perte de valeur du fonds de commerce du locataire apparaît caractérisée ; que pour s'opposer à la demande de sa locataire en indemnisation de la perte de valeur de son fonds de commerce, la bailleresse fait valoir que le loyer tient compte de la gêne résultant des travaux ; mais que si le juge des loyers commerciaux a effectivement retenu, dans son appréciation de la caractéristique des lieux loués, les difficultés d'accès au garage, la non visibilité des locaux et la réduction du parking consécutivement aux travaux réalisés par la bailleresse et en a tenu compte dans la fixation du loyer, cette situation ne saurait priver la locataire du droit d'obtenir l'indemnisation de la perte de valeur de son fonds de commerce qui résulte de ces éléments ; que (...) la cour d'appel ne dispose, pour chiffrer la perte de valeur du fonds de commerce consécutive aux travaux réalisés par la bailleresse, que de rapports amiables établis à la demande de la locataire, régulièrement versés aux débats et soumis à la libre discussion des parties, mais qui n'apparaissent pas suffisamment probants pour apprécier l'importance de cette dépréciation consécutive aux travaux réalisés par la bailleresse ; qu'il convient de recourir à une mesure d'expertise et, compte tenu de la certitude de cette dépréciation, d'allouer à la locataire une provision de 50 000 euros à valoir sur l'indemnisation définitive de son préjudice ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE si la délivrance porte sur la chose louée telle que définie par le bail, elle porte aussi sur l'accès à la chose louée et les accessoires nécessaires à l'utilisation normale de celle-ci, bien que ceux-ci ne soient pas expressément mentionnés dans le contrat ; que si la société Carrefour Property France a effectivement délivré au preneur une consistance des lieux telle qu'elle figurait dans le bail, soit «un bâtiment situé à [...] , comprenant un bâtiment construit en bardage d'une superficie de 400 m2, avec parking et terrain sur lequel est édifié une aire de lavage » et même si dans le contrat de bail, l'accès au garage tel qu'il existait à l'origine, n'est pas expressément mentionné de même que la description et la visibilité dudit garage, en tant que bailleur, la société Carrefour Property France a l'obligation de garantir à son preneur le maintien d'un accès des clients du garage, une visibilité pour les clients dans la mesure où il s'agit d'un bail commercial qui porte sur un établissement à vocation commerciale et que l'accès et la visibilité sont des accessoires nécessaires à la chose louée ; que ce n'est qu'en justifiant d'une cause étrangère à l'origine de la modification des conditions d'accès et de visibilité du garage Selebran que le bailleur pouffait s'exonérer de toute responsabilité ; qu'au contraire, la société Carrefour est seule et unique responsable du fait que les conditions d'accès au garage sont rendues plus difficiles et que la visibilité de l'établissement est moindre pour la clientèle et qu'elle n'a rien fait pour y remédier et garantie à son locataire la jouissance paisible des lieux loués; qu'il ressort notamment du rapport Y... d'octobre 2012 que les locaux loués à proximité d'un giratoire où se trouve la route de [...] et que situé à l'arrière d'un supermarché Carrefour, très mal signalé et se trouvant en contrebas de la route du [...], il a une accessibilité très difficile à partir du supermarché, l'expert indiquant qu'après deux extensions du magasin Carrefour en 2005 et 2011, le garage n'est plus visible de la route dans le sens [...] et très peu en sens inverse; que M. Y... précise que l'implantation des bâtiments loués sur un terrain fortement décaissé ne facilite pas la vision du site et que le garage est situé en partie arrière du supermarché, où se trouvent les quais de déchargement et de passage des poids lourds ce qui peut perturber l'exploitation du garage Selebran ; que l'accès au garage s'est compliqué par les agrandissements successifs du supermarché passage commun entre clients et poids lourds en livraison, accès très difficile au garage, non visibilité des lieux loués, réduction du parking, baisse importante du chiffre d'affaires ; qu'il ne peut être retenu que l'extension du magasin aurait amélioré l'environnement commercial du site et créé un chaland supplémentaire et que si la visibilité pourrait être compensée par une signalétique adaptée, comme le dit la société Carrefour, ce serait à elle, bailleresse et auteur du trouble de jouissance de la société Selebran et propriétaire de la parcelle contigüe sur laquelle est construit le bâtiment causant le trouble, d'y mettre fin;
1°/ ALORS QUE sauf clause particulière, le bailleur ne garantit pas au preneur commercial une visibilité constante des lieux loués depuis la voie publique ; qu'après avoir constaté, par motifs adoptés, que le bailleur avait délivré une consistance des lieux telle qu'elle figurait dans le bail, soit « un bâtiment situé à [...] , comprenant un bâtiment construit en bardage d'une superficie de 400 m, avec parking et terrain sur lequel est édifié une aire de lavage » et que le bail ne mentionnait pas expressément la visibilité du garage, la cour d'appel, qui a néanmoins retenu que le bailleur devait garantir une visibilité pour les clients et qui a déduit d'une visibilité de l'établissement «moindre » pour la clientèle, un manquement du bailleur à ses obligations, a violé ensemble les articles 1134 et 1719 du code civil ;
2° ALORS QUE le bailleur est seulement tenu de délivrer le bien loué conforme à l'usage prévu par la convention; qu'après avoir relevé que les travaux réalisés par la bailleresse «n ‘[avaient] pas modifié la consistance des lieux loués », la cour d'appel, qui a seulement relevé une réduction du parking, sans avoir relevé que la surface du parking était contractuellement garantie, a violé les articles 1134 et 1719 du code civil ;
3° ALORS QUE, sauf clause particulière, le bailleur commercial garantit seulement au preneur un accès des clients au local loué, sans garantir son maintien à l'identique ; qu'après avoir relevé, par motifs adoptés, que le bailleur avait délivré au preneur une consistance des lieux telle qu'elle figurait dans le contrat de bail, qui ne mentionnait pas expressément l'accès au garage tel qu'il existait à l'origine, la cour d'appel, qui a énoncé que le bailleur devait garantir à son preneur le maintien d'un accès des clients du garage et a constaté que les conditions d'accès au garage étaient «plus difficiles », ce qui signifiait qu'il existait toujours, a violé les articles 1134 et 1719 du code civil ;
4° ALORS QU'en se fondant sur le rapport d'expertise amiable de Mme Z... du 24 juillet 2013, non contradictoire, motif pris qu'il avait été régulièrement versé aux débats et soumis à la libre discussion des parties, en sorte que les premiers juges avaient pu valablement l'apprécier comme élément de preuve, la cour d'appel a violé ensemble l'article 16 du code de procédure civile et l'article 6, § 1, de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;
5° ALORS QUE l'autorité de la chose jugée n'est attachée qu'à ce que le jugement a tranché dans son dispositif ; qu'en se fondant sur les «motifs décisoires» du jugement du juge des loyers commerciaux du 22 mai 2013, «devenu définitif», qui avait retenu que la bailleresse ne respectait pas ses obligations en rendant plus difficile l'accès au garage de la clientèle, ce qui menaçait la poursuite de son exploitation et compromettait la vente normale du fonds de commerce, pour en déduire un lien de causalité entre le manquement reproché à la bailleresse et la perte de valeur du fonds de commerce du locataire, la cour d'appel a violé ensemble les articles 480 du code de procédure civile et 1355 du code civil ;
6° ALORS QU' en tout état de cause, le juge ne peut réparer deux fois un même préjudice ; qu'en allouant à la société Selebran des dommages-intérêts provisionnels en raison d'un accès difficile au garage et de la perte de visibilité des locaux, cependant que le juge des loyers commerciaux, par jugement du 22 mai 2013, avait, déjà, pour fixer le loyer, pris en considération le fait que le bailleur avait rendu «plus difficile l'accès au garage ce qui menace la poursuite de son exploitation et compromet la vente normale du fonds de commerce» et que les locaux étaient «devenus invisibles, depuis la construction récente de mur de 8 m de haut dressé entre le garage et le reste de la zone commerciale », la cour d'appel, qui a indemnisé une seconde fois le même préjudice, a violé l'article 1719 du code civil et le principe de la réparation intégrale sans perte ni profit pour la victime.
SECOND MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif d'AVOIR déclaré la société Carrefour Property France responsable des préjudices subis par la société Selebran tenant au trouble dans la jouissance des lieux loués du fait des inondations et condamné à ce titre la société Carrefour Property France au paiement d'une somme de 20 000 € à titre de dommages-intérêts;
AUX MOTIFS QUE la locataire réclame des dommages-intérêts en réparation de la gêne résultant des inondations récurrentes qu'elle a subi depuis 1999 lors d'épisodes pluvieux ; qu'elle produit un constat d'huissier du 31 mai 2016 ainsi qu'un rapport d'expertise amiable du cabinet AG Pex du 4 mai 2016 qui font la preuve de la réalité de ces inondations ; que le rapport d'expertise du cabinet AS Pex précise que ce dommage trouve son origine dans les travaux d'extension réalisés par la bailleresse qui ont eu pour effet de modifier et aggraver les écoulements d'eau, aucun fossé ou drainage n'ayant été prévu pour y remédier ; que l'existence d'un lien de causalité entre ces inondations et les travaux réalisés par la bailleresse se trouve confirmé par le courrier du 7 juillet 2005 adressé par la société Groupe Carrefour en réponse au plaintes de la locataire relativement aux conséquences des travaux dans lequel cette société propose la mise en place d'un drainage pour remédier aux inondations, solution qui n'a jamais été mise en oeuvre ; que ces inondations sont à l'origine d'un indéniable trouble de jouissance, l'eau entrant dans les locaux du garage, notamment ses bureaux, et créant de ce fait une évidente perturbation à la bonne exploitation du commerce du locataire qui se trouve, en outre, confronté à la nécessité de remplacer les biens mobiliers dégradés ; que, compte tenu de la gravité de ce trouble, de son ancienneté et de sa fréquence puisqu'il se répète lors des épisodes pluvieux, il convient d'allouer à la locataire, à titre de réparation, des dommages-intérêts d'un montant de 20 000 euros ;
1°ALORS QUE pour allouer au locataire des dommages-intérêts en réparation de la gêne résultant des inondations subies, la cour d'appel, qui s'est, de manière déterminante, fondée sur un rapport d'expertise amiable du cabinet AG Pex du 4 mai 2016 qui « précise que ce dommage trouve son origine dans les travaux d'extension réalisés par la bailleresse qui ont eu pour effet de modifier et aggraver les écoulements d'eau, aucun fossé ou drainage n‘ayant été prévu pour y remédier », a violé ensemble l'article 16 du code de procédure civile et l'article 6, § 1, de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;
2° ALORS OU' en déduisant un lien de causalité entre les inondations et les travaux réalisés par la bailleresse, d'un courrier du 7 juillet 2005 adressé par la société Groupe Carrefour en réponse aux plaintes de la locataire sur les conséquences des travaux, où elle proposait la mise en place d'un drainage pour remédier aux inondations, ce qui ne caractérisait qu'une tentative amiable de résoudre un litige sans impliquer une reconnaissance d'une responsabilité quelconque, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1719 et suivants du code civil.