CIV. 3
FB
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 18 mars 2021
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10143 F
Pourvoi n° N 20-15.616
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 18 MARS 2021
1°/ B... O..., ayant été domicilié [...] ,
2°/ M. F... O..., domicilié [...] ,
3°/ M. X... O..., domicilié [...] ,
4°/ Mme A... O..., domiciliée [...] ,
5°/ M. R... O..., domicilié [...] ,
tous quatre pris en leur qualité d'héritiers de B... O...,
ont formé le pourvoi n° N 20-15.616 contre l'arrêt rendu le 23 janvier 2020 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 7), dans le litige les opposant :
1°/ à la société Aménagement 77, société anonyme d'économie mixte, dont le siège est [...] ,
2°/ à la direction générale des finances publiques trésorerie générale de Seine et Marne - commissaire du gouvernement, domicilié [...] ,
défenderesses à la cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Renard, conseiller référendaire, les observations écrites de la SCP Alain Bénabent, avocat de MM. F..., X..., R... O... et de Mme A... O..., ès qualités, de la SCP L. Poulet-Odent, avocat de la société Aménagement 77, et l'avis de M. Burgaud, avocat général référendaire, après débats en l'audience publique du 9 février 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Renard, conseiller référendaire rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.
1. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.
EN CONSÉQUENCE, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne MM. F..., X..., R... O... et Mme A... O..., ès qualités, aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit mars deux mille vingt et un. MOYEN ANNEXE à la présente décision
Moyen produit par la SCP Alain Bénabent, avocat aux Conseils, pour MM. F..., X..., R... O... et Mme A... O..., ès qualités.
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir fixé à la somme totale arrondie de 140.297 euros, l'indemnité à verser par la Sem 77 aux consorts O... pour la dépossession des parcelles cadastrées [...] , [...] , [...] , [...] , [...] et [...] , soit 122.434 euros d'indemnité principale et 17.862,70 euros d'indemnité de remploi ;
AUX MOTIFS QUE « sur l'indemnité principale : 1. Sur la qualification juridique des parcelles : le premier juge a écarté la qualification de terrain à bâtir, les parcelles n'étant pas à la date de référence desservies par une voie adaptée à la circulation automobile et les réseaux existants n'étant pas à leur proximité immédiate à l'exception de la parcelle [...] , et les parties et le commissaire du gouvernement s'accordant pour dénier à ces parcelles la qualification de terrain à bâtir, y compris pour la parcelle [...] ; que cette disposition n'est pas critiquée en appel ; que le premier juge a ensuite recherché si ces parcelles pouvaient être considérées comme bénéficiant d'une situation privilégiée ; qu'il a indiqué qu'elles sont facilement accessibles par leur proximité des axes routiers importants que sont l'A4, la Francilienne et les RD 934 et 418, qu'elles sont situées dans un secteur à forte progression économique et démographique, à proximité de la zone urbaine de l'ancien bourg de [...] et d'une importante zone d'activités (
) ; Les parcelles [...] et [...] : que le premier juge a indiqué que cette unité foncière dispose d'une importante surface et d'un accès sud à quelques mètres de la voie carrossable dit « [...] », qui mène à l'est au centre-ville situé à 110 mètres et à l'ouest à la zone commerciale communale située à 120 mètres, et au nord avec un accès sur un sentier carrossable dit « [...] », lequel mène directement à l'est au centre-ville communal à 80 mètres et à l'ouest à la zone commerciale située à 180 mètres ; qu'en conséquence, le premier juge a exactement retenu la situation privilégiée ; La parcelle [...] : que le premier juge a indiqué que c'est de plus fort le cas de cette parcelle qui est desservie par un large chemin anciennement carrossable, qu'elle est située à 20 mètres de la zone urbanisée et est d'une superficie et configuration qui correspond aux exigences du Plu ; que la Sem 77 conteste cette situation privilégiée en indiquant que cette parcelle est desservie par « le [...] » qui n'est pas carrossable, elle n'est pas desservie par les réseaux et en est d'ailleurs éloignée ; que le commissaire du gouvernement demande également l'infirmation en indiquant que cette parcelle est desservie par « le [...] », non carrossable, recouvert de végétation dense et distante de près de 90 mètres de toute construction ; que cette parcelle est desservie par un chemin certes non carrossable, mais anciennement carrossable et est située, certes non à 20 mètres comme indiqué par le premier juge, mais à 90 mètres selon le commissaire du gouvernement et à 80 mètres selon Mme O..., du centre-ville communal, en tout cas à proximité à l'est, et à 180 mètres à l'ouest de la zone commerciale communale ; que le premier juge a donc exactement retenu une situation privilégiée ; La parcelle [...] : que le premier juge a indiqué que c'est encore plus fort le cas de cette parcelle qui est desservie par une voie carrossable et par les réseaux ; que cette situation privilégiée n'est contestée par aucune des parties ; 2. Sur la méthode l'évaluation : que la méthode par comparaison utilisée par le premier juge n'est pas contestée par les parties ; que le jugement sera donc confirmé sur ce point ; 3. Sur la fixation de l'indemnité : que le juge de l'expropriation dispose du pouvoir souverain d'adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés ; qu'aux termes de l'article L. 322-8 du code de l'expropriation, sous réserve de l'article L. 322-9, le juge tient compte des accords intervenus entre l'expropriant et les divers titulaires de droits à l'intérieur du périmètre des opérations faisant l'objet d'une déclaration d'utilité publique et les prend pour base lorsqu'ils ont été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portent sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou lorsqu'ils ont été conclus avec les deux-tiers au moins des propriétaires et portent sur la moitié au moins des superficies concernées ; qu'il convient en conséquence d'examiner les références des parties : 1° Les références de la Société d'Economie Mixte Aménagement 77 : a) pour la somme de 10 € ou 12 € par mètre carré à titre principal : - les parcelles cadastrées [...] et [...] , en zonage PLU1 AUa, dont la cession définitive est intervenue le 04/07/2013, d'une superficie de 2054 m² pour un prix de 10 €/m² ; - la parcelle cadastrée [...] en zonage PLU1 AUa, dont la cession définitive est intervenue le 26/03/2014, d'une superficie de 575 m², pour un prix de 10 €/m² ; - les parcelles cadastrées [...] et [...] , en zonage PLU1 AUb, dont la cession définitive est intervenue le 22/04/2015, d'une superficie de 3371 m², pour un prix de 9,24 €/m² ; - les parcelles cadastrées [...] , [...] et [...] , en zonage PLU1 AUa, 1 AUb, dont la cession définitive est intervenue le 07/12/2016, d'une superficie de 4826 m², pour un prix de 9,66 €/m² ; - les parcelles cadastrées [...] , [...] et [...] , en zonage PLU1 AUb, 1 AUa, dont la cession définitive est intervenue le 04/10/2017, d'une superficie de 1094 m², pour un prix de 9,50 €/m² ; qu'il convient de retenir ces références qui sont comparables uniquement pour les parcelles qui ne sont pas en situation privilégiée [...] et [...] ; b) pour les 26 € par mètre carré à titre subsidiaire : par extraordinaire, la SEM 77 propose de retenir sur la base de valorisation de terrains à bâtir, les ventes du : - 05/09/2013 n° 20123P08133 cadastrées [...] et [...] au [...] , dont le prix au m² est de 232,56 € en zone PLU UD ; - 31/01/2012 n° 2012P02250 cadastrées [...] au [...] de 571 m², dont le prix au m² est de 297,72 € en zone PLU UD ; - 03/06/2015 n° 2015P06453 cadastrée [...] au [...] , dont le prix au m² est de 266,88 € en zone PLU UD ; que la moyenne de l'ensemble de ces trois termes de comparaison s'élève à la valeur unitaire de 265,72 € par mètre carré ; que nonobstant le fait que cette moyenne s'applique aux terrains qui ont reçu la qualification de « terrain à bâtir », donc constructibles, et que le second des deux premiers termes de comparaison de plus de cinq ans doit être écarté, la moyenne est donc de 232,56 euros + 266,88 + 499,44/2 = 249,72 euros, mais il convient de retenir la moyenne la plus favorable de 260 euros, avec un abattement usuel de 90 % de la valeur pour fixer la valeur des parcelles dites « en situation privilégiée » [...], [...] , [...] et [...] , soit 26 € par m² ; 2° Les références des consorts O... : ils ne produisent aucune référence ; qu'en revanche, ils soulignent certains points relatifs aux réseaux, à la desserte et la situation géographique des parcelles ; qu'ainsi, l'unité foncière se situe au milieu de la ZAC ; que celle-ci est desservie par les réseaux d'eau potable, de téléphone et d'assainissement d'eaux usées et pluviales, tous de capacité suffisante et de proximité immédiate à environ 40 mètres ; que le chemin rural n° 21 dit « [...] », permet de rejoindre, à environ 40 mètres, une vaste étendue asphaltée constituée de parking, de zone industrielle, commerciale, artisanale centrale de la commune de [...] et de voies les reliant, dont la sortie débouche quelques dizaines de mètres plus loin en plein centre-ville sur la Route départementale n° 418 ; que la commune de [...] a connu un essor démographique considérable en 25 ans, passant de 1400 habitants en 1980 à 6500 en 2005 ; que la desserte immédiate par des voies de circulation constitue donc, pour ces terrains, un atout considérable qui lui confère une plus-value importante en raison des facilités d'accès pour les transports et la main-d'oeuvre ; 3° Les références du commissaire du gouvernement : le commissaire du gouvernement propose de retenir pour le calcul de l'indemnité principale, de la déterminer par comparaison avec des parcelles récemment acquises par l'expropriant dans le cadre de l'opération, pour toutes les parcelles, exceptée la [...] (26 euros) : - les parcelles cadastrées [...] et [...] en zonage [...] AUa, dont la cession définitive est intervenue le 04/07/2013, ayant pour date d'acquisition le 10/06/2013, et d'une superficie de 2054 m², pour un prix de 10 €/m² ; - les parcelles cadastrées [...] et [...] , en zonage PLU1 AUb, dont la cession définitive est intervenue le 22/04/2015, ayant pour date d'acquisition le 27/03/2015, d'une superficie de 3371 m², pour un prix de 9,24 €/m² ; - les parcelles cadastrées [...] , [...] et [...] , en zonage PLU1 AUa, 1 AUb, dont la cession définitive est intervenue le 07/12/2016, ayant pour date d'acquisition le 15/11/2016, d'une superficie de 4826 m², pour un prix de 9,88 €/m², arrondi à 10 €/m² ; - les parcelles cadastrées [...] , [...] , [...] , [...] et [...] , en zonage PLU1 Aua, dont la cession définitive est intervenue le 29/05/2017, ayant pour date d'acquisition le 28/04/2017, d'une superficie de 3071 m², pour un prix de 9,66 €/m² ; que le prix moyen de ces quatre références est de 10 €/m², sans décote ; qu'il convient de retenir ces références comparables uniquement pour les parcelles qui sont non privilégiées (en excluant la [...]) ; que pour la parcelle [...] , le commissaire du gouvernement cite des mutations récentes de terrains à bâtir dans le secteur : - 6 janvier 2015 : [...] , 800 m², 220.000 euros, 275 euros/m² ; - 16 septembre 2016 : [...] , 830 m², 205.000 euros, 247 euros/m² ; - 29 septembre 2016 : [...] , 900 m², 250.000 euros, 278 euros/m² ; - 6 juin 2016 : [...] , 1099 m², 252.000 euros, 229 euros/m² ; - 3 juin 2015 : [...] , 637 m², 170.000 euros, 267 euros/m², soit une moyenne de 259 euros/ m² ; que le commissaire du
gouvernement propose de retenir une valeur de 10 % de celle des terrains à bâtir, qui correspond usuellement à la valeur d'un terrain en nature de jardin ; qu'il a recherché des cessions en nature de jardins dans le périmètre de la commune de [...] et des communes avoisinantes : - 23 juin 2016 : [...], 124 m², 2480 euros, 20 euros/m², jardin ; - 22 mai 2017 : [...], 325 m², 1630 euros, 5,02 euros/m², jardin potager ; - 28 septembre 2017 : [...], 205 m², 8000 euros, 39,02 euros/m², jardin nu à usage de jardin d'agrément ; - 31 juillet 2017 : [...], 134 m², 4000 euros, 29,85 euros/m², terrain nu à usage d'agrément ; que le commissaire du gouvernement indique que la moyenne est de 23,47 euros/m² (29,62 euros/m² si on exclut la mutation du [...] située en fourchette basse), à comparer aux 26 euros/m² issue de la méthode terrain à bâtir (259 euros x 10 %) ; que ces références comparables seront retenues pour les parcelles en situation privilégiée, soit une valeur de 26 euros/m² ; qu'en conséquence, au regard des références retenues, la valeur unitaire sera fixée à 10 euros/m² pour les parcelles non privilégiées et à 26 euros/m², soit : - parcelle [...] et [...] : 590, m² + 2833 m² = 3423 x 26 euros = 88.998 euros ; - parcelle [...] : 560 m² x 26 euros = 14.560 euros ; - parcelle [...] : 495 m² x 10 euros = 4.950 euros ; - parcelle [...] : 870 m² x 10 euros = 8700 euros ; - parcelle [...] : 201 x 26 euros = 5226 euros, soit un total de 122.434 euros » ;
1°/ ALORS QUE, tout jugement doit être motivé ; que les juges du fond ne peuvent statuer par voie de simple affirmation sans viser ni analyser, même sommairement, les éléments sur lesquels ils fondent leur décision ; qu'en appliquant, par voie de simple affirmation « un abattement usuel de 90 % de la valeur (des terrains à bâtir) pour fixer la valeur des parcelles dites « en situation privilégiée » [...], [...] , [...] et [...] , soit 26 € par m² » (cf. arrêt, p. 17), ce qui revenait à retenir « une valeur de 10 % de celle des terrains à bâtir qui correspond usuellement à la valeur d'un terrain en nature de jardin » (cf. arrêt, p. 18), sans viser ni analyser, même sommairement, les éléments dont elle déduisait un tel usage, la Cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
2°/ ALORS QUE, les indemnités de dépossession allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ; que les parcelles dites « en situation privilégiée » doivent être évaluées en tenant compte de leurs caractéristiques matérielles et juridiques à la date de référence ; qu'en retenant, pour les parcelles [...] , [...] , [...] et [...] , dites « en situation privilégiée », une valeur de 26 euros par m², après avoir appliqué « un abattement usuel de 90 % de la valeur » des terrains à bâtir (cf. arrêt, p. 17), ce qui revenait à retenir « une valeur de 10 % de celle des terrains à bâtir qui correspond usuellement à la valeur d'un terrain en nature de jardin » (cf. arrêt, p. 18), la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé les articles L. 321-1 et L. 321-3 du code de l'expropriation, ensemble les articles 544 du code civil et 1er du protocole additionnel à la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales.