LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Joint les pourvois n° F 11-24. 774 et n° S 11-25. 129 ;
Met hors de cause la société civile immobilière Les Diagonales de Bergerac ;
Attendu, selon les arrêts attaqués (Toulouse, 28 mars 2011, rectifié par arrêt du 4 juillet 2011), que la société civile immobilière Les Diagonales de Bergerac (la SCI) a vendu un appartement en l'état futur d'achèvement à Mme X...à qui la société GE money bank a consenti un prêt immobilier ; que cet investissement avait été proposé à Mme X...par la société Omnium conseil, devenue Stellium immobilier, chargée par la SCI de la commercialisation des appartements ; que, se plaignant d'un manquement de la banque, du vendeur et de cette dernière société à leurs obligations, Mme X...a assigné la société GE money bank et la SCI en nullité de l'ensemble contractuel constitué par le prêt et la vente ; que la SCI a appelé en cause la société Omnium conseil ;
Sur le moyen unique du pourvoi n° S 11-25. 129 de Mme X..., ci-après annexé :
Attendu qu'ayant souverainement retenu, d'une part, que le manquement de la société GE money bank à son devoir de mise en garde ne pouvait pas être assimilé à des man œ uvres dolosives ni même à une réticence constitutive d'un dol qui aurait vicié le consentement Mme X...et l'aurait déterminée à contracter avec la banque et qu'il n'était pas démontré que le manquement de la société Omnium conseil à son obligation précontractuelle d'information procédait d'une violation délibérée de cette obligation commise sciemment dans le but de déterminer l'acquéreur potentiel à contracter de sorte qu'il constituerait une réticence dolosive et, d'autre part, que la SCI, qui avait donné à la société Omnium conseil mandat de commercialiser les logements, ne pouvait être tenue responsable du défaut d'information imputable à celle-ci qui disposait, aux termes mêmes de ce mandat, d'une libre appréciation quant à l'établissement des outils de vente et qui fournissait aux investisseurs ses prestations dans le cadre de sa propre activité de placements financiers et immobiliers, la cour d'appel, qui a procédé à la recherche prétendument omise, a, par une motivation suffisante, légalement justifié sa décision de ce chef ;
Sur le moyen unique du pourvoi principal de la société Stellium immobilier n° F 11-24. 774, pris en sa première branche, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que la société Omnium conseil, qui proposait à l'investisseur, dans le cadre de sa propre activité de placements financiers et immobiliers, par l'intermédiaire de ses conseillers, le financement permettant l'acquisition de l'opération, l'assurance garantissant les charges locatives et la perte de valeur et l'agence chargée de la gestion locative, n'avait pas remis à Mme X...d'étude personnelle de rentabilité, de fiche de renseignement patrimonial ni d'étude concernant le marché locatif local et ne produisait aucune pièce attestant de la consistance et de la qualité de l'information personnalisée qu'elle aurait pu lui fournir, la cour d'appel en a exactement déduit que la société Omnium conseil avait manqué à son obligation précontractuelle d'information ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le moyen unique du pourvoi incident de la société GE moyen bank, pris en sa première branche, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que la qualité d'emprunteur profane de Mme X...n'était pas sérieusement discutée par la société GE money bank et que les éléments soumis à son appréciation, confrontés au caractère variable du taux du crédit consenti sur une très longue période, justifiaient une mise en garde de sa part sur les risques que comportait le crédit qui n'était pas adapté à ses facultés contributives, la cour d'appel a exactement déduit de ces seuls motifs que la banque avait manqué à son obligation ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le moyen unique du pourvoi principal de la société Stellium immobilier n° F 11-24. 774, pris en sa troisième branche, et le moyen unique du pourvoi incident de la société GE moyen bank, pris en sa seconde branche, réunis :
Vu l'article 4 du code de procédure civile ;
Attendu que pour condamner in solidum les sociétés Omnium conseil et GE money bank à payer à Mme X...la somme de 18 000 euros à titre de dommages-intérêts, l'arrêt retient que sa demande d'indemnisation d'un préjudice moral peut être qualifiée de demande en réparation d'une perte de chance puisqu'elle intègre notamment le fait qu'elle n'a jamais pu acheter sa résidence principale alors que c'était son projet familial et que cette chance perdue doit être appréciée à l'aune du montant de l'investissement réalisé, de la charge de remboursement et des frais qu'il induit, mais aussi des possibilités de revente du bien certes aléatoires quant au prix que le vendeur peut espérer en retirer ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle réparait un préjudice matériel distinct du préjudice moral dont l'indemnisation était seule sollicitée, la cour d'appel, qui a modifié l'objet du litige, a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'ils condamnent in solidum les sociétés Stellium immobilier, anciennement Omnium conseil, et GE money bank à payer à Mme X...la somme de 18 000 euros à titre de dommages-intérêts, les arrêts rendus les 28 mars et 4 juillet 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Toulouse ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant lesdits arrêts et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Toulouse, autrement composée ;
Condamne Mme X...aux dépens des pourvois ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt rectifié, partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt novembre deux mille douze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Yves et Blaise Capron, avocat aux Conseils, pour la société Stellium immobilier, demanderesse au pourvoi principal n° F 11-24. 774.
Le pourvoi fait grief aux arrêts infirmatifs attaqués D'AVOIR dit que la société Omnium conseil, nouvellement dénommée Stellium immobilier, avait manqué à son obligation d'information à l'égard de Mme Sophie X...et D'AVOIR condamné la société Stellium immobilier, in solidum avec la société Ge money bank, à payer à Mme Sophie X...la somme de 18 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS QU'« il ressort des pièces produites et des explications données par la société Stellium immobilier venant aux droits de la société Omnium conseil, que sont intervenus pour démarcher Madame X...un mandataire de cette société, Monsieur Y..., et Madame
Z...
, qui était " parrainée " par celui-ci pour être agréée en qualité de collaborateur de ladite société./ La société Stellium immobilier fait valoir que ces intervenants ne sont pas ses préposés, ce qui n'est pas discuté./ Il résulte de ses propres indications qu'elle assemble toutes les prestations et outils nécessaires à la commercialisation de biens immobiliers qu'elle propose ensuite à la vente par l'intermédiaire de vendeurs dont elle assume la formation, et qu'elle qualifie elle-même de mandataires chargés de la distribution d'un produit sécurisé dans des conditions optimales./ Elle est donc engagée par les actes accomplis par ces mandataires dans le cadre de la mission qu'elle leur confie./ … Madame X...produit un témoignage daté du 15 décembre 2007 de sa colocataire au moment des faits, dont il résulte que le projet d'investissement qui lui a été présenté faisait apparaître un effort d'épargne limité à 90 euros, alors qu'il était en réalité de 370 euros mensuels./ … Madame X...fait observer qu'elle n'a pas été destinataire d'une étude personnelle de rentabilité de l'opération, que la société Omnium n'a jamais communiqué la moindre fiche de renseignement patrimonial qui aurait été établie au moment de la négociation, et qu'aucune étude concernant le marché locatif de Bergerac ne lui a été communiquée au moment de la vente, alors que des difficultés locatives existaient sur cette commune antérieurement à la crise immobilière./ La société Stellium immobilier, venant aux droits de la société Omnium conseil, ne justifie nullement de l'établissement de tels documents et de leur remise à Madame X..., et elle ne produit de façon plus générale aucune pièce attestant de la consistance et de la qualité de l'information personnalisée qu'elle a pu fournir à cette dernière./ Elle se contente en effet de verser aux débats des documents généraux sur les dispositifs d'aide à l'investissement locatif, alors qu'elle s'oblige à fournir à ses mandataires, conseillers indépendants, tous les outils utiles au bon exercice de leur profession, notamment en termes de formation et d'information./ La Sas Omnium conseil a donc été défaillante dans la mise en oeuvre de son obligation précontractuelle d'information à l'égard de Madame X..../ … Par ailleurs la Sci Les diagonales de Bergerac, qui a donné à la Sas Omnium conseil mandat de commercialiser les logements composant l'ensemble immobilier concerné, ne peut être tenue responsable du défaut d'information imputable à celle-ci qui disposait aux termes mêmes de ce mandat, d'une libre appréciation quant à l'établissement des outils de vente, étant au surplus observé que la Sas Omnium conseil proposait à l'investisseur, dans le cadre de sa propre activité de placements financiers et immobiliers, par l'intermédiaire de ses conseillers, le financement permettant l'acquisition, l'assurance garantissant les charges locatives et la perte de valeur, et l'agence chargée de la gestion locative./ … Il résulte du témoignage de Madame A...que le dossier de Madame X...avait fait l'objet d'un rejet, l'intéressé n'ayant pas été considérée comme étant en mesure de couvrir cet investissement, qu'il a été représenté par l'intermédiaire des conseillers de la société Omnium conseil et finalement accepté./ Il s'ensuit que Madame X...a persisté dans sa volonté de faire cet investissement, bien que son dossier ait été une première fois rejeté./ Il ne peut donc être considéré que dûment informée par les mandataires de la société chargée de la commercialisation de l'ensemble des paramètres de l'investissement envisagé, et mise en garde par la banque sur les risques d'endettement excessif liés à l'octroi de ce prêt, Madame X...aurait nécessairement renoncé à effectuer cette opération immobilière./ Elle a seulement perdu une chance de ne pas contracter dans ces conditions, et par suite de disposer de ses capacités financières pour envisager d'autres projets d'investissements plus rationnels./ Sa demande d'indemnisation d'un préjudice moral, qu'elle évalue à la somme globale de 30 000 euros, peut être qualifiée de demande en réparation de cette perte de chance, puisqu'elle intègre notamment le fait qu'elle n'a jamais pu acheter sa résidence principale, alors que c'était son projet familial./ Cette chance perdue doit être appréciée à l'aune du montant de l'investissement réalisé, de la charge de remboursement et des frais qu'il induit, mais aussi des possibilités de revente du bien certes aléatoires quant au prix que le vendeur peut espérer en retirer./ À cet égard, la Sci Les diagonales de Bergerac estime, sans être démentie, que compte tenu du contexte économique, et de l'absence de l'attrait de défiscalisation, ce bien ne pourrait être revendu à l'heure actuelle qu'avec une moins value de l'ordre de 20 000 euros./ Cependant par son attitude de Madame X..., qui a refusé dès octobre 2007 de mettre son bien en location, empêchant la mise en place des garanties locatives, et qui ne justifie pas à ce jour l'avoir mis en vente, a participé à la réalisation et à la persistance de son préjudice./ Compte tenu de l'ensemble de ces paramètres, il convient de condamner in solidum la Sas Stellium immobilier, venant aux droits de la Sa Omnium conseil, et la Sca Ge money bank, dont les fautes ont l'une et l'autre concouru à la réalisation du dommage, au paiement de la somme de 18 000 euros à titre de dommages et intérêts » (cf., arrêt attaqué du 28 mars 2011, p. 7 ; p. 8 ; p. 9 ; p. 11) ;
ALORS QUE, de première part, le vendeur d'un immeuble en l'état futur d'achèvement, et, partant, son mandataire, n'est pas tenu d'informer l'acquéreur quant à la rentabilité économique et financière de l'opération d'acquisition et quant aux risques qu'elle présente au regard de la situation personnelle de l'acquéreur ; qu'en énonçant, par conséquent, pour retenir que la société Omnium conseil, nouvellement dénommée Stellium immobilier, qui agissait en qualité de mandataire de la société civile immobilière Les diagonales de Bergerac, avait manqué à son obligation d'information à l'égard de Mme Sophie X...et pour condamner, en conséquence, la société Stellium immobilier, in solidum avec la société Ge money bank, à payer à Mme Sophie X...la somme de 18 000 euros à titre de dommages et intérêts, que la société Omnium conseil, nouvellement dénommée Stellium immobilier, n'avait nullement justifié de l'établissement et de la remise à Mme Sophie X...d'une étude personnelle de rentabilité de l'opération, d'une fiche de renseignement patrimonial et d'une étude concernant le marché locatif de Bergerac et n'avait produit aucune pièce attestant de la consistance et de la qualité de l'information personnalisée qu'elle a pu fournir à Mme Sophie X..., la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 1382 du code civil ;
ALORS QUE, de deuxième part, le préjudice, consistant pour l'acquéreur d'un immeuble en la perte de chance ne pas conclure la vente de l'immeuble et, par suite, de disposer de ses capacités financières pour envisager d'autres projets d'investissement et pour réaliser son projet familial d'acquisition d'une résidence principale, est un préjudice matériel, et non un préjudice moral ; qu'en énonçant, dès lors, pour condamner la société Stellium immobilier, in solidum avec la société Ge money bank, à payer à Mme Sophie X...la somme de 18 000 euros à titre de dommages et intérêts, que la demande de Mme Sophie X...tendant à l'indemnisation de son prétendu préjudice moral pouvait être qualifiée de demande en réparation de la perte de chance, dont elle aurait souffert, de ne pas conclure la vente en l'état futur d'achèvement d'un appartement et d'une place de stationnement qu'elle a conclue le 24 septembre 2005 et, par suite, de disposer de ses capacités financières pour envisager d'autres projets d'investissement, puisque cette demande Mme Sophie X...intégrait le fait qu'elle n'avait jamais pu acheter sa résidence principale, alors que c'était son projet familial, et que la chance perdue par Mme Sophie X...devait être appréciée à l'aune du montant de l'investissement réalisé, de la charge de remboursement et des frais qu'il a induit, mais aussi des possibilités de revente du bien certes aléatoires quant au prix que le vendeur peut espérer en retirer, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 1382 du code civil ;
ALORS QUE, de troisième part, l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties ; que le préjudice, consistant pour l'acquéreur d'un immeuble en la perte de chance ne pas conclure la vente de l'immeuble et, par suite, de disposer de ses capacités financières pour envisager d'autres projets d'investissement et pour réaliser son projet familial d'acquisition d'une résidence principale, est un préjudice matériel, et non un préjudice moral ; qu'en énonçant, par conséquent, pour condamner la société Stellium immobilier, in solidum avec la société Ge money bank, à payer à Mme Sophie X...la somme de 18 000 euros à titre de dommages et intérêts, que la demande de Mme Sophie X...tendant à l'indemnisation de son prétendu préjudice moral pouvait être qualifiée de demande en réparation de la perte de chance, dont elle aurait souffert, de ne pas conclure la vente en l'état futur d'achèvement d'un appartement et d'une place de stationnement qu'elle a conclue le 24 septembre 2005 et, par suite, de disposer de ses capacités financières pour envisager d'autres projets d'investissement, puisque cette demande Mme Sophie X...intégrait le fait qu'elle n'avait jamais pu acheter sa résidence principale, alors que c'était son projet familial, et que la chance perdue par Mme Sophie X...devait être appréciée à l'aune du montant de l'investissement réalisé, de la charge de remboursement et des frais qu'il a induit, mais aussi des possibilités de revente du bien certes aléatoires quant au prix que le vendeur peut espérer en retirer, quand, en se déterminant de la sorte, elle réparait un préjudice matériel, distinct du préjudice moral dont la réparation était, seule, sollicitée par Mme Sophie X..., la cour d'appel a méconnu les termes du litige et a violé, en conséquence, les dispositions de l'article 4 du code de procédure civile ;
ALORS QUE, de quatrième part, l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties ; que le préjudice, consistant en la perte d'une chance, est constitué par la disparition actuelle et certaine d'une éventualité favorable ; qu'en énonçant, par conséquent, pour condamner la société Stellium immobilier, in solidum avec la société Ge money bank, à payer à Mme Sophie X...la somme de 18 000 euros à titre de dommages et intérêts, que la demande de Mme Sophie X...tendant à l'indemnisation de son prétendu préjudice moral pouvait être qualifiée de demande en réparation de la perte de chance, dont elle aurait souffert, de ne pas conclure la vente en l'état futur d'achèvement d'un appartement et d'une place de stationnement qu'elle a conclue le 24 septembre 2005 et, par suite, de disposer de ses capacités financières pour envisager d'autres projets d'investissement, puisque cette demande Mme Sophie X...intégrait le fait qu'elle n'avait jamais pu acheter sa résidence principale, alors que c'était son projet familial, et que la chance perdue par Mme Sophie X...devait être appréciée à l'aune du montant de l'investissement réalisé, de la charge de remboursement et des frais qu'il a induit, mais aussi des possibilités de revente du bien certes aléatoires quant au prix que le vendeur peut espérer en retirer, quand, en se déterminant de la sorte, elle réparait une perte d'une chance, distincte du préjudice moral invoqué par Mme Sophie X..., lequel ne s'analysait pas en la disparition actuelle et certaine d'une éventualité favorable, dont la réparation était, seule, sollicitée par Mme Sophie X..., la cour d'appel a méconnu les termes du litige et a violé, en conséquence, les dispositions de l'article 4 du code de procédure civile ;
ALORS QU'enfin et en tout état de cause, la réparation d'une perte d'une chance doit être mesurée à la chance perdue et correspond à une fraction, déterminée en fonction de la probabilité de réalisation de cette chance, de l'avantage qu'aurait procuré cette même chance si elle s'était réalisée ; qu'en énonçant, dès lors, pour condamner la société Stellium immobilier, in solidum avec la société Ge money bank, à payer à Mme Sophie X...la somme de 18 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de la perte de chance, dont elle aurait souffert, de ne pas conclure la vente en l'état futur d'achèvement d'un appartement et d'une place de stationnement qu'elle a conclue le 24 septembre 2005 et, par suite, de disposer de ses capacités financières pour envisager d'autres projets d'investissement, que la chance perdue par Mme Sophie X...devait être appréciée à l'aune du montant de l'investissement réalisé, de la charge de remboursement et des frais qu'il a induit, mais aussi des possibilités de revente du bien certes aléatoires quant au prix que le vendeur peut espérer en retirer et qu'à cet égard, la société civile immobilière Les diagonales de Bergerac avait estimé, sans être démentie, que compte tenu du contexte économique, et de l'absence de l'attrait de défiscalisation, ce bien ne pourrait être revendu à l'heure actuelle qu'avec une moins value de l'ordre de 20 000 euros, quand, en se déterminant de la sorte, elle n'a pas caractérisé que la réparation qu'elle a allouée à Mme Sophie X...était mesurée à la chance que celle-ci aurait perdue et correspondait à une fraction, déterminée en fonction de la probabilité de la réalisation de cette chance, de l'avantage qu'aurait procuré cette même chance si elle s'était réalisée, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 1382 du code civil.
Moyen produit par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour la société GE money bank, demanderesse au pourvoi incident n° F 11-24. 774.
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que la SCA GE MONEY BANK a manqué à son devoir de mise en garde envers Madame X...et de l'AVOIR condamnée en conséquence in solidum avec la société STELLIUM à payer à Madame X...la somme de 18. 000 € à titre de dommages-intérêts ;
AUX MOTIFS QUE, aux termes de l'arrêt attaqué, « le banquier est tenu de mettre en garde l'emprunteur potentiel non averti contre les risques d'endettement excessif né de l'octroi d'un prêt (…) ; qu'il résulte du témoignage de Madame A...que le dossier de Madame X...avait fait l'objet d'un rejet, l'intéressée n'ayant pas été considérée comme étant en mesure de couvrir cet investissement ; qu'il a été représenté par l'intermédiaire des conseillers de la société OMNIUM CONSEIL et finalement accepté ; qu'il s'ensuit que Madame X...a persisté dans sa volonté de faire cet investissement, bien que son dossier ait été une première fois rejeté ; qu'il ne peut donc être considéré que dûment informée par les mandataires de la société chargée de la commercialisation de l'ensemble des paramètres de l'investissement envisagé, et mise en garde par la banque sur les risques d'endettement excessif liés à l'octroi de ce prêt, Madame X...aurait nécessairement renoncé à effectuer cette opération immobilière ; qu'elle a seulement perdu une chance de ne pas contracter dans ces conditions, et par suite de disposer de ses capacités financières pour envisager d'autres projets d'investissement plus rationnels ; que sa demande d'indemnisation d'un préjudice moral, qu'elle évalue à la somme globale de 30. 000 euros, peut être qualifiée de demande en réparation de cette perte de chance, puisqu'elle intègre notamment le fait qu'elle n'a jamais pu acheter sa résidence principale, alors que c'était son projet familial ; que cette chance perdue doit être appréciée à l'aune du montant de l'investissement réalisé, de la charge de remboursement et des frais qu'il induit, mais aussi des possibilités de revente du bien certes aléatoires quant au prix que le vendeur peut espérer en retirer ; qu'à cet égard la SCI LES DIAGONALES DE BERGERAC estime, sans être démentie, que compte tenu du contexte économique, et de l'absence de l'attrait de défiscalisation, ce bien ne pourrait être revendu à l'heure actuelle qu'avec une moins value de l'ordre de 20. 000 € ; que cependant par son attitude de Madame X...(sic), qui a refusé dès octobre 2007 de mettre son bien en location, empêchant la mise en place des garanties locatives, et qui ne justifie pas à ce jour l'avoir mis en vente, a participé à la réalisation et à la persistance de son préjudice ; que compte tenu de l'ensemble de ces paramètres, il convient de condamner in solidum la SAS STELLIUM IMMOBILIER, venant aux droits de la SA OMNIUM CONSEIL, et la SCA GE MONEY BANK, dont les fautes ont l'une et l'autre concouru à la réalisation du dommage, au paiement de la somme de 18. 000 € à titre de dommages-intérêts » ;
ALORS en premier lieu QUE le devoir de mise en garde n'est pas dû à l'emprunteur averti ; qu'en jugeant que Madame X...était un emprunteur non averti tout en relevant qu'il « résulte du témoignage de Madame A...que le dossier de Madame X...avait fait l'objet d'un rejet, l'intéressée n'ayant pas été considérée comme étant en mesure de couvrir cet investissement » (arrêt, p. 11 § 4), que ce dossier avait dû être représenté par la société OMNIUM CONSEIL pour être finalement accepté et que « Madame X...a persisté dans sa volonté de faire cet investissement, bien que son dossier ait été une première fois rejeté » (ibid. § 5), de telle sorte que si la société GE MONEY BANK avait réitéré son information donnée une première fois à Madame X...sur les risques de l'opération, rien n'établit que Madame X...aurait renoncé à effectuer cette opération immobilière (ibid. § 6), la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, violant ainsi l'article 1147 du Code civil ;
ALORS en second lieu QUE l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties ; que Madame X...demandait réparation du seul préjudice moral que lui aurait causé l'acquisition litigieuse (ses conclusions d'appel, p. 33) ; qu'en réparant le préjudice matériel né de la perte d'une chance de Madame X...de ne pas conclure la vente litigieuse et de disposer de ses capacités financières pour envisager d'autres projets d'investissement (arrêt, p. 11 § 7), la Cour d'appel a méconnu l'objet du litige, violant ainsi l'article 4 du Code de procédure civile.
Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour Mme X..., demanderesse au pourvoi n° S 11-25. 129.
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté Mme Sophie X...de sa demande d'annulation de l'ensemble contractuel constitué par la vente et le prêt consentis aux termes de l'acte authentique du 24 septembre 2005, et d'avoir limité à la somme de 18. 000 euros le montant des dommages-intérêts alloués à Mme X...;
AUX MOTIFS QUE selon acte authentique du 24 septembre 2005, reçu par Me B..., notaire associé de la SCP C...
B...
D...
E..., la SCI LES DIAGONALES DE BERGERAC a vendu en l'état futur d'achèvement à Mme Sophie X...demeurant à TOULOUSE (31), pour un prix de 123. 670 €, un appartement T2 et un emplacement de stationnement dépendant d'un ensemble immobilier situé à BERGERAC (24) comportant 112 logement répartis en cinq bâtiments. La société GE MONEY BANK est intervenue à cet acte pour indiquer qu'elle consentait à Mme X...un prêt immobilier hypothécaire de 129. 224 € dont les caractéristiques ont été reprises dans l'acte. L'acquisition et le prêt avaient été précédés d'un contrat de réservation souscrit par Mme X...le 1er juin 2005, et d'une offre de prêt formalisée le 28 juillet 2005. Cet investissement avait été proposé à Mme X...par la SAS OMNIUM CONSEIL, chargée par la SCI de la commercialisation des appartements de cette résidence. L'acquisition était assortie d'une assurance garantissant les risques de carence locative pendant douze mois et d'impayés de loyers, ainsi que d'une assurance garantissant sous certaines conditions la perte de valeur du bien acquis, dont la livraison est intervenue en 2007.... Sur le bien fondé des demandes de nullité des contrats de vente et de prêt : Mme X...fonde ses demandes sur le dol, en invoquant comme en première instance une tromperie portant sur la rentabilité de l'investissement qui lui était proposé, et l'inadéquation de cet investissement à ses capacités financières. Elle recherche tout d'abord la responsabilité de la société OMNIUM IMMOBILIER, à laquelle elle reproche d'avoir autorisé des personnes non habilitées et inexpérimentées à la démarcher à son domicile afin de lui proposer un bien immobilier, et de ne pas avoir respecté le code de la consommation, plus précisément l'article L. 121-13 de ce code. Il ressort des pièces produites et des explications données par la société STELLIUM IMMOBILIER, venant aux droits de la société OMNIUM CONSEIL, que sont intervenus pour démarcher Mme X...un mandataire de cette société, M. Y..., et Mme
Z...
, qui était « parrainée » par celui-ci pour être agréée en qualité de collaborateur de ladite société. La société STELLIUM IMMOBILIER fait valoir que ces intervenants ne sont pas ses préposés, ce qui n'est pas discuté. Il résulte de ses propres indications qu'elle assemble toutes les prestations et outils nécessaires à la commercialisation de biens immobiliers qu'elle propose ensuite à la vente par l'intermédiaire de vendeurs dont elle assume la formation, et qu'elle qualifie elle-même de mandataires chargés de la distribution d'un produit sécurisé dans des conditions optimales. Elle est donc engagée par les actes accomplis par ces mandataires dans le cadre de la mission qu'elle leur confie. L'article L. 121-13 du code de la consommation, concernant les insertions réalisées dans la presse pour une publicité, n'apparaît pas applicable au cas d'espèce, et Mme X...ne démontre pas de manquements précis de la SAS OMNIUM CONSEIL aux prescriptions du code de la consommation. Elle dénonce des méthodes commerciales trompeuses qui l'auraient déterminée à contracter alors qu'elle se trouvait dans un état de fragilité psychologique consécutif à son divorce. L'attestation établie par Mme
Z...
, qui se présente comme une collègue de bureau de Mme
X...
, tout en ayant participé à la présentation du produit objet de la vente litigieuse, dans le cadre d'une formation qui n'a pas débouché sur l'agrément qu'elle escomptait, et qui affirme que Mme X...a été « trompée » par le manque d'explication et la confiance qu'elle avait comme elle-même en M. Y..., doit être examiné avec réserve compte tenu de la situation particulière de ce témoin vis-à-vis de la société OMNIUM CONSEIL pouvant faire douter de son objectivité. Mme X...produit un témoignage daté du 15 décembre 2007 de sa colocataire au moment des faits, dont il résulte que le projet d'investissement qui lui a été présenté faisait apparaître un effort d'épargne limité à 90 € par mois, alors qu'il était en réalité de 370 € mensuels. Il s'évince de ces deux témoignages que la présentation ainsi faite s'est déroulée au domicile de Mme X...en raison des liens amicaux que celle-ci entretenait tant avec Mme Z...qu'avec M. Y..., dont l'épouse était employée dans la même entreprise, et qu'il ne peut en être tiré la conséquence d'un comportement dolosif de ces vendeurs. Les premiers juges ont estimé à juste titre que le seul fait que le divorce de Mme X...ait été prononcé le 18 mars 2005, sur requête conjointe des époux, ne suffisait pas à établir que son discernement ait pu être à l'époque altéré ; ne sont pas en elles-mêmes constitutives d'un dol des exagérations usuelles dans les pratiques commerciales, dont toute personne de bon sens peut se convaincre, et qu'une présentation excessivement optimiste de la rentabilité et de la sécurité d'un investissement n'est pas en soi démonstrative d'un dol. Mme X...fait observer qu'elle n'a pas été destinataire d'une étude personnelle de rentabilité de l'opération, que la société OMNIUM n'a jamais communiqué la moindre fiche de renseignement patrimonial qui aurait été établie au moment de la négociation, et aucune étude concernant le marché locatif de BERGERAC ne lui a été communiquée au moment de la vente, alors que des difficultés locatives existaient sur cette commune antérieurement à la crise immobilière. La société STELLIUM IMMOBILIER, venant aux droits de la société OMNIUM CONSEIL, ne justifie nullement de l'établissement de tels documents et de leur remise à Mme X..., et elle ne produit de façon plus générale aucune pièce attestant de la consistance et de la qualité de l'information personnalisée qu'elle a pu fournir à cette dernière. Elle se contente en effet de verser aux débats des documents généraux sur les dispositifs d'aide à l'investissement locatif, alors qu'elle s'oblige à fournir à ses mandataires, conseillers indépendants, tous les outils utiles au bon exercice de leur profession, notamment en termes de formation et d'information. La SAS OMNIUM CONSEIL a donc été défaillante dans la mise en oeuvre de son obligation pré-contractuelle d'information à l'égard de Mme X.... Il n'est pas pour autant démontré que ce manquement procède d'une violation délibérée de cette obligation commise sciemment dans le but de déterminer l'acquéreur potentiel à contracter, de sorte qu'il constituerait une réticence dolosive. Aucun comportement dolosif n'est démontré à l'égard de la SCI LES DIAGONALES DE BERGERAC. Le reproche qui lui est fait d'avoir mis en vente un bien à un prix surévalué, susceptible de procurer un loyer d'un montant surestimé, n'est pas suffisamment étayé par les pièces que produit l'appelante, dont il ressort un prix moyen au mètre carré de logements collectifs variant de 1590 € à 3020 €, selon le standing de la résidence. Or, le prix de vente de l'appartement en cause apparaît bien inférieur à 3020 € le mètre carré, et il n'est pas établi qu'il était excessif à l'époque de la vente, au regard de la situation du bien et des prestations fournies. En toute hypothèse, le seul fait de vendre un bien à un prix supérieur au marché local n'est pas en soi constitutif d'un dol. Par ailleurs, la SCI LES DIAGONALES DE BERGERAC, qui a donné à la SAS OMNIUM CONSEIL mandat de commercialiser les logements composant l'ensemble immobilier concerné, ne peut être tenue responsable du défaut d'information imputable à celle-ci qui disposait aux termes mêmes de ce mandat, d'une libre appréciation quant à l'établissement des outils de vente, étant au surplus observé que la SAS OMNIUM CONSEIL proposait à l'investisseur, dans le cadre de sa propre activité de placements financiers et immobiliers, par l'intermédiaire de ses conseillers, le financement permettant l'acquisition, l'assurance garantissant les charges locatives et la perte de valeur, et l'agence chargée de la gestion locative. La demande en nullité de la vente ne peut être accueillie en ce qu'elle est fondée sur le dol qu'auraient commis la SAS OMNIUM CONSEIL et la SCI venderesse. Mme X...fait par ailleurs valoir que l'organisme prêteur, le GE MONEY BANK, lui aurait accordé un prêt excédant ses capacités financières, que l'offre de prêt qui lui a été faite ne respectait pas les dispositions de l'article L. 312-8 du code de la consommation, et que la banque, qui ne l'a jamais rencontrée, et lui a fourni une offre obscure pour un consommateur profane, a commis des manoeuvres dolosives lui ayant porté préjudice. L'offre préalable reçue le 4 août 2005 et acceptée le 20 août 2005 porte sur un prêt de 129. 224 €, à taux révisable, d'une durée prévisionnelle de 324 mois, le taux effectif global indiqué ressortant à 3, 778 % l'an, et remboursable par mensualités initiales de 744, 79 €. Lorsque l'offre de prêt a été soumise à l'acceptation de Mme X..., l'article L. 312-8 susvisé n'exigeait pas pour les prêts à taux variable tel que celui en cause, la remise d'un échéancier des amortissements et d'une simulation de l'impact d'une variation du taux sur les mensualités, la durée du prêt et le coût total du crédit, formalités qui ont été intégrées dans ce texte par la loi du 3 janvier 2008. Des informations présentant les conditions et modalités de variation du taux d'intérêt sont contenues dans l'article 4 II des conditions générales du prêt immobilier de la gamme concernée jointes à l'offre de prêt remise à l'emprunteur. Il demeure que ces modalités de variation, ainsi que la possibilité d'opter de façon irrévocable pour un taux fixe, sont décrites, en l'absence de simulation précise, de façon difficilement compréhensible pour l'emprunteur profane qu'était Mme X..., qualité qui n'est pas sérieusement discutée par la banque. Le banquier est tenu de mettre en garde l'emprunteur potentiel non averti contre les risques d'endettement excessif né de l'octroi d'un prêt. Ce devoir de mise en garde comporte l'obligation de se renseigner sur les capacités financières de l'emprunteur, afin d'être en mesure d'apprécier la crédibilité du dossier présenté, celle d'alerter l'emprunteur sur le risque de non remboursement et le devoir d'accorder un crédit adapté aux facultés contributives de l'emprunteur. En l'espèce, la banque produit un document daté du 28 juillet 2005 intitulé « informations fournies par vous et prises en considération pour l'acceptation de ce crédit », aux termes duquel Mme X...déclare exercer la profession de technicien chimiste, depuis le mois de janvier 2002, avoir des revenus mensuels de 1688 €, et supporter une charge mensuelle de 234 € pour sa résidence principale. Le montant des revenus ainsi déclarés est en concordance avec l'attestation sur l'honneur jointe au jugement de divorce, faisant état d'un revenu mensuel de 1700 € en 2004. Mme X...indiquait dans la même attestation sur l'honneur n'être à la tête d'aucun patrimoine, ce qui n'est pas inexact dans la mesure où il résulte des pièces produites que son ex époux et elle-même avaient revendu en avril 2004 une maison d'habitation qui était leur résidence principale, dont le prix de vente avait été utilisé pour rembourser le prêt contracté lors de l'acquisition de ce bien, et qu'il est resté un solde disponible de 35. 751, 32 €, soit 17. 875, 66 € chacun, somme que l'intéressée dit avoir affectée au remboursement de diverses dettes, notamment d'une somme de 10. 000 € à son ex époux, et qui en toute hypothèse ne constituerait qu'un capital modique. La société GE MONEY BANK indique avoir procédé au calcul du taux d'endettement de Mme X...sur la base d'un revenu mensuel déclaré de 1688 €, outre à compter du 24ème mois le loyer envisagé estimé à 350 € par mois. C'est à juste titre que la banque a pris en compte ces revenus locatifs, dont Mme X..., qui a refusé de mettre son bien en location, ne démontre pas qu'elle ne les aurait pas perçus. Pour autant il ressort de ces éléments que la charge d'endettement induite par les remboursements d'emprunt de 744, 79 € par mois, était supérieure au taux de 35 % au-delà duquel le prêteur admet que l'endettement peut être considéré comme excessif. Il restait donc à Mme X...une somme mensuelle inférieure à 1300 € pour se loger et faire face à toutes ses autres charges, ce qui ne lui permettait manifestement pas d'envisager un autre emprunt pour assurer le financement de sa résidence principale, étant observé que la faible charge de 234 € déclarée correspondait à une colocation consécutive à son divorce, laquelle ne devait pas avoir un caractère pérenne. Ces éléments, confrontés au caractère variable du taux du crédit consenti sur une très longue période, justifiaient une mise en garde de la part de la banque à Mme
X...
, emprunteur non averti sur les risques que comportait pour elle ce crédit qui n'était manifestement pas adapté à ses facultés contributives. Ce manquement de la société GE MONEY BANK à son devoir de mise en garde ne peut cependant être assimilé aux manoeuvres dolosives alléguées par Mme X..., ni même à une réticence constitutive d'un dol qui aurait vicié son consentement et l'aurait déterminé à contracter avec la banque. La demande de nullité du contrat de prêt fondée sur le dol doit être rejetée.
1°- ALORS QUE tout jugement doit être motivé ; qu'en affirmant que le défaut de mise en garde par la société GE MONEY BANK contre les risques que comportait pour Mme X..., emprunteur non averti, le prêt du 24 septembre 2005, après avoir constaté qu'il n'était pas adapté à ses facultés contributives, ne constituait pas une réticence dolosive, sans justifier cette décision, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
2°- ALORS QUE le dol peut résulter d'une simple réticence ; qu'en considérant que le défaut de mise en garde par la société GE MONEY BANK contre les risques que comportait pour Mme X..., emprunteur non averti, le prêt du 24 septembre 2005, après avoir constaté qu'il n'était pas adapté aux facultés contributives de cette dernière, ne constituait pas une réticence dolosive, sans rechercher si cette absence d'information sur l'endettement excessif que lui causait le prêt, n'avait pas incité Mme X...à contracter et ce, d'autant plus que la cour d'appel constatait dans le même temps, que la société OMNIUM CONSEIL, mandataire de la SCI LES DIAGONALES DE BERGERAC, avait été défaillante dans son obligation pré-contractuelle d'information sur l'opération de défiscalisation loi de ROBIEN associant une vente en l'état futur d'achèvement et un prêt, de sorte que Mme X...n'avait pas été informée de la rentabilité de l'opération, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du code civil ;
3°- ALORS QUE manque à son obligation de contracter de bonne foi et commet un dol par réticence le mandataire chargé de commercialiser des logements en l'état futur d'achèvement pour une opération de défiscalisation qui omet d'informer le client sur les éléments essentiels du contrat, et notamment sur la rentabilité de l'opération ; qu'en considérant que la méconnaissance par la société OMNIUM CONSEIL, mandataire de la SCI DIAGONALES DE BERGERAC, de son obligation précontractuelle d'information notamment quant à la rentabilité de l'opération, qui existaient sur le marché locatif de la commune de BERGERAC, ne constituait pas une réticence dolosive, la cour d'appel a violé l'article 1116 du code civil et l'article 1134, alinéa 3, du code civil ;
4°- ALORS QUE le vendeur professionnel est redevable d'une obligation d'information et de conseil à l'égard de l'acquéreur ; qu'en considérant qu'aucun dol ne pouvait être imputé à la SCI LES DIAGONALES DE BERGERAC, tout en constatant que la société OMNIUM CONSEIL, titulaire d'un mandat confié par la SCI LES DIAGONALES DE BERGERAC, de commercialiser les logements composant l'ensemble immobilier concerné, avait été défaillante dans la mise en oeuvre de son obligation précontractuelle d'information à l'égard de Mme X..., en particulier quant à la rentabilité de l'opération, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constations au regard des articles 1604 et 1116 du code civil.
5°- ALORS QUE le mandant est tenu d'exécuter les engagements contractés par le mandataire, conformément au pouvoir qui lui a été donné ; qu'en considérant que la SCI LES DIAGONALES DE BERGERAC, mandante, ne pouvait être tenue responsable du défaut d'information reproché à la société OMNIUM CONSEIL, mandataire chargé de la commercialisation des logements composant l'ensemble immobilier, sans constater que la société OMNIUM CONSEIL avait dépassé sa mission, tandis que la SCI LES DIAGONALES DE BERGERAC avait bénéficié de la prestation de la société OMNIUM CONSEIL dès lors que Mme X...avait acquis le bien litigieux par l'intermédiaire de la société OMNIUM CONSEIL, la cour d'appel a violé l'article 1998 du code civil.