CIV.3
JT
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 21 décembre 2017
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10510 F
Pourvoi n° F 16-26.703
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par la société DJ, société civile immobilière, dont le siège est [...] ,
contre l'arrêt rendu le 4 octobre 2016 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (1re chambre A), dans le litige l'opposant :
1°/ à Mme Monique A... X..., domiciliée Lidenstrasse 37 D 47599, 47599 Kranenburg (Allemagne),
2°/ au directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes, domicilié [...] ,
3°/ à Mme Nadja Y..., domiciliée Lidenallée 4, 47533 Cleves (Allemagne),
pris tous deux en qualité de curateur à la succession vacante de Marinus B... ,
défendeurs à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 28 novembre 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Z..., conseiller référendaire rapporteur, M. Jardel, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société DJ, de la SCP Foussard et Froger, avocat du directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes, de la SCP Jean-Philippe Caston, avocat de Mme A... X... ;
Sur le rapport de Mme Z..., conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société DJ aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un décembre deux mille dix-sept. MOYENS ANNEXES à la présente décision
Moyens produits par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour la société DJ
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR jugé irrecevable comme nouvelle la demande de la société DJ tendant à la condamnation des vendeurs à lui payer des dommages et intérêts pour non-conformité du bien vendu et dol ;
AUX MOTIFS QU'il s'agit d'une demande nouvelle au sens de l'article 564 du code de procédure civile, ainsi que souligné par l'intimée, la SCI ayant, certes, évoqué devant le tribunal de grande instance les manquements des vendeurs, mais n'ayant formulé aucune prétention, ni en dommages et intérêts, ni en diminution de prix ; que cette demande est donc irrecevable ;
1° ALORS QUE sont recevables les prétentions nouvelles formées en appel qui tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent ; qu'en l'espèce, la demande de la société DJ formulée pour la première fois en appel sur le fondement des articles 1604 et 1116 du code civil, tendait, comme la demande en paiement de la pénalité contractuelle soumise aux premiers juges, à ce que soient sanctionnés les manquements et fausses déclarations des vendeurs ; qu'en jugeant cette demande irrecevable comme nouvelle sans rechercher si elle ne tendait pas aux mêmes que celle formulée en première instance, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 565 du code de procédure civile ;
2° ALORS QU'en toute hypothèse, sont recevables les demandes nouvelles formées en appel lorsqu'elles visent à opposer la compensation ; qu'en jugeant irrecevable comme nouvelle la demande de la société DJ tendant à obtenir la condamnation des vendeurs au paiement de dommages et intérêts pour non-conformité du bien vendu et dol, quand une telle demande était formulée pour opposer compensation avec la demande en paiement du prix de vente formée par les vendeurs à l'encontre de la société DJ, la cour d'appel a violé l'article 564 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR écarté la demande de la société DJ tendant à la condamnation des vendeurs à lui payer l'indemnité contractuelle de 3/1000e du prix de vente par jour de retard ;
AUX MOTIFS QUE les parties sont signataires de plusieurs actes sous seing privé en date du 15 avril 2010, dont l'un porte sur la cession de droits immobiliers dans l'ensemble immobilier dénommé Riviera Beach Hôtel et un autre englobe les biens immobiliers, les biens mobiliers, le droit d'exploiter l'hôtellerie sur les lieux et le nom commercial de Riviera Beach Hôtel et la/les licences d'exploitation d'un débit de boissons, moyennant un prix total de 1. 209 232,22 euros dont 1 050 000 euros pour les biens immobiliers et 159 232,22 euros pour les biens mobiliers ; que le compromis de vente immobilière porte sur des droits réels fonciers attachés à divers lots de l'ensemble immobilier dénommé Riviera Beach Hôtel comprenant plusieurs bâtiments, sur la commune de Mandelieu-la-Napoule, résultant d'un bail emphytéotique consenti par la commune à la société Foncière du Port de la Rague du 19 mai 1970 pour une durée de 50 ans prorogée au 31 décembre 2039 par divers avenants et d'une sous location de bail emphytéotique consentie à l'EURL Riviera Beach le 29 octobre 1991, à la suite d'une mise en copropriété des bâtiments édifiés ; que ces droits avaient été précédemment vendus par la SCI DJ à Marinus B... et Mme Monique A... X... par acte authentique du 16 août 2007 et que l'acte sous seing privé du 15 avril 2010 qui nous intéresse a pour objet la revente de ces mêmes droits par Marinus B... et Mme Monique A... X... à la SCI DJ, à la suite de diverses difficultés rencontrées par ceux-ci dans l'exploitation de leur bien et d'un litige au sein de la copropriété ; que le compromis immobilier prévoit dans son article 9 que la vente est soumise à plusieurs conditions suspensives :
« Que les titres de propriété antérieurs et les pièces d'urbanisme ou autres obtenus ne révèlent pas de servitudes ni de vices non révélés aux présentes, pouvant grever l'immeuble et en diminuer sensiblement la valeur, Qu'aucun droit de préemption pouvant exister ne soit exercé,
- Que le bien n'est plus grevé par des inscriptions hypothécaires,
- Que l'état parasitaire ne révèle pas de résultats positifs » ; qu'il y est indiqué (article 14) que la vente doit être réitérée au plus tard le 15 juin 2010, sauf prorogation si les circonstances l'exigent jusqu'au 31 octobre 2010 et qu'à partir de cette date, l'une des parties pourra en exiger l'exécution ; que le second acte sous seing privé signé le même jour prévoit, dans son article 13, le versement d'une pénalité en cas de non-exécution ou d'exécution tardive du contrat de vente dans sa globalité ; qu'il y est indiqué :
« 2. Au cas où l'une parties manque de remplir ses engagements dans un délai de huit jours après avoir été mise en demeure par acte d 'huissier, celte partie est en défaut et l'autre aura la faculté :
a. d'exiger l'exécution du présent contrat, dans quel cas la partie en défaut est redevable d'une pénalité immédiatement exigible de trois pour mille du prix de vente par jour, â compter de l'échéance de la période de huit jours, jusqu'à ce que la partie concernée ait rempli ses obligations (...)
5. La mise en demeure et la pénalité décrites au paragraphe 2 perdent leur effet dès que le notaire aura constaté, par des recherches dans les registres publics, que le transfert de propriété a été réalisé conformément aux dispositions de l'article I, I paragraphe, et qu'il aura réglé auprès du vendeur et des éventuels créanciers mentionnés à l'article IV, paragraphe 4, les sommes qui leur sont dues » ; qu'il est constant que la réitération de la vente n'est pas intervenue dans le délai prévu aux contrats ; que suivant acte du 4 février 2011 signifié par huissier à la SCI DJ le 18 février 2011, Marinus B... et Mine Monique A... X... l'ont sommée de « veiller dans les huit jours à compter de ce jour à ce que le transfert notarié ait lieu », à peine de la pénalité de trois pour mille du prix de vente par jour ; qu'ils ont ensuite assigné au fond en exécution de la vente par acte du 23 septembre 2011 ; que la SCI DJ a, de son côté, adressé aux vendeurs une mise en demeure datée du 1er avril 2011 leur faisant sommation dans les termes suivants : « faire dresser l'acte authentique conformément aux engagements des parties tels que définis dans le contrat de vente en date du 15 avril 2010 et dans le compromis de vente en date du 15 avril 2010, et ce sans imposer dans l'acte authentique des conditions plus sévères à l'acquéreur/aux acquéreurs que celles convenues entre les parties. Dans ce contexte, l'acquéreur attire l'attention sur les obligations qui lui sont imposées par la commune, par voie de l'emphytéote, dans l'avenant n° 4, qui n'ont pas été convenues entre les parties. Si, dans un délai de huit jours, à compter des présentes, la délivrance n'a pas été exécutée, l'acquéreur revendiquera les pénalités et indemnités convenues, jusqu'à ce que le contrat soit mis à exécution » ; qu'elle a ensuite assigné Marinus B... et Mme Monique A... X... en exécution forcée de la vente par acte du 27 septembre 2011 ; que la mise en demeure adressée par les vendeurs à l'acquéreur le 4 février 2011 ne peut produire effet, ainsi que le souligne la SCI DJ, dès lors qu'à cette date la condition suspensive d'obtention d'un état parasitaire négatif n'était pas remplie ; qu'en effet, il est avéré que l'expertise établie par le bureau VERYTEX indiquant que le bâti ne présente aucune trace d'infestation de termites est daté du 15 mars 2012, démontrant ainsi qu'à la date de la réitération de l'acte prévue dans le compromis, soit le 30 juin 2010, éventuellement prorogée au 30 octobre 2010, et même à la date de la sommation du 4 février 2011 et de son échéance de huit jours, la condition suspensive prévue dans l'intérêt de l'acquéreur n'était pas réalisée ; que dès lors, Mme Monique A... X... est mal fondée à réclamer au profit des vendeurs le bénéfice de la pénalité prévue en cas de non-exécution de la réitération dans le délai de huit jours du 4 février 2011, alors même que l'acte n'aurait pu être réitéré dans ce délai par son fait et que la sommation délivrée est sans effet ; qu'elle sera déboutée de sa demande, sans qu'il soit besoin d'examiner les griefs qu'elle formule à l'encontre de la SCI DJ ; que la mise en demeure adressée par la SCI DJ à Marinus B... et Mme Monique A... X... le 1er avril 2011 est valable dès lors que, même si la condition suspensive d'obtention d'un état parasitaire n'était pas remplie à cette date, l'acquéreur avait la faculté d'y renoncer puisque cette condition n'était stipulée qu'à son profit ; que la SCI formule plusieurs reproches à l'encontre des vendeurs :
- non réalisation de l'état parasitaire,
- propos mensongers des vendeurs sur la situation du bien vendu,
- existence d'une action en revendication du syndicat des copropriétaires concernant le lot 27,
- modification des obligations et charges du cessionnaire par l'effet de l'avenant n°4 au bail emphytéotique ;
que, s'agissant de la non-réalisation de l'état parasitaire, il a été vu que la SCI avait fait sommation aux vendeurs de passer l'acte authentique sans réclamer l'état parasitaire, ce qui emporte renonciation de leur part à se prévaloir de la non-réalisation de cette condition suspensive avant la date prévue de la signature de l'acte authentique, étant précisé à cet égard que l'acquéreur était, en tout état de cause, protégé par une autre clause du compromis (article 13) prévoyant qu'en toute hypothèse, si l'état produit par les vendeurs le jour de la signature révélait la présence de termites ou autres insectes xylophages, les acquéreurs auraient la faculté de renoncer à la vente, sans indemnité ; que s'agissant des propos mensongers des vendeurs sur l'exploitation du bien en hôtel, il convient de constater que, s'il n'était pas inexact pour eux dire que l'hôtel n'était plus exploité (puisque le bail de fonds de commerce hôtelier consenti par Marinus B... et Mme Monique A... X... à la société Moriny pour l'exploitation des lots en hôtel avait été résilié le 30 avril 2009), les affirmations selon lesquelles, d'une part ils n'étaient pas associés « dans une société mise en liquidation ou en redressement dans lesquelles ils sont tenus indéfiniment et solidairement du passif social » (compromis de vente article 1), d'autre part le bien vendu disposait de tous les permis et licences nécessaires pour l'exploitation hôtelière (acte de vente article 5), étaient volontairement trompeuses ou mensongères puisque la société Moriny (dont Marinus B... était le gérant) était en liquidation judiciaire depuis le 7 avril 2009, que lui avait été notifiée un arrêté de fermeture de l'hôtel en date du 3 juin 2008 et qu'elle avait été condamnée pénalement le 21 janvier 2009 pour refus de fermeture ; mais que si cette présentation mensongère de la situation de l'hôtel aurait pu être de nature à permettre à l'acquéreur de renoncer à la vente ou d'obtenir une indemnisation à raison du préjudice en résultant, force est de constater que la SCI a préféré poursuivre la vente et n'a adressé sa mise en demeure de signer l'acte que le 1er avril 2011, alors que la procédure de liquidation judiciaire de la SARL Moriny vendait d'être clôturée le 29 mars 2011 de sorte que le risque d'extension de la procédure au cessionnaire n'existait plus, sans se prévaloir d'une situation d'inexploitation à laquelle les vendeurs ne pouvaient au demeurant remédier ; que s'agissant de l'action en revendication du lot 27 (hall d'entrée) par le syndicat des copropriétaires, le tribunal a justement retenu que la SCI ne peut prétendre avoir ignoré le caractère erroné de la qualification de ce hall en partie privative, alors qu'il s'agit du hall d'accès aux différents lots de copropriété et donc d'une partie commune, puisqu'elle avait été propriétaire des lots jusqu'en 2007, ni le conflit existant entre ses vendeurs et le syndicat des copropriétaires sur cette question, puisqu'elle explique que c'est en raison de ce litige qu'elle a entendu racheter les droits qu'elle avait cédés ; que s'agissant de l'avenant n° 4 au bail emphytéotique en date du 1er juillet 2010, il convient de noter qu'il aggrave la situation du cessionnaire par rapport à la situation existant à la date de la signature du compromis puisque, par cet avenant, la commune a ajouté au bail initial l'obligation pour le preneur du bail emphytéotique de l'informer de toute nouvelle cession de lots et d'obtenir son agrément pour tout transfert de la gestion hôtelière à une autre société que la société Hôtelière de la Rague et a imposé que la totalité des lots de copropriété ne soit gérée que par une seule société de gestion hôtelière, instaurant en outre une réunion annuelle avec cette société pour vérifier le respect des clauses du bail ; mais que sa signature ne peut être imputée à faute à Marinus B... et Mine Monique A... X... qui n'y sont pas parties et dès lors que la commune entendait ainsi mettre fin à des errements commis avant même qu'ils n'acquièrent leurs lots ; que le compromis de vente du 15 avril 2010 rappelle les actes liant les propriétaires des droits immobiliers, à savoir le bail emphytéotique et ses trois avenants ainsi que la sous location du bail emphytéotique que la SCI DJ connaissait parfaitement pour avoir été propriétaire quelques années auparavant, et prévoit, à titre de condition suspensive, « que les titres antérieurs ou pièces d'urbanisme ou autres obtenus ne révèlent pas de servitudes ou vices non révélés », ce qui s'applique, pour les titres de propriété, aux actes existant à la date du compromis et non à des actes postérieurs ; qu'en tout état de cause, la SCI ne pouvait exiger des vendeurs, comme demandé dans sa sommation, que ceux-ci fassent établir un acte authentique de vente ne lui imposant pas des conditions plus sévères que celles convenues entre les parties, cette exigence n'étant pas réalisable puisque l'avenant s'imposait aux propriétaires des droits immobiliers résultant du bail emphytéotique ; que d'ailleurs, la SCI a fait assigner Marinus B... et Mme Monique A... X... pour voir constater le caractère parfait de la vente, dans les termes prévus par le compromis, admettant ainsi l'opposabilité de l'avenant au bail emphytéotique intervenu depuis ; que dès lors, si l'acte de vente authentique n'a été signé, ni dans les délais prévus contractuellement, ni dans le délai de huit jours de la mise en demeure adressée par la SCI DJ à ses vendeurs, il n'est pas démontré que ce retard serait dû au comportement fautif ou à la négligence de ceux-ci ; que la SCI DJ sera donc déboutée de sa demande en paiement de l'indemnité contractuelle prévue en cas de refus des vendeurs de signer l'acte authentique ou de comportement fautif en retardant la signature ;
1° ALORS QUE l'article 13 du second acte sous seing privé du 15 avril 2010 prévoyait que la partie qui manquerait « à ses engagements dans un délai de huit jours après avoir été mise en demeure par acte d'huissier [
] [serait] redevable d'une pénalité immédiatement exigible de trois pour mille du prix de vente par jour » ; que la cour d'appel a constaté que, huit jours après avoir été mis en demeure par l'exposante de « faire dresser l'acte authentique conformément aux engagements des parties tels que définis dans le contrat de vente en date du 15 avril 2010 et dans le compromis de vente en date du 15 avril 2010 », les vendeurs n'avaient pas fait réaliser d'état parasitaire ainsi qu'ils s'y étaient pourtant engagés, ce dont ils résultait qu'ils avaient manqué à leurs engagements ; qu'en écartant la demande de la société DJ tendant à la condamnation des vendeurs au paiement de la pénalité contractuelle, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ;
2° ALORS QU'ainsi que l'a constaté la cour d'appel, la société DJ a expressément mis en demeure les vendeurs de « faire dresser l'acte authentique conformément aux engagements des parties tels que définis dans le contrat de vente en date du 15 avril 2010 et dans le compromis de vente en date du 15 avril 2010 » ; qu'était par conséquent ainsi nécessairement exigée la réalisation de l'état parasitaire à laquelle s'étaient engagés les vendeurs dans les actes visés ; qu'en retenant cependant que la société DJ avait renoncé à se prévaloir de la non-réalisation de la condition suspensive d'exécution d'un état parasitaire, la cour d'appel, qui a dénaturé la mise en demeure délivrée le 1er avril 2011, a encore violé l'article 1134 du code civil ;
3° ALORS QU'en toute hypothèse, la société DJ soutenait, dans ses conclusions d'appel, que la non-réalisation d'un état parasitaire, les déclarations mensongères des vendeurs et les modifications des conditions contractuelles étaient à l'origine du retard intervenu dans la réitération de la vente ; qu'en se bornant à retenir, pour écarter la demande de l'exposante tendant à la condamnation des vendeurs au paiement de la pénalité contractuelle, que la société avait par la suite, décidé de poursuivre l'exécution de la vente en dépit des manquements des vendeurs, sans rechercher, ainsi qu'il lui était demandé si ces manquements n'avaient pas été, à tout le moins, de nature à retarder la réitération de la vente, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1137 du code civil.