CIV. 1
MY1
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 21 mars 2018
Rejet non spécialement motivé
Mme BATUT, président
Décision n° 10204 F
Pourvoi n° F 17-14.724
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par :
1°/ Mme Catherine X..., épouse Y...,
2°/ M. Philippe Y...,
domiciliés [...] ,
contre l'arrêt rendu le 10 janvier 2017 par la cour d'appel de Lyon (1re chambre civile B), dans le litige les opposant :
1°/ à la société BNP Paribas, société anonyme, dont le siège est [...] ,
2°/ à la société Compagnie financière de participation (Cofipar), société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , représentée par M. Jean-Philippe Z..., en qualité de liquidateur judiciaire, domiciliée [...] ,
3°/ à la société Decieux, A..., Picot, Rambaud, Pommier, Morel, société civile professionnelle, dont le siège est [...] ,
4°/ à M. Gérard A..., domicilié [...] , en qualités de notaire associé de la société Decieux, A..., Picot, Rambaud, Pommier, Morel,
5°/ à l'Association syndicale libre de la Dordogne, dont le siège est cabinet ABP, [...] ,
défendeurs à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 13 février 2018, où étaient présentes : Mme Batut, président, Mme B..., conseiller rapporteur, Mme Kamara, conseiller, Mme Randouin, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat de M. et Mme Y..., de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société Decieux, A..., Picot, Rambaud, Pommier, Morel et de M. A..., de la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat de la société BNP Paribas ;
Sur le rapport de Mme B..., conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, première chambre civile, signé par Mme Kamara, conseiller doyen, conformément aux dispositions des articles 456 et 1021 du code de procédure civile en remplacement du conseiller rapporteur empêché, et signé et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un mars deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE à la présente décision
Moyen produit par la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat aux Conseils, pour M. et Mme Y...
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté M. et Mme Y... de leur action à l'encontre de M. A... et de la SCP Decieux A... Picot Rambaud Pommier Morel ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « le notaire rédacteur d'un acte passé en son étude a le devoir de procéder aux vérifications nécessaires pour assurer l'efficacité de cet acte, notamment par l'analyse des titres et de tous documents utiles ; que toutefois ce devoir de vérification n'implique pas l'obligation de se rendre sur les lieux pour vérifier l'existence de la chose vendue ; que M. A... a reçu le 23 novembre 2007 l'acte contenant l'état descriptif de division et le règlement de copropriété au vu d'un document du 19 février 2007 établissant l'état descriptif des lots de copropriété et le calcul des tantièmes de copropriété établis par le cabinet d'architecte lngecim ; que l'ensemble de ces documents mentionne l'existence d'un bâtiment élevé sur rez-de-chaussée et quatre étages comprenant le lot 46 qui sera vendu à M. et Mme Y... ; que ces actes authentiques comme l'acte authentique de vente à M. et Mme Y... décrivent le lot 46 comme étant un local d'habitation à rénover ; que l'état descriptif de division et l'acte authentique de vente mentionnent qu'un permis de construire sera nécessaire à la destination des locaux en résidence de tourisme ; que l'acte authentique de vente relate en page 9 que l'acquéreur ne fait pas de l'obtention de ce permis une condition suspensive de la vente ; qu'il est stipulé dans l'acte que les biens sont vendus en l'état, le permis n'ayant pas été obtenu au jour de la vente ; qu'il découle de ces éléments que M. A... a rédigé l'acte de vente conformément à l'état descriptif de l'immeuble mentionnant l'existence du lot 46, qu'il n'appartenait pas au notaire de vérifier concrètement et à la volonté des parties qui n'entendaient pas soumettre l'acquisition à la condition suspensive d'obtention du permis de construire ; que M. et Mme Y... ne rapportent donc pas la preuve d'une faute du notaire rédacteur de l'acte et ont été, à bon droit, déboutés de leur action à l'encontre de M. A... et de l'étude notariale ; que le jugement doit être confirmé de ce chef » ;
ET AUX MOTIFS, à les supposer adoptés, QUE « sur la nullité du contrat, il résulte des pièces versées aux débats que le lot 46 objet de l'acte authentique de vente du 20 décembre 2007 est inexistant ; que cet acte authentique de vente portant sur un bien inexistant doit être annulé conformément à l'accord des parties, puisque sans cause et sans objet ; que, pour autant, les demandeurs ne peuvent soutenir qu'ils n'ont pas été informés par la société Cofipar, venderesse, de ce que le lot 46 n'existait pas que trois ans après l'acte, alors qu'ils versent aux débats (pièces trois) un plan, qui était annexé à l'acte sous seing privé du 30 mars 2007 duquel il résulte : « Attention : les logements n° 46, 47 et 48, situés sur la surélévation du bâtiment sur jardin sont en attente de l'accord de Madame D..., Architecte des Bâtiments de France » ; que les demandeurs étaient informés et alertés sur la situation de leur lot et qu'ils ne peuvent reprocher à la société Cofipar ou au notaire rédacteur de l'acte de vente de ne leur avoir donné aucune explication sur l'inexistence du lot 46 et sur la nécessité de travaux de surélévation ; qu'ainsi il ne peut être soutenu qu'il y a eu tromperie ; que les parties avaient conscience de la nécessité des autorisations nécessaires à la surélévation de l'immeuble pour l'édification entre autres du lot 46 ; que l'explication de ce qui s'est passé se trouve dans le courrier du 24 septembre 2010 fait par la société Cofipar aux demandeurs qui indique « lors des études de conception réalisées par l'ASL il était prévu de créer un étage supplémentaire sur le bâtiment arrière. Cet agrandissement permettait d'aménager 3 lots dont le vôtre. La commercialisation de l'opération a donc, naturellement, été lancée sur la base des études validées par l'architecte en charge du dossier à ce moment. Or, il s'avère que les services instructeurs, en charge de la délivrance du permis de construire, ont refusé cet agrandissement arguant que la hauteur des bâtiments était déjà atteinte. Malgré toutes les démarches de l'architecte, il n'a pas été possible de faire modifier cette décision » ; qu'il ressort de tout ceci que venderesse et acheteurs savaient lors de la signature de l'acte sous seing privé le 30 mars 2007 que le lot 46 allait être aménagé dans des combles à surélever et que cela nécessitait des autorisations administratives ; que le 20 décembre 2007, l'acte authentique était passé ne faisant état que de la nécessité d'obtenir un permis de construire global autorisant l'affectation de l'immeuble à usage de résidence de tourisme, sans que les parties en aient fait une condition suspensive ; qu'il n'y a eu ni réticences ni manoeuvres dolosives pas davantage que vice du consentement ; que sur la responsabilité du notaire, il résulte de l'article 1382 du code civil que tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ; qu'ainsi pour engager la responsabilité d'un notaire encore faut-il prouver la faute, le préjudice et le lien de causalité entre cette faute et ce préjudice ; que le notaire a un devoir de conseil, de loyauté, de prudence et de diligence, et doit assurer l'efficacité de ses actes ; que les demandeurs reprochent au notaire de leur avoir caché l'inexistence du lot 46 et d'avoir dressé un acte sur un lot qui n'existait pas ; que ce dernier a rédigé son acte sur les documents qui lui ont été remis (état descriptif des lots de copropriété établi par le cabinet Ingecim) desquels résulte l'existence du lot 46 ; que, pour lui, les acquéreurs avaient été informés de la situation de leur lot soumis à l'accord de l'architecte des bâtiments de France ; que tant la venderesse que les acquéreurs étaient conscients de la nécessité d'obtenir les autorisations de surélévation de l'immeuble, qu'ils ont malgré tout fait établir un acte de vente sur le lots 46 comme si ce dernier était déjà existant ; que le notaire a rédigé l'acte conformément à la volonté des parties qui n'entendaient pas soumettre l'acquisition à la condition suspensive d'obtention du permis de construire ; que les demandeurs ne démontrent pas la faute du notaire rédacteur de l'acte ; qu'il convient d'écarter toute responsabilité de la part du notaire rédacteur de l'acte » ;
1°) ALORS, de première part, QUE le notaire est tenu de s'assurer de la validité et de l'efficacité des actes qu'il rédige ; que dès lors, en jugeant en l'espèce que M. A..., notaire, n'avait pas engagé sa responsabilité à l'égard de l'acquéreur, cependant qu'elle constatait elle-même que le notaire avait rédigé un acte de vente authentique portant sur un immeuble inexistant, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1382 du code civil dans sa rédaction applicable au litige ;
2°) ALORS, en tout état de cause, QU'en jugeant que le notaire n'avait pas commis de faute aux seuls motifs qu'il avait lui-même « reçu le 23 novembre 2007 l'acte contenant l'état descriptif de division et le règlement de copropriété au vu d'un document du 19 février 2007 établissant l'état descriptif des lots de copropriété et le calcul des tantièmes de copropriété établis par le cabinet d'architecte Ingecim », et que ces documents mentionnaient « l'existence d'un bâtiment élevé sur rez-de-chaussée et quatre étages comprenant le lot 46 qui sera vendu à M. et Mme Y... » (arrêt attaqué, p. 6 ; voir également jugement entrepris, p. 6 § 6), cependant que le seul examen du document établi par le cabinet d'architecte ne constituait pas, de la part du notaire, une vérification suffisante de l'existence du bien, cette seule vérification étant dès lors insuffisante à établir que le notaire avait accompli les diligences nécessaires pour s'assurer de la validité et de l'efficacité de l'acte de vente qu'il rédigeait, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil dans sa rédaction applicable au litige ;
3°) ALORS, de troisième part, QUE la connaissance par les parties de l'inexistence de l'immeuble objet de la vente, ne suffit pas écarter la responsabilité du notaire, lequel demeure tenu de s'assurer de la validité et de l'efficacité des actes qu'il rédige, ainsi que d'éclairer et d'alerter les parties sur les risques qu'elles encourent à raison de l'acte et de l'opération projetée ; que dès lors, en jugeant, à supposer ces motifs adoptés, que les acquéreurs avaient prétendument connaissance de l'inexistence du lot n° 46, qu'ils avaient conclu la vente en toute connaissance de cause, pour en déduire qu'ils ne pouvaient reprocher aucune faute au notaire rédacteur de l'acte de vente d'un immeuble inexistant, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil dans sa rédaction applicable au litige ;
4°) ALORS, de quatrième part, QUE la cour d'appel a elle-même constaté que le premier élément expliquant l'inexistence du lot n° 46 consistait dans une lettre adressée le 24 septembre 2010 aux époux Y..., soit près de trois ans après la vente ; qu'elle a encore constaté que les actes authentiques correspondant à l'état descriptif de division, au règlement de copropriété, et à l'acte de vente du 20 décembre 2007, mentionnaient le lot n° 46 comme existant, l'ensemble des actes indiquant uniquement que l'immeuble était à rénover en vue de sa transformation en résidence de tourisme ; que dès lors, en retenant, à supposer ces motifs adoptés, que les acquéreurs avaient connaissance dès l'origine de l'inexistence du lot n° 46, aux seuls motifs qu'était annexé à l'acte de vente sous seing privé du 30 mars 2007 un plan avec l'inscription « Attention : les logements n° 46, 47 et 48, situés sur la surélévation du bâtiment sur jardin sont en attente de l'accord de Madame D..., Architecte des Bâtiments de France », sans rechercher si, rapprochée des actes susvisés, et alors que le premier courrier d'explication avait été émis en 2010 seulement, la mention précitée figurant sur le plan n'avait pas été comprise par les acquéreurs comme signifiant simplement que les travaux projetés sur les lots 46 à 48 à rénover demeuraient soumis à l'accord de l'architecte des bâtiments de France, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;
5°) ALORS, de cinquième part, QU'en jugeant que le notaire n'avait pas commis de faute, au motif inopérant qu'il avait respecté la volonté des parties en ce qu'elles n'avaient pas entendu soumettre l'acquisition à la condition suspensive de l'obtention du permis de construire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil dans sa rédaction applicable au litige.