Cour de cassation - 22 mars 2018 - 16-28.109

Résumé de la décision

Arguments pertinents

2. Tacite reconduction : La Cour a également énoncé que le contrat de location initial avait été reconduit tacitement, et qu'une augmentation de la durée du bail était due au changement de qualité du bailleur, ce qui était conforme à la législation applicable. Il a été conclu que le changement de bailleur n'affectait pas la durée en cours.

3. Commandement de payer et prescription : Concernant le commandement de payer, la Cour a noté que le bail contenait une clause de révisions des loyers. Elle a précisé que le défaut de reclamation d'indexation antérieure n'interdisait pas le bailleur de réclamer les sommes dues. Toutefois, la cour d'appel a omis de déterminer si la demande de paiement pour arriérés de loyers était prescrite, ce qui aurait pu constituer une lacune dans l’analyse.

Interprétations et citations légales

2. Révision du loyer : La cour s’est nourrie de l’article 17 d) de la loi du 6 juillet 1989 pour expliquer que l'indexation doit intervenir chaque année. Ainsi, il a été statué sur la validité des demandes de paiement des loyers échus même après une période d'inaction :
- Loi du 6 juillet 1989 - Article 17 d) : Cet article déclare que les augmentations de loyers doivent respecter une variation maximale basée sur un indice de référence.

3. Prescription des actions en bail : Concernant la possibilité de faire valoir un arriéré de loyers, la cour aurait dû examiner si la demande n'était pas prescrite par le délai de trois ans :
- Loi du 6 juillet 1989 - Article 7-1 : Cet article stipule que les actions dérivant d'un contrat de bail se prescrivent par trois ans.

La décision de la Cour de cassation souligne l'importance de la rigueur dans le respect des procédures et des délais dans le cadre des relations locatives, ainsi que la nécessité de fournir des preuves solides dans les litiges concernant la validité des contrats et des actes de procédure.

CIV.3

LG

COUR DE CASSATION
______________________

Audience publique du 22 mars 2018

Rejet non spécialement motivé

M. CHAUVIN, président

Décision n° 10149 F

Pourvoi n° J 16-28.109

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

Vu le pourvoi formé par X...                , domiciliée [...]                                  ,

contre l'arrêt rendu le 20 octobre 2016 par la cour d'appel d'[...]           (11e chambre B), dans le litige l'opposant à la société Patrimoine du Midi, société civile immobilière, dont le siège est [...]                                                                              ,

défenderesse à la cassation ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 13 février 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, M. Parneix, conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;

Vu les observations écrites de la SCP Rousseau et Tapie, avocat de Mme Z... ;

Sur le rapport de M. Y..., conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

REJETTE le pourvoi ;

Condamne Mme Z... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme Z... ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux mars deux mille dix-huit.
MOYENS ANNEXES à la présente décision

Moyens produits par la SCP Rousseau et Tapie, avocat aux Conseils, pour Mme Z...

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir constaté la validité du congé délivré le 3 septembre 2012 à effet au 31 juillet 2013 et d'avoir ordonné l'expulsion des lieux loués de Mme Z... ;

Aux motifs que la SCI du Patrimoine produisait un acte notarié du 31 octobre 2006 d'où il résultait qu'elle avait acquis de la société Karp Diem, dans l'immeuble situé [...]                              composé de trois étages et comportant deux appartements au deuxième, les lots n° 24 et 25 situés au deuxième étage, soit nécessairement l'appartement de Mme Gabrielle Z... puisqu'il résultait du bail qu'elle occupait un appartement situé au deuxième étage du[...]           ; que la qualité de propriétaire des lieux de la SCI Patrimoine du Midi n'était pas sérieusement contestable ; que l'acte du 31 octobre 2006 précisait que la société Karp Diem était propriétaire des biens pour les avoir acquis, le 15 juin 2005, de Mme A..., veuve de M. B..., de sorte qu'à l'expiration du bail initialement consenti, une tacite reconduction s'était opérée, en raison du maintien dans les lieux de la locataire en accord avec son bailleur qui ne s'y était pas opposé ; que la tacite reconduction correspondait à l'extinction du contrat et à la naissance concomitante d'un nouveau contrat dont le contenu était identique au précédent ; que le bail conclu en 1980 pour une durée d'un an s'était donc reconduit tacitement jusqu'en 1989 par périodes annuelles ; qu'à compter du 6 juillet 1989, date à laquelle la législation avait été modifiée, le contrat avait été renouvelé pour une durée de trois ans en vertu de l'article 10 de la loi de 1989 qui prévoyait une durée de trois ans lorsque le bailleur était une personne physique et de six ans quand il était une personne morale ; que la durée du bail était déterminée par la qualité des parties lors de l'entrée dans les lieux des preneurs ou lors du renouvellement du contrat ; que par conséquent, le changement de bailleur en cours de bail par substitution d'une personne morale à une personne physique ne pouvait avoir d'effet sur la durée du bail en cours ; que le changement de qualité du bailleur, devenu une personne morale le 15 avril 2005, avait entraîné, lors du renouvellement suivant, le 31 juillet 2007, une augmentation de six ans de la durée du bail, soit jusqu'au 31 juillet 2013 ; que le congé pour vendre délivré le 3 septembre 2012 pour le 31 juillet 2013 était donc parfaitement régulier et valable ; que le congé pour vendre n'avait pas à être dénoncé au préfet, l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ne s'appliquant qu'en cas de résiliation en raison d'une dette locative ; qu'il convenait de confirmer le jugement à ce titre ;

Alors 1°) que l'acte de vente du 31 octobre 2006 décrivait les lots n° 24 et 25 comme étant constitués d'un appartement de trois pièces composé d'une entrée, un séjour, une cuisine, deux chambres, une salle de bains et un balcon, outre les tantièmes des parties communes générales de l'immeuble, tandis que le bail du 1er août 1980, dans la description des lieux, ne mentionnait aucun séjour, aucune chambre ni aucun balcon ; qu'en énonçant qu'il résultait de l'acte notarié du 31 octobre 2006 que l'appartement de Mme Z... était nécessairement compris dans l'acquisition de la société Karp Diem, la cour d'appel a violé le principe de l'interdiction faite au juge de dénaturer les documents de preuve produits ;

Alors 2°) que l'une des parties peut toujours demander au juge d'enjoindre à l'autre partie de produire un élément de preuve utile à la solution du litige ; qu'à défaut d'avoir recherché, comme elle y était invitée, s'il ne convenait pas d'ordonner à la SCI Patrimoine du Midi de produire l'acte du 15 juin 2005, ce qui aurait permis de s'assurer des droits détenus par Mme A... sur le bien immobilier vendu à la société Karp Diem, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 11 du code de procédure civile ;

Alors 3°) que toute demande du bailleur tendant à faire constater la résiliation du bail, quelle qu'en soit la cause, doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience ; qu'en considérant que la formalité ne s'appliquait qu'en cas de résiliation pour une dette locative, la cour d'appel a violé l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Alors 4°) que la mauvaise foi du bailleur l'empêche d'invoquer la résiliation du contrat de location ; qu'à défaut d'avoir recherché, comme elle y était invitée, si la SCI Patrimoine du Midi n'avait pas fait preuve de mauvaise foi en s'abstenant de délivrer à Mme Z... les quittances de loyer réclamées depuis des années, ce qui l'avait empêchée de bénéficier du versement de l'aide personnalisée au logement, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 alinéa 3 du code civil, devenu l'article 1104.

SECOND MOYEN DE CASSATION

Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Mme Z... de sa demande en annulation du commandement de payer délivré le 20 février 2013 par la SCI Patrimoine du Midi ;

Aux motifs propres que sur la validité du commandement de payer, les parties ne faisaient que reprendre devant la cour leurs prétentions et leurs moyens de première instance et que le jugement reposait sur des motifs exacts et pertinents que la cour adoptait et qui devait être confirmé sur la validité du commandement ;

Et aux motifs adoptés du tribunal que par acte du 20 février 2013, la SCI Patrimoine du Midi avait fait délivrer à Mme Z... un commandement de payer la somme de 2 589,89 euros en principal correspondant aux indexations de loyers depuis 2008 ; qu'il résultait de l'article 17 d) de la loi du 6 juillet 1989, que lorsque le contrat prévoyait la révision du loyer, celle-ci intervenait chaque année à la date convenue entre les parties ou à défaut, au terme de chaque année du contrat ; que l'augmentation du loyer en résultant ne pouvait excéder la variation d'un indice de référence des loyers publié par l'INSEE chaque trimestre et qui correspondait à la moyenne sur les douze derniers mois de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers ; que le fait de n'avoir jamais réclamé l'application de la clause d'indexation n'interdisait nullement au bailleur de demander le paiement des sommes correspondantes pour les loyers échus ; qu'en l'espèce, le contrat de bail conclu entre les parties contenait la clause suivante : « le loyer ci-dessus fixé sera résilié de plein droit au début de chaque période annuelle en proportion exacte des variations de l'indice national du coût de la construction publié par l'INSEE, cet indice étant actuellement de 569 pour le premier trimestre 1980 » ; que Mme Z..., qui ne démontrait pas que le commandement de payer qui lui avait été délivré était frauduleux, serait déboutée de sa demande en annulation ;

Alors que toutes actions dérivant d'un contrat de bail se prescrivent par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaitre les faits lui permettant d'exercer ce droit ; qu'à défaut d'avoir recherché, comme elle y était invitée, si la demande tendant à obtenir paiement d'un arriéré de loyers depuis 2008 n'était pas prescrite le 20 février 2013, date de la délivrance du commandement, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989.