Cour de cassation - 22 mars 2018 - 17-16.634

Résumé de la décision

Arguments pertinents

2. Application des obligations contractuelles : Les clauses du bail stipulaient que le locataire devait réaliser les réparations nécessaires et restituer les lieux en bon état. Cependant, la cour a interprété que la responsabilité pour les réparations n'était pas tenue si celles-ci résultaient seulement de la vétusté ou de la force majeure.
- Citation pertinente : "Selon l'article 1755 du Code civil, aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté."

3. Question de la preuve : Le juge a affirmé que la charge de la preuve incombe à la société Le Brévent, qui devait apporter des éléments précis et justifiés concernant les demandes de réparation. La Cour a insisté sur le respect du contradictoire et des obligations de preuves dans le cadre des réparations demandées par le bailleur.
- Citation pertinente : "la charge de la preuve est inversée [...] ce qui autorise le preneur à demander des explications précises et des justifications des travaux de remise en état."

Interprétations et citations légales

- Code civil - Article 1755 : Cet article stipule que les réparations d’une chose louée ne sont pas à la charge du locataire lorsque celles-ci résultent de la vétusté ou d'événements de force majeure. Cette disposition a été utilisée pour justifier que la société Nordic Lodge n'était pas responsable de la remise en état des lieux en raison de la vétusté des installations.

- Code civil - Article 1103 (anciennement 1134) : Cet article évoque le principe de la force obligatoire des contrats. L'interprétation a souligné que les obligations contractuelles doivent être respectées, mais seulement si elles ne contreviennent pas aux dispositions légales.

Les juges ont également relevé que le bail stipule des obligations d'entretien, mais que leur mise en œuvre doit être correctement justifiée par des preuves tangibles, ce que la société Le Brévent n’a pas su fournir.

En résumé, cette décision réaffirme le rôle central de la preuve et de l'état des lieux dans les litiges concernant la restitution des locaux, ainsi que l'importance de l'interprétation rigoureuse des clauses contractuelles et des dispositions légales pour déterminer la responsabilité du locataire en matière de réparations locatives.

CIV.3

CGA

COUR DE CASSATION
______________________

Audience publique du 22 mars 2018

Rejet non spécialement motivé

M. CHAUVIN, président

Décision n° 10152 F

Pourvoi n° H 17-16.634

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

Vu le pourvoi formé par la société Le Brévent, société civile immobilière, dont le siège est [...]                            ,

contre l'arrêt rendu le 7 février 2017 par la cour d'appel de Chambéry (chambre civile, 1re section), dans le litige l'opposant à la société Nordic Lodge, société par actions simplifiée, dont le siège est [...]                                        ,

défenderesse à la cassation ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 13 février 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Y..., conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de la société Le Brévent, de la SCP Alain Bénabent, avocat de la société Nordic Lodge ;

Sur le rapport de Mme Y..., conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Le Brévent aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Le Brévent ; la condamne à payer à la société Nordic Lodge la somme de 3 000 euros ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux mars deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE à la présente décision

Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour la société Le Brévent

Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit que la Sci Le Brévent ne justifie pas des travaux de remise en état, dus par la société Nordic Lodge, de l'immeuble dénommé le [...] donné à bail le 28 juin 2011 et sis sur la commune d'[...], et d'avoir en conséquence débouté la Sci Le Brévent de sa demande tendant à retenir la somme de 78 940 € sur le dépôt de garantie au titre des réparations locatives, et de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 3093 € et de l'avoir condamnée à restituer la somme de 75 147 € à la société Nordic Lodge, reliquat du dépôt de garantie outre les intérêts légaux à compter du 3 mai 2012,

AUX MOTIFS QUE la société Le Brévent invoque les dispositions de l'article 16 du bail selon lesquelles au vu de l'état des lieux, si des réparations ou travaux s'avéraient nécessaires, le propriétaire notifiera au locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception les devis qu'il a fait établir ; que le locataire devra dans les 15 jours de la notification des devis établis à la demande du propriétaire donner son accord sur les dits devis à défaut il sera réputé les avoir acceptés et le bailleur pourra faire entreprendre les travaux aux frais du preneur ; que la société Nordic Lodge a fait connaître son désaccord au delà du délai de 15 jours ; que cependant, ces dispositions sont indissociables de celles selon lesquelles l'état des lieux comportera s'il y a lieu le relevé des réparations à effectuer, et qu'en l'espèce, le constat des lieux du 3 mai 2012 ne comporte pas ce relevé ; que cette prescription est essentielle pour assurer le principe du contradictoire ; que son inobservation est de nature à priver le bailleur du droit de faire jouer le mécanisme prévu par l'article 7 invoqué par la société Le Brévent ; que les demandes ne sont pas pour autant irrecevables ; que toutefois, la charge de la preuve est inversée, ce qui autorise le preneur à demander des explications précises et des justifications des travaux de remise en état que le bailleur entend mettre à sa charge ; que selon le bail, le locataire sera tenu d'effectuer dans les locaux loués pendant toute la durée du bail et à ses frais : -toutes réparations liées aux dommages dont le locataire serait à l'origine, -les travaux d'entretien et le nettoyage, et plus généralement, -toute réfection ou remplacement dès qu'ils s'avèreront nécessaires ; qu'il n'y a pas lieu de tenir compte de la circonstance que la société Nordic Lodge exploitait l'hôtel depuis le 18 novembre 2009, en qualité de locataire gérant puisqu'en effet le preneur n'a contracté d'obligations envers le bailleur que pendant le cours du bail, c'est à dire à partir du 1er mai 2011 ; que selon l'article 1755 du code civil, aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure ; que la clause du bail selon laquelle le locataire doit supporter toute réfection ou remplacement dès qu'ils s'avèreront nécessaires n'est pas de nature à faire écarter cette disposition, à défaut de nature à faire écarter cette disposition, à défaut de manifestation de volonté explicite des parties en ce sens ; que les premiers juges ont considéré à juste titre que la plupart des mentions figurant au constat des lieux de sortie faisait état de la vétusté de l'immeuble, qu'il convient en effet d'interpréter en ce sens les mentions « état d'usage » portées à de nombreuses reprises ; que le locataire a évidemment l'obligation de restituer les lieux en état de propreté, qu'en l'espèce, la société Nordic Lodge n'aurait pas rempli cette obligation dès lors que le constat ferait état de la présence de salissures et de mousses sur la façade, ainsi qu'd'herbes sur la terrasse ; que cependant, ces constatations ne sont mentionnés que dans le constat d'entrée, de sorte qu'il faut présumer que les façades étaient propres à la fin du bail ; qu'au surplus, les trois devis produits par la Sci Le Brévent ne prévoient pas de prestations de nettoyage ; que la Sci Le Brévent fonde sa demande sur les devis suivants : -Electrotec : 14591 € -Mc X... : 50232 € -Colon : 14117 € : que le devis Electrotec porte sur : ensemble matériel pour échange matériel défectueux ; disjoncteur, bloc différentiel vigi, éclairage chambre, coursives, restaurants, cuisine des locaux techniques, prises de courants et prises de télévision, serrure et verrouillage de portes d'armoires, blocs de secours et ventouses, matériels divers selon nombreux points du constat, le tout pour 3700 € HT, interventions sur site pour détection de pannes, réparations, tests généraux nécessaires pour conformité, le tout pour 8500 € HT ; que ce devis est d'une extrême imprécision, qu'en toute hypothèse, le constat de sortie ne mentionne aucune dégradation de l'installation électrique, qu'il ne peut donc être pris en considération ; que le devis Colon porte sur –réparations ou remplacement de portions de tuyauterie eau chaude eau froide, et eaux usées, -remplacement de joints silicone autour de plusieurs baignoires lavabo, évier, bac douche, ensemble cuivre, Pvc, raccords, colles, brasure, silicone 4548 € main d'oeuvre 6750 €, déplacement 475 € total HT : 11803 € ; que ce devis est d'une extrême imprécision, qu'en outre, le constat de sortie ne contient aucune mention faisant apparaître des dégradations de la plomberie, qu'il ne fait même pas état de l'usure des joints silicones autour des baignoires, qu'il ne doit donc pas être pris en considération ; que le devis MC X... porte sur : immeuble six étages, remplacement de vitres et joints, remplacement des portes, remplacement des portes vitrées, réfection du mur endommagé, fissures et peintures diverses, remplacement huisseries de portes, réfection de sol, remplacement de dalles, plinthes et faux plafonds, divers remises en état suivant constat d'huissier, le tout pout 42 000 € HT ; que ce devis porte sur les travaux de remise en état qui pourraient être mis à la charge de la société Nordic Lodge, en raison de leur nature : que toutefois, compte tenu de son imprécision et notamment de l'absence de toute description des travaux concernés, il ne doit pas davantage être pris en considération, que l'importance des sommes en jeu, jointes à la difficulté d'apprécier le bien fondé des prétentions du bailleur aurait justifié le recours à une mesure d'expertise ; qu'il convient en conséquence de confirmer en toutes des dispositions le jugement déféré ; que la société Le Brévent n'est pas en mesure d'établir le bien fondé de ses demandes, qu'il apparaît toutefois que celles-ci ne sont pas dénuées de tout fondement puisque l'état de sortie des lieux met en évidence des dégradations notamment des menuiseries de sorte qu'elle n'a pas fait dégénérer en abus son de droit d'agir en justice, qu'ainsi la société Nordic Lodge doit être déboutée de sa demande de dommages intérêts ;

1) ALORS QUE aux termes des clauses 9 et 16 du bail dérogatoire formé entre la Sci Le Brévent et la société Nordic Lodge, intitulées respectivement « entretien et surveillance des locaux » et « restitution des locaux », le preneur s'est engagé à « faire toutes réparations liées aux dommages dont le locataire serait à l'origine, les travaux d'entretien et le nettoyage, et plus généralement, toute réfection ou remplacement dès qu'ils s'avèreront nécessaires », les équipements devant être entretenus pour être restitués en bon état, ainsi que les fermetures, volets et autres devant être maintenus en bon état d'entretien, d'usage, de propreté, d'entretien et de fonctionnement, ainsi qu'à restituer les lieux en bon état ou à défaut, à faire procéder aux réparations qui « s'entendent d'une remise en bon état de fonctionnement et de présentation » ; qu'il ressort de ces clauses que le preneur s'est engagé à réaliser régulièrement l'entretien et les réparations nécessaires à un bon état d'usage, de fonctionnement et de présentation des lieux loués à usage d'hôtel, ce qui constitue une obligation contractuellement élargie, dans le but d'éviter que la vétusté n'affecte les locaux loués ; qu'en déterminant les obligations d'entretien et de réparation du preneur au regard des dispositions de l'article 1755 du code civil, pour dispenser le preneur de toute réparation locative, et non pas au regard des clauses du bail qui imposaient au preneur la remise en état régulière des lieux aux fins de les restituer en bon état de fonctionnement et de présentation et non pas en état d'usage, la cour d'appel qui a méconnu le caractère obligatoire des clauses susvisées a, en statuant ainsi, méconnu la loi des parties, violant les articles 1103 du code civil (anciennement 1134) par refus d'application et 1755 du même code, par fausse application ;

2) ALORS QUE conformément aux articles 10 et 143 du code de procédure civile, le juge dispose du pouvoir d'ordonner d'office toute mesure d'instruction et les faits dont dépend la solution du litige peuvent, d'office, être l'objet d'une mesure d'instruction ; que la cour d'appel qui a retenu l'existence de dégradations affectant les lieux restitués par la société Nordic Lodge et l'utilité d'une mesure d'expertise pour apprécier le bien fondé des prétentions du bailleur mais qui a rejeté les demandes de réparation dont la Sci Le Brévent l'avait saisie tout en énonçant qu'elles n'étaient pas dépourvues de fondement a, en statuant ainsi, refusé, sans s'en justifier, d'exercer son pouvoir en ordonnant, d'office, une expertise, violant ainsi les dispositions susvisées.