CIV. 1
HG5
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 22 septembre 2021
Rejet non spécialement motivé
Mme DUVAL-ARNOULD, conseiller doyen faisant fonction de président
Décision n° 10663 F
Pourvoi n° P 20-11.684
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, DU 22 SEPTEMBRE 2021
1°/ M. [W] [G],
2°/ Mme [Z] [K], épouse [G],
domiciliés tous deux [Adresse 3],
ont formé le pourvoi n° P 20-11.684 contre l'arrêt rendu le 13 novembre 2019 par la cour d'appel de Bastia (chambre civile, section 1), dans le litige les opposant :
1°/ à Mme [U] [R],
2°/ à M. [B] [R],
domiciliés tous deux [Adresse 2],
3°/ à [L] [R],enfant mineur représenté par Mme [S] [A], veuve [R],
4°/ à Mme [S] [A], veuve [R],
domiciliés tous deux [Adresse 1],
pris tous les quatre en qualité d'ayants droit d'[D] [R],
défendeurs à la cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Kloda, conseiller référendaire, les observations écrites de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de M. et Mme [G], de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de Mme [U] [R], de MM. [B] et [L] [R] et de Mme [A], et l'avis de M. Lavigne, avocat général, après débats en l'audience publique du 15 juin 2021 où étaient présents Mme Duval-Arnould, conseiller doyen faisant fonction de président, Mme Kloda, conseiller référendaire rapporteur, M. Girardet, conseiller, et Mme Tinchon, greffier de chambre,
la première chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.
1. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.
EN CONSÉQUENCE, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme [G] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux septembre deux mille vingt et un.
MOYEN ANNEXE à la présente décision
Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour M. et Mme [G]
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir rejeté les demandes des époux [G] ;
Aux motifs que les époux [G] reprochent au notaire de ne pas les avoir informés et conseillés quant à l'absence de raccordement du bien vendu aux réseaux d'eau, d'électricité, au tout à l'égout, ainsi qu'à l'état d'enclave de ce bien.
Le notaire rappelle à juste titre qu'il n'a pas participé à la conclusion du contrat de réservation, contrat dont il n'est d'ailleurs pas fait mention dans l'acte authentique ; en effet, le projet initial d'une copropriété « horizontale » n'a pas été réalisé ; la parcelle F [Cadastre 4], visée dans le contrat de réservation, a été divisée en deux parcelles : F [Cadastre 2] et F [Cadastre 1] puis la F [Cadastre 3] a été divisée en 10, au nombre desquelles la F1297, objet de l'acte authentique de vente.
Ledit acte comporte en page 2 l'indication que l'acquéreur déclare parfaitement connaître lesdits biens pour les avoir visités en vue du présent acte et s'être entouré de tous les éléments d'informations nécessaires à tous égards. Il indique ensuite que l'acquéreur doit achever l'intérieur de la maison, soit effectuer la pose des carrelages, les peintures, etc
comme convenu avec le vendeur préalablement. Enfin, les acquéreurs doivent selon cet acte faire leur affaire personnelle de la continuation ou de la résiliation de tous abonnements à l'eau et à l'électricité.
Cet acte comporte en annexe une attestation d'un architecte, datée du 13 novembre 2009, selon laquelle les travaux de la maison sont achevés, y compris réception sans réserve. Le notaire, qui n'avait pas à se déplacer sur les lieux et qui disposait de documents d'urbanisme, permis de construire, réguliers, ainsi que d'une attestation d'achèvement des travaux ne pouvait suspecter la difficulté tenant à la desserte des lieux ou au raccordement des réseaux, même s'il avait pu avoir connaissance du projet initial qui n'avait pas abouti ;
Contrairement à ce qu'a retenu le tribunal, le notaire n'a nullement manqué à son devoir de conseil et d'information, en omettant d'attirer l'attention des acheteurs sur des carences du constructeur qui ne pouvaient ressortir des documents soumis à son examen.
Le jugement sera infirmé en toutes ses dispositions et les demandes des époux [G] seront rejetées ;
ALORS D'UNE PART QUE le notaire doit, avant de dresser un acte, procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l'utilité et l'efficacité de cet acte ; que toute circonstance inhabituelle doit le conduire à en informer spécialement les parties à l'acte ; qu'en estimant, pour écarter la responsabilité du notaire pour manquement à son devoir de conseil et d'information, que les carences du constructeur ne pouvaient ressortir de l'attestation d'achèvement des travaux « d'un architecte » annexée à l'acte de vente, sans rechercher, comme il lui était demandé, si la circonstance que cet architecte soit également le gérant statutaire de la SCI venderesse n'obligeait pas le notaire à vérifier, par toutes investigations utiles, les déclarations qui étaient de fait celles du vendeur sur l'état des travaux et à tout le moins à attirer l'attention des acquéreurs sur ce point, ce qu'il n'a pas fait, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1240 du code civil ;
ALORS D'AUTRE PART QUE le juge ne peut dénaturer les documents de la cause ; que l'attestation de l'architecte du 13 novembre 2019, comme les documents d'urbanisme annexés à l'acte de vente, et notamment la notice descriptive du projet, se référaient expressément à une copropriété dont la maison vendue aux époux [G] constituait le lot n° 4, et précisaient que la desserte de cette maison se ferait par la route de servitude commune à la copropriété ; qu'en affirmant cependant que le notaire, qui a établi un acte ne faisant aucune référence à une quelconque copropriété, ne pouvait suspecter de difficulté tenant à la desserte des lieux au vu des documents d'urbanisme en sa possession et de l'attestation d'achèvement des travaux de l'architecte, la cour d'appel a méconnu l'interdiction faite au juge de dénaturer les documents de la cause.