CIV. 1
CF
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 22 septembre 2021
Rejet non spécialement motivé
Mme DUVAL-ARNOULD, conseiller doyen faisant fonction de président
Décision n° 10666 F
Pourvoi n° Q 19-17.224
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, DU 22 SEPTEMBRE 2021
M. [F] [D], domicilié [Adresse 3], a formé le pourvoi n° Q 19-17.224 contre l'arrêt rendu le 26 mars 2019 par la cour d'appel d'Orléans (chambre civile), dans le litige l'opposant :
1°/ à la société Citya immobilier SGTI, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 2],
2°/ à la société MACIF, société d'assurance mutuelle à cotisations variables, dont le siège est [Adresse 1],
défenderesses à la cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Serrier, conseiller référendaire, les observations écrites de la SCP Zribi et Texier, avocat de M. [D], de Me Laurent Goldman, avocat de la société Citya immobilier SGTI, de la SCP Le Bret-Desaché, avocat de la société MACIF, et l'avis de M. Lavigne, avocat général, après débats en l'audience publique du 15 juin 2021 où étaient présents Mme Duval-Arnould, conseiller doyen faisant fonction de président, M. Serrier, conseiller référendaire rapporteur, M. Girardet, conseiller, et Mme Tinchon, greffier de chambre,
la première chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.
1. Les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.
EN CONSÉQUENCE, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. [D] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux septembre deux mille vingt et un. MOYENS ANNEXES à la présente décision
Moyens produits par la SCP Zribi et Texier, avocat aux Conseils, pour M. [D]
PREMIER MOYEN DE CASSATION
M. [D] fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR rejeté sa demande en paiement de la somme de 18 835,48 € au titre des dégradations immobilières ;
AUX MOTIFS QUE « le locataire, tenu de faire un usage normal des lieux donnés à bail et d'assurer de simples réparations locatives rendues nécessaires durant la location ne saurait être tenu au paiement de travaux nécessités par le vieillissement inhérent à l'écoulement, comme en l'espèce, de près de dix années d'occupation ; qu'à cet égard, la société Macif qui n'a fait qu'informer son assuré d'un accord de principe conditionnel – la prise en charge des dégradations immobilières étant contractuellement soumise à expertise – quant à l'indemnisation du sinistre et de son accord pour que soient effectués, dans l'attente du rapport de son expert, les travaux qui permettront à son assuré de remettre son bien en location, oppose à M. [D] l'état des lieux de sortir dressé le 22 décembre 2011 en faisant valoir à juste titre qu'il ne fait apparaître aucune dégradation imputable aux locataires mais seulement un état de saleté généralisé, murs et sols tachés, saleté des appareils sanitaires et de l'évier,
tout comme il lui oppose justement la teneur du devis qu'il produit portant sur une « remise en état et rafraichissement en peinture et revêtement de sol » qui ne permet pas d'administrer la preuve des dégradations immobilières imputables au locataire ; que l'appelant ne saurait, par ailleurs, agir à l'encontre du gestionnaire du bien, la société Citya qui fait pertinemment valoir qu'elle est tiers à ce contrat d'assurance et qu'elle n'a fait que transmettre in extenso à son mandant, comme elle le démontre, les correspondances de l'assureur » ;
1°) ALORS QUE le mandataire est tenu d'accomplir le mandat avec diligence et loyauté tant qu'il en demeure chargé et répond des dommages et intérêts qui pourraient résulter de son inexécution ou encore des fautes dans sa gestion ; qu'en s'abstenant de rechercher, comme elle y était invitée (pp. 10-11), si le courriel envoyé à M. [D] par la société Citya le 10 février 2012 l'informant de l'accord de la compagnie d'assurance pour effectuer les travaux n'avait pas eu pour effet d'induire M. [D] en erreur en lui laissant croire que ces travaux seraient pris en charge par son assureur et constituait ainsi une faute dans l'exécution du mandat, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1991 et 1992 du code civil ;
2°) ALORS, en toute hypothèse, QU'en retenant que la société Citya n'a fait que transmettre in extenso à son mandant les correspondances de l'assureur, quand, par courriel du 10 février 2012, la société Citya indiquait à M. [D] : « je vous adresse l'accord de la compagnie d'assurance », la cour d'appel en a, malgré l'interdiction qui lui est faite, dénaturé les termes.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION
M. [D] fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR rejeté sa demande en paiement de la somme 14 060,09 € et de la somme de 616,48 € au titre du préjudice matériel dirigée à l'encontre de la société Citya Immobilier SGTI ;
AUX MOTIFS QU'« il résulte des pièces versées aux débats par la société Citya, désignée par M. [D] comme étant « impliquée », du fait de son mandat de gestion, dans le litige relatif à l'exécution du contrat d'assurance dont elle n'est pas partie, que, contrairement à ce qu'il affirme en se contentant d'émettre des griefs non caractérisés et insusceptibles d'être analysés tant ils sont généraux (compte-rendus inexploitables, défaut de suivi, par exemple), sa mandataire justifie de diligences conformes à celles qui sont attendues d'un gestionnaire de bien immobilier donné à bail ;Que, par ailleurs, en l'absence d'éléments venant démontrer que la société Citya n'a pas satisfait à son obligation de reddition de compte, ou qu'elle s'est rendue coupable de négligence dans le cadre du litige devant le juge de proximité qui opposait l'assureur à M. [D] après refus d'un règlement amiable du différend par ce dernier, la cour ne saurait prononcer à l'encontre de la société Citya, une quelconque condamnation au titre d'indemnités portant sur des impayés de loyers, objet du présent litige, pas plus qu'elle ne peut faire droit, en l'absence de faute démontrée, à la demande en paiement de la somme de 616,48 € représentant le montant des frais et dépens auxquels il a été condamné par la juridiction de proximité de Tours » ;
1°) ALORS QU'il appartient au mandataire d'apporter la preuve qu'il a satisfait à son obligation de reddition de compte ; qu'en retenant que M. [D] n'apportait pas d'éléments venant démontrer que la société Citya n'avait pas satisfait à son obligation de reddition de compte, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve et a violé les articles 1315 et 1993 du code civil ;
2°) ALORS QU'en se bornant à affirmer que la société Citya Immobilier SGTI justifie de diligences conformes à celles qui sont attendues d'un gestionnaire de bien immobilier donné à bail sans en expliciter concrètement la teneur, la cour d'appel, qui n'a pas donné de véritables motifs à sa décision, a violé l'article 455 du code de procédure civile.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION
M. [D] fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR rejeté sa demande d'indemnisation au titre des loyers impayés en ce qu'elles sont dirigées contre la société Macif et DE L'AVOIR condamné à restituer à celle-ci la somme de 2 982 € au titre d'un trop-perçu d'indemnités dans le cadre de la mise en oeuvre de la garantie souscrite ;
AUX MOTIFS QU'« aux termes du contrat d'assurance souscrit, auquel M. [D] omet de se référer, il résulte de l'article 5A et de l'avenant n°8 à effet au 1er juillet 2006 que les parties sont, certes, convenues de couvrir les loyers impayés pour une durée illimitée avec un maximum de 61.000 € par sinistre et un quittancement limité mensuellement à 3.100 € ainsi que d'une extension portant sur l'inoccupation d'un lot, notamment « par suite d'une expulsion consécutive à une action engagée dans le cadre du contrat Loyers impayés », l'indemnité étant alors plafonnée à trois mois et dégressive ; Qu'il y a lieu cependant de constater qu'alors qu'une demande de prise en charge par l'assureur de loyers impayés requiert la production de documents précis se rapportant à des évènements factuels qu'il était utile, voire nécessaire, de reprendre dans leur chronologie, M. [D] s'en abstient, de bornant à se prévaloir, à la faveur d'une simple soustraction de sommes, d'un reliquat de créance au titre de la garantie sans assortir sa réclamation de références aux stipulations du contrat d'assurance afin de démontrer que cette créance entre dans le champ de garantie ; Que ce faisant et nonobstant le fait que cette créance est contestée, il en élude le contenu alors qu'étaient prévues, comme il a été dit, des limitations outre des stipulations relatives à une suspension de garantie (à compter du 04 août 2010 au cas particulier ou à une franchise de deux mois qui ont vocation à s'appliquer en l'espèce, ainsi que le fait valoir l'assureur qui justifie, quant à lui, du versement à son assuré d'indemnités indues d'août à décembre 2010 ; Qu'il ne fournit pas, non plus, les nécessaires explications qu'il lui appartenait de donner sur le détail de la somme qu'il réclame pour un montant de 14.060,09 € se contentant d'affirmer « qu'il ne doute pas » d'un décompte de décembre 2014 produit par la partie adverse à l'examen duquel il renvoie la cour, étant relevé, de surcroît, que le décompte versé aux débats introduit au débit des sommes représentant des « majorations clause pénale », des frais, devis ou factures qui n'ont pas la nature de loyers impayés ; Que M. [D] ne développe, par ailleurs, aucune argumentation sur les pièces produites par la Macif ou sur le montant total des sommes dont elle déclare qu'elles ont été versées jusqu'en mars 2011 à hauteur d'une somme totale de 22.295,02 €, ou sur une dette locative qui s'établissait à la somme de 13.038,02 € en août 2010 ou encore sur le dépôt de garantie de 2 mois déductible (soit la somme de 1.988 €) susceptible d'être prise en compte après expulsion des locataires intervenue après l'octroi du concours de la force publique ; Qu'il résulte de ce qui précède que non seulement M. [D] ne présente pas une demande de prise en charge d'impayés locatifs en démontrant qu'elle est conforme à la garantie souscrite, comme cela pourrait ressortir d'un décompte détaillé des sommes perçues et des impayés susceptibles d'être pris en charge par son assureur, mais qu'il se trouve être débiteur d'indemnités qui lui ont été indûment versées, comme permettent d'en juger les éléments chiffrés, dûment étayés, que produit la Macif. Qu'il résulte de ce qui précède que non seulement M. [D] ne présente pas une demande de prise en charge d'impayés locatifs en démontrant qu'elle est conforme à la garantie souscrite, comme cela pourrait ressortir d'un décompte détaillé des sommes perçues et des impayés susceptibles d'être pris en charge par son assureur, mais qu'il se trouve être débiteur d'indemnités qui lui ont été indûment versées, comme permettent d'en juger les éléments chiffrés, dûment étayés, que produit la société Macif ; Qu'en effet et d'abord sur le quantum de ce trop-perçu dont l'assureur poursuit la restitution, il y a lieu de rappeler qu'il a été limité par les premiers juges à la somme de 2.982 € ; que la société Macif sollicitant, dans le dispositif de ses dernières conclusions devant la cour, la confirmation du jugement en toutes ses dispositions, sa réclamation sera cantonnée à cette somme ; Que sur le bien fondé de cette réclamation, il échet de considérer que les indemnités versées entre les mois d'août et de décembre 2011 (soit : 994 € x 5) n'étaient pas contractuellement dues ; que par ailleurs, la restitution à l'assureur de la somme perçue des locataires par l'assuré en exécution de la décision rendue par la juridiction de proximité n'a constitué qu'un apurement partiel de la créance de l'assureur – M. [D] évoquant à tort sur ce point un double paiement : - ; qu'enfin les stipulations, d'une part, du contrat d'assurance (dont l'article 14-A prévoit que doivent être déduites les sommes versées par le locataire au souscripteur), d'autre part, du contrat de bail (dont l'article 1.7 indique que le locataire a versé un dépôt de garantie au montant de 1.494 €) permettent à l'assureur de se prévaloir de ce versement (lequel, selon le décompte produit par la société Citya a été restitué au locataire le 14 juin 2012) ; qu'il en résulte que la société Macif doit être considérée comme fondée en sa demande de paiement de la somme de 2.982 € sus-évoquée » ;
ALORS QU'en retenant que le contrat d'assurance prévoit une clause de suspension de garantie dans le délai de deux mois à compter de la demande du concours de la force publique, quand une telle clause ne ressortait ni des conditions générales, ni des conditions particulières de la police souscrite, la cour d'appel, en a, malgré l'interdiction qui lui est faite, dénaturé les termes clairs et précis.