Cour de cassation - 23 novembre 2022 - 21-18.720

Résumé de la décision

Arguments pertinents

2. Sur la présomption de bonne foi : La cour d'appel a écarté la bonne foi de la SCI Desdel, arguant de son acquisition d'un « débarras » plutôt que d’un logement. Toutefois, selon la défense, la bonne foi de l’acquéreur est présumée et il revient à la partie qui se prétend lésée de prouver la mauvaise foi, ce qui n’a pas été fait en l’espèce.

3. Sur la recherche de la preuve de la bonne foi : La décision a aussi été critiquée pour avoir omis de rechercher si la SCI Desdel pouvait légitimement croire, par rapport à l’acte de vente, qu’elle tenait de son vendeur des droits sur la courette. Cela soulève une question sur la base légale de la décision de la cour d'appel par rapport à l'article 2274 du Code civil.

Interprétations et citations légales

2. Bonne foi en matière d’usucapion : L’article 2274 du Code civil précise que « la bonne foi est toujours présumée », ce qui établit le fardeau de preuve sur la partie qui conteste cette bonne foi. Par conséquent, la cour d'appel devait justifier l'allégation de mauvaise foi, ce qu’elle n’a pas fait.

3. Motivation des décisions : L’article 455 du Code de procédure civile exige que le jugement indique clairement les éléments de fait et de droit qui fondent la décision. L’affirmation de la cour d'appel quant à la connaissance par la SCI Desdel de l'état des lieux n'est pas accompagnée d’éléments probants, bafouant ainsi l’exigence de motivation.

Ainsi, bien que la Cour de cassation ait rejeté le pourvoi, les points soulevés soulignent d'importantes questions sur l'interprétation des preuves et la procédure d'établissement de la bonne foi en matière d’acquisition immobilière.

CIV. 3

SG



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 23 novembre 2022




Rejet non spécialement motivé


Mme TEILLER, président



Décision n° 10547 F

Pourvoi n° H 21-18.720




R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 23 NOVEMBRE 2022

La société Desdel, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 2], a formé le pourvoi n° H 21-18.720 contre l'arrêt rendu le 10 mars 2021 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 2), dans le litige l'opposant au syndicat des copropriétaires [Adresse 4], demeurant [Adresse 3], représenté par son syndic, le cabinet Administra, dont le siège est [Adresse 1], défendeur à la cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Jessel, conseiller, les observations écrites de la SCP Duhamel-Rameix-Gury-Maitre, avocat de la société Desdel, de la SCP Spinosi, avocat du syndicat des copropriétaires [Adresse 4], après débats en l'audience publique du 11 octobre 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Jessel, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Letourneur, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.

1. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.

EN CONSÉQUENCE, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Desdel aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Desdel et la condamne à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 4] la somme de 3 000 euros ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois novembre deux mille vingt-deux.

Le conseiller rapporteur le president






Le greffier de chambre MOYEN ANNEXE à la présente décision

Moyen produit par la SCP Duhamel-Rameix-Gury-Maitre, avocat aux Conseils, pour la société Desdel

La SCI Desdel FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir ordonné, sous astreinte, la restitution au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 4], de la courette, située dans le bâtiment G, derrière le lot 160, partie commune de l'immeuble, en procédant à la suppression de la partie couverte dans la courette et de tous raccordements d'alimentation ou évacuation d'eau y existant, ce sous contrôle de l'architecte désigné par la copropriété et aux frais exclusifs de la SCI Desdel ;

1°) ALORS QUE l'usucapion pouvant se prouver par tous moyens, le juge ne peut exiger par avance certains modes de preuve pour fonder sa conviction et limiter ainsi les modes de preuve admissibles ; qu'en exigeant que le témoignage de M. [G] soit corroboré par d'autres pièces objectives pour constituer un moyen de preuve de l'usucapion de la SCI Desdel, la cour d'appel a violé les articles 1358 et 2272 du Code civil ;

2°) ALORS QU' en matière d'usucapion, la bonne foi, consistant en la croyance de l'acquéreur, au moment de l'acquisition, de tenir la chose du véritable propriétaire, est toujours présumée et que c'est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver ; qu'en l'espèce, la SCI Desdel faisait valoir que la mention à l'acte de vente, par le vendeur, d'une superficie de 12,53 m2 impliquant nécessairement le rattachement de la courette aménagée au lot n° 160, et l'insertion à l'acte de vente, par le notaire, du chapitre relatif au changement d'affectation, établissaient sa bonne foi (conclusions d'appel de la SCI Desdel, p. 13), en ce qu'elles faisaient légitimement croire en la qualité de propriétaire de la SCI Simone, venderesse, quant à la courette et à son incorporation dans le lot n°160 cédé ; que dès lors, en affirmant, pour écarter la prescription abrégée, que la SCI Desdel ne pouvait faire valoir sa bonne foi au motif qu'elle ne pouvait ignorer qu'elle acquérait un débarras et non un logement habitable, motif inopérant pour écarter la croyance par la SCI Desdel que la SCI Simone, son vendeur, était effectivement propriétaire de la courette litigieuse, sans rechercher, comme elle y était invitée si au regard de l'ensemble des mentions de l'acte, la SCI Desdel pouvait légitimement croire qu'elle tenait de l'ancien acquéreur des droits sur la courette, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 2272 et 2274 du Code civil ;

3°) ALORS QUE la bonne foi est toujours présumée et que c'est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver ; que le syndicat des copropriétaires se contentait d'affirmer que « le titre dont elle dispose datant du 17 novembre 2008, la SCI Desdel ne saurait faire valoir la prescription acquisitive de bonne foi » (conclusions d'appel du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Adresse 4] », p. 6), mais elle n'alléguait, ni a fortiori ne démontrait la mauvaise foi de la SCI Desdel ; que dès lors, en relevant d'office le moyen tiré d'un prétendu défaut de bonne foi de la SCI Desdel, la cour d'appel qui s'est fondée sur ce seul motif pour écarter la réduction de la prescription, a violé l'article 2274 du Code civil ;

4°) ALORS QUE la bonne foi est toujours présumée ; qu'en affirmant que la SCI Desdel ne pouvait faire valoir sa bonne foi dans la mesure où elle ne pouvait ignorer qu'elle acquérait un débarras et non un logement habitable, pour écarter la prescription abrégée, sans préciser sur quels éléments de preuve elle fondait cette assertion purement péremptoire, la cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
Le greffier de chambre