Cour de cassation - 23 novembre 2022 - 21-22.072

Résumé de la décision

Arguments pertinents

2. Charge de la preuve : Mme [O] soutenait que les bailleurs avaient l'obligation de démontrer le caractère réel et sérieux de leur demande de reprise, ce que la cour d'appel aurait omis. La Cour de cassation a considéré que les arguments n'étaient pas suffisamment ciblés pour justifier une cassation.

Interprétations et citations légales

> "Le congé pour reprise doit être justifié par l'occupation à titre d'habitation principale" (Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 - Article 15-I).

2. Évaluation du sérieux du motif : En cas de contestation, la jurisprudence impose que le juge doit s'assurer de la réalité et de la légitimité du motif allégué pour le congé, renforçant l'idée que le bailleur doit prouver son bon droit.

> "En cas de contestation, le juge doit vérifier au besoin d'office la réalité du motif du congé" (Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 - Article 15-I).

3. Obligation de répondre aux conclusions : La Cour souligne également le principe selon lequel la cour d’appel doit répondre aux éléments soulevés dans les conclusions d’appel, ce qui n’a pas été fait dans cette instance en omettant de traiter les arguments de la locataire concernant les motivations des bailleurs.

> "Le juge doit répondre aux conclusions" (Code de procédure civile - Article 455).

Dans l'ensemble, la décision de la Cour de cassation illustre l'interprétation restrictive des moyens de cassation, ainsi que l'importance de la preuve dans les litiges relatifs à la validité des congés de bail, tout en manifestant un respect pour les décisions des juridictions inférieures tant que celles-ci respectent les exigences légales.

CIV. 3

SG



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 23 novembre 2022




Rejet non spécialement motivé


Mme TEILLER, président



Décision n° 10558 F

Pourvoi n° A 21-22.072

Aide juridictionnelle totale en demande
au profit de Mme [O]
Admission du bureau d'aide juridictionnelle
près la Cour de cassation
en date du 15 juin 2021.


R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 23 NOVEMBRE 2022

Mme [Y] [O], domiciliée [Adresse 2], a formé le pourvoi n° A 21-22.072 contre l'arrêt rendu le 15 mai 2020 par la cour d'appel de Paris (pôle 4 - chambre 3), dans le litige l'opposant :

1°/ à M. [T] [L], domicilié [Adresse 3],

2°/ à Mme [C] [S], épouse [L], domiciliée [Adresse 1],

défendeurs à la cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Gallet, conseiller référendaire, les observations écrites de la SCP Ghestin, avocat de Mme [O], de la SCP Gaschignard, avocat de M. [L], de Mme [S], après débats en l'audience publique du 11 octobre 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Gallet, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Letourneur, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.

1. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.

EN CONSÉQUENCE, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne Mme [O] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois novembre deux mille vingt-deux. MOYEN ANNEXE à la présente décision

Moyen produit par la SCP Ghestin, avocat aux Conseils, pour Mme [O]

Mme [O] fait grief à l'arrêt confirmatif attaquée d'AVOIR validé le congé aux fins de reprise pour habiter qui lui a été signifié le 21 octobre 2015 par les époux [L], d'AVOIR en conséquence dit qu'elle était occupante sans droit ni titre depuis le 1er mai 2016 et d'AVOIR ordonné son expulsion des lieux à elle donnés à bail ;

1°) ALORS QUE le congé aux fins de reprise pour habiter signifié par le bailleur au locataire ne peut légalement être donné que si ce bailleur justifie de l'occupation du logement à titre d'habitation principale ; que le congé signifié par les époux [L] à Mme [O] avait été motivé par le besoin pour M. [L], domicilié à [Localité 5] dans l'Yonne, de disposer d'un logement à proximité de son lieu de travail ; qu'en validant ce congé sans rechercher si M. [L] devait occuper ce logement repris à titre d'habitation principale, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 2 et 15-I de la loi du 6 juillet 1989 et 1353 du code civil ;

2°) ALORS QUE pour les congés aux fins de reprise pour habiter, délivrés postérieurement à l'entrée en vigueur de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, applicable aux baux en cours (congés délivrés à compter du 8 août 2015), il incombe au bailleur de justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise ; qu'en énonçant que le bailleur n'avait pas à justifier des raisons personnelles de sa décision de reprise et que Mme [O] n'aurait pas établi la fausseté du motif allégué, la cour d'appel a renversé la charge de la preuve, violant l'article 1353 du code civil et l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 24 mars 2014 ;

3°) ALORS QUE pour les congés aux fins de reprise pour habiter, postérieurs à l'entrée en vigueur de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, applicable aux baux en cours (congés délivrés à compter du 8 août 2015), en cas de contestation, le juge doit vérifier au besoin d'office la réalité du motif du congé allégué et sa justification par des éléments sérieux et légitimes ; que la preneuse contestait le sérieux et la légitimité du motif du congé qui lui a été signifié le 21 octobre 2015, en raison de la prétendue nécessité pour le bailleur, alors âgé de 73 ans, gravement handicapé, ne pouvant pas conduire un véhicule et vivant de longue date dans un château en Bourgogne, de disposer d'un studio sis à 33 km en voiture de l'entreprise sise à [Localité 4] dont il aurait décidé de reprendre la direction, reprise « motivée » par la nécessité de pouvoir résider « à proximité » de son lieu de travail ; qu'en refusant de contrôler la réalité et le sérieux des motifs du congé donné par les bailleurs, la cour d'appel a violé l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de l'article 15 de la loi du 24 mars 2014 ;

4°) ALORS QUE dans ses conclusions d'appel, Mme [O] faisait valoir, preuve à l'appui, que M. [L] avait toujours été dirigeant légal de la société sise à [Localité 4] sans solution de continuité et que le congé ne lui avait été délivré que pour l'évincer des locaux qu'elle occupait ; qu'en s'abstenant de répondre à ces conclusions péremptoires, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

5°) ALORS ENFIN QU'en se fondant sur des raisons non invoquées par le congé aux fins de reprise pour habiter qui avait été signifié à Mme [O] le 21 octobre 2015 pour valider celui-ci, la cour d'appel a violé l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989.