Cour de cassation - 25 mai 2011 - 10-14.641

Résumé de la décision

Arguments pertinents

1. Notification de la promesse de vente : La cour a souligné que la remise en main propre de la promesse par l'agence immobilière ne pouvait être considérée comme une notification conforme à l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation. Cela a entraîné une suspension du délai de rétractation.

2. Exercice du droit de rétractation : La Cour a constaté que les époux Y... avaient ultérieurement signifié leur droit de rétractation par voie de conclusions, ce qui aurait dû être valide étant donné que le délai de rétractation n’avait pas couru. La cour d'appel a erré en ne reconnaissant pas ce procédé comme équivalent à la notification recommandée.

3. Violation de la loi : En statuant que l'exercice de la faculté de rétractation par voie de conclusions ne pouvait pas avoir l'effet requis tout en étant informée des circonstances de notification, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article L. 271-1.

Interprétations et citations légales

> "Pour tout acte sous seing privé ayant pour objet [...] la vente d'immeubles à construire, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de sept jours [...] selon des modalités de notification précises."

La Cour de cassation interprète cet article comme établissant non seulement des formalités pour la notification mais aussi pour l'exercice du droit de rétractation. En indiquant que "lorsque le délai de rétractation n'a pas couru," un acte par voie de conclusions peut excéder les exigences formelles habituelles, la Cour insiste sur la nécessité de protéger les droits des acquéreurs dans des situations où la notification de la promesse n'est pas conforme.

Ces précisions mettent en lumière la flexibilité des procédures envisagées par le législateur dans le cadre de la protection de l'acquéreur, ce qui est crucial en matière immobilière, notamment pour éviter les abus lors de transactions réalisées sans le respect des règles formelles. En conséquence, la décision de la cour d'appel a été considérée comme étant inférieure aux exigences stipulées dans la loi.

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 26 mars 2009), que les époux X... ont signé le 5 juin 2004 une promesse de vente de leur bien au profit des époux Y..., qui leur a été notifiée le 5 juin 2004, l'acte authentique devant être signé le 30 septembre 2004 ; que les époux X... ont assigné les époux Y... en paiement de la clause pénale prévue à la promesse, estimant que l'absence de réitération de la vente était imputable à la défaillance des acquéreurs ; que ces derniers ont opposé leur droit de rétractation, après avoir soulevé l'irrégularité de la notification de la promesse au regard de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation ;

Sur le moyen unique :

Vu l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction issue de la loi du 13 décembre 2000 ;

Attendu que pour tout acte sous seing privé ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ou la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte ; que cet acte est notifié à l'acquéreur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise ; que la faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes ;

Attendu que pour dire que les époux Y... n'avaient pas valablement exercé leur faculté de rétractation, l'arrêt retient que si la remise en main propre de la promesse, par l'agence immobilière, le jour de sa signature, ne pouvait valoir notification au sens des dispositions de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, de sorte que le délai de rétractation était censé n'avoir jamais couru, les conclusions déposées devant le tribunal le 5 janvier 2006, par lesquelles les époux Y... déclaraient exercer leur droit de rétractation, ne respectaient pas la forme de la lettre recommandée avec demande d'avis de réception, et qu'en outre l'exercice de la faculté de rétractation par voie de dépôt de conclusions ne peut être considéré comme un moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise, dès lors que l'objet de ces conclusions vise à répondre à une demande tendant au paiement de la clause pénale et que le moyen tenant à l'irrégularité de la notification de la promesse est invoqué par voie d'exception ;

Qu'en statuant ainsi, alors que, lorsque le délai de rétractation n'a pas couru, la notification par l'acquéreur dans l'instance l'opposant à son vendeur de conclusions par lesquelles il déclare exercer son droit de rétractation satisfait aux exigences de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 26 mars 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ;

Condamne les époux X... aux dépens ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq mai deux mille onze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par Me Bouthors, avocat aux Conseils pour M. Y....

Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné les consorts Y... à payer 6. 700 € aux époux X... au titre d'une clause pénale, outre diverses sommes au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

aux motifs que la remise en main propre du 5 mai 2004 ne peut valoir notification au sens des dispositions de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation ; que la sanction n'est pas la nullité de la promesse mais le fait que le délai de rétractation est censé n'avoir jamais couru ; mais considérant que les époux Y... n'ont pas valablement exercé leur faculté de rétractation, dès lors que les conclusions déposées devant le tribunal le 5 janvier 2006 par lesquelles ils déclarent exercer leur droit de rétractation, ne respectent pas la forme de la lettre recommandée avec demande d'avis de réception pour la détermination de l'exercice de la faculté de rétractation, le texte précité prévoyant en effet que « la faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes » ; qu'en outre, l'exercice de la faculté de rétractation par voie de dépôt de conclusions ne peut être considéré comme un moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise, dès lors que l'objet de ces conclusions vise à répondre à une demande tendant au paiement de la clause pénale et que le moyen tenant à l'irrégularité de la notification de la promesse est invoqué par voie d'exception ; qu'en conséquence, M. Allal Y... et Mme Naïma Z..., son épouse, sont mal fondés à soutenir que la dénonciation de la promesse par conclusions du 5 janvier 2004 est valable, dès lors que la rétractation a été irrégulièrement exercée par eux ;

1°) alors qu'au sens de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, l'exercice d'une faculté de rétractation par voie de conclusions régulièrement signifiées présente des garanties équivalentes au procédé de la recommandation avec accusé de réception ; qu'en l'absence de notification préalable au requérant de la promesse synallagmatique de vente, la rétractation opérée en l'espèce par voie de conclusions signifiées à bonne date dans le cadre de l'instance ouverte par les vendeurs, produisait les effets prévus par le texte susvisé dont les termes ont en conséquence été violés par l'arrêt attaqué.