LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu que des travaux de mise en conformité, à la charge du bailleur comme portant sur des éléments de structure, étaient nécessaires, que les époux X... reconnaissaient avoir autorisé le précédent preneur à y procéder, que cette autorisation avait été transmise à la société Poux Rodrigues du fait de l'intervention des bailleurs à l'acte de cession du fonds de commerce conclu entre la société La Fontaine et la société Poux Rodrigues, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, en a exactement déduit que cette autorisation n'avait pas à être réitérée et a ainsi légalement justifié sa décision ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le premier moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les époux X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux X... à payer à la société Poux Rodrigues la somme de 2 500 euros ; rejette la demande des époux X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept novembre deux mille douze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par Me Foussard, avocat aux Conseils, pour les époux X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a refusé de constater l'acquisition de la clause résolutoire et rejeté les demandes de M. et Mme X... tendant à l'expulsion de la société PR, au paiement d'une indemnité d'occupation et de dommages-intérêts ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « le bailleur est obligé, sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière d'entretenir la chose loué en état de servir à l'usage pour lequel elle a été loué ; que les rapports de diagnostic du 3 mars 2006 et du constat du 27 janvier 2006 suffisent établir que des travaux de mise en conformité à la charge du bailleur comme portant sur des éléments de structure étaient nécessaires ; que les époux X... reconnaissent d'ailleurs qu'ils avaient autorisé le précédent preneur à procéder à de telles réparations ; que les époux X... ont été appelés à l'acte de cession de fonds de commerce intervenus le 28 juillet 2006 entre la SARL La Fontaine et la société PR ; que de ce fait, les droits et obligations de la SARL La Fontaine envers les époux X... et découlant du contrat de bail ont été transmis à la société PR ; que, parmi ces droits, l'autorisation, non contestée, donnée à la SARL La Fontaine par les époux X... de procéder aux travaux de réhabilitation a été transmise ipso Jacta à la société PR sans qu'il ait été nécessaire d'une réitération par les bailleurs » (arrêt, p. 5, alinéas 5 à 10) ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QU'« en conséquence les époux X... qui avalent été informés de la nécessité de réaliser des travaux importants pour la remise en'état des lieux louée et qui avaient donné leur accord de principe à la SARL DE LA FONTAINE pour qu'elle procède à des travaux ne pouvaient ignorer que les nouveaux preneurs seraient tenus de les exécuter pour rendre le fonds exploitable et permettre son ouverture à la clientèle, dès lors que le précédent preneur n'avait rien entrepris. L'acte de cession du 28 juillet 20à6, dénoncé aux époux X... fait par ailleurs expressément référence au prêt souscrit par la société PR pour réaliser des travaux (page 13). Dans son attestation, Monsieur Z..., gérant de la société DE LA i FONTAINE, précise que lors de la cession du fonds de commerce, Monsieur X... avait affirmé qu'il s'engageait à effectuer des travaux de soutènement du plancher au plus tard à la fin du mois d'août 2006. Le 2 octobre 2006, Monsieur Y..., gérant de la société PR, a manifestement adressé un fax à Monsieur et Madame X... en faisant référence au rendez-vous de signature du 28 juillet 2006 chez le notaire, en rappelant qu'il avait été prévu d'entreprendre les travaux constatés par huissier afin d'installer une hotte d'extraction et l'informant qu'il allait effectuer ces travaux. »
ALORS QUE, premièrement, la résiliation du bail, par l'effet de la clause résolutoire, doit être constatée dès lors qu'un manquement, entrant dans le champ de la clause résolutoire et visé par le commandement, peut être relevé ; qu'en l'espèce, se référant au point 8 du bail du 27 août 1964, M. et Mme X... faisaient valoir, non seulement que des travaux importants avaient été entrepris sans leur autorisation préalable expresse mais qu'en outre, les travaux avaient été engagés sans qu'ils soient en mesure de faire intervenir leur architecte pour qu'il en surveille l'exécution (conclusions du 1er juin 2011., p. 10, alinéas 3 et 4) ; qu'en s'abstenant de s'expliquer sur ce point, qui était susceptible de modifier l'issue du litige, les juges du second degré ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ;
ET ALORS QUE, deuxièmement, à supposer que les juges du second degré aient adopté les motifs des premiers juges, l'arrêt ne peut pas davantage être maintenu ; qu'en effet, ayant constaté que le preneur n'avait pas mis l'architecte du bailleur en mesure de suivre l'exécution des travaux (jugement, p. 6, alinéa 5), les juges du fond ne disposaient d'aucun pouvoir d'appréciation dès lors qu'il n'était pas contesté que le manquement entrait dans le champ de la clause résolutoire et se devaient de constater l'acquisition de la clause résolutoire sans pouvoir se prononcer sur la gravité du manquement comme ils peuvent le faire en présence d'une demande de résiliation judiciaire fondée sur l'article 1184 du code civil ; qu'à cet égard, l'arrêt attaqué encourt à tout le moins la censure pour violation de l'article 1134 du code civil, ensemble l'article 1184 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a refusé de constater l'acquisition de la clause résolutoire et rejeté les demandes de M. et Mme X... tendant à l'expulsion de la société PR, au paiement par celle-ci d'une indemnité d'occupation et de dommages-intérêts ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « le bailleur est obligé, sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière d'entretenir la chose loué en état de servir à l'usage pour lequel elle a été loué ; que les rapports de diagnostic du 3 mars 2006 et du constat du 27 janvier 2006 suffisent établir que des travaux de mise en conformité à la charge du bailleur comme portant sur des éléments de structure étaient nécessaires ; que les époux X... reconnaissent d'ailleurs qu'ils avaient autorisé le précédent preneur à procéder à de telles réparations ; que les époux X... ont été appelés à l'acte de cession de fonds de commerce intervenus le 28 juillet 2006 entre la SARL La Fontaine et la société PR ; que de ce fait, les droits et obligations de la SARL La Fontaine envers les époux X... et découlant du contrat de bail ont été transmis à la société PR ; que, parmi ces droits, l'autorisation, non contestée, donnée à la SARL La Fontaine par les époux X... de procéder aux travaux de réhabilitation a été transmise ipso Jacta à la société PR sans qu'il ait été nécessaire d'une réitération par les bailleurs » (arrêt, p. 5, alinéas 5 à 10) ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QU'« en conséquence les époux X... qui avalent été informés de la nécessité de réaliser des travaux importants pour la remise en'état des lieux louée et qui avaient donné leur accord de principe à la SARL DE LA FONTAINE pour qu'elle procède à des travaux ne pouvaient ignorer que les nouveaux preneurs seraient tenus de les exécuter pour rendre le fonds exploitable et permettre son ouverture à la clientèle, dès lors que le précédent preneur n'avait rien entrepris. L'acte de cession du 28 juillet 20à6, dénoncé aux époux X... fait par ailleurs expressément référence au prêt souscrit par la société PR pour réaliser des travaux (page 13). Dans son attestation, Monsieur Z..., gérant de la société DE LA i FONTAINE, précise que lors de la cession du fonds de commerce, Monsieur X... avait affirmé qu'il s'engageait à effectuer des travaux de soutènement du plancher au plus tard à la fin du mois d'août 2006. Le 2 octobre 2006, Monsieur Y..., gérant de la société PR, a manifestement adressé un fax à Monsieur et Madame X... en faisant référence au rendez-vous de signature du 28 juillet 2006 chez le notaire, en rappelant qu'il avait été prévu d'entreprendre les travaux constatés par huissier afin d'installer une hotte d'extraction et l'informant qu'il allait effectuer ces travaux. »
ALORS QUE, le bail du 27 août 1964 prévoyait que le preneur ne pouvait engager aucun travaux sans l'autorisation expresse et écrite du bailleur ; qu'il n'a pas été constaté que par accord des parties, cette clause ait été remise en cause ; qu'en faisant état d'un accord donné au précédent locataire, du reste simplement analysé comme un accord de principe, sans constater que le preneur pouvait justifier, d'une manière ou d'une autre, d'un écrit comportant autorisation formelle du bailleur d'avoir à réaliser les travaux entrepris, les juges du fond ont, en tout état de cause, privé leur décision de base légale, au regard de l'article 1134 du code civil.