Cour de cassation - 30 septembre 2021 - 19-23.740

Résumé de la décision

Arguments pertinents

2. Indemnisation pour constructions : La cour d'appel a été critiquée pour avoir rejeté la demande d'indemnisation de M. [D] au titre des constructions sur la parcelle AB [Cadastre 12], au motif d’un prétendu manque d’éléments sur la valeur des constructions. La Cour de cassation a noté que cela constituait un déni de justice, en affirmant qu'une telle possibilité ne devrait pas interdire d'évaluer la perte de valeur.

3. Indemnité pour les droits d'exploitation : L’indemnisation des droits d’exploitation par la société d'aménagement foncier de la Plaine [D] a également été abordée. La Cour a statué que la privation de l'exploitation du sous-sol devait être indemnisée sur la base des contrats de fortage, mais que les indemnités devaient être distinctes en faveur des différentes parties impliquées selon leurs titres respectifs.

Interprétations et citations légales

> « Les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation. »

2. Importance de l’usage effectif : L’article L 322-2 du Code de l'expropriation a été cité pour expliquer que l'usage effectif des immeubles devait être pris en compte à la date de référence définie. Cela est crucial pour établir la juste indemnisation en cas d’expropriation.

> « Les biens expropriés pour cause d'utilité publique sont estimés à la date de la décision de première instance ; toutefois, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles un an avant l'ouverture de l'enquête... »

3. Sur la notion de préjudice : Le Code civil - Article 4 a été fondamental pour le raisonnement selon lequel le juge ne peut limiter l'indemnisation en raison d'un manque d'éléments, tant qu'un dommage est reconnu.

> « Le juge ne peut refuser de réparer le dommage dont il a constaté l'existence en son principe, motif pris de l'insuffisance des preuves. »

En somme, cette décision du 30 septembre 2021 montre un souci de la Cour d’assurer que les préjudices subis par les propriétaires expropriés sont pleinement reconnus et indemnisés, en respectant les principes juridiques solides établis par les textes en vigueur.

CIV. 3

MF



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 30 septembre 2021




Cassation partielle


M. MAUNAND, conseiller doyen
faisant fonction de président



Arrêt n° 693 F-D


Pourvois n°
X 19-23.740
S 19-24.931 JONCTION






R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 30 SEPTEMBRE 2021


I. 1°/ M. [E] [D], domicilié [Adresse 2] (Suisse),

2°/ La société d'aménagement foncier de la Plaine [D], dont le siège est [Adresse 3],

ont formé le pourvoi n° X 19-23.740 contre un arrêt rendu le 12 juillet 2019 par la cour d'appel de Saint-Denis (chambre des expropriations), dans le litige les opposant :

1°/ à la communauté d'agglomération du territoire de la Côte-Ouest, dont le siège est [Adresse 6],

2°/ au commissaire du gouvernement, Brigade des évaluations domaniales, domicilié [Adresse 1],

défendeurs à la cassation.
La communauté d'agglomération du territoire de la Côte-Ouest, a formé le pourvoi n° S 19-24.931 contre le même arrêt rendu, dans le litige l'opposant :

1°/ à M. [E] [D],

2°/ à la société d'aménagement foncier de la plaine [D],

défendeurs à la cassation.

Les demandeurs au pourvoi n° X 19-23.740 invoquent, à l'appui de leur recours, les quatre moyens de cassation annexés au présent arrêt.

La demanderesse au pourvoi n° S 19-24.931 invoque, à l'appui de son recours, les deux moyens de cassation également annexés au présent arrêt ;

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Djikpa, conseiller référendaire, les observations de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat de la communauté d'agglomération du Territoire de la Côte-Ouest, de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de M. [D] et de la société d'aménagement foncier de la Plaine [D], après débats en l'audience publique du 6 juillet 2021 où étaient présents M. Maunand, conseiller doyen faisant fonction de président, Mme Djikpa, conseiller référendaire rapporteur, M. Nivôse, conseiller, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Jonction

1. En raison de leur connexité, les pourvois n° X 19-23.740 et S 19-24.931 sont joints.

Désistement partiel

2. Il est donné acte à M. [D] et à la Société d'aménagement foncier de la Plaine [D] (la [L]) du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre le commissaire du gouvernement.

Faits et procédure

3. L'arrêt attaqué (Saint-Denis, 12 juillet 2019) fixe les indemnités revenant à M. [D] au titre de l'expropriation, au profit de la communauté d'agglomération du territoire de la Côte Ouest (le TCO), de plusieurs parcelles lui appartenant et sursoit à statuer sur les indemnités revenant à la [L], locataire des parcelles expropriées.

Examen des moyens

Sur les premier, deuxième et troisième moyens du pourvoi de M. [D] et de la [L] et sur le premier moyen, pris en ses première, deuxième, troisième, quatrième et septième branches, et le second moyen du pourvoi du TCO, ci-après annexés

4. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Sur le premier moyen, pris en ses cinquième et sixième branches, du pourvoi du TCO

Enoncé du moyen

5. Le TCO fait grief à l'arrêt d'allouer à M. [D] la somme de 17 154 940 euros au titre de la valeur vénale du terrain et celle de 8 711 191,58 euros au titre de la valeur du tréfonds des parcelles expropriées et, partant, une indemnité de remploi de 2 594 377,44 euros et une indemnité totale de 28 460 509,02 euros, alors :

« 5°/ que lorsqu'un tréfonds est effectivement exploité à la date de référence, l'exproprié doit être indemnisé en considération de cet usage effectif, ce qui implique de tenir compte des bénéfices d'exploitation perdus ; que lorsque tel n'est pas le cas mais que ce tréfonds est exploitable à la date de l'ordonnance d'expropriation portant transfert de propriété, ou, à défaut, à la date du jugement indemnitaire, participant de la consistance du bien exproprié, il est à l'origine d'une plus-value du terrain de surface, laquelle ne peut pas être calculée en considération des bénéfices supposés d'une exploitation ; qu'il résulte des énonciations de l'arrêt et du jugement entrepris qu'à la date de référence, le 15 mai 2001, les gisements situés dans le sous-sol des parcelles expropriées n'étaient pas exploités puisque les contrats de fortage n'ont été conclus qu'en 2006 et que les autorisations préfectorales d'exploitation n'ont été délivrées que par arrêtés des 25 juillet et 27 août 2013 ; qu'en indemnisant, non (ainsi qu'elle l'indique) la plus-value, mais la perte de gains - à partir de ceux procurés par son exploitation puisque à partir du prix fixé dans les contrats de fortage en cours d'exécution - qu'était susceptible de procurer l'exploitation du sous-sol de la parcelle AB [Cadastre 6], qui était certes partiellement exploité à la date de la décision de première instance mais qui ne l'était pas à la date de référence, ce qui devait la conduire à raisonner en considération de sa consistance, de son caractère exploitable à la date du jugement entrepris, substituée à celle de l'ordonnance d'expropriation, et, dès lors, à n'indemniser que la plus-value que le gisement pouvait procurer au terrain de surface, la cour d'appel a violé l'article L. 322-1 du code de l'expropriation, ensemble l'article L 322-1 du même code ;

6°/ que lorsqu'un tréfonds est effectivement exploité à la date de référence, l'exproprié doit être indemnisé en considération de cet usage effectif, ce qui implique de tenir compte des bénéfices d'exploitation perdus ; que lorsque tel n'est pas le cas mais que ce tréfonds est exploitable à la date de l'ordonnance d'expropriation portant transfert de propriété, ou, à défaut, à la date du jugement indemnitaire, participant de la consistance du bien exproprié, il est à l'origine d'une plus-value du terrain de surface, laquelle ne peut pas être calculée en considération des bénéfices supposés d'une exploitation ; qu'il résulte des énonciations de l'arrêt et du jugement entrepris qu'à la date de référence, le 15 mai 2001, les gisements situés dans le sous-sol des parcelles expropriées n'étaient pas exploités puisque les contrats de fortage n'ont été conclus qu'en 2006 et que les autorisations préfectorales d'exploitation n'ont été délivrées que par arrêtés des 25 juillet et 27 août 2013 ; qu'en indemnisant, non (ainsi qu'elle l'indique) la plus-value, mais la perte de gains qu'était susceptible de procurer l'exploitation du sous-sol de la partie de la parcelle AB [Cadastre 6] et des parcelles AB [Cadastre 5], AB [Cadastre 7], AB [Cadastre 8], AB [Cadastre 9], AB [Cadastre 10] et AB [Cadastre 11] qui n'avait jamais été exploité - à partir de ceux procurés par l'exploitation de la partie du sous-sol de la partie de la parcelle AB [Cadastre 6] qui était exploitée puisque à partir du prix fixé dans les contrats de fortage en cours d'exécution - quand, ne pouvant tenir compte que du caractère exploitable de ce sous-sol à la date du jugement entrepris, elle ne pouvait indemniser que la plus-value que les gisements pouvaient procurer au terrain de surface, la cour d'appel a violé l'article L. 322-1 du code de l'expropriation, ensemble l'article L. 322-1 du même code. »

Réponse de la Cour

6. La cour d'appel n'a pas indemnisé la perte des gains qu'aurait pu procurer l'exploitation du gisement, mais a évalué la plus-value conférée aux parcelles expropriées par la présence d'un gisement exploitable, selon une méthode d'évaluation souverainement choisie, qui pouvait tenir compte, parmi les éléments d'appréciation retenus, des conditions d'exploitation des carrières déjà effectivement exploitées sur la parcelle AB [Cadastre 6].

7. Le moyen n'est donc pas fondé. Mais sur le quatrième moyen du pourvoi de M. [D] et de la [L]

Enoncé du moyen

8. M. [D] fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande d'indemnisation au titre des constructions édifiées par la société Hyper jardin sur la parcelle AB [Cadastre 12], alors « que le juge de l'expropriation ne peut pas refuser d'indemniser l'exproprié au titre de constructions au prétexte d'une prétendue impossibilité de la chiffrer en l'absence d'indications sur les caractéristiques de celle-ci ; qu'en retenant, pour débouter M. [D] de sa demande indemnitaire au titre des constructions, qu'elles ne pouvaient donner lieu à indemnisation en l'absence d'éléments plus précis sur leur valeur et leur état, la cour d'appel qui a commis un déni de justice, a violé l'article 4 du code civil. »

Réponse de la Cour

Vu l'article 4 du code civil :

9. Il résulte de ce texte que le juge ne peut refuser de réparer le dommage dont il a constaté l'existence en son principe, motif pris de l'insuffisance des preuves qui lui sont fournies par les parties.

10. Pour refuser d'indemniser la perte des constructions édifiées sur la parcelle AB [Cadastre 12], l'arrêt retient qu'elles ne sauraient, en l'absence d'éléments plus précis sur leur valeur et leur état, donner lieu à indemnisation du propriétaire.

11. En refusant ainsi d'évaluer le dommage dont elle constatait l'existence en son principe, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déboute M. [D] de sa demande d'indemnisation au titre des constructions édifiées par la société Hyper jardin sur la parcelle AB [Cadastre 12], l'arrêt rendu le 12 juillet 2019, entre les parties, par la cour d'appel de Saint-Denis ;

Remet, sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Saint-Denis, autrement composée ;

Condamne la communauté d'agglomération du territoire de la Côte-Ouest aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la communauté d'agglomération du territoire de la Côte-Ouest et la condamne à payer à M. [D] et à la [L] la somme globale de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente septembre deux mille vingt et un. MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits au pourvoi n° X 19-23.740 par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour M. [D] et la société d'aménagement foncier de la Plaine [D]

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir statué comme il l'a fait ;

ALORS QUE les jugements qui ne contiennent pas le nom des juges qui en ont délibéré sont nuls ; qu'ainsi l'arrêt attaqué qui ne mentionne pas le nom des juges ayant délibéré encourt la censure en application des dispositions des articles 454 et 458 du code de procédure civile.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la demande relative à l'intention dolosive, après avoir fixé au 15 mai 2001 la date de référence pour déterminer la situation d'urbanisme des terrains, et d'avoir, en conséquence, fixé les indemnités dues à [E] [D] pour l'expropriation de ses parcelles, à la somme totale de 28.460.509,02 euros ;

AUX MOTIFS QU' aux termes de l'article L.322-2 du code de l'expropriation, "les biens expropriés pour cause d'utilité publique sont estimés à la date de la décision de première instance ; toutefois, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L1…" ; que par exception à ce principe, l'article L.213-4 du code de l'urbanisme prévoit une date de référence différente dans le cas où les biens expropriés sont compris dans le périmètre d'une zone d'aménagement différé : elle correspond à la date de publication de l'acte délimitant le périmètre provisoire de la ZAC ; qu'en l'espèce, les parcelles AB [Cadastre 4], AB [Cadastre 5], AB [Cadastre 6], AB [Cadastre 7], AB [Cadastre 8], AB [Cadastre 9], AB [Cadastre 10], AB [Cadastre 11], AB [Cadastre 12] faisant l'objet de la procédure d'expropriation initiée par le TCO sont situées dans le périmètre de la zone d'aménagement différé de [Adresse 7] créée par arrêté préfectoral du 20 avril 2001, publié le 15 mai 2001 et créant au profit du syndicat mixte de [Adresse 7] un droit de préemption pendant une durée de 14 ans. ; que la ZAD de [Adresse 7] expirant le 15 mai 2015 et la date de référence s'appréciant à la date de la décision de première instance, la date de référence à prendre en compte pour arrêter l'usage effectif des biens à exproprier doit être fixée au 15 mai 2001 ; que cette date est cependant contestée par [E] [D] et la [L] qui font grief au TCO d'avoir initié sa procédure d'expropriation juste avant l'expiration de la ZAD [Adresse 7] afin de bénéficier de la situation d'urbanisme existante au 20 avril 2001 alors que la classification des terrains n'était plus la même au jour du jugement fixant les indemnités d'expropriation ; que l'article L.322-2 susvisé indique qu'il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l'utilisation et l'exploitation des biens à la date de référence, sauf si leur institution révèle de la part de l'expropriant une intention dolosive" ; que l'institution d'une date de référence, à laquelle est apprécié l'usage effectif du bien exproprié, est destinée à assurer l'équilibre entre les intérêts des expropriés qui doivent être indemnisés de leur préjudice certain, et ceux des expropriants qui doivent être protégés de la spéculation foncière sur les biens concernés par le projet après l'annonce de l'expropriation ; que de même que la partie expropriée ne peut profiter des projets d'aménagement en cours pour réclamer une augmentation de la valeur de ses terrains, l'autorité expropriante ne peut chercher à abaisser cette valeur par l'établissement de restrictions administratives au droit de construire ; qu'en l'occurrence, il n'est établi à l'encontre du TCO aucun acte commis en dehors de la procédure d'expropriation, dans le but de diminuer la valeur des biens expropriés et par suite le montant de l'indemnité d'expropriation : que la seule proximité de l'engagement de la procédure d'expropriation avec la date d'expiration de la ZAD ne suffit pas à caractériser l'intention dolosive prêtée au TCO. ; que c'est donc à bon droit que le premier juge a retenu la date de publication de l'arrêté créant et délimitant le périmètre provisoire de la ZAD [Adresse 7], comme date de référence pour déterminer la situation d'urbanisme de ces terrains (15 mai 2001) ; qu'à cette date, la classification des parcelles AB [Cadastre 4], AB [Cadastre 5], AB [Cadastre 6], AB [Cadastre 7], AB [Cadastre 8], AB [Cadastre 9], AB [Cadastre 10], AB [Cadastre 11], AB [Cadastre 12] est celle résultant du POS approuvé le 17 janvier 1983 par la commune de [Localité 1] ; que les parcelles sont situées en zone Ndb et NCd et donc non constructibles (…) ;

1°) ALORS QUE lorsque l'expropriation porte sur des biens compris dans le périmètre d'une zone d'aménagement différée, la date de référence est fixée à la date de publication de l'acte créant cette zone seulement si cette dérogation ne porte pas une atteinte disproportionnée au droit de propriété de l'exproprié ; qu'ainsi l'application de cette règle dérogatoire plutôt que celle fixant la date de référence un an avant l'ouverture de l'enquête préalable à la déclaration d'utilité publique, ne doit pas priver l'exproprié de la possibilité de se prévaloir de règles d'urbanisme plus favorables ; qu'en se bornant à affirmer que la date de référence pour déterminer la situation d'urbanisme des terrains de M, [D] devait être fixée à la date de publication de l'arrêté délimitant le périmètre de la ZAD de [Adresse 7] et qu'à cette date les parcelles de M. [D] n'étaient pas constructibles en application du plan d'occupation des sols du 17 janvier 1983, sans vérifier comme elle y avait été invitée, si la situation d'urbanisme de ses parcelles n'avait pas été modifiée entre le 15 mai 2001 et le 2 décembre 2012 à la suite de l'entrée en vigueur du plan local d'urbanisme du 27 septembre 2012, privant ainsi M, [D] de la possibilité de bénéficier d'une nouvelle classification plus favorable de ses terrains, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L 213-4 et L 213-6 du code de l'urbanisme et L 322-3 du code de l'expropriation ;

2°) ALORS QUE M. [D] et la [L] avaient fait valoir que si l'intention dolosive des autorités expropriantes la plus répandue consiste à modifier les règles d'urbanisme applicables à la parcelle expropriée pour en diminuer voire supprimer la constructibilité , la manoeuvre dolosive mise en oeuvre par le TCO était plus originale puisqu'elle consistait à engager la procédure d'expropriation de manière totalement injustifiée et abusive dans le cadre d'une ZAD, afin de bénéficier de la date de référence très favorable qu'entraîne cette procédure de réserve foncière : qu'en se bornant à affirmer, pour exclure toute intention dolosive du TCO, qu'il n'était établi à l'encontre du TCO aucun acte commis en dehors de la procédure d'expropriation, dans le but de diminuer la valeur des biens expropriés et par suite le montant de l'indemnité d'expropriation, sans répondre à ses conclusions déterminantes, la cour d'appel a méconnu les exigence de l'article 455 du code de procédure civile ;

3°) ALORS QU'en se bornant à affirmer que la seule proximité de l'engagement de la procédure d'expropriation avec la date d'expiration de la ZAD ne suffisait pas à caractériser l'intention dolosive prêtée au TCO, sans vérifier, comme elle y avait été invitée, si la constitution d'une réserve foncière par le TCO ne constituait pas un détournement de procédure qui n'aurait pas été mené à bien sans l'aubaine que représentent l'intervention de la loi du 3 juin 2010 et le nouveau régime de la date de référence favorable au TCO qu'elle instaure, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 322-2 du code de l'expropriation.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir fixé les indemnités dues à [E] [D] pour l'expropriation des parcelles AB [Cadastre 4] de 647 m², AB [Cadastre 5] de 7.530 m², AB [Cadastre 6] de 776.764 m², AB [Cadastre 7] de 774 m², AB [Cadastre 8] de 942 m², AB [Cadastre 9] de 15 m², AB [Cadastre 10] de 54.645 m², AB [Cadastre 11] de 279 m² et AB [Cadastre 12] de 16.151 m² d'une superficie totale de 857.747 m² à un montant total de 28.460.509,02 euros, décomposée comme suit : 25.866.131,58 euros au titre de l'indemnité principale soit au titre de la valeur vénale du terrain : 17.154.940 euros et au titre de la valeur du tréfonds 8.711.191,58 euros ; 2.594.377,44 euros au titre de l'indemnité de remploi ;

AUX MOTIFS QUE (…) sur la situation privilégiée des parcelles ; la situation privilégiée d'un terrain s'apprécie concrètement, à la date de référence, soit le 15 mai 2001 ; qu'il est constant que les parcelles expropriées ne peuvent être considérées comme des terrains à bâtir, faute de répondre à la double condition de constructibilité et de viabilisation exigée par l'article L322-3 du code de l'expropriation ; que cependant, elles peuvent recevoir une valeur intermédiaire entre les parcelles agricoles et les parcelles de terrains à bâtir si leurs caractéristiques propres à la date de référence permettent de les placer en situation privilégiée ou hautement privilégiée ; qu'en l'espèce, les parcelles litigieuses forment un ensemble d'un seul tenant sur un profil de plaine au tracé régulier, à proximité immédiate du littoral constitué par la forêt domaniale sous le vent et le rivage, avec vue sur les montagnes ; qu'elles se se trouvent en zone périurbaine proche de l'[Adresse 8], de [Adresse 12] et du centre de [Localité 1] et sur laquelle s'exerce une pression foncière forte ; qu'elles sont desservies par des voies d'accès contrairement aux affirmations de l'expropriant ; qu'en effet, y compris à la date de référence, un chemin privé, certes en mauvais état, les reliait à une voie de circulation très passante permettant de rejoindre des équipements publics ou privés attractifs ; que le commerce Hyper Jardin était accessible et fonctionnait déjà ; que les activités d'extraction pouvant constituer un environnement défavorable évoquées par le TCO ne sont corroborées par aucune autorisation d'exploitation permettant de confirmer leur existence à la date de référence ; que toutefois les parcelles expropriées ne comportaient pas d'aménagements suffisants (réseaux d'eau, d'électricité, de téléphone et d'assainissement) compte tenu de leurs dimensions ; qu'enfin, elles se trouvent dans la continuité de la zone d'activité de [Adresse 7] où existe une concentration d'entrepôts divers ; que ces éléments permettent de confirmer l'appréciation du premier juge sur la situation privilégiée du bien exproprié situé dans une zone de pression foncière, à proximité des zones commerciales et d'équipements accessibles par des voies de circulation, le tout étant de nature à conférer une plus-value - à ce terrain ;

QUE sur l'évaluation de l'indemnité de dépossession, aux termes de l'article L 321 et suivants du code de l'expropriation "les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation" ; que les articles L 322-1 et L322-2 du code de l'expropriation précisent que le bien est évalué au jour du jugement compte tenu d'une part de sa consistance matérielle et juridique de la date de l'ordonnance portant transfert de propriété ou à défaut au jour du jugement et, d'autre part de son usage effectif à la date de référence ; qu'en l'espèce, les biens en cause seront évalués au jour du jugement de première instance, compte tenu de leur usage effectif au 15 mai 2001 et de leur consistance matérielle et juridique au jour de la décision de première instance, l'ordonnance d'expropriation n'étant intervenue que postérieurement ; que sur l'indemnité de dépossession principale, elle est constituée par la valeur vénale du bien exproprié et celle du sous-sol ; que sur la valeur vénale du terrain, à la date de référence, les parcelles expropriées sont situées en zone 1Ndb, à l'exception de la parcelle AB 4 qui se trouve en zone 1NCb ; que les constructions de .toute nature soient interdites en zone ND1 excepté les constructions et installations liées au fonctionnement de la station OMEGA dans le secteur Ndb ; que la zone 1Ncb correspond à des espaces naturels consacrés aux activités agricoles ; les constructions ne pouvaient y être élevées qu'à condition d'être liées à une exploitation agricole d'au moins 4 ha ; aucune construction n'était donc possible sur la parcelle AB [Cadastre 4] qui possède une superficie de 647 m² ; qu'elles soient situées en zone 1NDb et 1NCb, les parcelles expropriées étaient inconstructibles : elles peuvent donc être estimées de la même manière ; que leur valeur sera déterminée suivant la méthode de comparaison avec les transactions les plus représentatives. du marché ; que les parcelles n'ayant pas la qualification de terrain à bâtir mais bénéficiant d'une situation privilégiée, ont une valeur qui excède celle des terres purement agricoles ; qu'elles seront en conséquence évaluées à un prix supérieur à celui des terrains agricoles, en tenant compte de leur plusvalue due à une situation en zone périurbaine sur laquelle le marché foncier exerce une forte pression : que seront également prises en considération, l'existence, au jour du jugement de première instance, sur la parcelle AB [Cadastre 6], des profondes excavations qui sont la conséquence des carrières qui y sont exploitées et des importantes pollutions qu'elles génèrent et qui touchent l'ensemble des biens expropriés : que le Commissaire du gouvernement dans ses conclusions du 25 janvier 2016, fait état de la rareté de transactions dans un rayon de 3 km. ; que celles qu'il a retenues concernent des zones constructibles qu'il évalue à 84 euros le mètre carré des terrains expropriés en se référant à une vente intervenue le 30 décembre 2014 portant sur un terrain à bâtir de 11 413 m² située sur la route de [Adresse 7] au prix de 209 euros le mètre carré et en y appliquant un abattement de 60 %. ; que cette vente qui concerne un terrain à bâtir ne saurait servir de termes de comparaison pour l'évaluation de terrains non constructibles ; que les autres références fournies par le commissaire du gouvernement seront également écartées, soit parce qu'elles se rapportent à des ventes-rétrocession conclues en 2002 et donc trop anciennes, soit parce qu'elles concernent des terrains à bâtir ; que le TCO offre dans son dernier mémoire recevable, une indemnité calculée sur la base de 2,62 euros le m² (valeur brute, décote de 10 % et abattement de 15 % pour grande superficie) en se fondant sur le rapport d'expertise de M. [T] ; que ce rapport qui n'a pas été élaboré contradictoirement, a été néanmoins régulièrement communiqué aux autres parties qui ont pu faire valoir leurs observations ; qu'il propose de retenir comme termes de référence : 7 actes de rétrocession intervenus entre l'Etat et les propriétaires de terrains situés dans la ZAD de [Adresse 7] après le démantèlement de l'antenne OMEGA et parmi lesquels figurent d'ailleurs les parcelles [Cadastre 5] à [Cadastre 12] qui font l'objet de la présente procédure d'expropriation ; que ces rétrocessions sont intervenues entre 2002 et 2007, après la création de la ZAD ; que même si la date de référence pour déterminer la consistance des biens se situe en 2001, ceux-ci doivent être évalués au jour de la décision de première instance et prendre en compte les transactions récentes intervenues dans le secteur ; que ces rétrocessions, en raison de leur ancienneté, ne pourront être prises en considération dans l'évaluation des biens expropriés ; que sur les actes de partage d'indivision intervenus entre les consorts [O] du 22 juillet 2011 d'une part et les consorts [Z] le 10 septembre 2008, d'autre part, le partage du terrain [O] d'une superficie de 5 730 m² entre les 7 copartageants a été un partage en nature et les lots formés, variant entre 800 m² et 1 724 m², ont tous été évalués à 1 000 euros, ce qui prouve que cette évaluation procède plus d'un accord entre copartageants que de celle ayant cours sur un marché libre ; qu'elle sera donc écartée ; que la même observation vaut pour le partage de l'indivision [Z] ; que sur un acte de vente du 4 octobre 2007 de 2 terrains agricoles de 74 329 m² et 26 245 m² par la [Q] à [W] [A] pour le prix de 0,46 euros le mètre carré, ces terrains sont situés à la [Adresse 11] et à [Adresse 12] à l'intérieur du périmètre d'irrigation de l'Ouest et en zone de protection forte à vocation exclusivement agricole ; que la situation de ces terrains dans les Hauts de [Localité 1] et leur classement en zone exclusivement agricole leur donnent une consistance qui ne peut être comparée avec celle des terrains expropriés : la transaction du 4 octobre 2007 ne peut en conséquence servir de terme de référence pour évaluer les biens expropriés ; que sur les jugements du juge de l'expropriation intervenus en 2004 et évaluant l'indemnité l'expropriation due aux propriétaires des terrains expropriés lors de la construction de la roue des tamarins sur la base de 0,5 euros le mètre carré, doivent également être écartés en raison de leur trop grande ancienneté ; que sur 8 transactions (dont l'une d'ailleurs consiste en un échange de terrains) portant toutes sur des parcelles classées 1NC ont été négociées entre 2008 et 2011 sur une base moyenne de 0,93 euros le mètre carré ; que même si la superficie de ces terrains est relativement importante (28 280 m2 ou 6 871 m²), ils ne peuvent être comparés aux biens expropriés parce qu'ils se situent dans les hauts de [Localité 1] ([Adresse 13], [Adresse 9], [Adresse 11], [Adresse 5]), qu'ils présentent nécessairement un relief accidenté et sont d'accès difficile ; que sur 18 transactions conclues par le conseil général en 2013 en vue de réaliser l'élargissement de la route départementale 2/4 à un prix variant entre 3,93 euros et 0,76 euros le mètre carré, la configuration et la petite taille des terrains situés en zone 1 NC ( 54 m², 83 rn² etc.) ne permettent pas non plus de les retenir comme éléments de comparaison pour évaluer les terrains expropriés ; que sur la vente d'un terrain HN [Cadastre 3] de 3 640 m² à proximité des parcelles expropriées situés en zone AU1st intervenue le 16 avril 2015 entre la commune de [Localité 1] et le TCO sur la base de 5,77 euros le mètre carré ne pourra pas non plus servir de terme de référence dans le présent litige, l'étroitesse du terrain en interdi(sant) la comparaison avec les parcelles [D] ; que les cessions de terrains de 42 000 m² situés à [Localité 2], seront écartées en raison de leur éloignement et de leur environnement qui diffère notablement de celui des parcelles [D] ; qu'en revanche, seront retenues comme termes de comparaison pertinents pour évaluer l'indemnité de dépossession due à [E] [D], une vente passée le 2 février 2015 entre le TCO et [F] [Y] concernant 2 terrains bâtis d'une superficie totale de 3 878 m² situés en zone AUlst , ces terrains jouxt(a)nt les parcelles expropriées et l'attestation notariale de Maître [I] distingu(a)nt la valeur du terrain nu et du bâti (et) le prix du mètre carré du terrain nu a été fixé sur la base de 5 euros le mètre carré ; la vente du 18 août 2010 faite par les consorts [P] à la commune de [Localité 1] d'un terrain de 160 259 m² situés en zone AU3st pour le prix de 801 295 euros, soit une valeur de 5 euros le mètre carré ; elle représente une référence sérieuse pour évaluer la valeur des terrains expropriés eu égard à sa superficie qui peut être comparée à celle des parcelles [D] ; par ailleurs, sa proximité avec le centre-ville de [Localité 1], sa desserte par la route des tamarins, la vue portant sur l'océan et les falaises constituent autant d'éléments le rapprochant des terrains [D] ; que [E] [D], pour réclamer une indemnité calculée sur la base de 107 euros le mètre carré, se fonde sur : la vente du 24 juillet 2009 d'un terrain bâti d'une superficie de 2 240 m2 cadastré AC [Cadastre 2] au prix de 67 euros le mètre carré. Il s'agit d'une propriété bâtie et arborée qui ne peut être comparée aux parcelles [D], lla vente en 2012 d'un terrain d'une superficie de 1905 m² situé au lieu-dit [Adresse 4] et cadastré ET [Cadastre 13] et [Cadastre 14] pour le prix de 240 030 euros, soit 126 euros le mètre carré et la vente en 2014 d'un terrain d'une superficie de 1 830 m² cadastré CM [Cadastre 1] pour le prix de 349 530 euros, soit 191 euros le mètre carré ; que ces deux ventes qui portent sur des terrains situés en zone UB à vocation dominante d'habitat de moyenne densité ne peuvent servir de références pour évaluer des terrains situés en zone NDB et NCB ; qu'il en est de même de la vente intervenue le 25 janvier 2013 d'un terrain d'une superficie de 1 053 m² situé au lieu-dit [Adresse 5] et évalué à 142 euros le mètre carré (de) la vente intervenue le 9 septembre 2013 d'un terrain d'une superficie de 4 097 m² situé au lieu-dit [Adresse 5] et évalué à 110 euros le mètre carré (et de) la vente intervenue le 19 novembre 2013 d'un terrain d'une superficie de 4 371 m² situé au lieu-dit [Adresse 5] et évalué à 120 euros le mètre carré, ces mutations étant intervenues sur des terrains viabilisés, situés de plus dans les hauts de [Localité 1] : qu'en revanche, sera retenue comme terme de comparaison, la vente intervenue le 30 décembre 2004 entre le syndicat mixte de la Plaine de [Adresse 7] et le TCO et portant sur la parcelle AB 394 d'une superficie de 150 908 m² située dans la ZAD de [Adresse 7], classée dans sa majeure partie en zone ND et pour le surplus en zone NAUE immédiatement constructible ; qu'il importe peu que le syndicat mixte de la Plaine de [Adresse 7] soit devenu propriétaire du terrain en exerçant son droit de préemption après une vente aux enchères publiques : lorsqu'il l'a revendu au TCO le 30 décembre 2004 , de nouvelles négociations sur le prix du prix de la vente ont eu lieu librement entre les parties ; que cette vente constitue une référence à prendre en compte pour fixer la valeur vénale du terrain ; qu'en résumé seront pris comme terme de comparaison, la vente du 30 décembre 2004 de la parcelle AB 394 située dans la ZAD de [Adresse 7] au prix de 25,84 euros le mètre carré ; la vente passée le 2 février 2015 entre le TCO et [F] [Y] concernant 2 terrains bâtis HN 244 et 246 d'une superficie totale de 3 878 m² au prix de de 5 euros le mètre carré (et) la vente du 18 août 2010 faite par les consorts [P] à la commune de [Localité 1] d'un terrain de 160 259 m² à [Adresse 10] pour le prix de 5 euros le mètre carré ; qu'en comparaison, le prix du mètre carré des parcelles litigieuses en situation privilégiée mais non constructibles à la date de référence et grevées de profondes excavations, peut être fixé à ²0 euros ; que l'indemnité due pour l'expropriation de -la parcelle AB 57² sera fixée à 7 530 m² x 20 euros = 150 600 euros ; - la parcelle AB [Cadastre 6] sera fixée à 776 764 m² x 20 euros = 15 535 280 euros; - la parcelle AB [Cadastre 7] sera fixée à 774 ni' x 20 euros = 15 480 euros ; - la parcelle AB [Cadastre 8] sera fixée à 942 m² x 20 euros = 18 840 euros ; - la parcelle AB [Cadastre 9] sera fixée à 15 m² x 20 euros = 300 euros ; - la parcelle AB [Cadastre 10] sera fixée à 54 645 m² x 20 euros = 1 092 900 euros ; -la parcelle AB [Cadastre 11] sera fixée à 279 m² x 20 euros = 5 580 euros ; - la parcelle AB [Cadastre 12] sera fixée à 16 151 m² x 20 euros = 323 020 euros ; - la Parcelle AB [Cadastre 4] sera fixée à 647 m² x 20 euros = 12 940 euros ; TOTAL = 17 154 940 euros ; que Sur la plus-value résultant de la présence de gisements dans le sous-sol., la valeur vénale d'un terrain est augmentée d'une plus-value qui lui est conférée par l'existence dans son sous-sol de gisements exploitables. Il suffit que l'exploitation soit techniquement, économiquement et juridiquement possible et c'est à la date de la décision de première instance, l'ordonnance portant transfert de propriété n'étant intervenue que postérieurement, qu'il convient de se placer pour déterminer la consistance du bien exproprié ; que le schéma départemental des carrières approuvé en 2010 identifie la plaine [D] comme un gisement exploitable ; que les autorisations préfectorales d'exploitation et l'exploitation effective de carrières sur la parcelle AB [Cadastre 6] prouvent qu'elle est possible techniquement, économiquement et juridiquement ; que l'expropriation entraîne pour le propriétaire des parcelles expropriées, la perte d'une carrière dont pouvaient être extraits des matériaux utilisables sur des chantiers de constructions ; que celui-ci peut donc à ce titre prétendre à une indemnité qui sera calculée en fonction des éléments suivants : un prix de fortage retenu à 3,22 euros le mètre cube de matériaux extraits en référence aux contrats de fortage conclus avec les exploitants de ces carrières, le volume potentiel de matériaux susceptibles d'être extraits par mètre carré, soit 6,5 rn3 ; le gisement ne peut être valorisé que s'il est juridiquement, techniquement et économiquement exploitable ; en l'espèce, la préservation de la ressource en eau souterraine et la protection de l'environnement (sécurité et salubrité publiques) représentent des contraintes de nature à limiter l'exploitation de la totalité du volume potentiel du gisement. D'ailleurs, les autorisations d'exploitation n'ont été délivrées qu'après modification par les carriers de leurs demandes et de manière partielle ; que la valeur du gisement que contient le sous-sol des parcelles de la plaine [D] sera fixée à 2093, euros le mètre carré ; qu'après déduction des volumes de matériaux déjà extraits des carrières situées sur la parcelle AB [Cadastre 6], la plus-value résultant de la présence des gisements dans le sous-sol des parcelles AB sera égale pour : - la parcelle AB [Cadastre 5] sera fixée à 7 530 m² x 20,93 euros = 157 602,90 euros ; - la parcelle AB [Cadastre 6] sera fixée à 352 021 m² x 20,93 euros = 7 367 799,53 euros ; - la parcelle AB [Cadastre 7] sera fixée à 774 M² x 2093, euros = 16 199,82 euros ; -la parcelle AB [Cadastre 8] sera fixée à 942 m² x 20,93 euros = 19 716,06 euros ; -la parcelle AB [Cadastre 9] sera fixée à 15m² x 20,93 euros = 313,95 euros ; - la parcelle AB [Cadastre 10] sera fixée à 54 645 m² x 20,93 euros = 1 143 719,85 euros; - la parcelle AB [Cadastre 11] sera fixée à 279 M² x 20,93 euros = 5 839,47 euros ; TOTAL: 8 711 191,58 euros ; que l'indemnité principale totale est pour : -la parcelle AB [Cadastre 5]: 150 600 euros+ 157 602,90 euros = 308 202,90 euros, -la parcelle AB [Cadastre 6] : 15 535 280 euros + 7 367 799,53 euros = 22 903 079,53 euros, - la parcelle AB [Cadastre 7]: 15 480 euros + 16 199,82 euros = 31 679,82 euros - la parcelle AB [Cadastre 8]: 18 840 euros + 19 716,06 euros = 38 556,06 euros - la parcelle AB [Cadastre 9] : 300 euros + 313,95 euros = 613,95 euros ; - la parcelle AB [Cadastre 10]: 1 092 900 euros + 1 143 719,85 euros = 2 236 619,85 euros ; -la parcelle AB [Cadastre 11]: 5 580 euros +5 839,47 euros = 11 419,47 euros - la parcelle AB [Cadastre 12] = 323 020,00 euros, - la parcelle AB [Cadastre 4] = 12 940 euros TOTAL: 25 866 131,58 euros ;

QUE sur l'indemnité de remploi, aux termes de l'article R 13-46 du Code de l'expropriation, l'indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l'indemnité principale ; que toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d'utilité publique ; que le montant de l'indemnité de remploi éventuellement prévue doit être calculée compte tenu des avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l'acquisition de biens de remplacement ; que la méthode de calcul de l'indemnité de remploi sera celle adoptée par le premier juge qui a tenu compte de la baisse des droits de mutation à titre onéreux, de la nécessaire indemnisation des frais exposés lors du rachat des biens de faible valeur et qui a fixé le taux de remploi à 20% de l'indemnité principale jusqu'à 5.000E, à 15% de 5.001, 00 à 15.000,00 E et à 10% au-delà. Cette indemnité est due même si la partie expropriée ne procède pas au rachat de biens de remplacement ; que l'indemnité de remploi pour : - la parcelle AB [Cadastre 5] s'élèvera à la somme de : 20% sur 5 000,00 euros = 1.000,00 15% sur 10.000,00 = 1.500,00 euros 10% sur 293 202,90 euros = 29 320,29 euros Total : 31 820,20 euros - la parcelle AB [Cadastre 6] s'élèvera à la somme de : 20% sur 5.000,00 euros 7-1 1.000,00 euros 15% sur 10.000,00 euros = 1.500,00 euros 10% sur 22 888 079,53 euros = 2 288 807,95 euros Total : 2 291 307, 95 euros ; -la parcelle AB [Cadastre 7] s'élèvera à la somme de : 20% sur 5.000,00 euros = 1 000,00 euros 15% sur 10.000,00 euros = 1.500,00 euros 10% sur 16 679,82 euros = 1 667,98 euros Total 4 167, 98 euros ; -la parcelle AB [Cadastre 8] s'élèvera à la somme de : 20% sur 5.000,00 euros = 1.000,00 euros 15% sur euros = 2 355,61 euros Total : 4 855,61 euros ; - la parcelle AB [Cadastre 9] s'élèvera à la somme de : 20% sur 538,95 euros = 107,79 euros ; -la parcelle AB [Cadastre 10] s'élèvera à la somme de : 20% sur 5.000,00 euros = 221 619,85 euros = 222 161,99 euros Total : 224 661,99 euros ; - la parcelle AB [Cadastre 11] s'élèvera à la somme de : 20% sur 5.000,00 euros = euros ; - pour la parcelle AB [Cadastre 12] s'élèvera à la somme de 20% sur 5.000 euros = 1.000 euros 15% sur 10.000 euros = 1.500, 00 euros 10% sur 308 020 euros = 30 802,00 euros Total : 33 302,00 euros ; - pour la parcelle AB [Cadastre 4] s'élèvera à la somme de : 20% sur 5.000 euros = 1.000,00 euros 15% sur 7 940 euros = 1191,00 euros Total : 2 191,00 euros ; que l'indemnité totale de remploi s'élèvera à: 2 594 377,44 euros ;

1°) ALORS QUE le juge de l'expropriation fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété ; qu'en affirmant péremptoirement que « la situation privilégiée d'un terrain s'apprécie concrètement à la date de référence soit le 15 mai 2001 » tout en constatant, pour apprécier la situation privilégiée des parcelles de M. [D], que « les parcelles litigieuses forment un ensemble d'un seul tenant sur un profil de plaine au tracé régulier, à proximité immédiate du littoral constitué par la forêt domaniale sous le vent et le rivage, avec vue sur les montagnes, qu'elles se trouvent en zone périurbaine proche de l'[Adresse 8], de [Adresse 12] et du centre de [Localité 1] et sur laquelle s'exerce une pression foncière forte et qu'elles sont desservies par des voies d'accès », ce dont il résultait que ces éléments qui relevaient de l'appréciation de la consistance des biens devaient être évalués à la date du jugement de première instance, la cour d'appel qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations a violé l'article L 322-1 du code de l'expropriation ;

2°) ALORS QUE les biens sont estimés à la date de la décision de première instance ; qu'en décidant de déterminer la valeur des parcelles expropriées « suivant la méthode de comparaison avec les transactions les plus représentatives du marché », tout en constatant que les biens en cause devaient être évalués au jour du jugement de première instance, que les éléments de comparaison étaient rares et que la plupart des références existantes étaient trop anciennes pour être retenues, ce qui rendait cette méthode impossible à mettre en oeuvre, la cour d'appel qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article L 322-2 du code de l'expropriation ;

3°) ALORS QUE les biens sont estimés à la date de la décision de première instance ; qu'ainsi le juge de l'expropriation ne peut retenir, à titre d'éléments de comparaison, que des références de transaction antérieures au jugement de première instance et intervenues à une date proche de celui-ci ; qu'il ressort des énonciations de l'arrêt attaqué que les biens expropriés devaient être évalués au jour de la décision de première instance et prendre en compte les transactions récentes intervenues dans le secteur ; que dès lors, en retenant comme termes de comparaison, une vente du 18 août 2010 et surtout une vente du 30 décembre 2004, quand la décision de première instance avait été rendue le 13 avril 2015, la cour d'appel a violé l'article L 322-2 du code de l'expropriation ;

4°) ALORS QU'en fixant à la somme de 20 euros seulement le prix du mètre carré des parcelles litigieuses en situation privilégiée au vu d'éléments de comparaison anciens et non pertinents, sans vérifier, comme elle y avait été invitée, s'il n'en résultait pas pour M. [D] une indemnisation inférieure à celle obtenue par d'autres propriétaires de terrains compris dans la ZAD, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 322-2 du code de l'expropriation.

QUATRIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté [E] [D] de sa demande d'indemnisation au titre des constructions édifiées par la société HYPER JARDIN sur la parcelle AB [Cadastre 12] ;

AUX MOTIFS QUE (…) sur l'indemnité pour les constructions, il s'agit des constructions édifiées par la société HYPER JARDIN qui exploite sur la parcelle AB [Cadastre 12] une jardinerie ; que [E] [D] produit un rapport de [G] [S], expert agricole foncier, qui les évalue à 324.800 euros ; que l'expert indique que le gérant de la société HYPER JARDIN lui a refusé l'accès à la jardinerie il n'a donc pu ni vérifier l'état des bâtiments, ni en prendre les mesures exactes ; qu'il évalue par ailleurs le prix du mètre carré de ces bâtiments de manière arbitraire sans se fonder sur des références précises ; qu'enfin, parmi les immeubles qu'il prend en compte, figurent des parkings en terre battue, un container, des serres d'ornement, un abri sous tôle, un entrepôt en tôle, une construction nodulaire, des abris de tôle etc.. ; que ces constructions érigées par la société HYPER JARDIN sont essentiellement précaires et facilement transportables (containers, serres, etc...) : elles ne sauraient, en l'absence d'éléments plus précis sur leur valeur et leur état, donner lieu à indemnisation du propriétaire des parcelles ;

ALORS QUE le juge de l'expropriation ne peut pas refuser d''indemniser l'exproprié au titre de constructions au prétexte d'une prétendue impossibilité de la chiffer en l'absence d'indications sur les caractéristiques de celle-ci ; qu'en retenant, pour débouter M. [D] de sa demande indemnitaire au titre des constructions, qu'elles ne pouvaient donner lieu à indemnisation en l'absence d'éléments plus précis sur leur valeur et leur état, la cour d'appel qui a commis un déni de justice, a violé l'article 4 du code civil.


Moyens produits au pourvoi n° S 19-24.931 par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocats aux Conseils, pour la communauté d'agglomération du Territoire de la Côte-Ouest

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir alloué à [E] [D] la somme de 8.711.191,58 euros au titre de la valeur du tréfonds des parcelles AB [Cadastre 5], AB [Cadastre 6], AB [Cadastre 7], AB [Cadastre 8], AB [Cadastre 9], AB [Cadastre 10] et AB [Cadastre 11] et, partant, une indemnité de remploi de 2.594.377,44 euros, portant ainsi son indemnisation à 25.866.131,58 euros au titre de l'indemnité principale, soit au titre de la valeur vénale du terrain 17.154.940 euros et au titre de la valeur du tréfonds 8.711.191,58 euros, et 2.594.377,44 euros au titre de l'indemnité de remploi, soit au total la somme de 28.460.509,02 euros ;

Aux motifs, sur la plus-value résultant de la présence de gisements dans le sous-sol, que :

La valeur vénale d'un terrain est augmentée d'une plus-value qui lui est conférée par l'existence dans son sous-sol de gisements exploitables. Il suffit que l'exploitation soit techniquement, économiquement et juridiquement possible et c'est à la date de la décision de première instance, l'ordonnance portant transfert de propriété n'étant intervenue que postérieurement, qu'il convient de se placer pour déterminer la consistance du bien exproprié.

Le schéma départemental des carrières approuvé en 2010 identifie la plaine [D] comme un gisement exploitable.

Les autorisations préfectorales d'exploitation et l'exploitation effective de carrières sur la parcelle AB [Cadastre 6] prouvent qu'elle est possible techniquement, économiquement et juridiquement.

L'expropriation entraîne pour le propriétaire des parcelles expropriées, la perte d'une carrière dont pouvaient être extraits des matériaux utilisables sur des chantiers de constructions. Celui-ci peut donc à ce titre prétendre à une indemnité qui sera calculée en fonction des éléments suivants :

un prix de fortage retenu à 3,22 euros le mètre cube de matériaux extraits en référence aux contrats de fortage conclus avec les exploitants de ces carrières

le volume potentiel de matériaux susceptibles d'être extraits par mètre carré, soit 6,5 m3 ; le gisement ne peut être valorisé que s'il est juridiquement, techniquement et économiquement exploitable ; en l'espèce, la préservation de la ressource en eau souterraine et la protection de l'environnement (sécurité et salubrité publiques) représentent des contraintes de nature à limiter l'exploitation de la totalité du volume potentiel du gisement. D'ailleurs, les autorisations d'exploitation n'ont été délivrées qu'après modification par les carriers de leurs demandes et de manière partielle.

La valeur du gisement que contient le sous-sol des parcelles de la plaine [D] sera fixée à 20,93 euros le mètre carré.

Après déduction des volumes de matériaux déjà extraits des carrières situées sur la parcelle AB [Cadastre 6], la plus-value résultant de la présence des gisements dans le sous-sol des parcelles AB sera égale pour :

- la parcelle AB [Cadastre 5] sera fixée à 7 530 m² x 20,93 euros = 157 602,90 euros ;

- la parcelle AB [Cadastre 6] sera fixée à 352 021 m² x 20,93 euros = 7 367 799,53 euros ;

- la parcelle AB [Cadastre 7] sera fixée à 774 m² x 20,93 euros = 16 199,82 euros ;

- la parcelle AB [Cadastre 8] sera fixée à 942 m² x 20,93 euros = 19 716,06 euros ;

- la parcelle AB [Cadastre 9] sera fixée à 15 m² x 20,93 euros = 313,95 euros ;

- la parcelle AB [Cadastre 10] sera fixée à 54 645 m² x 20,93 euros = 1 143 719,85 euros ;

- la parcelle AB [Cadastre 11] sera fixée à 279 m² x 20,93 euros = 5 839,47 euros ;

TOTAL : 8 711 191,58 euros ;

Alors, d'une part, qu'en déduisant des autorisations préfectorales d'exploitation et de l'exploitation effective de carrières sur une partie du sous-sol de la parcelle AB [Cadastre 6] qu'à la date du jugement entrepris l'exploitation était « possible techniquement, économiquement et juridiquement » sur l'ensemble du sous-sol de ladite parcelle, ainsi que des parcelles AB [Cadastre 5], AB [Cadastre 7], AB [Cadastre 8], AB [Cadastre 9], AB [Cadastre 10] et AB [Cadastre 11], la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 322-1 du code de l'expropriation.

Alors, d'autre part, qu'en ne recherchant pas, ainsi qu'elle y était invitée, si les seuils d'exploitation autorisés par les arrêtés préfectoraux d'autorisation d'exploitation de carrière ne s'opposaient pas à ce que l'ensemble du sous-sol de la parcelle AB [Cadastre 6], ainsi que des parcelles AB [Cadastre 5], AB [Cadastre 7], AB [Cadastre 8], AB [Cadastre 9], AB [Cadastre 10] et AB [Cadastre 11], puisse être considéré comme exploitable à la date du jugement entrepris, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 322-1 du code de l'expropriation ;

Alors, de troisième part, qu'en retenant un prix de fortage de 3,22 euros le m3 sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si le jeu de l'indice GRA stipulé dans les contrats de fortage ne conduisait pas à retenir un prix de 3,074 euros le m3, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 322-1 du code de l'expropriation, ensemble l'article L 322-1 du même code ;

Alors, de quatrième part, qu'en retenant pour l'ensemble des parcelles, exploitées ou non, un « volume potentiel de matériaux susceptibles d'être extraits par mètre carré, soit 6,5 m3 », soit une moyenne des deux cubages retenus par l'expert de Monsieur [D], Monsieur [S], pour la parcelle AB [Cadastre 6] qui était en partie exploitée (4,5 m3/m²) et pour celles qui ne l'étaient pas (8,1 m3/m²), raisonnant ainsi, comme celui-ci, s'agissant des parcelles non exploitées, en tenant compte d'une autorisation d'exploitation « sans contrainte de volume », sans indiquer pour quelle raison, si ces parcelles avaient pu bénéficier d'une autorisation d'exploitation, comme la parcelle AB [Cadastre 6], celle-ci n'aurait pas été soumise aux mêmes contraintes de volume, puisque, comme le relève l'arrêt, « la préservation de la ressource en eau souterraine et la protection de l'environnement (sécurité et salubrité publiques) représentent des contraintes de nature à limiter l'exploitation de la totalité du volume potentiel du gisement », la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 322-1 du code de l'expropriation, ensemble l'article L 322-1 du même code ;

Alors, de cinquième part, que lorsqu'un tréfonds est effectivement exploité à la date de référence, l'exproprié doit être indemnisé en considération de cet usage effectif, ce qui implique de tenir compte des bénéfices d'exploitation perdus ; que lorsque tel n'est pas le cas mais que ce tréfonds est exploitable à la date de l'ordonnance d'expropriation portant transfert de propriété, ou, à défaut, à la date du jugement indemnitaire, participant de la consistance du bien exproprié, il est à l'origine d'une plus-value du terrain de surface, laquelle ne peut pas être calculée en considération des bénéfices supposés d'une exploitation ; qu'il résulte des énonciations de l'arrêt et du jugement entrepris qu'à la date de référence, le 15 mai 2001, les gisements situés dans le sous-sol des parcelles expropriées n'étaient pas exploités puisque les contrats de fortage n'ont été conclus qu'en 2006 et que les autorisations préfectorales d'exploitation n'ont été délivrées que par arrêtés des 25 juillet et 27 août 2013 ; qu'en indemnisant, non (ainsi qu'elle l'indique) la plus-value, mais la perte de gains -à partir de ceux procurés par son exploitation puisque à partir du prix fixé dans les contrats de fortage en cours d'exécution- qu'était susceptible de procurer l'exploitation du sous-sol de la parcelle AB [Cadastre 6], qui était certes partiellement exploité à la date de la décision de première instance mais qui ne l'était pas à la date de référence, ce qui devait la conduire à raisonner en considération de sa consistance, de son caractère exploitable à la date du jugement entrepris, substituée à celle de l'ordonnance d'expropriation, et, dès lors, à n'indemniser que la plus-value que le gisement pouvait procurer au terrain de surface, la Cour d'appel a violé l'article L 322-1 du code de l'expropriation, ensemble l'article L 322-1 du même code ;

Alors, de sixième part, que lorsqu'un tréfonds est effectivement exploité à la date de référence, l'exproprié doit être indemnisé en considération de cet usage effectif, ce qui implique de tenir compte des bénéfices d'exploitation perdus ; que lorsque tel n'est pas le cas mais que ce tréfonds est exploitable à la date de l'ordonnance d'expropriation portant transfert de propriété, ou, à défaut, à la date du jugement indemnitaire, participant de la consistance du bien exproprié, il est à l'origine d'une plus-value du terrain de surface, laquelle ne peut pas être calculée en considération des bénéfices supposés d'une exploitation ; qu'il résulte des énonciations de l'arrêt et du jugement entrepris qu'à la date de référence, le 15 mai 2001, les gisements situés dans le sous-sol des parcelles expropriées n'étaient pas exploités puisque les contrats de fortage n'ont été conclus qu'en 2006 et que les autorisations préfectorales d'exploitation n'ont été délivrées que par arrêtés des 25 juillet et 27 août 2013 ; qu'en indemnisant, non (ainsi qu'elle l'indique) la plus-value, mais la perte de gains qu'était susceptible de procurer l'exploitation du sous-sol de la partie de la parcelle AB [Cadastre 6] et des parcelles AB [Cadastre 5], AB [Cadastre 7], AB [Cadastre 8], AB [Cadastre 9], AB [Cadastre 10] et AB [Cadastre 11] qui n'avait jamais été exploité -à partir de ceux procurés par l'exploitation de la partie du sous-sol de la partie de la parcelle AB [Cadastre 6] qui était exploitée puisque à partir du prix fixé dans les contrats de fortage en cours d'exécution- quand, ne pouvant tenir compte que du caractère exploitable de ce sous-sol à la date du jugement entrepris, elle ne pouvait indemniser que la plus-value que les gisements pouvaient procurer au terrain de surface, la Cour d'appel a violé l'article L 322-1 du code de l'expropriation, ensemble l'article L 322-1 du même code ;

Et alors, enfin, qu'en indemnisant, en la personne du propriétaire, la plus-value tenant à la présence des gisements exploitables dans le sous-sol, en considération du prix fixé dans les contrats de fortage conclus par le locataire, tout en indemnisant par ailleurs, en la personne du locataire, autorisé à les exploiter, la perte des revenus tirés ou attendus de ces contrats de fortage, et plus précisément, s'agissant de celui-ci, en consacrant, dans son principe, son droit à indemnité, la Cour d'appel, qui a ainsi indemnisé deux fois le même préjudice, en la personne du propriétaire et du locataire, pour la période correspondant à la durée d'exécution des contrats retenue pour indemniser le locataire, a violé l'article L 321-1 du code de l'expropriation. SECOND MOYEN DE CASSATION

Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement déféré en ce qu'il a constaté le droit à indemnité de la [L] au titre de son bail et ordonné le sursis à statuer sur l'indemnité relative aux revenus locatifs jusqu'à la remise au rôle par la partie la plus diligente lorsque que celle-ci pourra être calculée ;

Aux motifs, sur l'intervention à l'instance de la société d'aménagement foncière de la plaine [D] ([L]), que :

Suivant contrat en date du 3 juillet 2008, [E] [D], moyennant une redevance annuelle de 1500 euros, a conclu avec la société d'aménagement foncière de la plaine [D] ([L]) un bail à construction pour une durée de 30 ans, portant sur les parcelles AB d'une superficie de 78 ha 60 ares et 10 centiares, AB 505 d'une superficie de 5 ha 46 ares et 60 centiares, AB 502 d'une superficie de 1 ha 64 ares et 30 centiares, correspondant aux parcelles actuellement cadastrées 512 à 518.

L'obligation de construction du preneur ne devait toutefois intervenir qu'après exploitation des carrières selon les contrats de fortage passés au mois de juillet 2006 entre [E] [D] d'une part et les sociétés LAFARGE SOBEX et SCPR d'autre part et transférés à la [L].

Le bail à construction était conclu sous condition résolutoire de la non obtention des autorisations administratives nécessaires à l'édification, après exploitation des carrières selon les contrats de fortage ainsi transférés à la [L], de tout ou partie de la MARINA projetée dans un délai de 8 ans.

Même si la [L] n'a édifié aucune construction sur les parcelles expropriées, la résolution du bail n'a pas été demandée par les parties et la [L] conserve son droit d'exploiter les ressources qu'elles recelaient en termes de matériaux et d'agrégats.

L'expropriation la dépossède de ce droit.

Aux termes de l'article L 321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.

La [L] est, en conséquence, fondée à demander une indemnisation pour la privation de l'exploitation du sous-sol à condition que l'indemnité corresponde bien à une perte de jouissance et non à une perte de propriété.

Elle est à ce titre recevable à intervenir à l'instance fixant les indemnités d'expropriation, à charge pour elle de justifier d'un préjudice direct causé par l'expropriation.

Pour autant, l'article L 321-2 du code de l'expropriation dispose que le juge prononce des indemnités distinctes en faveur des parties qui les demandent à des titres différents. Il distingue notamment dans la somme allouée à chaque intéressé, l'indemnité principale et le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.

Il en résulte que [E] [D], propriétaire des parcelles expropriées et la [L], titulaire d'un droit d'exploitation de carrière sur ces parcelles, ne sauraient réclamer ensemble et sans les distinguer des indemnités d'expropriation communes même s'ils prennent l'engagement de s'accorder bail ensuite sur leur répartition.

En conséquence, seront d'abord examinées les demandes d'indemnisation du préjudice subi par [E] [D] du fait de la perte de son droit de propriété puis celles relatives au préjudice subi par la [L] du fait de sa perte du droit de jouissance qu'il tenait de son bail à construction ;

Et aux motifs, sur les demandes de la [L], que :

La [L] est titulaire d'un bail à construction sur les parcelles expropriées et à l'occasion de ce bail, deux contrats de fortage lui ont été transférés.

Ces contrats ont été conclus, l'un avec la société Lafarge, le 28 juillet 2006 pour une durée de 10 ans, et l'autre avec la société SFPR le 19 juillet 2006, modifié par un avenant en date du 19 mai 2014 portant le terme du contrat au 19 mai 2024.

La perte des redevances perçues par la [L] en exécution de ces contrats doit être indemnisée mais le montant de l'indemnité ne pouvant être fixé que lorsque l'autorité expropriante aura pris possession des terrains expropriés, le sursis à statuer s'impose ;

Alors, d'une part, que la portée de la cassation s'étend à l'ensemble des dispositions du jugement cassé ayant un lien d'indivisibilité ou de dépendance nécessaire ; qu'il y a dépendance nécessaire entre deux dispositions du même arrêt dans le cas où l'un des motifs de la décision, dont le caractère erroné a entraîné la cassation d'une disposition dont il était le support, constitue également le soutien indispensable d'une autre disposition de l'arrêt ; que pour constater, dans son principe, le droit à indemnité de la société [L], l'arrêt relève que « la [L] est titulaire d'un bail à construction sur les parcelles expropriées et à l'occasion de ce bail, deux contrats de fortage lui ont été transférés. Ces contrats ont été conclus, l'un avec la société Lafarge, le 28 juillet 2006 pour une durée de 10 ans, et l'autre avec la société SFPR le 19 juillet 2006, modifié par un avenant en date du 19 mai 2014 portant le terme du contrat au 19 mai 2024 » et que « la perte des redevances perçues par la [L] en exécution de ces contrats doit être indemnisée » ; que la cassation à intervenir sur les deux premières branches du premier moyen de cassation, prises de ce que, pour indemniser la présence de gisements dans le sous-sol, la Cour d'appel ne pouvait pas déduire des autorisations préfectorales d'exploitation et de l'exploitation effective de carrières sur une partie du sous-sol de la parcelle AB [Cadastre 6] qu'à la date du jugement entrepris l'exploitation était « possible techniquement, économiquement et juridiquement » sur l'ensemble du sous-sol de ladite parcelle, ainsi que des parcelles AB [Cadastre 5], AB [Cadastre 7], AB [Cadastre 8], AB [Cadastre 9], AB [Cadastre 10] et AB [Cadastre 11], et devait rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si les seuils d'exploitation autorisés par les arrêtés préfectoraux d'autorisation d'exploitation de carrière ne s'opposaient pas à ce que l'ensemble du sous-sol de la parcelle AB [Cadastre 6], ainsi que des parcelles AB [Cadastre 5], AB [Cadastre 7], AB [Cadastre 8], AB [Cadastre 9], AB [Cadastre 10] et AB [Cadastre 11], puisse être considéré comme exploitable à la date du jugement entrepris, entraînera, par voie de conséquence, en application de l'article 624 du code de procédure civile, la censure du chef de l'arrêt ici critiqué ;

Alors, d'autre part, qu'en relevant, pour constater, dans son principe, le droit à indemnité de la société [L], que « la [L] est titulaire d'un bail à construction sur les parcelles expropriées et à l'occasion de ce bail, deux contrats de fortage lui ont été transférés. Ces contrats ont été conclus, l'un avec la société Lafarge, le 28 juillet 2006 pour une durée de 10 ans, et l'autre avec la société SFPR le 19 juillet 2006, modifié par un avenant en date du 19 mai 2014 portant le terme du contrat au 19 mai 2024 » et que « la perte des redevances perçues par la [L] en exécution de ces contrats doit être indemnisée », sans mettre en évidence qu'à la date du jugement entrepris, l'ensemble du sous-sol de la parcelle AB [Cadastre 6], ainsi que des parcelles AB [Cadastre 5], AB [Cadastre 7], AB [Cadastre 8], AB [Cadastre 9], AB [Cadastre 10] et AB [Cadastre 11], pouvait effectivement être exploité, ce qui ne peut être déduit des autorisations préfectorales d'exploitation et de l'exploitation effective de carrières sur une partie du sous-sol de la parcelle AB [Cadastre 6], la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 321-1 du code de l'expropriation ;

Alors, de troisième part, qu'en relevant, pour constater, dans son principe, le droit à indemnité de la société [L], que « la [L] est titulaire d'un bail à construction sur les parcelles expropriées et à l'occasion de ce bail, deux contrats de fortage lui ont été transférés. Ces contrats ont été conclus, l'un avec la société Lafarge, le 28 juillet 2006 pour une durée de 10 ans, et l'autre avec la société SFPR le 19 juillet 2006, modifié par un avenant en date du 19 mai 2014 portant le terme du contrat au 19 mai 2024 » et que « la perte des redevances perçues par la [L] en exécution de ces contrats doit être indemnisée », sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si les seuils d'exploitation autorisés par les arrêtés préfectoraux d'autorisation d'exploitation de carrière ne s'opposaient pas à ce que l'ensemble du sous-sol de la parcelle AB [Cadastre 6], ainsi que des parcelles AB [Cadastre 5], AB [Cadastre 7], AB [Cadastre 8], AB [Cadastre 9], AB [Cadastre 10] et AB [Cadastre 11], puisse être considéré comme exploitable à la date du jugement entrepris, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 321-1 du code de l'expropriation ;

Alors, de quatrième part, que la portée de la cassation s'étend à l'ensemble des dispositions du jugement cassé ayant un lien d'indivisibilité ou de dépendance nécessaire ; que la cassation à intervenir sur la dernière branche du premier moyen de cassation, prise de ce qu'en indemnisant, en la personne du propriétaire, la plus-value tenant à la présence des gisements exploitables dans le sous-sol, en considération du prix fixé dans les contrats de fortage conclus par le locataire, tout en indemnisant par ailleurs, en la personne du locataire, autorisé à les exploiter, la perte des revenus tirés ou attendus de ces contrats de fortage, et plus précisément, s'agissant de celui-ci, en consacrant, dans son principe, son droit à indemnité, la Cour d'appel a ainsi indemnisé deux fois le même préjudice, en la personne du propriétaire et du locataire, pour la période correspondant à la durée d'exécution des contrats retenue pour indemniser le locataire, entraînera, par voie de conséquence, en application de l'article 624 du code de procédure civile, la censure du chef de l'arrêt ici critiqué ;

Alors, de cinquième part, qu'en indemnisant, en la personne du locataire, autorisé à les exploiter, la perte des revenus tirés ou attendus de ces contrats de fortage, et plus précisément, s'agissant de celui-ci, en consacrant, dans son principe, son droit à indemnité, tout en indemnisant par ailleurs, en la personne du propriétaire, la plus-value tenant à la présence des gisements exploitables dans le sous-sol, en considération du prix fixé dans les contrats de fortage conclus par le locataire, la Cour d'appel, qui a ainsi indemnisé deux fois le même préjudice, en la personne du propriétaire et du locataire, pour la période correspondant à la durée d'exécution des contrats retenue pour indemniser le locataire, a violé l'article L 321-1 du code de l'expropriation ;

Et alors, enfin, qu'en retenant que « la perte des redevances perçues par la [L] en exécution de ces contrats doit être indemnisée », après avoir constaté que le contrat de fortage conclu avec la société Lafarge l'avait été « le 28 juillet 2006 pour une durée de 10 ans », de sorte que ce contrat était venu à expiration, la Cour d'appel a violé l'article L 321-1 du code de l'expropriation.