CIV. 3
SG
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 30 septembre 2021
Rejet non spécialement motivé
M. MAUNAND, conseiller doyen faisant fonction de président
Décision n° 10452 F
Pourvoi n° B 20-20.620
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 30 SEPTEMBRE 2021
1°/ M. [H] [B],
2°/ Mme [V] [R], épouse [B],
domiciliés tous deux [Adresse 2],
3°/ Mme [F] [B], domiciliée [Adresse 3],
ont formé le pourvoi n° B 20-20.620 contre l'arrêt rendu le 28 janvier 2020 par la cour d'appel de Caen (1re chambre civile), dans le litige les opposant :
1°/ à M. [I] [Q],
2°/ à Mme [N] [K],
domiciliés tous deux [Adresse 1],
3°/ à la société de Construction du pavillon Montois, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 4],
défendeurs à la cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Jacques, conseiller, les observations écrites de la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat des consorts [B], de la SCP Foussard et Froger, avocat de M. [Q], et de Mme [K], et l'avis de M. Burgaud, avocat général référendaire, après débats en l'audience publique du 6 juillet 2021 où étaient présents M. Maunand, conseiller doyen faisant fonction de président, M. Jacques, conseiller rapporteur, M. Nivôse, conseiller, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.
1. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.
EN CONSÉQUENCE, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les consorts [B] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par les consorts [B] et les condamne in solidum à payer la somme globale de 3 000 euros à M. [Q] et à Mme [K] ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente septembre deux mille vingt et un.
MOYEN ANNEXE à la présente décision
Moyen produit par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour les consorts [B].
Il est fait grief à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, d'AVOIR condamné solidairement M. [H] [B], Mme [V] [B] et Mme [F] [B] à supprimer dans le délai de trois mois à compter de la signification du présent arrêt, le mur pignon et le débord de toit de leur maison d'habitation située commune de [Localité 1] lotissement «[1]» section AD [Cadastre 3] et [Cadastre 1], réalisés à une distance inférieure à 3 mètres de la limite séparative avec les fonds propriété de M. [I] [Q] et de Mme [N] [K] cadastrée section AD [Cadastre 2] ;
AUX MOTIFS QUE les consorts [B], qui ne discutent pas les conclusions de l'expert judiciaire, se contentent dans leurs seules écritures valablement déposées devant la cour, de solliciter la confirmation du jugement dont appel ayant déclaré les prétentions adverses irrecevables faute de preuve d'un préjudice ; que M. [I] [Q] et Mme [N] [K] de leur côté vantent la mission réalisée par un géomètre-topographe mandaté par leurs soins en 2009, qui avait conclu à des distances très proches à savoir 2,955 m de la limite séparative pour l'angle nord-ouest du pignon de la propriété des consorts [B], et 2,96 m s'agissant du pignon de l'angle sud-ouest ; que l'homme de l'art aurait toutefois relevé qu'un débord de toiture additionnel de 10 cm empiétait sur la distance entre l'immeuble des consorts [B] et la limite séparative des propriétés, ce dont l'expert judiciaire n'a pas tenu compte ; que M. [I] [Q] et Mme [N] [K] soutiennent que dès lors que le manquement à l'article 7 du cahier des charges est établi, il convient de faire application des dispositions de l'article 1143 (ancien) du code civil qui permet au créancier d'une obligation de faire ou de ne pas faire de solliciter la destruction aux frais du débiteur, de ce qui a été fait par contravention à l'engagement, sans préjudice de dommages et intérêts ; que l'article 7 du cahier des charges du lotissement énonce que : «peuvent être édifiés : soit d'une limite séparative à l'autre, soit en limite séparative d'un seul côté, dans ce cas la distance horizontale de tout point du bâtiment à édifier au point le plus proche de l'autre limite séparative doit être au moins égale à la demie-hauteur du bâtiment, mesuré à l'égout du toit, sans toutefois être inférieure à 3 ; soit en retrait par rapport aux deux limites séparatives latérales ; dans ce cas, la distance horizontale de tout point du bâtiment à édifier au point le plus proche de l'autre limite séparative doit être au moins égale à la demie-hauteur du bâtiment mesuré à !'égout du toit, sans toutefois être inférieure à 3m» ; qu'il est de droit constant que les clauses du cahier des charges d'un lotissement revêtent un caractère contractuel et engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues, et que tout coloti peut demander au juge le respect dudit cahier des charges sans avoir à justifier d'un préjudice ; que c'est bien en effet d'une obligation de faire-ou de ne pas faire, s'agissant du respect de normes arrêtées régissant notamment les relations entre colotis, à laquelle ceux-7 ci sont tenus les uns envers les autres ; que c'est dont à tort que les premiers juges ont motivé l'irrecevabilité de la demande de démolition présentée par M. [I] [Q] et Mme [N] [K] (qui ne pouvait être en tout état de cause qu'un débouté), en leur opposant que seul le droit commun du contrat trouvait à s'appliquer à défaut d'empiétement justifiant la démolition de l'ouvrage litigieux, par référence (a contrario) aux articles 544 et 545 du code civil relatifs au droit de propriété et à sa protection ; que l'expert indique en page 7 de son rapport : « l'état des lieux comprenant un relevé précis, établi sur les bases du découpage des parcelles lors de la création du lotissement, montre que la construction des époux [B] a été implantée avec un léger débordement de 2,5 cm par rapport à la distance minimum imposée dans le règlement. Par ailleurs, on peut noter que le muret de clôture construit par M. [I] [Q] et Mme [N] [K] empiète la limite de propriété de 6 cm, sur une longueur de 2) 3 mètres dans sa partie sud. Si dans l'absolu, nous pouvons relever que ces implantations ne respectent pas les règles élémentaires relatives aux limites entre les propriétés, il faut admettre que les non-conformités à ces dernières sont relativement peu importantes et ne constituent pas de gêne particulière.
Je précise ici que les travaux de bâtiment ne peuvent être d'une précision chirurgicale, et que les implantations peuvent souffrir de difficultés liées à des événements d'espace ou météorologique, tel que le cordeau ou les piquets servant à l'implantation d'un mur peuvent être légèrement déviés accidentellement sans que personne ne s'en aperçoive. Si la démolition du muret peut être réalisée à peu de frais, il n'en est pas de même pour le pignon du garage de l'immeuble [B]» ; que, si les considérations développées au sujet du muret sont contestées dans leur principe par M. [I] [Q] et Mme [N] [K], comme résultant d'une initiative personnelle de l'expert qui n'était pas saisi de cette question, elles ne le sont pas, en revanche, s'agissant du non respect par les consorts [B] des limites séparatives prévues par l'article 7 du cahier des charges, qu'ils se sont engagés à respecter, peu important les conséquences dommageables du manquement, et quand bien même, comme le souligne l'expert judiciaire, les erreurs ont pu être commises de bonne foi ; que l'expert attire par ailleurs l'attention sur le coût de la mise en conformité de l'immeuble des consorts [B] soit 28.000 euros, mais ne conclut pas à l'impossibilité d'y procéder ; qu'il convient dans ces conditions d'infirmer le jugement dont appel et de faire droit à la demande de M. [I] [Q] et Mme [N] [K] de ce chef, la cour n'estimant pas nécessaire toutefois d'assortir la condamnation d'une astreinte ;
1) ALORS QU'un empiétement suppose qu'un ouvrage édifié sur un fonds franchisse pour partie la limite séparative avec un fonds voisin ; qu'en l'espèce, pour ordonner la suppression du mur pignon et du débord de toit de la maison d'habitation des époux [B], la cour d'appel a jugé que « c'est donc à tort que les premiers juges ont motivé l'irrecevabilité de la demande de démolition présentée par M. [I] [Q] et Mme [N] [K] (qui ne pouvait être en tout état de cause qu'un débouté), en leur opposant que seul le droit commun du contrat trouvait à s'appliquer à défaut d'empiétement justifiant la démolition de l'ouvrage litigieux, par référence (a contrario) aux articles 544 et 545 du code civil relatifs au droit de propriété et à sa protection » ; qu'en statuant ainsi, quand il résultait de ses propres
constatations que le mur pignon et le débord de toit débordaient légèrement de la limite de 3 mètres de la ligne séparative prévue par le cahier des charges du lotissement mais ne franchissaient pas cette ligne séparative, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé, par fausse application, les articles 544 et 545 du code civil ;
2) ALORS QUE l'exécution forcée d'une convention ne peut être ordonnée s'il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier ; qu'en l'espèce, citant le rapport d'expertise, la cour d'appel a souligné, d'une part, que « si dans l'absolu, nous pouvons relever que ces implantations ne respectent pas les règles élémentaires relatives aux limites entre les propriétés, il faut admettre que les non conformités à ces dernières sont relativement peu importantes et ne constituent pas de gêne particulière » et, d'autre part, « si la démolition du muret peut être réalisée à peu de frais, il n'en est pas de même pour le pignon du garage de l'immeuble [B] », avant de juger que les époux [B] s'étaient engagés à respecter les limites séparatives prévues par l'article 7 du cahier des charges « peu important les conséquences dommageables du
manquement » ; qu'en statuant ainsi, quand il résultait de ses propres constatations l'importance du coût de l'exécution forcée pour les époux [B] et son absence d'intérêt pour les consorts [Q]-[K], la cour d'appel, qui aurait dû rechercher si la sanction était proportionnée à la gravité des non-conformités, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1184 devenu 1221 du code civil.