Cour de cassation - 31 janvier 2018 - 16-22.910

Résumé de la décision :

Arguments pertinents :

2. Absence de préjudice démontré : Mme X... n’a pas établi l’existence d’un préjudice financier suffisant ni la perte de chance en lien de causalité avec le manquement du notaire.
- Citation pertinente : « Mme X... n'établit pas l'existence d'une perte de chance ; [...] de sorte que même si celui-ci avait rempli son obligation d'information et de conseil plus tôt, elle se serait néanmoins engagée dans les différentes acquisitions dans les mêmes conditions. »

3. Trois actes d'acquisition : La cour a limité la recherche de responsabilité du notaire à trois actes antérieurs, estimant que le comportement ultérieur de Mme X... la plaçait en situation où elle aurait agi de la même manière même si elle avait été mieux informée.
- Citation pertinente : « La situation financière de Mme X..., notamment la propriété de deux biens immobiliers, pouvait lui permettre de faire face sans difficultés au remboursement du prêt contracté à l'occasion du premier achat. »

Interprétations et citations légales :

2. Absence de preuve de préjudice : Le raisonnement de la Cour repose sur la nécessité pour la partie demanderesse d’apporter la preuve de la perte en lien direct avec les actes notariaux, en interprétant le préjudice non pas comme une simple perte financière, mais comme une perte de chance d'éviter des engagements risqués.
- Code civil - Article 1240 : « Chaque acte de l'homme doit répondre à la faute commise, et la victime doit établir un lien de causalité entre la faute et le dommage subi. »

3. Impact du comportement de tiers : La Cour a jugé que les actions d'un tiers, comme un intermédiaire douteux, ne peuvent exonérer le notaire de sa responsabilité, mais cela peut influencer l’appréciation de la responsabilité et du préjudice.
- Cela fait écho à la notion selon laquelle un professionnel du droit doit fournir un éclairage sur l’ensemble des risques, indépendamment du comportement d'autres parties.

CIV. 1

LG

COUR DE CASSATION
______________________

Audience publique du 31 janvier 2018

Déchéance partielle et rejet non spécialement motivé

Mme BATUT, président

Décision n° 10062 F

Pourvoi n° G 16-22.910

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

Vu le pourvoi formé par :

1°/ Mme Jocelyne X..., domiciliée [...]                                    ,

2°/ la société Le Leguer, société civile immobilière, dont le siège est [...]                                    ,

contre l'arrêt rendu le 24 mai 2016 par la cour d'appel de Lyon (1re chambre civile B), dans le litige les opposant à M. Jean Y..., domicilié [...]                             ,

défendeur à la cassation ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 19 décembre 2017, où étaient présentes : Mme Batut, président, Mme Z..., conseiller référendaire rapporteur, Mme Kamara, conseiller doyen, Mme Randouin, greffier de chambre ;

Vu les observations écrites de Me E... , avocat de Mme X..., de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. Y... ;

Sur le rapport de Mme Z..., conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur la déchéance du pourvoi, relevée d'office, en ce qu'il est formé par la société Le Leguer :

Attendu que cette société n'ayant produit aucun moyen dirigé contre l'arrêt attaqué, la déchéance partielle du pourvoi est encourue ;

Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

CONSTATE la déchéance du pourvoi en ce qu'il est formé par la société Le Leguer ;

REJETTE le pourvoi en ce qu'il est formé par Mme X... ;

Condamne Mme X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente et un janvier deux mille dix-huit.
MOYEN ANNEXE à la présente décision

Moyen produit par Me E... , avocat aux Conseils, pour Mme X...

Il est fait grief à l'arrêt attaqué :

D'AVOIR débouté Mme X... de ses demandes formées contre Me Y....

AUX MOTIFS QUE « le 25 septembre 2006, par acte authentique reçu par un notaire de Metz, Mme X... a conclu un contrat de vente en l'état futur d'achèvement d'un bien immobilier situé à [...], financé à l'aide d'un prêt souscrit auprès du Crédit Foncier pour un montant de 176007 euros; que Mme X... était représentée par Mme A..., clerc de notaire, en vertu d'une procuration authentique reçue par M Y..., notaire; que par acte authentique du 1er juin 2007, reçu par Me Y...,ont été établis les statuts de la SCI Le Leguer, dont la gérante est Mme X..., et qui, le 6 septembre 2007, s'est porté acquéreur d'un immeuble situé à Locmine, financé à l'aide d'un prêt de 169 819 euros contracté auprès du Crédit Immobilier de France Sud Rhône Alpes Auvergne; que le 2 octobre 2007, par acte authentique reçu par Mme B... C..., notaire, avec la participation de M Y..., Mme X... a acquis un ensemble immobilier en l'état futur d'achèvement situé à la [...] pour le prix de 180 000 euros financé en totalité par un prêt souscrit auprès de la société Barclays ; que le 7 novembre 2007, aux termes d'un acte reçu par M D..., notaire, associé de M Y..., Mme X... a régularisé une procuration authentique en vue d'une nouvelle acquisition, réalisée le 18 décembre 2007, par l'acquisition en l'état futur d'achèvement d'un bien immobilier financé par un prêt de 178641 euros souscrit auprès de la Banque privée Européenne; que le 14 janvier 2008, Mme X..., représentée par M Y... a acquis un nouveau bien immobilier financé par un prêt de 177000 euros souscrit auprès de la Banque Populaire Loire et Lyonnais; que les investissements ont été réalisés dans le cadre d'opérations de défiscalisation dites loi de Robien ; qu'avant la dernière acquisition, Mme X... a, le 11 janvier 2008, régularisé en faveur de M Y..., une reconnaissance de conseils en ces termes: "Le ou les signataires déclarent avoir été avertis par le Notaire ides conséquences éventuelles attachées à la passation de l'acte, à savoir:
Compte tenu du montant total des emprunts souscrits par le signataire auprès de divers établissements bancaires, celui-ci déclare avoir été parfaitement informé par le notaire soussigné de l'importance de la charge de remboursement desdits emprunts, et de la difficulté que celui-ci pourrait rencontrer en cas de remise en cause du revenu locatif escompté de bénéficier d'avantages fiscaux, ou simplement de chute de ses propres revenus, et par conséquent de sa charge fiscale.
Il reconnaît avoir mandaté le notaire à l'effet de recevoir différentes procurations authentiques en vue de l'acquisition de divers lots de copropriété, mais que ce dernier n'est intervenu d'aucune manière dans le montage financier ou fiscal de l'opération, ou sa validation. Il déclare vouloir assumer seul la responsabilité des conséquences de ces multiples opérations.
Néanmoins, le ou les signatures déclarent persister dans leur intention de passer l'acte à leurs seuls risques et périls, renonçant expressément dès à présent à tous recours contre leur Notaire" ; que Mme X... disposait d'une revenu mensuel de 1 260 euros, complété de revenus fonciers d'un montant annuel de 10700 euros; qu'elle était propriétaire de deux biens immobiliers générant ces revenus fonciers; que les échéances mensuelles de remboursement des différents prêts s'élevaient à 5479,55 euros; que si Mme X... indique qu'elle ne se souvient pas avoir signé une reconnaissance de conseils donnés et qu'elle formule toute réserve utile concernant l'authenticité de sa signature sur ce document, la cour est en mesure de déterminer, par comparaison avec les signatures de Mme X... figurant sur différents documents produits (lettre du 13 juin 2012, demande d'admission à l'assurance du 3.12.2007, pages 9.10 et 22 de la pièce n°29 de Mme X...), que la signature figurant sur la reconnaissance de conseils donnés est bien celle de Mme X... ; que dès lors, compte tenu des termes de ce document par lequel le notaire a clairement attiré l'attention de Mme X... sur l'importance de la charge de remboursement des emprunts, sur les difficultés susceptibles de découler en cas de remise en cause du-revenu locatif escompté, de la possibilité de bénéficier d'avantages fiscaux et de la chute de ses propres revenus, il ne peut être reproché à M Y... d'avoir manqué à son obligation d'information et de conseil à l'occasion de la dernière acquisition du 14 janvier 2008 ; qu'aucun élément ne permet de considérer que M Y..., qui le conteste, est intervenu à l'occasion de la procuration authentique du 7 novembre 2007, reçue par son associé, et de l'acte d'acquisition du 18 décembre 2007 ; que Mme X... qui recherche uniquement la responsabilité personnelle de M Y..., et non celle de la Scp de notaires dont il est membre, n'est pas fondée en son action en responsabilité au titre de ces actes; par conséquent que la responsabilité de M Y... n'est susceptible d'être recherchée qu'au titre du premier acte d'acquisition du 25 septembre 2006, des actes du 1er juin et 6 septembre 2007, et de celui du 2 octobre 2007 ; que la situation financière de Mme X..., notamment la propriété de deux biens immobiliers, pouvait lui permettre de faire face sans difficultés au remboursement du prêt contracté à l'occasion du premier achat, donnant lieu à des échéances mensuelles de 900,12 euros, d'autant qu'elle devait percevoir des loyers et bénéficier de déductions fiscales; que par contre, que les deux opérations suivantes, ajoutées à la première dépassaient manifestement ses capacités financières et présentaient un risque sérieux d'endettement important, notamment en cas de non-paiement des loyers, ou de cessation d'activité de Mme X..., même si, contrairement à ce qu'elle soutient, une assurance avait été souscrite à l'occasion des prêts; que le notaire était tenu à son égard d'une obligation d'information et de conseil sur les risques encourus; qu'il ne justifie par aucun élément avoir satisfait à cette obligation ».

ET AUX MOTIFS QUE « qu'au titre de leur préjudice financier, Mme X... et la Sci Le Leguer sollicitent des indemnités correspondant au remboursement des prêts y compris les intérêts; que cependant, le préjudice susceptible de découler du manquement à l'obligation d'information et de conseil s'analyse en une perte de chance de ne pas contracter et de ne pas subir l'endettement résultant des différentes acquisitions et des prêts souscrits; que, comme le souligne à juste titre M Y... les appelantes ne fournissent aucun détail du préjudice qu'elles ont réellement subi, et ne produisent aucun décompte sur le bilan de chaque opération, puisque si les biens immobiliers ont été vendus, le prix de vente a servi à désintéresser les organismes financiers, de sorte que le préjudice ne peut s'établir au montant du remboursement des différents prêts; qu'elles ont en outre perçu des loyers et bénéficié d'avantages fiscaux sur lesquels elles ne s'expliquent pas; que surtout, Mme X... n'établit pas l'existence d'une perte de chance; qu'en effet, même mieux informée par la reconnaissance de conseils donnés du 11 janvier 2008, elle s'est néanmoins engagée à nouveau dans une cinquième opération d'investissement malgré les mises en garde du notaire, de sorte que même si celui-ci avait rempli son obligation d'information et de conseil plus tôt, notamment à l'occasion du deuxième investissement, elle se serait néanmoins engagée dans les différentes acquisitions dans les mêmes conditions; qu'elle admet qu'elle a été conseillée par un "négociateur vendeur de biens immobiliers douteux" qui a abusé de la situation dans son propre intérêt; qu'enfin, contrairement à ce qu'indique Mme X..., le notaire, requis par les parties, ne pouvait refuser d'instrumenter et de recevoir les actes; qu'en conséquence en l'absence de perte de chance en lien de causalité avec le manquement reproché au notaire, Mme X... et la Sci Le Leguer doivent être déboutées de leurs demandes ».

ALORS, D'UNE PART, QUE le notaire, professionnel du droit, est tenu d'éclairer les parties et d'attirer leur attention de manière complète et circonstanciée sur la portée, les effets et les risques attachés à chacun des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique ; que le préjudice subi par la victime du fait des manquements renouvelés d'un notaire à son devoir d'information et de conseil dans la rédaction d'actes successifs s'analyse en une perte de chance de ne pas contracter, laquelle doit nécessairement s'apprécier à l'aune de chacun des actes dressés par l'officier requis ; que pour nier la preuve de l'existence d'une perte de chance subie par Mme X... ensuite de la signature de chacun des actes litigieux, l'arrêt, tout en imputant au notaire un manquement à son devoir d'information et de conseil au titre des actes successifs dressés le 25 septembre 2006 ainsi que les 1er juin, 6 septembre et 2 octobre 2007, se fonde sur une reconnaissance de conseils donnés par le notaire le 11 juin 2008, préalablement à la signature du dernier acte d'acquisition litigieux pour en déduire que Mme X... « même si le notaire avait rempli son obligation d'information et de conseil plus tôt, notamment à l'occasion du deuxième investissement, se serait néanmoins engagée dans les différentes acquisitions dans les mêmes conditions » ; qu'en se déterminant ainsi, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu l'article 1240 du code civil.

ALORS D'AUTRE PART QUE dans ses conclusions, Mme X... faisait valoir que si elle avait été alertée par le notaire des risques encourus lors de la signature de chacun des actes authentiques, elle ne les aurait pas régularisés ; que Me Y..., en réponse, soutenait que, sollicité en 2008 pour une nouvelle acquisition, il avait alors alerté sa cliente sur le risque encouru, laquelle avait néanmoins maintenu sa volonté d'acquérir ; que la cour d'appel ne pouvait considérer en l'état des conclusions ainsi échangées par les parties que les manquements du notaire à son obligation de conseil et d'information à l'occasion des actes dressés le 25 septembre 2006, les 1er juin et 6 septembre 2007 et le 2 octobre 2007 n'avaient entraîné aucun préjudice pour Mme X... ; qu'elle a ainsi également méconnu les termes du litige et violé l'article 4 du code de procédure civile.

ALORS ENFIN QUE même en présence du comportement fautif d'un tiers, le notaire rédacteur d'actes, n'est pas dispensé de réparer les conséquences résultant de ses manquements à son devoir d'information et de conseil ; que pour nier l'existence d'une perte de chance en lien avec les fautes commises par Me Y... lors de la rédaction des actes d'acquisition des 25 septembre 2006, 1er juin, 6 septembre et 2 octobre 2007, l'arrêt retient que Mme X... a été conseillée par un négociateur vendeur de biens immobiliers douteux qui a abusé de la situation dans son propre intérêt ; qu'en statuant par ces motifs impropres à décharger le notaire de sa responsabilité, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382, devenu l'article 1240 du code civil.