Cour de cassation, arret, 1965-03-04, 63-11.950

Résumé de la décision

Arguments pertinents

> "La cour d'appel a pu estimer équitable de tenir compte de la réduction du fermage pendant les premières années du bail, accordée eu égard au mauvais état du fonds à une époque où le fermier n'avait pas droit aux améliorations."

2. Compensation par équivalence : Le pourvoi de dame Y contestait l'admission de la compensation par équivalence entre les sommes dues par la bailleuse et celles dues par le fermier sortant. Il était soutenu que l'avis de l'expert de la bailleuse ne pouvait pas constituer une renonciation aux indemnités.

> "La cour d'appel retient que le propre expert de dame Y avait proposé lui-même à l'expert commis d'équilibrer les deux postes en raison de la difficulté réelle des évaluations."

Interprétations et citations légales

> "Une indemnité représentative de ladite récolte ne pouvait donc être octroyée qu'au mépris des contrats faisant la loi des parties."

2. Sur la compensation par équivalence : La Cour a affirmé que l'avis de l'expert de la bailleuse, bien qu'il ait été formulé à titre de transaction, ne pouvait pas être interprété comme une renonciation aux indemnités. Cela souligne l'importance de la preuve et des éléments présentés par les experts dans les litiges relatifs aux baux.

> "L'appréciation de fait sur ces points ne peut être utilement critiquée devant la Cour de cassation."

Références légales

En conclusion, la décision de la Cour de cassation confirme l'importance de respecter les termes des contrats de bail et les règles de droit applicables, tout en tenant compte des circonstances spécifiques de chaque affaire.

VU LA CONNEXITE JOINT LES POURVOIS FORMES PAR LES EPOUX DE X... SOUS LE NO 63. 11. 950 ET PAR DAME Y... SOUS LE NO 63. 11. 962 CONTRE L'ARRET QUI STATUE SUR LE REGLEMENT DE SORTIE DE FERME APRES LE DEPART DES EPOUX DE X..., PRENEURS DE 1940 A 1960 DE LA FERME APPARTENANT A DAME Y... ; \n\n\nET SUR LE POURVOI NO 63. 11. 950 ; \n\n\nATTENDU QUE L'ARRET CONSTATE QUE LE BAIL PRIMITIF CONCLU EN 1940 PREVOYAIT UNE DIMINUTION DE FERMAGE POUR LES QUATRE PREMIERES ANNEES DU BAIL EN RAISON DU MAUVAIS ETAT DU FONDS LORS DE L'ENTREE DANS LES LIEUX ET DECIDE QU'IL Y A LIEU DE REDUIRE D'AUTANT L'INDEMNITE DE PLUS-VALUE DUE AUX FERMIERS SORTANTS ; \n\n\nATTENDU QUE LE POURVOI REPROCHE A CET ARRET DE STATUER AINSI ALORS QUE, D'UNE PART, LA REDUCTION DE FERMAGE SUSVISE AVAIT POUR BUT DE COMPENSER L'ABSENCE DE RECOLTES NORMALES PENDANT LES PREMIERES ANNEES DU BAIL ET QU'UNE INDEMNITE REPRESENTATIVE DE LADITE RECOLTE NE POUVAIT DONC ETRE OCTROYEE QU'AU MEPRIS DES CONTRATS FAISANT LA LOI DES PARTIES ET CONSTITUAIT EN FAIT UNE REVISION DES LOYERS POUR LES QUATRE PREMIERES ANNEES S'AGISSANT D'UN BAIL ANTERIEUR AU 1ER JANVIER 1949 ET AU SURPLUS S'AGISSANT D'UNE DEMANDE EN REVISION QUI N'AURAIT PU INTERVENIR QU'AU COURS DE LA TROISIEME ANNEE DE JOUISSANCE, ALORS, D'AUTRE PART, QU'IL N'EXISTE AUCUN RAPPORT ENTRE L'AMENAGEMENT DU SOL POUR OBTENIR DES CULTURES NORMALES ET LES AMELIORATIONS FAISANT L'OBJET D'UNE INDEMNISATION POUR LE PRENEUR SORTANT, ALORS QU'ENFIN LES DISPOSITIONS DU STATUT DU FERMAGE ETANT D'ORDRE PUBLIC ET D'APPLICATION IMMEDIATE, LES PRENEURS NE POUVAIENT SE VOIR RETROACTIVEMENT PENALISER EN RAISON DU BENEFICE QU'ILS ONT PU TIRER DE CETTE LEGISLATION ; \n\n\nMAIS ATTENDU QUE L'INDEMNITE POUR AMELIORATION AYANT ETE EVALUEE GLOBALEMENT DEPUIS L'ENTREE EN JOUISSANCE DES PRENEURS SANS DISTINCTION DES DATES AUXQUELLES LES AMELIORATIONS AVAIENT ETE APPORTEES PAR LES PRENEURS, LA COUR D'APPEL A PU ESTIMER EQUITABLE DE TENIR COMPTE DE LA REDUCTION DU FERMAGE PENDANT LES PREMIERES ANNEES DU BAIL, ACCORDEE EU EGARD AU MAUVAIS ETAT DU FONDS A UNE EPOQUE OU LE FERMIER N'AVAIT PAS DROIT AUX AMELIORATIONS, POUR EVITER QUE LES AMELIORATIONS REALISEES AVANT LE STATUT DU FERMAGE NE SOIENT COMPTEES DEUX FOIS ; \n\n\nD'OU IL SUIT QUE LE POURVOI NE SAURAIT ETRE ACCUEILLI ; \n\n\nET SUR LE POURVOI NO 63. 11. 962 ; \n\n\nATTENDU QUE LE POURVOI FAIT GRIEF A L'ARRET ATTAQUE D'ADMETTRE LA COMPENSATION PAR EQUIVALENCE ENTRE LES SOMMES DUES PAR LA BAILLERESSE AU FERMIER SORTANT ET CELLES DUES PAR LEDIT FERMIER A LA BAILLERESSE AU MOTIF QUE CETTE COMPENSATION AVAIT ETE ACCEPTEE NON SEULEMENT PAR L'EXPERT COMMIS MAIS ENCORE PAR LE PROPRE EXPERT DE LA BAILLERESSE ALORS QUE L'AVIS DE L'EXPERT DE LA BAILLERESSE FORMULE A TITRE D'OFFRE DE TRANSACTION NE SAURAIT CONSTITUER UNE RENONCIATION DE CELLE-CI AUXDITES INDEMNITES ET ALORS QUE LA COUR NE REPOND PAS AUX CONCLUSIONS PRECISES PAR LESQUELLES LA BAILLERESSE REPROCHAIT A L'EXPERT COMMIS DE N'AVOIR PAS TENU COMPTE DES INDEMNITES LUI REVENANT DU CHEF DES REPARATIONS LOCATIVES AUX BATIMENTS, DE LA DEGRADATION DU RADIER DE LA MARE, DU DEFAUT DU CURAGES DES FOSSES ET DU DEFAUT D'ENTRETIEN DU CHEMIN ; \n\n\nATTENDU QUE LA COUR D'APPEL RETIENT QUE " LE PROPRE EXPERT DE DAME Y... AVAIT PROPOSE LUI-MEME A L'EXPERT COMMIS D'EQUILIBRER LES DEUX POSTES EN RAISON DE LA DIFFICULTE REELLE DES EVALUATIONS QUE, RELATIVEMENT AU GRAND FOSSE DE VIDANGE DE LA FERME, LES TRAVAUX DE REMISE EN ETAT INCOMBANT A LA PROPRIETAIRE TELS QUE PRECISES DANS LE PROCES-VERBAL D'ACCORD DRESSE LE 15 SEPTEMBRE 1953 N'ONT PAS ETE EFFECTUES, QUE L'AVIS DU SIEUR Z... EN DATE DU 14 JANVIER 1963, N'APPORTE AUCUNE LUMIERE PARTICULIERE SI CE N'EST DES AFFIRMATIONS GRATUITES, QU'IL ECHET DES LORS DE SUIVRE L'AVIS DE L'EXPERT COMMIS " ; \n\n\nQU'AINSI LA COUR S'EST FONDEE SUR LES CONSTATATIONS DE FAIT RESULTANT DU RAPPORT DE L'EXPERT ET SUR L'ABSENCE D'ELEMENTS DE PREUVE CONTRAIRES A SES EVALUATIONS ; \n\n\nQUE SON APPRECIATION DE FAIT SUR CES POINTS NE PEUT ETRE UTILEMENT CRITIQUEE DEVANT LA COUR DE CASSATION ; \n\n\nD'OU IL SUIT QUE LE POURVOI DE LA BAILLERESSE N'EST PAS FONDE ; \n\n\nPAR CES MOTIFS : REJETTE LES DEUX POURVOIS FORMES CONTRE L'ARRET RENDU LE 20 FEVRIER 1963 PAR LA COUR D'APPEL DE PARIS ; \n\n\nNO 63-11. 950. EPOUX DE X... C / DAME Y.... NO 63-11. 962. Y... C / EPOUX DE X.... PRESIDENT : M. VIGNERON. RAPPORTEUR : MME LAGARDE. AVOCAT GENERAL : M. LESSELIN. AVOCATS : MM. COPPER-ROYER ET BEURDELEY.