Cour de cassation, arret, 1970-02-05, 69-20.011

Résumé de la décision

Arguments pertinents

2. Interprétation des clauses du bail : Les juges ont interprété que les clauses du bail ne comportaient pas d'indications supplémentaires concernant la résiliation, ce qui les a conduits à conclure que la résiliation était valide. Ils ont ainsi écarté l'argument des époux X... selon lequel un préavis était nécessaire.

3. Rejet des usages locaux : La Cour a également noté que le décret ne renvoyait pas aux usages locaux, ce qui aurait pu imposer un délai de préavis. Cela a renforcé la position du locataire, qui a pu agir selon sa seule volonté.

Interprétations et citations légales

- Loi du 1er septembre 1948 : Cette loi institue des règles spécifiques pour les baux d'habitation, notamment en ce qui concerne la résiliation. L'article 3 quinquies, introduit par la loi du 23 décembre 1964, permet au locataire de résilier le bail annuellement sans imposer de conditions strictes.

- Code civil - Article 1736 : Cet article stipule que, dans le cadre d'un bail à durée déterminée, un congé doit être donné dans un délai raisonnable. Cependant, la Cour a interprété que, dans le cas présent, les dispositions spécifiques de la loi de 1948 prenaient le pas sur celles du Code civil, en raison de la nature originale de la location concernée.

La Cour d'appel a ainsi conclu que « le décret du 30 décembre 1964 n'avait ni fixé un délai strict dans lequel devait être signifiée la volonté de résiliation du preneur, ni prévu le renvoi aux usages locaux », ce qui a permis de valider la résiliation effectuée par le locataire.

En somme, la décision met en lumière la primauté des dispositions spécifiques de la loi sur les règles générales du Code civil, en l'absence de précisions contractuelles ou légales sur la résiliation.

SUR LE MOYEN UNIQUE : ATTENDU QUE LES EPOUX X..., A... D'UN APPARTEMENT SIS A NANCY, DONNE EN LOCATION A LAHBIB B..., EN APPLICATION DES DISPOSITIONS DE L'ARTICLE 3 QUINQUIES DE LA LOI DU 1ER SEPTEMBRE 1948, FONT GRIEF A L'ARRET ATTAQUE D'AVOIR DECIDE QU'UN LOCATAIRE, BENEFICIAIRE D'UN BAIL DE SIX ANS, A COMPTER DU 1ER DECEMBRE 1966, BAIL RESILIABLE, COMME TEL, ANNUELLEMENT A LA VOLONTE DU SEUL PRENEUR, AVAIT VALABLEMENT RESILIE LEDIT BAIL, PAR LETTRE RECOMMANDEE DU 26 OCTOBRE 1967, POUR LE 1ER DECEMBRE 1967, AU MOTIF QUE LEDIT ARTICLE, INSERE PAR LA LOI DU 23 DECEMBRE 1964, DANS CELLE DU 1ER SEPTEMBRE 1948, INSTITUE UNE CATEGORIE DE LOCATION D'UN TYPE ORIGINAL, TEL QUE N'EN PREVOYAIENT, NI LE CODE CIVIL, NI LES USAGES LOCAUX, QU'EN PREVOYANT LA FACULTE DE RESILIATION ANNUELLE AU GRE DU PRENEUR LE DECRET D'APPLICATION DU 30 DECEMBRE 1964 N'A PAS FIXE UN DELAI STRICT DANS LEQUEL DOIT ETRE SIGNIFIEE CETTE FACULTE DE RESILIATION, NI PREVU DE RENVOI AUX USAGES LOCAUX, QU'UNE TELLE ABSENCE DE PRECISION LAISSE ENTREVOIR QUE LE LEGISLATEUR ENTENDAIT S'EN RAPPORTER, SUR CE POINT, A L'APPRECIATION SOUVERAINE DES JUGES DU FOND, ET QU'EN L'ABSENCE DE PRECISION DANS LA CONVENTION, IL SUFFIT QUE SOIT SAUVEGARDE LE DROIT LEGITIME DU Z... A DISPOSER DU TEMPS NECESSAIRE POUR SE METTRE D'ACCORD AVEC UN NOUVEAU LOCATAIRE, QUE, SELON LE POURVOI, LA COUR D'APPEL N'A PAS REPONDU A DES CONCLUSIONS DANS LESQUELLES LESDITS CONSORTS Y... QUE, LORSQU'UN BAIL ECRIT EST FAIT POUR UNE DUREE DETERMINEE AVEC FACULTE POUR UNE DES PARTIES D'Y METTRE FIN A L'EXPIRATION DE PERIODES INTERMEDIAIRES, IL EST EVIDENT QUE LE CONGE REDEVIENT NECESSAIRE, TOUT COMME SI L'ON SE TROUVAIT EN PRESENCE D'UN BAIL FAIT SANS ECRIT, QUE L'UNE DES PARTIES DOIT PREVENIR L'AUTRE UN CERTAIN TEMPS A L'AVANCE, COMME DANS UN BAIL A DUREE INDETERMINEE, ET QUE, DES LORS, EN L'ABSENCE DE DISPOSITIONS EXPRESSES DU BAIL SUR LA DUREE DU CONGE, LES DISPOSITIONS DE L'ARTICLE 1736 DU CODE CIVIL S'APPLIQUENT, ET QUE LE CONGE NE PEUT ETRE DELIVRE QUE SUIVANT LE DELAI FIXE PAR LES USAGES LOCAUX, QU'IL EST ENCORE PRETENDU QUE CES MEMES ECRITURES, LAISSEES SANS REPONSE, SOUTENAIENT QU'ADMETTRE QUE LE CONGE POUVAIT ETRE DELIVRE UN MOIS AVANT L'EXPIRATION DU BAIL REVIENDRAIT A VIDER DE SA SUBSTANCE L'ARTICLE 19 DU BAIL LITIGIEUX, SELON LEQUEL DANS LES TROIS DERNIERS MOIS DE LA LOCATION, LES PRENEURS DEVRONT LAISSER VISITER LES LOCAUX LOUES ;\n\n\n\nMAIS ATTENDU QUE LES JUGES D'APPEL ONT REPONDU AUX CONCLUSIONS PRETENDUMENT DELAISSEES, EN OBSERVANT QUE LE DECRET DU 30 DECEMBRE 1964, PRIS EN APPLICATION DE L'ARTICLE 3 QUINQUIES DE LA LOI DU 1ER SEPTEMBRE 1948, N'AVAIT NI FIXE UN DELAI STRICT DANS LEQUEL DEVAIT ETRE SIGNIFIEE LA VOLONTE DE RESILIATION DU PRENEUR, NI PREVU LE RENVOI AUX USAGES LOCAUX AUXQUELS SE REFERE L'ARTICLE 1736 DU CODE CIVIL, ET EN DECIDANT, PAR UNE INTERPRETATION NECESSAIRE DES CLAUSES DU BAIL, QUE LA CONVENTION DES PARTIES NE COMPORTAIT PAS PLUS D'INDICATIONS QUE N'EN CONTIENT LE DECRET, QU'ILS ONT AINSI ECARTE NECESSAIREMENT LE MOYEN TIRE, PAR LES PRENEURS, DE LA CLAUSE 19 DU BAIL ;\n\n\n\nD'OU IL SUIT QUE LES CRITIQUES DU MOYEN UNIQUE NE PEUVENT ETRE ACCUEILLIES ;\n\n\n\nPAR CES MOTIFS REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 10 JUILLET 1968 PAR LA COUR D'APPEL DE NANCY ;