Cour de cassation, arret, 1970-02-12, 68-11.981

Résumé de la décision

Arguments pertinents

2. Refus de paiement des fermages : La cour a statué que le locataire avait le droit de refuser de payer le fermage en raison de l'impossibilité de jouir des lieux, en vertu du principe selon lequel le preneur ne peut se prévaloir de l'exception non adimpleti contractus que si sa jouissance est entravée par le bailleur.

3. Absence de contradiction : La cour d'appel a été jugée cohérente dans ses conclusions, établissant que Cholewa avait effectivement empêché son locataire de jouir des lieux, ce qui justifiait le refus de paiement des fermages.

Interprétations et citations légales

2. Principe de l'exception non adimpleti contractus : Ce principe, qui permet à une partie de refuser d'exécuter son obligation lorsque l'autre partie n'exécute pas la sienne, a été central dans l'analyse de la cour. La cour a affirmé que Cholewa ne pouvait pas exiger le paiement des fermages alors qu'il avait lui-même causé l'impossibilité d'usage des locaux.

3. Cohérence des décisions judiciaires : La cour d'appel a été reconnue pour sa capacité à tirer des conclusions logiques des faits établis, affirmant que les actions de Cholewa avaient effectivement rendu la ferme impropre à l'usage pour lequel elle avait été louée, ce qui a permis de justifier les décisions prises.

En somme, la décision de la cour d'appel repose sur une analyse rigoureuse des faits et des principes juridiques, confirmant que le comportement du bailleur a eu des conséquences directes sur les droits du locataire.

SUR LES DEUX MOYENS REUNIS : ATTENDU QU'IL EST FAIT GRIEF A L'ARRET CONFIRMATIF ATTAQUE, D'UNE PART, D'AVOIR CONDAMNE CHOLEWA A PAYER A SON LOCATAIRE DELEU UNE SOMME DE 10 000 FRANCS, A TITRE DE DOMMAGES-INTERETS, POUR N'AVOIR PAS EXECUTE LES REPARATIONS QUI LUI INCOMBAIENT ET, SOUS ASTREINTE, A RESTITUER LES LOCAUX QU'IL OCCUPAIT, ALORS, SELON LE POURVOI, QUE, D'UNE PART, LE PRENEUR DOIT SOUFFRIR DES REPARATIONS URGENTES, QUELLE QUE SOIT L'INCOMMODITE QU'ELLES LUI CAUSENT ET QUOIQU'IL SOIT PRIVE, PENDANT QU'ELLES SE FONT, D'UNE PARTIE DE LA CHOSE LOUEE, ET QUE, D'AUTRE PART, LA COUR D'APPEL SE SERAIT CONTREDITE EN DECLARANT QUE LES AGISSEMENTS DU PROPRIETAIRE AVAIENT ACHEVE DE RENDRE LA FERME IMPROPRE A L'USAGE POUR LEQUEL ELLE AVAIT ETE LOUEE ET EN CONDAMNANT CEPENDANT LE PROPRIETAIRE "A RESTITUER TOTALEMENT LES LOCAUX DANS LE DELAI D'UN MOIS ";\n\n\n\n QU'IL EST ENCORE REPROCHE A L'ARRET D'AVOIR DEBOUTE LE BAILLEUR DE SA DEMANDE EN PAIEMENT DE TROIS ANNEES DE FERMAGE, ALORS QUE LE PRENEUR EST TENU DE PAYER LE PRIX DU BAIL AUX TERMES CONVENUS, AUSSI LONGTEMPS QU'IL A LA JOUISSANCE DE TOUT OU PARTIE DES LIEUX LOUES, QU'IL NE PEUT SE PREVALOIR DE L'EXCEPTION NON ADIMPLETI CONTRACTUS ET QU'IL APPARTENAIT AU LOCATAIRE DE DEMANDER LA REDUCTION DU LOYER, CONFORMEMENT A L'ARTICLE 1724 DU CODE CIVIL, SI SA JOUISSANCE SE TROUVAIT ENTRAVEE PAR LE FAIT DU PROPRIETAIRE;\n\n\n\nMAIS ATTENDU QUE LES JUGES DU FOND RELEVENT QUE CHOLEWA, APRES AVOIR ACQUIS LA FERME LE 28 NOVEMBRE 1963, A, DES MARS 1964 ET SANS RAISON VALABLE, INVITE SON LOCATAIRE A QUITTER LES LIEUX;\n\n\n\n QU'AYANT VAINEMENT TENTE DE FAIRE RESILIER LE BAIL EN EXCIPANT DE LA RUINE DES BATIMENTS, IL A ACCEPTE DE REMETTRE LES LIEUX EN ETAT;\n\n\n\n QUE L'ARRET CONSTATE QU'EN FAIT CHOLEWA A PROCEDE A DES DEMOLITIONS, ENLEVE LES TUILES DU TOIT DES GRANGES, EMPORTE LES MATERIAUX ET ENCOMBRE DE SES PROPRES VEHICULES LA COUR DE LA FERME, ACHEVANT DE RENDRE CETTE FERME IMPROPRE A L'USAGE POUR LEQUEL ELLE AVAIT ETE LOUEE ET OBLIGEANT LE PRENEUR A ACHETER D'AUTRES LOCAUX D'EXPLOITATION ATTENDU QUE, DE CES CONSTATATIONS, LA COUR D'APPEL, SANS SE CONTREDIRE, A PU DEDUIRE QUE CHOLEWA AYANT PAR SES AGISSEMENTS EMPECHE SON LOCATAIRE DE JOUIR DES LIEUX CONFORMEMENT A LEUR DESTINATION, CE DERNIER ETAIT FONDE, EN L'ESPECE, A REFUSER LE PAIEMENT DES FERMAGES;\n\n\n\nD'OU IL SUIT QUE LES MOYENS NE PEUVENT ETRE ACCUEILLIS;\n\n\n\nPAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU, LE 7 DECEMBRE 1967, PAR LA COUR D'APPEL DE DOUAI