Cour de cassation, arret, 1970-03-12, 68-14.066

Résumé de la décision

Arguments pertinents

2. Preuve de mise en demeure : La cour a également noté que la société civile immobilière n'avait pas prouvé avoir mis en demeure les consorts X... de se présenter chez le notaire pour réaliser l'acte authentique avant la date limite. Cela a conduit à la conclusion que la condition suspensive avait échoué. Les juges ont déclaré : "la condition aurait encore défailli du fait que ladite société ne rapportait pas la preuve d'avoir mis en demeure".

3. Interprétation des conventions : La cour a souligné que l'interprétation des conventions devait être faite de manière à favoriser la société civile, mais que cela ne pouvait pas conduire à ignorer les obligations contractuelles. La cour a précisé que "les juges d'appel ont pu écarter, en l'espèce, l'application de l'article 1178 du Code civil".

Interprétations et citations légales

2. Mise en demeure : L'article 1178 du Code civil stipule que la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur qui empêche son accomplissement. Cependant, la cour a noté que la société civile n'avait pas justifié avoir mis en demeure les vendeurs, ce qui a conduit à écarter cette disposition.

3. Ambiguïté des termes : La cour a souligné que l'ambiguïté des termes des conventions nécessitait une interprétation qui ne dénaturait pas les accords. Cela est crucial dans le droit des contrats, où l'intention des parties et la clarté des termes sont fondamentales pour déterminer les obligations.

En conclusion, la décision de la cour d'appel a été fondée sur une interprétation rigoureuse des conventions contractuelles et des dispositions du Code civil, confirmant ainsi que la vente n'avait pas été réalisée en raison de la défaillance de la condition suspensive.

SUR LE MOYEN UNIQUE : ATTENDU QU'IL RESULTE DES ENONCIATIONS DES JUGES DU FOND QUE, PAR ACTE SOUS SEING PRIVE DU 17 NOVEMBRE 1962, VEUVE X..., DECEDEE DEPUIS, ET, SON FILS, OCTAVE X..., PROPRIETAIRES INDIVIS D'UN ENSEMBLE IMMOBILIER, ONT DONNE A MOURRUT LA FACULTE, POUR LUI-MEME OU POUR TOUTE PERSONNE QU'IL DESIGNERAIT, DE S'EN RENDRE ACQUEREUR, EN LEVANT L'OPTION AVANT LE 1ER JUIN 1963, " ETANT PRECISE QUE LA VENTE DEVAIT ETRE REALISEE PAR ACTE AUTHENTIQUE, DANS LE DELAI D'UN MOIS A DATER DE LA LEVEE D'OPTION " ;\n\n\n\n QUE, PAR CONVENTION EN DATE DU 29 MAI 1963, MOURRUT AYANT DECLARE LEVER L'OPTION AU PROFIT DE LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE RESIDENCE JEANNE-D'ARC, LES PARTIES SONT CONVENUES DE N'APPORTER AUCUNE DEROGATION NI NOVATION AUX ACCORDS DU 17 NOVEMBRE 1962, SI CE N'EST QUE L'ACQUEREUR N'AURAIT LA PROPRIETE DE L'IMMEUBLE QU'A COMPTER DE LA SIGNATURE DE L'ACTE AUTHENTIQUE ET LA JOUISSANCE DU BIEN QU'A PARTIR DE SA LIBERATION PAR LES CONSORTS X... OU LES OCCUPANTS DE LEUR CHEF, LIBERATION QUI DEVAIT INTERVENIR, AU PLUS TARD, LE 1ER NOVEMBRE 1963, DERNIER DELAI ;\n\n\n\n ATTENDU QU'IL EST FAIT GRIEF A L'ARRET INFIRMATIF ATTAQUE D'AVOIR DECIDE QUE LA VENTE N'AVAIT PAS ETE PARFAITE ET N'AVAIT PU PRODUIRE EFFETS PAR SUITE DE LA DEFAILLANCE DE LA CONDITION SUSPENSIVE DONT ETAIENT ASSORTIS LES ACCORDS DU 29 MAI 1963, ALORS, SELON LE POURVOI, D'UNE PART, QUE LA CONVENTION DU 29 MAI 1963, QUI A ETE DENATUREE, STIPULAIT QUE LES VENDEURS " S'ENGAGENT A REMETTRE AU NOTAIRE TOUS LES TITRES DE PROPRIETE ET TOUTES LES JUSTIFICATIONS D'ETAT CIVIL, HYPOTHECAIRES OU AUTRES, INDISPENSABLES A LA REALISATION DE L'ACTE AUTHENTIQUE DANS LES PLUS COURTS DELAIS, LA SOCIETE CIVILE RESIDENCE JEANNE-D'ARC ETANT DEJA AUJOURD'HUI PRETE A PAYER LE SOLDE DU PRIX ", QUE CETTE CLAUSE N'A PU ASSORTIR D'UNE CONDITION SUSPENSIVE LA CONVENTION DU 29 MAI 1963 EN CE QUE LA SOCIETE CIVILE DECLARAIT SE RENDRE ACQUEREUR DEFINITIF DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER APPARTENANT AUX CONSORTS X..., QUI ACCEPTENT, LA LEVEE D'OPTION ET L'ACCEPTATION DES PROMETTANTS SUFFISANT A RENDRE DEFINITIVE LA VENTE, ALORS MEME QUE LE TRANSFERT DE PROPRIETE DEVRAIT AVOIR LIEU LORS DE LA SIGNATURE DE L'ACTE NOTARIE ET L'ENTREE EN JOUISSANCE AVANT LE 1ER NOVEMBRE 1963 ET QUE, D'AUTRE PART, EN STIPULANT, A LA CHARGE DES VENDEURS, L'OBLIGATION DE FOURNIR AU NOTAIRE INSTRUMENTAIRE TOUS LES ACTES, TITRES DE PROPRIETE ET JUSTIFICATIONS NECESSAIRES, ETANT PRECISE QUE L'ACQUEREUR ETAIT, DES A PRESENT, PRET A PAYER LE SOLDE DU PRIX, LA CONVENTION A STIPULE UNE CONDITION DANS LE SEUL INTERET DE L'ACQUEREUR, DE TELLE SORTE QUE LA COUR D'APPEL NE POUVAIT PRENDRE MOTIF DE SA DEFAILLANCE AU PROFIT DES VENDEURS, NI OPPOSER A L'ACQUEREUR LE NON-ACCOMPLISSEMENT DE CETTE CONDITION AU SEUL MOTIF QU'IL NE JUSTIFIERAIT PAS ET N'ALLEGUERAIT MEME PAS AVOIR MIS EN DEMEURE LES VENDEURS DE SATISFAIRE A LEURS OBLIGATIONS ;\n\n\n\nQU'IL EST ENFIN PRETENDU QU'EN APPLICATION DE L'ARTICLE 1178 DU CODE CIVIL, LA CONDITION EST REPUTEE ACCOMPLIE LORSQUE C'EST LE DEBITEUR, OBLIGE SOUS CETTE CONDITION, QUI EN A EMPECHE L'ACCOMPLISSEMENT ET QUE L'ARRET ATTAQUE NE S'EXPLIQUE PAS SUR LE MOTIF DU JUGEMENT ENTREPRIS, DONT LA SOCIETE CIVILE DEMANDAIT LA CONFIRMATION ET QUI AVAIT ECARTE LE MOYEN PRIS PAR LE VENDEUR DE CE QUE L'ACTE AUTHENTIQUE N'AURAIT PAS ETE ETABLI DANS LE DELAI CONVENU, AU MOTIF QU'IL NE POUVAIT ARGUER DE RETARDS DANS LA REGULARISATION DES ACTES DUS A SON PROPRE FAIT ;\n\n\n\n MAIS ATTENDU, D'ABORD, QU'EN ESTIMANT QUE LA VENTE AVAIT ETE FAITE SOUS LA CONDITION SUSPENSIVE DE LA PASSATION D'UN ACTE AUTHENTIQUE DANS LE DELAI D'UN MOIS A COMPTER DE LA LEVEE DE L'OPTION " ET DE TOUTE FACON AVANT LE 1ER NOVEMBRE 1963, DATE EXTREME D'ENTREE EN JOUISSANCE PREVUE AUX ACCORDS ET CE, A LA SUITE DE LA PASSATION DE L'ACTE NOTARIE ET DU TRANSFERT DE PROPRIETE QUI DEVAIT EN ETRE LA CONSEQUENCE ", LA COUR D'APPEL A DONNE DU SENS ET DE LA PORTEE DES CONVENTIONS QUI LUI ETAIENT SOUMISES UNE INTERPRETATION RENDUE NECESSAIRE PAR L'AMBIGUITE DE LEURS TERMES, CE QUI EXCLUT TOUTE DENATURATION;\n\n\n\nQU'ENSUITE, EN DECLARANT QUE, " DANS L'INTERPRETATION DES CONVENTIONS LA PLUS FAVORABLE A LA SOCIETE INTIMEE, LA CONDITION AURAIT ENCORE DEFAILLI " DU FAIT QUE LADITE SOCIETE NE RAPPORTAIT PAS LA PREUVE D'AVOIR MIS EN DEMEURE, AVANT LE 1ER NOVEMBRE 1963, LES CONSORTS X... DE COMPARAITRE DEVANT LE NOTAIRE POUR Y REALISER L'ACTE NOTARIE ET NE L'ALLEGUAIT MEME PAS, LES JUGES D'APPEL ONT PU ECARTER, EN L'ESPECE, L'APPLICATION DE L'ARTICLE 1178 DU CODE CIVIL ET ONT AINSI REPONDU AU MOYEN SUIVANT LEQUEL LA CONDITION N'AYANT ETE STIPULEE QUE DANS LE SEUL INTERET DE L'ACQUEREUR, LES JUGES DU SECOND DEGRE NE POUVAIENT PRENDRE MOTIF DE SA DEFAILLANCE AU PROFIT DES VENDEURS ;\n\n\n\n D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN EST SANS FONDEMENT ET QUE L'ARRET, MOTIVE, EST LEGALEMENT JUSTIFIE ;\n\n\n\nPAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU, LE 3 NOVEMBRE 1963, PAR LA COUR D'APPEL DE PARIS