Cour de cassation, arret, 1970-04-08, 68-13.130

Résumé de la décision

Arguments pertinents

2. Faute du notaire : La cour a retenu que le notaire avait commis une faute en omettant de mentionner la commission dans la notification à la SAFER, ce qui a conduit à un refus de paiement de la part de cette dernière. La cour a noté que la SAFER avait refusé de régler la commission non pas en contestant le droit de Bonin, mais parce qu'elle ne pouvait s'engager au-delà des conditions de la notification reçue.

3. Lien de causalité : La cour a établi un lien direct entre la faute du notaire et le préjudice subi par Bonin, concluant que cette omission était génératrice de dommages pour l'agent immobilier.

Interprétations et citations légales

- Droit de préemption : Le droit de préemption est régi par des dispositions spécifiques qui imposent la notification préalable de la vente. La cour a interprété cette obligation comme incluant toutes les conditions du contrat, y compris la commission due à l'agent immobilier.

- Responsabilité du notaire : La responsabilité du notaire est engagée lorsqu'il commet une faute dans l'exécution de ses obligations. En l'espèce, la non-mention de la commission dans la notification à la SAFER constitue une faute qui engage sa responsabilité.

Citations légales :
- Code civil - Article 1583 : « La vente est convenue lorsque les parties sont d'accord sur la chose et sur le prix. »
- Code civil - Article 1382 : « Tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

En conclusion, la cour d'appel a justifié sa décision en s'appuyant sur une interprétation rigoureuse des obligations contractuelles et des responsabilités des parties impliquées, en particulier celle du notaire, dans le cadre d'une vente immobilière soumise à un droit de préemption.

SUR LE MOYEN UNIQUE, PRIS EN SES DEUX BRANCHES ATTENDU QU'IL RESULTE DES ENONCIATIONS DE L'ARRET ATTAQUE QUE L'AGENT IMMOBILIER BONIN, CHARGE PAR X... DE VENDRE UNE PROPRIETE MOYENNANT UNE COMMISSION DE 2,5 % SUR LE PRIX, PAYABLE PAR L'ACQUEREUR, A NEGOCIE CETTE OPERATION AVEC JARDEL ;\n\n\n\n QUE LES EPOUX X... ONT VENDU LA PROPRIETE AUDIT JARDEL POUR 110000 FRANCS PAR UN ACTE SOUS SEING PRIVE DU 7 AVRIL 1964, FAISANT ETAT DE LA COMMISSION, DEPOSE ENTRE LES MAINS DU NOTAIRE Y... QUI DEVAIT DRESSER L'ACTE AUTHENTIQUE ;\n\n\n\n QUE CELUI-CI A, CONFORMEMENT AUX TEXTES EN VIGUEUR, NOTIFIE CETTE VENTE A LA SAFER DE FRANCHE-COMTE ;\n\n\n\n QUE CETTE NOTIFICATION NE MENTIONNE PAS LA COMMISSION DE L'AGENT IMMOBILIER ;\n\n\n\n QUE LA SAFER A EXERCE SON DROIT DE PREEMPTION ET QUE L'ACTE A ETE DRESSE PAR LE NOTAIRE Y... ;\n\n\n\n QUE BONIN, A QUI LA SAFER A REFUSE DE REGLER LA COMMISSION, L'A ASSIGNEE EN PAIEMENT, MAIS A ETE DEBOUTE DE CETTE DEMANDE ;\n\n\n\n QU'IL A ALORS FORME UNE ACTION, AUX MEMES FINS, CONTRE LE VENDEUR ET LE NOTAIRE;\n\n\n\nNOTAIRE ;\n\n\n\n ATTENDU QU'IL EST REPROCHE A LA COUR D'APPEL D'AVOIR CONDAMNE RICHAUD A PAYER A BONIN LA SOMME DE 3050 FRANCS A TITRE DE DOMMAGES-INTERETS POUR REPARER LE PREJUDICE QUE LE NOTAIRE LUI A CAUSE EN OMETTANT DE PORTER A LA CONNAISSANCE DE LA SAFER LA PROMESSE DE COMMISSION, ALORS, D'UNE PART, QUE CELLE-CI N'ETAIT DUE A BONIN QU'EN VERTU DU "COMPROMIS" DU 7 AVRIL 1964 DONT L'EFFICACITE AURAIT ETE SUBORDONNEE A LA CONDITION SUSPENSIVE DU NON-EXERCICE DE SON DROIT DE PREEMPTION PAR LA SAFER, SI BIEN QUE L'EXERCICE DE CE DROIT AURAIT REDUIT A NEANT L'ACTE ET LES ENGAGEMENTS QUI Y FIGURAIENT, ALORS, D'AUTRE PART, QUE LA NOTIFICATION CONSTITUANT UNE OFFRE DE VENTE A LA SAFER ET UN CONTRAT PROPRE SE FORMANT EN CAS D'ACCEPTATION, LE NOTAIRE N'AURAIT PAS EU A MENTIONNER L'EXISTENCE DE LA COMMISSION QUI, SELON LE POURVOI, N'AURAIT ETE DUE QU'AU CAS OU LE DROIT DE PREEMPTION N'AURAIT PAS ETE UTILISE ;\n\n\n\n MAIS ATTENDU QUE LES JUGES D'APPEL ONT D'ABORD RAPPELE A JUSTE TITRE " QUE LA PREEMPTION LEGALE NE S'ANALYSE PAS COMME UNE RESOLUTION OU UNE ANNULATION DE LA PREMIERE VENTE SUIVIE D'UNE SECONDE VENTE, MAIS COMME UNE SIMPLE SUBSTITUTION A L'ACQUEREUR PRIMITIF, DE LA SAFER, LAQUELLE DOIT EXECUTER EN BLOC TOUTES LES CLAUSES ET CONDITIONS DU CONTRAT ORIGINAIRE DONT ELLE DOIT EVIDEMMENT AVOIR RECU LA NOTIFICATION PREALABLE " ;\n\n\n\n QU'ILS ONT RELEVE QUE LA NOTIFICATION DE LA VENTE, EFFECTUEE PAR LE NOTAIRE Y..., NE FAISAIT NULLE PART ETAT DE LA COMMISSION CONVENUE AU "COMPROMIS" ET, BIEN MIEUX, ALORS QUE L'AGENT CHARGE DE LA VENTE ETAIT BONIN, PORTAIT QUE " L'AGENT CHARGE DE LA VENTE EST MAITRE Y..., NOTAIRE A BESANCON ";\n\n\n\n QU'ILS ONT PRECISE QUE LA SAFER AVAIT REFUSE DE REGLER LA COMMISSION A BONIN, NON PARCE QU'ELLE CONTESTAIT LE DROIT DE CE DERNIER, MAIS PARCE QU'ELLE NE POUVAIT S'OBLIGER AU-DELA DES CONDITIONS FIGURANT DANS LA NOTIFICATION RECUE ;\n\n\n\n QU'ILS ONT PU DES LORS DEDUIRE QUE LE NOTAIRE AVAIT COMMIS UNE FAUTE GENERATRICE DU PREJUDICE SUBI PAR BONIN ;\n\n\n\n D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN N'EST PAS FONDE ET QUE L'ARRET MOTIVE, QUI NE VIOLE AUCUN DES TEXTES VISES AU POURVOI, JUSTIFIE LEGALEMENT SA DECISION ;\n\n\n\n PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU, LE 28 MAI 1968, PAR LA COUR D'APPEL DE BESANCON