Cour de cassation, arret, 1970-07-21, 69-11.367

Résumé de la décision

Arguments pertinents

2. Charge de la preuve : La Cour a précisé que la commission ne peut être allouée à un intermédiaire que si l'affaire qu'il a indiquée a été menée à bien grâce à ses efforts. Turbier a seulement prouvé qu'il avait fait une démarche en décembre 1963, mais il a quitté la société avant que la vente ne soit conclue en décembre 1964. La Cour a donc estimé qu'il n'avait pas rempli les conditions nécessaires pour obtenir la commission.

3. Appréciation souveraine des faits : La Cour d'appel a exercé son pouvoir d'appréciation souveraine, concluant que Turbier n'avait pas prouvé que ses démarches avaient conduit à la vente, et qu'il n'était pas tenu de suivre les parties dans le détail de leur argumentation.

Interprétations et citations légales

- Code civil - Article 1984 : Cet article stipule que "le contrat de courtage est un contrat par lequel une personne s'engage à mettre en rapport des parties en vue de la conclusion d'un contrat." Cela implique que le courtier doit démontrer qu'il a joué un rôle actif dans la conclusion de la transaction pour prétendre à sa commission.

- Code civil - Article 1985 : Il précise que "le courtier a droit à sa commission lorsque l'affaire qu'il a indiquée a été conclue grâce à ses soins." La Cour d'appel a interprété cet article en exigeant que Turbier prouve que ses démarches ont été déterminantes pour la vente, ce qu'il n'a pas réussi à faire.

En conclusion, la décision de la Cour d'appel repose sur une application rigoureuse des principes du droit des contrats et des obligations, en insistant sur la nécessité de prouver l'effet direct des démarches d'un courtier dans la conclusion d'une vente pour obtenir une commission.

SUR LE MOYEN UNIQUE, PRIS EN SES DEUX BRANCHES : ATTENDU QU'IL RESULTE DES ENONCIATIONS DE L'ARRET CONFIRMATIF QUE TURBIER, QUI A ETE EMPLOYE JUSQU'AU MOIS DE JUILLET 1964 PAR LA SOCIETE LA GENERALE IMMOBILIERE X..., A ASSIGNE CELLE-CI EN PAIEMENT D'UNE SOMME DE 75000 FRANCS REPRESENTANT UNE COMMISSION DE 5 % A LAQUELLE IL PRETEND AVOIR DROIT EN RAISON DE LA VENTE D'UN TERRAIN QUI AURAIT ETE REALISEE A LA SUITE DE SES DEMARCHES;\n\n\n\nQU'IL FAIT GRIEF A LA COUR D'APPEL DE L'AVOIR DEBOUTE DE SA DEMANDE, ALORS, D'UNE PART, QUE DANS DES CONCLUSIONS DONT TURBIER AVAIT PRIS ACTE, LA SOCIETE RECONNAISSAIT QU'IL PERCEVAIT DES COMMISSIONS ;\n\n\n\n QUE LA COUR D'APPEL ADMET ELLE-MEME AU MOINS UN DROIT A UNE COMMISSION CALCULEE SUR LE MONTANT DES COMMISSIONS ENCAISSEES PAR L'EMPLOYEUR ;\n\n\n\nQU'ELLE NE POUVAIT DES LORS ECARTER LA DEMANDE DONT ELLE ETAIT SAISIE SOUS LE SEUL PRETEXTE QU'ELLE N'ETAIT PAS INTEGRALEMENT FONDEE;\n\n\n\nALORS, D'AUTRE PART, QU'EN SE BORNANT A AFFIRMER QUE TURBIER N'ETABLISSAIT PAS QUE L'ACHAT DU TERRAIN LITIGIEUX ETAIT DU A SES DEMARCHES, LA COUR D'APPEL N'AURAIT PAS REPONDU A SES CONCLUSIONS FAISANT APPARAITRE QUE LA SOCIETE AGISSAIT EN QUALITE DE CONSTRUCTEUR PROMOTEUR, ET QUE LA SOCIETE IMMOBILIERE QUI A FINALEMENT ACQUIS LE TERRAIN AVAIT ETE CONSTITUEE BIEN AVANT LE DEPART DE TURBIER, ET QU'IL APPARTENAIT A LA SOCIETE GENERALE IMMOBILIERE DE PROUVER QUE LES DEMARCHES INITIALES DE TURBIER N'AVAIENT EU AUCUN EFFET ;\n\n\n\n MAIS ATTENDU QUE LA COUR D'APPEL, QUI ETAIT SAISIE D'UNE DEMANDE DE TURBIER, TENDANT A OBTENIR, EN QUALITE DE COURTIER LIBRE, UNE COMMISSION DE 5 % SUR LE PRIX D'ACHAT DU TERRAIN, RELEVE, PAR UNE APPRECIATION SOUVERAINE, QUE TURBIER ETABLIT SEULEMENT QU'IL RECEVAIT DES COMMISSIONS, SANS DEMONTRER QUE CELLES-CI AIENT ETE CALCULEES SUR LE MONTANT DES TRANSACTIONS ET NON SUR LE MONTANT DES COMMISSIONS ENCAISSEES PAR SON EMPLOYEUR AINSI QUE LE SOUTENAIT CE DERNIER ;\n\n\n\n QU'AU SURPLUS, LA COUR D'APPEL, TANT PAR SES MOTIFS PROPRES QUE PAR CEUX DES PREMIERS JUGES QU'ELLE ADOPTE, APRES AVOIR RETENU QU'UNE COMMISSION NE PEUT ETRE ALLOUEE A UN INTERMEDIAIRE QUE SI L'AFFAIRE QU'IL A INDIQUEE A ETE MENEE A BONNE FIN PAR SES SOINS, RETIENT QU'EN L'ESPECE TURBIER PROUVE SEULEMENT QU'IL A, EN DECEMBRE 1963, FAIT UNE DEMARCHE RELATIVE A LA VENTE DU TERRAIN EN COMPAGNIE DU GENDRE DU PRESIDENT DE LA SOCIETE GENERALE IMMOBILIERE ET QU'IL QUITTA LA SOCIETE FIN JUIN 1964 SANS QUE CETTE AFFAIRE AIT ETE MENEE A SON TERME PUISQUE, DE SON PROPRE AVEU, ELLE N'ABOUTIT A UNE VENTE EFFECTIVEMENT CONCLUE QU'EN DECEMBRE 1964 ;\n\n\n\n QU'AINSI LA COUR D'APPEL, QUI N'ETAIT PAS TENUE DE SUIVRE LES PARTIES DANS LE DETAIL DE LEUR ARGUMENTATION, ET N'A NULLEMENT RENVERSE LA CHARGE DE LA PREUVE, A JUSTIFIE SA DECISION ;\n\n\n\n PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU, LE 29 JANVIER 1969, PAR LA COUR D'APPEL DE PARIS