Cour de cassation, arret, 1970-11-13, 69-20.073

Résumé de la décision

Arguments pertinents

> "L'article 1743, du Code civil, qui exige que le bail qu'on oppose à l'acquéreur de l'immeuble ait date certaine avant la vente, ne peut recevoir application en ce qui concerne le droit au maintien dans les lieux qui ne provient pas de la convention des parties mais de la loi elle-même."

2. Absence de preuve de novation : La Cour a également constaté qu'il n'y avait pas de preuve suffisante d'une novation du contrat de bail, c'est-à-dire d'un changement dans les conditions de location qui aurait transféré les obligations de paiement des époux X... au locataire commercial. La Cour a souligné qu'il n'y avait pas d'éléments permettant d'établir la volonté claire des époux X... d'accepter une telle novation.

> "Ils ont, par une appréciation souveraine, décidé que la preuve de l'existence d'une novation n'était pas rapportée en l'absence d'éléments permettant d'établir la volonté clairement exprimée des époux X... d'opérer la novation prétendue."

Interprétations et citations légales

2. Code civil - Article 1743 : Cet article stipule que pour qu'un bail soit opposable à un acquéreur, il doit avoir une date certaine avant la vente. Toutefois, la Cour a interprété que cette exigence ne s'applique pas dans le cadre des droits conférés par la loi sur les baux d'habitation.

> "L'article 1743 du Code civil exige que le bail qu'on oppose à l'acquéreur de l'immeuble ait date certaine avant la vente."

En conclusion, la décision de la Cour d'appel a été fondée sur une interprétation protectrice des droits des locataires, en écartant les exigences formelles d'opposabilité des baux en faveur d'une application plus large des protections légales offertes par la loi de 1948.

ATTENDU QU'IL RESULTE DE L'ARRET ATTAQUE QUE LES EPOUX X... OCCUPENT A PARIS UN APPARTEMENT DANS UN IMMEUBLE DONT DAME B... EST PROPRIETAIRE;\n\n\n\n QU'ILS SONT ENTRES DANS LES LIEUX EN VERTU D'UN BAIL " A USAGE EXCLUSIF D'HABITATION ", EN DATE DU 6 OCTOBRE 1934;\n\n\n\nQU'EN DEPIT DE CE BAIL, L'ANCIEN PROPRIETAIRE, QUI ETAIT PHARMACIEN, A DONNE EN LOCATION, PAR ACTE DU 28 OCTOBRE 1942, LA TOTALITE DE L'IMMEUBLE A GOUTAREL, PHARMACIEN, POUR L'EXERCICE DU COMMERCE DE PHARMACIE;\n\n\n\n QUE CE BAIL A FAIT L'OBJET DE RENOUVELLEMENT DANS LES CONDITIONS DE LA LEGISLATION SUR LES BAUX COMMERCIAUX, AU PROFIT DE DIVERSES PERSONNES EXERCANT LA PROFESSION DE PHARMACIEN;\n\n\n\nQUE DAME B..., QUI A FAIT L'ACQUISITION DE L'IMMEUBLE PAR ACTE DU 20 SEPTEMBRE 1962, A CONSENTI A DAME Z... THI NAM, LOCATAIRE EN PLACE A CETTE DATE, UN RENOUVELLEMENT DE SON BAIL, LE 27 JUIN 1963, SEULEMENT POUR LE MAGASIN, LE LABORATOIRE ET LEURS DEPENDANCES IMMEDIATES;\n\n\n\n QUE L'APPARTEMENT, OCCUPE AU DEUXIEME ETAGE PAR LES EPOUX X..., NE FIGURAIT PLUS DANS L'ACTE;\n\n\n\n QUE DAME A... LEUR A DONNE CONGE, LE 31 DECEMBRE 1963, POUR LE 1ER AVRIL 1964, AU MOTIF QU'IL S'AGISSAIT D'UN LOCAL COMMERCIAL DEPENDANT DE LA PHARMACIE ET DISJOINT DE CELLE-CI PAR LE BAIL DU 27 JUIN 1963;\n\n\n\n ATTENDU QU'IL EST FAIT GRIEF A LA COUR D'APPEL D'AVOIR DECIDE QUE LES EPOUX ASTRUC AVAIENT DROIT AU MAINTIEN DANS LES LIEUX, EN VERTU DE LEUR ENGAGEMENT DE LOCATION DU 6 OCTOBRE 1934, AUX MOTIFS QUE LE BAIL NON ENREGISTRE DES EPOUX X... ETAIT OPPOSABLE A DAME B..., EN VERTU DE LA LOI DU 1ER SEPTEMBRE 1948, QUI ECARTE L'APPLICATION DE L'ARTICLE 1743 DU CODE CIVIL, ET QUE LADITE DAME N'APPORTAIT PAS LA PREUVE PAR ECRIT, OU A L'AIDE D'UN COMMENCEMENT DE PREUVE PAR ECRIT, QUE LA LOCATION COMMERCIALE DU 28 OCTOBRE 1942 CONSENTIE PAR LE PROPRIETAIRE PRECEDENT A UN TIERS COMMERCANT EUT OPERE NOVATION DU CONTRAT DES EPOUX X..., Y... QUE CES DERNIERS EUSSENT A PARTIR DE CETTE DATE, PAYE LEUR LOYER AU LOCATAIRE PRINCIPAL ET NON PLUS AU PROPRIETAIRE, ALORS, SELON LE POURVOI, QUE, D'UNE PART, DAME B... AYANT ACQUIS UN IMMEUBLE LOUE EN TOTALITE A USAGE COMMERCIAL, SUIVANT UN BAIL DUMENT ENREGISTRE, POUVAIT D'AUTANT MOINS SE VOIR OPPOSER LE MAINTIEN DANS LES LIEUX DE LA PART DE TIERS OCCUPANT PARTIE DES LOCAUX A USAGE D'HABITATION QUE LESDITS TIERS N'ETAIENT TITULAIRES D'AUCUN ACTE AYANT DATE CERTAINE, ET QUE, D'AUTRE PART, LA NOVATION, QUI PEUT ETRE ETABLIE MEME SANS ECRIT NI COMMENCEMENT DE PREUVE ECRIT, SE DEDUISAIT NECESSAIREMENT, EN L'ESPECE, DU FAIT, CONSTATE PAR L'ARRET, QUE LES OCCUPANTS PAYAIENT LEUR " LOYER " AU LOCATAIRE A USAGE COMMERCIAL ET NON PLUS AU PROPRIETAIRE;\n\n\n\n MAIS ATTENDU, D'ABORD, QU'A BON DROIT LES JUGES D'APPEL ONT DECIDE QUE L'ARTICLE 1743, DU CODE CIVIL, QUI EXIGE QUE LE BAIL QU'ON OPPOSE A L'ACQUEREUR DE L'IMMEUBLE AIT DATE CERTAINE AVANT LA VENTE, NE PEUT RECEVOIR APPLICATION EN CE QUI CONCERNE LE DROIT AU MAINTIEN DANS LES LIEUX QUI NE PROVIENT PAS DE LA CONVENTION DES PARTIES MAIS DE LA LOI ELLE-MEME;\n\n\n\n ATTENDU, ENSUITE, QU'ILS ONT, PAR UNE APPRECIATION SOUVERAINE, DECIDE QUE LA PREUVE DE L'EXISTENCE D'UNE NOVATION N'ETAIT PAS RAPPORTEE EN L'ABSENCE D'ELEMENTS PERMETTANT D'ETABLIR LA VOLONTE CLAIREMENT EXPRIMEE DES EPOUX X... D'OPERER LA NOVATION PRETENDUE;\n\n\n\n D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN NE PEUT ETRE ACCUEILLI;\n\n\n\nPAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU, LE 22 AVRIL 1969, PAR LA COUR D'APPEL DE PARIS