Cour de cassation, arret, 1970-11-14, 69-10.190

Résumé de la décision

Arguments pertinents

> "la règle de droit, visée dans la première branche du moyen, ne saurait trouver son application lorsque le preneur, postérieurement à l'acquisition du nouveau propriétaire, persiste dans ses manquements au bail antérieur."

2. Constatations des infractions : Les juges d'appel ont constaté que des infractions au bail avaient été commises, notamment la sous-location d'une boutique et le changement de destination des lieux. Ces infractions ont été invoquées dans la sommation du 24 novembre 1950, et la société locataire n'a pas mis fin à ces infractions dans le délai imparti.

> "il existe, à gauche de la porte d'entrée de l'immeuble, une boutique que cette sous-location, contraire aux clauses du bail, a été invoquée dans la sommation du 24 novembre 1950."

3. Accord tacite et travaux non réalisés : La Cour a également noté que la société locataire n'avait pas prouvé qu'il y avait eu un accord tacite du bailleur concernant les infractions. De plus, les travaux d'entretien n'avaient pas été réalisés, ce qui constituait également une violation des obligations du bail.

> "les travaux d'entretien des peintures et boiseries n'ont pas été exécutés."

Interprétations et citations légales

- Droit des baux : Le bail est un contrat qui crée des droits et des obligations entre les parties. En cas d'infraction, le bailleur peut faire jouer une clause résolutoire, même si le nouveau propriétaire n'était pas partie au contrat initial.

- Code civil - Article 1716 : Cet article stipule que le bailleur doit garantir au preneur la jouissance paisible de la chose louée. En cas de manquement aux obligations, le bailleur peut demander la résiliation du bail.

- Code civil - Article 1184 : Cet article concerne la résolution des contrats pour inexécution. Il précise que la résolution peut être demandée lorsque l'une des parties ne respecte pas ses obligations.

La Cour d'appel a donc légitimement justifié sa décision en se fondant sur ces principes, en concluant que la SCI Olivier Metra avait le droit d'agir contre la société locataire pour des infractions continues au bail, et que les constatations des juges d'appel étaient suffisantes pour valider la résiliation du bail.

SUR LE MOYEN UNIQUE PRIS EN SES DIVERSES BRANCHES : ATTENDU QU'IL RESULTE DE L'ARRET ATTAQUE QUE DAME X... A, LE 12 AVRIL 1932, DONNE A BAIL A LA SOCIETE A RESPONSABILITE LIMITEE LA MAISON DU CONFORT UN IMMEUBLE A USAGE D'HOTEL, MAISON MEUBLEE OU PENSION DE FAMILLE;\n\n\n\nQUE CE BAIL METTAIT A LA CHARGE DU PRENEUR UN CERTAIN NOMBRE D'OBLIGATIONS A PEINE DE RESOLUTION;\n\n\n\n QUE L'IMMEUBLE A ETE ACQUIS, LE 23 JANVIER 1945, PAR LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE OLIVIER METRA;\n\n\n\n QUE CELLE-CI, AU MOTIF QUE PLUSIEURS INFRACTIONS AU BAIL AVAIENT ETE COMMISES, A FAIT COMMANDEMENT A LA SOCIETE LOCATAIRE, LE 24 NOVEMBRE 1950, D'AVOIR A SE CONFORMER AUX CLAUSES DU BAIL DANS LE DELAI DE DEUX MOIS, A PEINE DE VOIR JOUER CONTRE ELLE LA CLAUSE RESOLUTOIRE;\n\n\n\n QUE LE TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE, PAR JUGEMENT DU 4 FEVRIER 1965, A DIT LE BAIL RESILIE;\n\n\n\n ATTENDU QUE LA SOCIETE LA MAISON DU CONFORT FAIT GRIEF A L'ARRET D'AVOIR CONFIRME CETTE DECISION, ALORS, SELON LE MOYEN, " QUE LE CONTRAT DE BAIL NE CREANT ENTRE LES PARTIES QUE DES DROITS PERSONNELS, LA SOCIETE OLIVIER METRA, NON SUBROGEE DANS LES DROITS DE SON VENDEUR, NE POUVAIT AGIR CONTRE LE PRENEUR SUR LE FONDEMENT DE FAITS ANTERIEURS A SON ACQUISITION ET QUE LA SOUS-LOCATION D'UNE BOUTIQUE AVAIT ETE CONSENTIE DES L'ORIGINE ET LES LOCATIONS DE CHAMBRES NON MEUBLEES DES AVANT " L'OCCUPATION " ET QU'EN TOUT ETAT DE CAUSE, LA SOUS-LOCATION DE LA BOUTIQUE S'ETANT POURSUIVIE SANS PROTESTATIONS DU BAILLEUR D'ORIGINE, QUI N'AVAIT PU L'IGNORER, LA SITUATION JURIDIQUE EN RESULTANT ETAIT DEFINITIVEMENT ACQUISE, LORS DE LA VENTE DE L'IMMEUBLE, ET, DES LORS, OPPOSABLE A L'ACQUEREUR, QUE, FAUTE D'AVOIR RECHERCHE SI LES BAILLEURS AVAIENT TACITEMENT, PAR DES ACTES POSITIFS ET NON EQUIVOQUES, ACCEPTE CETTE SITUATION, LA COUR D'APPEL N'A PAS LEGALEMENT JUSTIFIE SA DECISION;\n\n\n\n QU'AU SURPLUS, S'AGISSANT DES LOCATIONS NON MEUBLEES, ELLE N'A ECARTE LA PREUVE DE L'ACCORD DU BAILLEUR POUR L'APUREMENT DU PASSE QU'AU PRIX D'UNE DENATURATION DU RAPPORT D'EXPERTISE ET D'UNE PIECE DU DOSSIER, ET A L'AIDE D'UN MOTIF DUBITATIF ";\n\n\n\nQU'IL EST ENCORE PRETENDU, D'UNE PART, QUE LE DEFAUT D'ENTRETIEN DE L'IMMEUBLE N'A PU ETRE AFFIRME PAR LA COUR D'APPEL QU'AU PRIX D'UNE DENATURATION DU RAPPORT DE L'EXPERT ET, D'AUTRE PART, QUE L'INSTALLATION D'UNE SALLE DE BAINS ET LES AUTRES TRAVAUX REPROCHES A LA LOCATAIRE, NE CONSTITUENT PAS UNE INFRACTION AUX CLAUSES DU BAIL, FAUTE D'AVOIR ENTRAINE UN PERCEMENT DE MURS OU UN DEPLACEMENT DE CLOISONS, SEULES MODIFICATIONS INTERDITES PAR LE BAIL;\n\n\n\n MAIS ATTENDU, D'UNE PART, QUE LA REGLE DE DROIT, VISEE DANS LA PREMIERE BRANCHE DU MOYEN, NE SAURAIT TROUVER SON APPLICATION LORSQUE LE PRENEUR, POSTERIEUREMENT A L'ACQUISITION DU NOUVEAU PROPRIETAIRE, PERSISTE DANS SES MANQUEMENTS AU BAIL ANTERIEUR, DONT CE NOUVEAU PROPRIETAIRE EST FONDE A SE PREVALOIR POUR FAIRE JOUER LA CLAUSE RESOLUTOIRE;\n\n\n\n ATTENDU, D'AUTRE PART, QUE LES JUGES D'APPEL CONSTATENT " QU'IL EXISTE, A GAUCHE DE LA PORTE D'ENTREE DE L'IMMEUBLE, UNE BOUTIQUE QUE CETTE SOUS-LOCATION, CONTRAIRE AUX CLAUSES DU BAIL, A ETE INVOQUEE DANS LA SOMMATION DU 24 NOVEMBRE 1950, QU'ELLE S'EST POURSUIVIE POSTERIEUREMENT AU DELAI DE DEUX MOIS PREVU POUR LE JEU DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE ";\n\n\n\n QU'ILS RELEVENT " QU'EN 1951 LA MAISON DU CONFORT N'A DECLARE AU SERVICE DES GARNIS QUE 77 LOCATIONS MEUBLEES SUR 105 LOGEMENTS " ET QUE, PAR UNE " INFRACTION AUX CLAUSES DU BAIL INVOQUEE DANS LA SOMMATION PRECITEE , LA DESTINATION DES LIEUX A ETE CHANGEE " PAR LA LOCATAIRE " ET QU'IL N'A PAS ETE MIS FIN A CETTE INFRACTION DANS LE DELAI PREVU ";\n\n\n\n QU'ILS ENONCENT " QUE LA PROMESSE A MODIFIE LA DISPOSITION ET LA DISTRIBUTION DES LIEUX " ET " N'APPORTE LA PREUVE D'AUCUN ACCORD DE LA BAILLERESSE " ET, AUSSI, " QUE LES TRAVAUX D'ENTRETIEN DES PEINTURES ET BOISERIES N'ONT PAS ETE EXECUTES ";\n\n\n\n ATTENDU, ENFIN, QUE, SANS DENATURER AUCUN DOCUMENT, L'ARRET RELEVE, DANS UN MOTIF QUI N'EST PAS DUBITATIF, RELATIF AUX LOCATIONS DE CHAMBRES NON MEUBLEES, QUE L'HOMME DE L'ART A NOTE DANS SON RAPPORT QUE " LA SOCIETE OLIVIER METRA AVAIT FORMELLEMENT ACCEPTE DE PASSER L'EPONGE SUR LE PASSE , A LA SEULE CONDITION QUE DANS L'AVENIR, AU FUR ET A MESURE DES VACANCES, TOUTES LES CHAMBRES SERAIENT A NOUVEAU LOUEES EN MEUBLE, MAIS AJOUTE " QU'IL N'APPARAIT PAS QUE CETTE CONDITION AIT ETE REALISEE " ET " QU'EN OUTRE, L'ACCORD DONT IL EST FAIT ETAT N'A PAS ETE SIGNE PAR LA BAILLERESSE ";\n\n\n\n ATTENDU QUE PAR CES CONSTATATIONS, LA COUR D'APPEL A LEGALEMENT JUSTIFIE SA DECISION;\n\n\n\nD'OU IL SUIT QUE LE MOYEN N'EST PAS FONDE;\n\n\n\nPAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU, LE 25 OCTOBRE 1965, PAR LA COUR D'APPEL DE PARIS