Cour de cassation, arret, 1971-03-04, 69-12.140

Résumé de la décision

Arguments pertinents

> "L'acte du 5 mars 1959 ne constatait aucune modification des droits de propriété ou de possession des parties et a été justifié par la cour comme n'étant pas soumis à publicité foncière."

2. Condition du permis de construire : Concernant le permis de construire, la cour a affirmé que l'autorisation accordée par Privat à Y... s'imposait aux consorts X..., car elle émanait de l'auteur de leurs vendeurs.

> "L'autorisation accordée par Privat à Y... d'édifier le mur nord de son immeuble sur la ligne séparative des fonds s'impose aux consorts X..., comme émanant de l'auteur de leurs vendeurs."

Interprétations et citations légales

> "Sont obligatoirement publiés les actes portant ou constatant entre vifs mutation et constitution de droits réels immobiliers." (Décret du 4 janvier 1955 - Article 28-1° A)

2. Droit des tiers et urbanisme : La cour a également examiné la question du respect des prescriptions du plan d'urbanisme. Elle a conclu que le permis de construire délivré à Y... était valide, car il respectait les conditions posées par l'autorisation de Privat.

> "Le permis de construire n'étant délivré que sous réserve du droit des tiers et notamment du droit que les tiers tiennent du plan d'urbanisme."

En somme, la décision de la cour d'appel repose sur une interprétation stricte des actes de propriété et des autorisations de construire, tout en considérant l'absence de modification des droits de propriété comme un élément clé pour dispenser de la publicité foncière.

SUR LE PREMIER MOYEN, PRIS EN SES DIVERSES BRANCHES : ATTENDU QUE, DES ENONCIATIONS DE L'ARRET CONFIRMATIF ATTAQUE, IL RESULTE QUE LES CONSORTS X... ET Y... SONT PROPRIETAIRES DE DEUX PARCELLES CONTIGUES, LESQUELLES, A L'ORIGINE, FAISAIENT PARTIE D'UN GRAND ENSEMBLE, QUI A ETE LOTI EN 1910 ;\n\n\n\n QUE Y..., AYANT EDIFIE UNE CONSTRUCTION SUR SON TERRAIN EN 1959, AVAIT OBTENU LE 5 MARS 1959, PAR ACTE SOUS SEING PRIVE, DE SON VOISIN PRIVAT, AUTEUR DES CONSORTS X..., L'AUTORISATION DE CONSTRUIRE LE MUR NORD DE SA MAISON A CHEVAL SUR LA LIGNE SEPARATIVE ;\n\n\n\n QU'IL ETAIT PRECISE A L'ACTE QUE CE MUR DE 0,50 METRE D'EPAISSEUR SERAIT EDIFIE ENTIEREMENT AUX FRAIS DE Y... ET RESTERAIT SON ENTIERE PROPRIETE JUSQU'AU JOUR OU PRIVAT OU SES AYANTS DROIT DESIRERAIENT EN ACQUERIR LA MITOYENNETE ;\n\n\n\n QU'APRES LE DECES DE PRIVAT, LE 29 DECEMBRE 1959, LES CONSORTS X... SE SONT RENDUS ADJUDICATAIRES DE SA PROPRIETE SELON JUGEMENT DU 12 OCTOBRE 1961 ;\n\n\n\n QU'ESTIMANT QUE LA CONSTRUCTION DE Y... EMPIETAIT SUR LEUR PARCELLE, LES CONSORTS X... ONT ASSIGNE LEUR VOISIN EN DEMOLITION DE LA PARTIE DE SON IMMEUBLE QUI ETAIT BATIE SUR LEUR PROPRIETE ;\n\n\n\nATTENDU QU'IL EST FAIT GRIEF AUDIT ARRET D'AVOIR DEBOUTE LES CONSORTS X... DE LEUR DEMANDE ET D'AVOIR DECIDE QUE Y... ETAIT EN DROIT DE CONSTRUIRE LE MUR DE SON IMMEUBLE EN EMPIETANT SUR LA PROPRIETE VOISINE, ALORS, SELON LE POURVOI, QUE FAUTE D'AVOIR ETE REGULIEREMENT TRANSCRIT, L'ACTE DU 5 MAI 1969, QUI CONSTATAIT LA MUTATION D'UN DROIT REEL IMMOBILIER, POUVAIT D'AUTANT MOINS, EN APPLICATION DES ARTICLES 28 ET 30 DU DECRET DU 4 JANVIER 1955, ETRE OPPOSABLE AUXDITS CONSORTS, LESQUELS AVAIENT ACQUIS DE PRIVAT DES DROITS CONCURRENTS SUR LE MEME IMMEUBLE, QUE CET ACTE, REDIGE SOUS LA FORME NON AUTHENTIQUE, NE POUVAIT ETRE PUBLIE (ARTICLE 4 DU DECRET) ;\n\n\n\n QU'IL EST ENCORE SOUTENU QUE LE DEFAUT DE TRANSCRIPTION NE POUVAIT ETRE SUPPLEE PAR LA CONNAISSANCE QUE LES TIERS AURAIENT PU OBTENIR DE L'ACTE PAR D'AUTRES VOIES ET, NOTAMMENT, PAR LE FAIT QUE LE MUR ETAIT DEJA EDIFIE LORSQUE LES CONSORTS X... SONT DEVENUS ADJUDICATAIRES ;\n\n\n\nMAIS ATTENDU QUE, SI AUX TERMES DE L'ARTICLE 28-1° A DU DECRET DU 4 JANVIER 1955, SONT OBLIGATOIREMENT PUBLIES LES ACTES PORTANT OU CONSTATANT ENTRE VIFS MUTATION ET CONSTITUTION DE DROITS REELS IMMOBILIERS, LES JUGES DU SECOND DEGRE, TANT PAR MOTIFS PROPRES QUE PAR ADOPTION DE CEUX DU JUGEMENT RETIENNENT QUE L'ACTE DU 5 MARS 1959 NE CONSTATAIT AUCUNE MODIFICATION DES DROITS DE PROPRIETE OU DE POSSESSION DES PARTIES ET ONT JUSTEMENT, DEDUIT DE CETTE CIRCONSTANCE QUE CET ACTE 'ETAIT PAS SOUMIS A PUBLICITE FONCIERE ;\n\n\n\n QU'AYANT RELEVE QUE LES CONSORTS X... AVOUAIENT L'EXISTENCE DUDIT ACTE SOUSCRIT PAR LEUR AUTEUR, QUI AVAIT AUTORISE Y... A CONSTRUIRE LE MUR NORD DE SON IMMEUBLE A CHEVAL SUR LA LIGNE SEPARATIVE, LA COUR D'APPEL A PU DECIDER, CES ACQUEREURS N'ETANT PAS LES AYANTS CAUSE A TITRE PARTICULIER DU DE CUJUS, MAIS DE SES HERITIERS, QUE CET ACTE, QUI AVAIT ACQUIS DATE CERTAINE PAR LE DECES, SURVENU LE 29 DECEMBRE 1959, DE PRIVAT, ETAIT OPOSABLE AUX CONSORTS X... (SANS PUBLICATION) ET CE, D'AUTANT PLUS QUE LES CLAUSES, ET PLUS PARTICULIEREMENT L'EDIFICATION DU MUR, DESTINE A DEVENIR MITOYEN, EN ONT ETE EXECUTES AVANT L'ACQUISITION (LE 12 OCTOBRE 1961) DE LA PROPRIETE PAR LES CONSORTS X... ;\n\n\n\nQU'IL S'ENSUIT QU'EN AUCUNE DE SES BRANCHES, LE MOYEN NE PEUT ETRE ACCUEILLI ;\n\n\n\nSUR LE SECOND MOYEN ;\n\n\n\nATTENDU QUE, NON MOINS VAINEMENT, LE POURVOI REPROCHE A L'ARRET ATTAQUE D'AVOIR DEBOUTE LES CONSORTS X... DE LEUR DEMANDE EN DEMOLITION DE LA PARTIE DE L'IMMEUBLE CONSTRUIT PAR Y... SUR LEUR PARCELLE, EN VIOLATION DES PRESCRIPTIONS DU PLAN D'URBANISME QUI PREVOIT QUE LES CONSTRUCTIONS DOIVENT ETRE EDIFIEES A UNE DISTANCE DE LA LIGNE SEPARATIVE EGALE A LA MOITIE DE LEUR HAUTEUR ET AU MOINS A QUATRE METRES, AU MOTIF QUE Y... AVAIT OBTENU DES SERVICES DE L'URBANISME LE PERMIS DE CONSTRUIRE SON IMMEUBLE SUR LA LIGNE SEPARATIVE, SOUS LA SEULE CONDITION D'OBTENIR L'AUTORISATION DE SON VOISIN, QUI LUI A ETE ACCORDEE, ALORS QUE LE PERMIS DE CONSTRUIRE N'ETANT DELIVRE QUE SOUS RESERVE DU DROIT DES TIERS ET NOTAMMENT DU DROIT QUE LES TIERS TIENNENT DU PLAN D'URBANISME, LA COUR D'APPEL, EN STATUANT COME ELLE L'A FAIT, N'AURAIT PAS DONNE DE BASE LEGALE A SA DECISION ;\n\n\n\n QU'EN EFFET, AINSI QU'IL APPARAIT DE LA REPONSE AU PREMIER MOYEN, L'AUTORISATION ACCORDEE PAR PRIVAT A Y... D'EDIFIER LE MUR NORD DE SON IMMEUBLE SUR LA LIGNE SEPARATIVE DES FONDS, EN VUE DE L'ACQUISITION ULTERIEURE DE LA MITOYENNETE S'IMPOSE AUX CONSORTS X..., COMME EMANANT DE L'AUTEUR DE LEURS VENDEURS DE SORTE QUE ES JUGES DU FOND, APRES AVOIR RAPPELE QUE LES CONSORTS X... N'ONT AUCUNE QUALITE POUR SOULEVER LE MOYEN, ONT, EN SE DECIDANT PAR LE MOTIF CRITIQUE, LEGALEMENT JUSTIFIE LEUR DECISION ;\n\n\n\nD'OU IL SUIT QUE LE MOYEN DOIT ETRE ECARTE ;\n\n\n\nPAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 8 JANVIER 1969, PAR LA COUR D'APPEL DE NIMES