Cour de cassation, arret, 2001-01-10, 99-11.607

Résumé de la décision

Arguments pertinents

2. Droit à transformation de l'usage : Concernant la transformation des locaux, la Cour a précisé que tout changement d'usage d'un appartement, limité par un COS, doit être autorisé par l'assemblée générale des copropriétaires. La cour d'appel a erré en considérant que la société avait agi régulièrement sans cette autorisation, ce qui a conduit à une violation des droits des autres copropriétaires.

3. Actions en restitution de parties communes : La Cour a également noté que l'action visant à restituer des parties communes ne peut être soumise à la prescription de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Elle a affirmé que "l'action ayant pour but de restituer aux parties communes ce qu'un autre copropriétaire s'est indûment approprié n'est pas soumise à la prescription". De plus, même si une partie commune est réservée à la jouissance d'un copropriétaire, elle ne peut faire l'objet d'aucune appropriation.

Interprétations et citations légales

2. Article 15 de la loi du 10 juillet 1965 : Cet article permet au syndicat des copropriétaires d'agir pour la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble. La Cour a souligné que M. X... avait le droit d'agir en justice pour protéger les parties communes, indépendamment de la démonstration d'un préjudice personnel, ce qui renforce la notion de protection collective au sein de la copropriété.

En conclusion, la décision de la Cour de cassation met en lumière l'importance de la protection des droits des copropriétaires et la nécessité d'obtenir l'autorisation de l'assemblée générale pour toute transformation d'usage des parties privatives ayant un impact sur les parties communes.

Sur le premier moyen :\n\n\n Vu l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ;\n\n\n Attendu que les actions personnelles, nées de l'application de la loi fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, entre les copropriétaires, se prescrivent par un délai de dix ans ;\n\n\n Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 29 octobre 1998), que M. X..., propriétaire d'un lot dans un immeuble en copropriété, dont les deux seuls autres lots appartenaient à la société Arthème Y..., qui les a aménagés en bureaux, reprochant à cette société d'avoir illicitement modifié la destination de parties privatives, et utilisé le coefficent d'occupation des sols (COS) de tout l'immeuble, et d'avoir indûment annexé des parties communes l'a assignée en rétablissement des lieux en leur état antérieur ;\n\n\n Attendu que pour retenir qu'était acquise la prescription en ce qui concerne la modification des locaux du rez-de-chaussée et des deux premiers étages compris dans les lots appartenant à la société Arthème Y..., l'arrêt retient que, si les transformations opérées à ces trois niveaux sur des locaux à usage de dépôt de livres et de magasins, à l'effet de leur donner un usage de bureaux, ont utilisé les droits à construire attachés à l'immeuble réglementé par le COS, ces modifications ont été réalisées entre 1966 et 1976 ;\n\n\n Qu'en statuant ainsi, alors que la réalisation par un copropriétaire de modifications dans l'utilisation de locaux existants ayant une incidence sur le COS constitue l'exercice d'un droit accessoire aux parties communes, et que l'action fondée sur un tel droit exercée par M. X... contre un autre copropriétire est dès lors une action réelle née de la réglementation de l'urbanisme, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;\n\n\n Et sur le deuxième moyen :\n\n\n Vu l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 ;\n\n\n Attendu que le syndicat peut agir conjointement ou non avec un ou plusieurs copropriétaires en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble ;\n\n\n Attendu que pour déclarer irrecevable l'action de M. X... tendant à la condamnation de la société Arthème Y... à remettre les locaux des troisième et quatrième étages dans leur état antérieur aux travaux réalisés, l'arrêt retient que c'est de façon régulière que cette société a conféré un usage de bureaux à l'ensemble de ses locaux situés dans les lots 2 et 3 anciennement à usage de magasin et d'habitation ;\n\n\n Qu'en statuant ainsi, alors que le droit à transformation de l'usage d'un appartement lorsqu'il est limité par un COS calculé sur le sol, partie commune de l'immeuble, est un droit accessoire à une partie commune, que ce droit ne peut être exercé qu'après autorisation de l'assemblée générale et qu'un copropriétaire peut agir en justice pour obtenir la restitution aux parties communes de ce qu'un autre copropriétaire s'est indûment approprié, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;\n\n\n Et sur le troisième et le cinquième moyens, réunis :\n\n\n Vu les articles 15 et 42 de la loi du 10 juillet 1965 ;\n\n\n Attendu que le syndicat peut agir conjointement ou non avec un ou plusieurs copropriétaires en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble ; que les actions personnelles nées de l'application de la loi fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis entre des copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat se prescrivent par un délai de dix ans ;\n\n\n Attendu que pour déclarer irrecevables les demandes en restitution de parties communes, l'arrêt retient, d'une part, que l'action en démolition de l'emprise en surplomb de 1,75 mètre carré sur la courette au niveau du premier et du deuxième étages est prescrite par application de l'article 42 de la loi de 1965, les actes constitutifs de cette emprise remontant à une période antérieure à 1971 et, d'autre part, que la cour est, selon le règlement de copropriété, à l'usage exclusif de la société Arthème Y... et que M. X... n'a pas caractérisé l'intérêt légitime à agir à raison d'un préjudice personnel éprouvé dans la jouissance ou la propriété des parties communes ;\n\n\n Qu'en statuant ainsi, après avoir constaté la création d'un escalier ayant une emprise sur deux niveaux de 1,75 mètre carré sur la courette intérieure et l'extension des bureaux de la société Arthème Y... sur une certaine superficie de la cour commune, alors, d'une part, que la construction de l'escalier en surplomb de la courette a pour effet de priver l'ensemble des copropriétaires de la jouissance d'une fraction de parties communes et que l'action ayant pour but de restituer aux parties communes ce qu'un autre copropriétaire s'est indûment approprié n'est pas soumise à la prescription de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et, d'autre part, que même réservée à la jouissance privative d'un copropriétaire, une partie commune ne peut faire l'objet d'aucune appropriation et que l'action individuelle d'un copropriétaire, en vue du respect du règlement de copropriété, est recevable sans qu'il soit astreint à démontrer qu'il subit un préjudice personnel et spécial distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;\n\n\n PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le quatrième moyen :\n\n\n CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 29 octobre 1998, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles.