Cour de cassation, arret, 2001-01-30, 97-16.178

Résumé de la décision

Arguments pertinents

1. Nullité du contrat de crédit-bail : La Cour rappelle que les contrats de crédit-bail immobilier doivent prévoir les conditions de résiliation à peine de nullité. Elle souligne que la clause de résiliation anticipée doit garantir au preneur une faculté effective de résiliation. En l'espèce, la cour d'appel n'a pas démontré que la clause en question respectait cette exigence.

2. Absence de clarté sur la valeur résiduelle : La Cour note que la cour d'appel n'a pas précisé ce que recouvrait la notion de valeur financière résiduelle du contrat, ni vérifié si les sommes dues à ce titre équivalaient à celles qui auraient été dues en cas d'exécution normale du contrat. Cela constitue une lacune dans le raisonnement de la cour d'appel.

3. Conséquences de la nullité : La Cour de Cassation insiste sur le fait que la nullité d'un contrat de crédit-bail doit être prononcée lorsque la clause de résiliation anticipée ne respecte pas les conditions légales, même si aucune des parties n'a demandé son application.

Interprétations et citations légales

- Loi du 2 juillet 1966 - Article 1-2, alinéa 2 : "Les contrats de crédit-bail immobiliers prévoient, à peine de nullité, les conditions dans lesquelles leur résiliation pourra, le cas échéant, intervenir à la demande du preneur."

Cette disposition souligne l'importance d'une clause de résiliation claire et équitable pour le preneur. La Cour de Cassation a interprété cet article comme imposant une obligation de transparence et d'équité dans les contrats de crédit-bail, afin de protéger les droits des preneurs.

En somme, la décision de la Cour de Cassation met en lumière la nécessité d'une rigueur juridique dans la rédaction des contrats de crédit-bail, en insistant sur le respect des droits des parties et la clarté des clauses contractuelles.

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS\n\n\n LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :\n\n\n Sur le pourvoi formé par M. Wolf B..., demeurant ...,\n\n\n En présence de :\n\n\n 1 / de M. Jean C..., demeurant ...,\n\n\n 2 / de M. Philippe Y..., demeurant ..., 76960 Notre Dame de X...,\n\n\n 3 / de M. Henri D..., demeurant ...,\n\n\n 4 / de M. Yann A..., demeurant ...,\n\n\n en cassation d'un arrêt rendu le 27 mars 1997 par la cour d'appel de Paris (15e Chambre, Section B), au profit de la société Natiocrédibail, dont le siège est ...,\n\n\n défenderesse à la cassation ;\n\n\n Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;\n\n\n LA COUR, composée selon l'article L. 131-6, alinéa 2, du Code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 20 décembre 2000, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Pronier, conseiller référendaire rapporteur, Mlle Fossereau, conseiller doyen, M. Sodini, avocat général, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;\n\n\n Sur le rapport de M. Pronier, conseiller référendaire, les observations de la SCP Monod et Colin, avocat de M. B..., de la SCP Bachellier et Potier de La Varde, avocat de la société Natiocrédibail, les conclusions de M. Sodini, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;\n\n\n Donne acte à M. B... du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. A... ;\n\n\n Sur le premier moyen :\n\n\n Vu l'article 1-2, alinéa 2, de la loi du 2 juillet 1966 ;\n\n\n Attendu que les contrats de crédit-bail immobiliers prévoient, à peine de nullité, les conditions dans lesquelles leur résiliation pourra, le cas échéant, intervenir à la demande du preneur ;\n\n\n Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 27 mars 1997), que, suivant un contrat de crédit-bail immobilier en date du 28 septembre 1990, la société Natiocrédibail s'est engagée à financer l'achat d'un terrain et la construction d'un immeuble à usage d'hôtel et a donné l'ensemble en location à la société Hostellerie des Jardins de Bougival, preneur ; que M. B... s'est porté caution solidaire à hauteur d'une certaine somme ; que, par une décision du 15 juin 1993, la société Hostellerie des Jardins de Bougival a été déclarée en redressement judiciaire ; que la société Natiocrédibail a déclaré sa créance entre les mains de M. Z..., représentant des créanciers, puis a assigné M. B... en paiement d'une somme correspondant à son engagement ;\n\n\n que M. B... a soulevé la nullité du contrat de crédit-bail en invoquant l'illicéité de la clause de résiliation anticipée ;\n\n\n Attendu que pour condamner M. B... à payer une certaine somme, l'arrêt retient qu'il résulte des paragraphes de l'acte visant la résiliation à la demande du preneur que celui-ci n'aurait pas eu l'obligation de verser au crédit-bailleur les loyers restant à échoir et la valeur résiduelle du bien loué mais simplement à payer une indemnité correspondant à la valeur résiduelle financière du contrat à la date de la résiliation, que la clause ne présente aucun caractère illégal au sens de la loi du 2 juillet 1966 et qu'en tout état de cause la nullité n'est même pas encourue puisque les conditions de la résiliation du contrat par le preneur n'ont jamais été réunies et que celui-ci n'a jamais demandé l'application de cette clause ;\n\n\n Qu'en statuant ainsi, sans préciser ce que recouvrait la notion de valeur financière résiduelle du contrat, ni rechercher si les sommes dues à ce titre n'équivalaient pas, dans leur montant, à celles qui étaient dues par le preneur en cas d'exécution normale du contrat et alors que la nullité d'un contrat de crédit-bail immobilier dont la clause de résiliation anticipée n'assurerait pas au preneur une faculté effective de résiliation doit, lorsqu'elle est invoquée, être prononcée, même si aucune des parties n'a revendiqué l'application de cette clause, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision et a violé le texte susvisé ;\n\n\n PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :\n\n\n CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné M. B... à payer la somme de 2 865 199 francs, l'arrêt rendu le 27 mars 1997, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;\n\n\n Condamne la société Natiocrédibail aux dépens ;\n\n\n Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;\n\n\n Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente janvier deux mille un.