Vu la procédure suivante :
Par une requête enregistrée le 21 juin 2022 et des mémoires enregistrés les 17 octobre 2022, 24 mars 2023 et 18 janvier 2024, M. F I, Mme B G, M. H J et M. A D, représentés par Me Geoffroy Lebrun, demandent au tribunal :
1°) d'annuler l'arrêté du 17 mai 2021 par lequel le maire de La Garenne-Colombes a délivré à la société Accueil Immobilier un permis de construire aux fins d'édifier un immeuble comprenant 26 logements et des commerces, et d'y aménager un établissement recevant du public sur les parcelles cadastrées J 296 et 40 dans cette commune ;
2°) d'annuler la décision du 8 avril 2022 par laquelle le maire de La Garenne-Colombes a refusé leur demande tendant au retrait de cet arrêté du 17 mai 2021 ;
3°) de rejeter les demandes indemnitaires présentées par la SAS Accueil Immobilier sur le fondement de l'article L. 600-7 du code de l'urbanisme ;
4°) de mettre à la charge de la commune de La Garenne-Colombes la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Ils soutiennent que :
- leur requête n'est pas tardive et ils ont intérêt pour agir ;
- les décisions attaquées sont entachées d'un vice d'incompétence ;
- le dossier de demande de permis de construire était incomplet ;
- ce dossier est entaché de fraude ;
- le projet de construction méconnaît l'article 7.1.4 du règlement du plan local d'urbanisme ;
- il méconnaît l'article UA 11 du même règlement ;
- la décision du 8 avril 2022 est entachée d'une erreur manifeste d'appréciation ;
- la requête ne présente pas de caractère abusif au sens de l'article L. 600-7 du code de l'urbanisme.
Par des mémoires en défense enregistrés les 5 septembre 2022 et 15 février 2023, et un mémoire distinct enregistré le 19 juin 2023, la SAS Accueil Immobilier, représentée par Me Vincent Guinot, conclut :
1°) au rejet de la requête ;
2°) à ce que les requérants soient condamnés au versement d'une indemnité d'un montant de 145 409 euros sur le fondement de l'article L. 600-7 du code de l'urbanisme ;
3°) à la mise à la charge des requérants de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- la requête est irrecevable ;
- les moyens de la requête ne sont pas fondés ;
- le recours présente un caractère abusif et lui a causé un préjudice d'un montant de 149 409 euros.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code des relations entre le public et l'administration ;
- le code de l'urbanisme ;
- l'ordonnance n°45-2592 du 2 novembre 1945 relative au statut des huissiers ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de M. Stéphane Eustache, premier conseiller,
- les conclusions de M. Arnaud Boriès, rapporteur public,
- les observations de Me Lebrun, représentant M. I K ;
- et les observations de Me Petit-Jean, substituant Me Guinot et représentant la SAS Accueil Immobilier.
Considérant ce qui suit :
1. La société par actions simplifiée (SAS) Accueil Immobilier a déposé le 25 septembre 2020, et complété les 18 décembre 2020 et 16 avril 2021, une demande de permis de construire aux fins d'édifier un immeuble comprenant 26 logements et des commerces, et d'y aménager un établissement recevant du public, sur des parcelles cadastrées J n°296 et J n°40 à La Garenne-Colombes. Par un arrêté du 17 mai 2021, le maire de cette commune a délivré le permis sollicité. Par un courrier du 26 février 2022, M. I K ont demandé, sous la forme d'un recours gracieux, le retrait de cet arrêté du 17 mai 2021. Par une décision du 8 avril 2022, le maire de La Garenne-Colombes a rejeté cette demande. M. I K demandent l'annulation de cet arrêté du 17 mai 2021 et de cette décision du 8 avril 2022. La SAS Accueil Immobilier demande à titre reconventionnel que M. I K soient condamnés au versement d'une indemnité d'un montant de 145 409 euros sur le fondement de l'article L. 600-7 du code de l'urbanisme.
Sur les conclusions tendant à l'annulation de l'arrêté du 17 mai 2021 :
2. Aux termes de l'article R. 600-2 du code de l'urbanisme : " Le délai de recours contentieux à l'encontre () d'un permis de construire () court à l'égard des tiers à compter du premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage sur le terrain des pièces mentionnées à l'article R. 424-15 ".
3. Aux termes de l'article R. 424-15 du code de l'urbanisme dans sa rédaction applicable au litige : " Mention du permis () doit être affichée sur le terrain, de manière visible de l'extérieur, par les soins de son bénéficiaire, dès la notification de l'arrêté () et pendant toute la durée du chantier. () / Cet affichage mentionne également l'obligation, prévue à peine d'irrecevabilité par l'article R. 600-1, de notifier tout recours administratif ou tout recours contentieux à l'auteur de la décision et au bénéficiaire du permis ou de la décision prise sur la déclaration préalable () ".
4. Aux termes de l'article A. 424-15 du même code : " L'affichage sur le terrain du permis de construire, (), prévu par l'article R. 424-15, est assuré par les soins du bénéficiaire du permis ou du déclarant sur un panneau rectangulaire dont les dimensions sont supérieures à 80 centimètres ".
5. Aux termes de l'article A. 424-16 du même code : " Le panneau prévu à l'article A. 424-15 indique le nom, la raison sociale ou la dénomination sociale du bénéficiaire, le nom de l'architecte auteur du projet architectural, la date de délivrance, le numéro du permis, la nature du projet et la superficie du terrain ainsi que l'adresse de la mairie où le dossier peut être consulté. / Il indique également, en fonction de la nature du projet : / a) Si le projet prévoit des constructions, la surface de plancher autorisée ainsi que la hauteur de la ou des constructions, exprimée en mètres par rapport au sol naturel ; / () / d) Si le projet prévoit des démolitions, la surface du ou des bâtiments à démolir ".
6. Aux termes de l'article A. 424-17 du même code : " Le panneau d'affichage comprend la mention suivante : / " Droit de recours : / " Le délai de recours contentieux est de deux mois à compter du premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage sur le terrain du présent panneau (art. R. 600-2 du code de l'urbanisme). / " Tout recours administratif ou tout recours contentieux doit, à peine d'irrecevabilité, être notifié à l'auteur de la décision et au bénéficiaire du permis ou de la décision prise sur la déclaration préalable. Cette notification doit être adressée par lettre recommandée avec accusé de réception dans un délai de quinze jours francs à compter du dépôt du recours (art. R. 600-1 du code de l'urbanisme). " ".
7. Aux termes de l'article A. 424-18 du même code : " Le panneau d'affichage doit être installé de telle sorte que les renseignements qu'il contient demeurent lisibles de la voie publique ou des espaces ouverts au public pendant toute la durée du chantier ".
En ce qui concerne l'emplacement du panneau et sa durée d'affichage :
8. En premier lieu, il ressort des pièces du dossier que le terrain du projet est composé de deux parcelles cadastrées J n°40 et n°296. Si le panneau d'affichage du permis de construire litigieux n'a été implanté que sur la seule parcelle cadastrée J n°40, les dispositions des articles R. 424-15 et A. 424-15 du code de l'urbanisme n'imposent pas au bénéficiaire d'un permis de construire de procéder à l'affichage de ce permis sur chacune des parcelles cadastrales composant le terrain d'assiette du projet, ni de procéder à un affichage à proximité de chacun des accès de ce terrain depuis la voie publique. Au surplus, les requérants ne sont pas fondés à soutenir qu'ils auraient été induits en erreur par la pétitionnaire, dès lors que le panneau litigieux a été affiché sur la parcelle présentant le plus long linéaire sur rue et que les deux parcelles en cause forment un ensemble foncier d'un même tènement.
9. En second lieu, il ressort des constats d'huissier réalisés les 20 mai, 23 juin et 22 juillet 2021 que le même panneau a été affiché au plus tard à compter du 20 mai 2021 pendant une période de deux mois continue sur le terrain du projet. La circonstance qu'après l'expiration de ce délai, la bénéficiaire a remplacé au même emplacement le panneau litigieux par un autre panneau, comportant d'ailleurs les mêmes informations, est en tout état de cause sans incidence sur la régularité de l'affichage.
En ce qui concerne les mentions figurant sur le panneau :
10. En premier lieu, les dispositions précitées des articles A. 424-16 et A. 424-17 du code de l'urbanisme, qui déterminent de manière limitative les mentions devant figurer sur le panneau prévu à l'article R. 424-15 du même code, n'imposent pas au bénéficiaire du permis de construire de mentionner sur ce panneau les références cadastrales des parcelles formant le terrain d'assiette du projet. Par suite, les requérants ne peuvent pas utilement soutenir que ces informations devaient figurer sur le panneau affiché par la SAS Accueil Immobilier.
11. En second lieu, pour attester du caractère complet de l'affichage du permis sur le terrain, la SAS Accueil Immobilier produit des constats d'huissier réalisés les 20 mai, 23 juin et 22 juillet 2021, qui mentionnent les informations inscrites sur le panneau d'affichage et qui sont en outre assortis de photographies de ce panneau, prises à des distances différentes depuis la voie publique. Il ressort de ces constats d'huissier que le panneau affiché sur le terrain comportait l'ensemble des informations prévues par les articles précités A. 424-16 et A. 424-17 du code de l'urbanisme, notamment celles relatives à la surface de plancher et aux voies et délais de recours.
12. Pour contester la force probante de ces constats, qui ont été établis par un huissier de justice et qui, sauf en matière pénale, " font foi jusqu'à preuve du contraire " conformément à l'article 1er de l'ordonnance du 2 novembre 1945 visée ci-dessus alors en vigueur, les requérants se bornent à relever que ces constats mentionnent une visite des lieux au numéro " 55 rue de l'Aigle à La Garenne-Colombes ", alors que le panneau en cause était implanté au numéro 57 de la même rue. Toutefois, cette simple erreur matérielle est sans incidence sur la force probante des constatations matérielles contenues dans ces documents, dès lors que ces derniers sont assortis de photographies montrant clairement un panneau implanté au numéro 57 de la rue de l'Aigle à La Garenne-Colombes.
En ce qui concerne le caractère lisible des mentions figurant sur le panneau :
13. Il ressort des photographies assortissant les constats d'huissier mentionnés ci-dessus que les mentions figurant sur le panneau d'affichage, y compris celles relatives aux voies et délais de recours, étaient clairement lisibles depuis la voie publique conformément aux prescriptions de l'article A. 424-18 du code de l'urbanisme.
14. Pour contester la véracité de ces constats d'huissier, qui, ainsi qu'il a été dit, font foi jusqu'à preuve du contraire, les requérants relèvent que le panneau en cause a été implanté en retrait de l'alignement sur la voie publique, à " plus d'un mètre " du bord intérieur du trottoir, derrière un parapet et à proximité d'un arbre. Toutefois, il ne ressort pas des pièces du dossier que ce parapet ou les branches ou feuilles de cet arbre auraient occulté en tout ou partie le panneau d'affichage. En outre, la distance séparant le bord intérieur du trottoir et le panneau était suffisamment réduite pour que les mentions y figurant fussent lisibles depuis la voie publique.
15. Il résulte de ce qui précède que le permis délivré par l'arrêté attaqué du 17 mai 2021 a été régulièrement affiché sur le terrain. Conformément à l'article R. 600-2 du code de l'urbanisme, le délai de recours contentieux contre cet arrêté a commencé à courir à l'égard des tiers à compter du 20 mai 2021 et a expiré le 21 juillet 2021 à minuit.
16. En outre, si les requérants ont formé un recours administratif contre l'arrêté du 17 mai 2021, ce recours a été formé par un courrier daté du 26 février 2022 et reçu le 1er mars 2022, soit après l'expiration du délai de recours contentieux contre l'arrêté du 17 mai 2021. La formation de ce recours administratif n'a pas eu ainsi pour effet de proroger le délai de recours contentieux.
17. Par suite, les conclusions tendant à l'annulation de l'arrêté du 17 mai 2021 du maire de La Garenne-Colombes, contenues dans la requête enregistrée le 21 juin 2022 au greffe du tribunal, sont tardives et doivent être rejetées comme irrecevables. La fin de non-recevoir opposée par la SAS Accueil Immobilier doit ainsi être accueillie.
Sur les conclusions tendant à l'annulation de la décision du 8 avril 2022 :
En ce qui concerne le cadre juridique :
18. Aux termes de l'article L. 424-5 du code de l'urbanisme : " La décision de non-opposition à une déclaration préalable ou le permis de construire ou d'aménager ou de démolir, tacite ou explicite, ne peuvent être retirés que s'ils sont illégaux et dans le délai de trois mois suivant la date de ces décisions. Passé ce délai, la décision de non-opposition et le permis ne peuvent être retirés que sur demande expresse de leur bénéficiaire ". Aux termes de l'article L. 241-2 du code des relations entre le public et l'administration : " Par dérogation aux dispositions du présent titre, un acte administratif unilatéral obtenu par fraude peut être à tout moment abrogé ou retiré ".
19. Un tiers justifiant d'un intérêt à agir est recevable à demander, dans le délai du recours contentieux, l'annulation de la décision par laquelle l'autorité administrative a refusé de faire usage de son pouvoir d'abroger ou de retirer un acte administratif obtenu par fraude, quelle que soit la date à laquelle il l'a saisie d'une demande à cette fin.
20. Dans un tel cas, il incombe au juge de l'excès de pouvoir, saisi de moyens en ce sens, d'une part, de vérifier la réalité de la fraude alléguée et, d'autre part, de contrôler que l'appréciation de l'administration sur l'opportunité de procéder ou non à l'abrogation ou au retrait n'est pas entachée d'erreur manifeste, compte tenu notamment de la gravité de la fraude et des atteintes aux divers intérêts publics ou privés en présence susceptibles de résulter soit du maintien de l'acte litigieux soit de son abrogation ou de son retrait.
En ce qui concerne la fin de non-recevoir :
21. Il ressort des pièces du dossier que la décision attaquée du 8 avril 2022, par laquelle le maire de La Garenne-Colombes a rejeté la demande de retrait présentée par M. I K, leur a été notifiée le 22 avril 2022, date à laquelle a commencé à courir le délai de recours contentieux contre cette décision. Par suite, les conclusions de la requête tendant à l'annulation de la décision du 8 avril 2022, enregistrée le 21 juin 2022 au greffe du tribunal, ne sont pas tardives. La fin de non-recevoir opposée par la SAS Accueil Immobilier doit ainsi être écartée.
En ce qui concerne la compétence du signataire :
22. Il ressort des termes mêmes de la décision attaquée qu'elle a été signée par M. C E, " adjoint au maire ", lequel bénéficiait, en vertu d'un arrêté du 15 décembre 2020 du maire de La Garenne-Colombes, régulièrement affiché le 18 décembre 2020, d'une délégation de signature à cet effet. Par suite, le moyen tiré de l'incompétence du signataire de la décision attaquée doit être écarté.
En ce qui concerne la fraude :
23. En premier lieu, la demande de permis de construire comporte des plans représentant d'une manière claire et précise les différentes toitures du projet et la hauteur de chacun de ses niveaux, en fond de parcelle et à l'alignement sur la rue de l'Aigle, y compris la hauteur des deuxième, troisième et quatrième étages. Si les requérants soutiennent que ces déclarations sont frauduleuses, ils ne produisent pas d'élément précis et circonstancié à l'appui de leurs allégations.
24. En deuxième lieu, la notice de présentation, fournie dans la demande de permis de construire, indique que les deux immeubles voisins " présentent des pignons aveugles importants ". Il est vrai que la demande ne précise pas que le mur pignon de l'immeuble mitoyen situé 55 rue de l'Aigle présente deux ouvertures et, sur toute sa hauteur, des conduites de cheminée, ainsi qu'en attestent les photographies produites par les requérants.
25. Toutefois, les autorisations d'utilisation du sol ont pour seul objet de s'assurer de la conformité des travaux qu'elles autorisent avec la législation et la réglementation d'urbanisme, étant accordées sous réserve du droit des tiers. A ce titre, le permis de construire en cause précise que " la présente décision est notifiée sans préjudice du droit des tiers (notamment () servitudes de droit privé telles que les servitudes de vue, d'ensoleillement, de mitoyenneté ou de passage (), qu'il appartient au destinataire de l'autorisation de respecter ".
26. Il s'ensuit qu'en ne mentionnant pas dans sa demande de permis de construire les servitudes de droit privé qui grèvent les ouvertures et conduites mentionnées ci-dessus, la pétitionnaire n'a pas faussé l'appréciation de l'autorité administrative sur la conformité de son projet aux règles d'urbanisme, notamment à celles relatives à l'implantation des constructions par rapport aux limites séparatives. Par suite, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que la pétitionnaire aurait commis des manœuvres frauduleuses sur ce point.
27. En troisième lieu, comme l'a indiqué la pétitionnaire dans sa demande, le projet vise à supprimer trois arbres de moyenne tige et à planter huit arbres de la même catégorie sur le terrain d'assiette. Si les requérants soutiennent que ces déclarations sont frauduleuses, ils ne produisent pas d'élément précis et circonstancié à l'appui de leurs allégations.
28. En quatrième lieu, si les requérants soutiennent que l'aménagement intérieur des appartements projetés, tel que présenté dans les documents de commercialisation, est " considérablement " différent de celui exposé dans la demande de permis de construire, ils n'établissent pas que ces différences seraient susceptibles d'affecter la conformité du projet aux règles d'urbanisme applicables. Par suite, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que la pétitionnaire aurait commis des manœuvres frauduleuses sur ce point.
29. Il suit de là que le moyen tiré d'une erreur manifeste d'appréciation doit ainsi être écarté.
30. Il résulte de ce qui précède que les conclusions tendant à l'annulation de la décision du 8 avril 2022 du maire de La Garenne-Colombes doivent être rejetées.
Sur les conclusions présentées sur le fondement de l'article L. 600-7 du code de l'urbanisme :
31. Aux termes de l'article L. 600-7 du code de l'urbanisme : " Lorsque le droit de former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager est mis en œuvre dans des conditions qui traduisent un comportement abusif de la part du requérant et qui causent un préjudice au bénéficiaire du permis, celui-ci peut demander, par un mémoire distinct, au juge administratif saisi du recours de condamner l'auteur de celui-ci à lui allouer des dommages et intérêts. La demande peut être présentée pour la première fois en appel ".
32. Il ne résulte pas de l'instruction que le recours formé par M. I K, qui sont voisins immédiats du projet, aurait été mis en œuvre dans des conditions qui traduiraient un comportement abusif de leur part, alors même qu'une partie des conclusions de leur requête sont irrecevables pour les motifs énoncés ci-dessus. Par suite, les conclusions indemnitaires présentées par la SAS Accueil Immobilier sur le fondement des dispositions précitées de l'article L. 600-7 du code de l'urbanisme doivent être rejetées.
Sur les frais liés à l'instance :
33. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce qu'une somme soit mise à la charge de la commune de La Garenne-Colombes, qui n'est pas, dans la présente instance, la partie perdante, au titre des frais exposés par les requérants et non compris dans les dépens.
34. En revanche, dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu de mettre à la charge des requérants le versement d'une somme globale de 2 000 euros à la SAS Accueil Immobilier au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
DÉCIDE :
Article 1er : La requête de M. I K est rejetée.
Article 2 : Les conclusions présentées par la SAS Accueil Immobilier sur le fondement de l'article L. 600-7 du code de l'urbanisme sont rejetées.
Article 3 : M. I K verseront une somme globale de 2 000 euros à la SAS Accueil Immobilier en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 4 : Le présent jugement sera notifié à M. F I, Mme B G, M. H J, M. A D, la SAS Accueil Immobilier et à la commune de La Garenne-Colombes.
Copie en sera transmise pour information au préfet des Hauts-de-Seine.
Délibéré après l'audience publique du 26 juin 2024 à laquelle siégeaient :
- M. Thomas Bertoncini, président de chambre,
- M. Stéphane Eustache, premier conseiller,
- Mme Séverine Cuisinier-Heissler, première conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 10 juillet 2024.
Le rapporteur,
signé
S. Eustache
Le président de la 8ème chambre,
signé
T. Bertoncini
Le greffier,
signé
D. Haude
La République mande et ordonne au préfet des Hauts-de-Seine en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution du présent jugement.
Pour expédition conforme,
La greffière en chef,
Par délégation,
Le greffier,