Vu la procédure suivante :
Par un jugement avant dire droit du 6 juillet 2022, le tribunal administratif de Lille a, sur le fondement des dispositions de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, sursis à statuer sur la requête de M. C B tendant à l'annulation de l'arrêté du 15 janvier 2021 par lequel le maire de Villeneuve d'Ascq a accordé à la société Bouygues Immobilier un permis de construire une résidence étudiante de 196 logements sur deux parcelles cadastrées NH 18 et NH 199, sises 26 rue des Epoux D, ainsi qu'à celle de la décision du 17 mai 2021 par laquelle le maire de Villeneuve d'Ascq a rejeté son recours gracieux dirigé contre cet arrêté, pour permettre la notification au tribunal d'un acte régularisant le vice tenant à la méconnaissance des dispositions particulières du règlement du plan local d'urbanisme de la métropole européenne de Lille applicables en zone UCA 1.1.1, relatives à l'implantation des constructions par rapport aux limites séparatives latérales.
Par des mémoires enregistrés le 8 août et 23 septembre 2022, la société Bouygues Immobilier, représentée par Me Raoul, conclut au rejet de la requête et à ce qu'une somme de 4 000 euros soit mise à la charge de M. B au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle fait valoir, dans le dernier état de ses écritures, que :
- les moyens tirés de la méconnaissance des dispositions du règlement du plan local d'urbanisme relatives à la hauteur absolue des bâtiments ainsi qu'à la méconnaissance des règles d'implantation vis-à-vis de la limite séparative ouest ne sont pas recevables ;
- les moyens soulevés par M. B ne sont pas fondés.
Par un mémoire enregistré le 7 septembre 2022, M. B, représenté par Me Leuliet, demande au tribunal :
1°) d'annuler l'arrêté du maire de Villeneuve d'Ascq en date 15 janvier 2021 et la décision du 17 mai 2021 rejetant son recours gracieux ainsi que l'arrêté du 28 juillet 2022 par lequel le maire de Villeneuve d'Ascq a accordé à la société Bouygues Immobilier un permis de construire modificatif en ce qui concerne la création d'une résidence étudiante de 196 logements au 26 rue des Epoux D ;
2°) de mettre à la charge de la commune de Villeneuve d'Ascq et de la société Bouygues immobilier la somme de 4 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Il soutient que :
- le permis modificatif n'a pas régularisé le vice tiré de la méconnaissance des dispositions particulières du règlement du plan local d'urbanisme de la métropole européenne de Lille, applicables à la zone UCA 1.1.1, relatives à l'implantation des constructions par rapport aux limites séparatives latérales
- il méconnait la règle de la hauteur absolue des constructions fixée à 22 mètres ;
- le dossier de demande de permis modificatif est insuffisant dès lors qu'il ne mentionne pas la distance des constructions par rapport aux parcelles NH145 et NH 146, en limite séparative Ouest.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme A,
- les conclusions de M. Babski, rapporteur public,
- les observations de Me Wilinski, substituant Me Leuliet, représentant M. B ;
- et les observations de Me Rebière, substituant Me Raoul, représentant la société Bouygues Immobilier.
Considérant ce qui suit :
1. Par un arrêté du 15 janvier 2021, le maire de la commune de Villeneuve d'Ascq a accordé à la société Bouygues Immobilier un permis de construire une résidence universitaire de 196 logements sur deux parcelles cadastrées NH 18 et NH 199, sises 26 rue des Epoux D. M. B, propriétaire d'un immeuble au 20 rue des Epoux D, a formé un recours gracieux contre cet arrêté, rejeté par une décision du 17 mai 2021 du maire de la commune. Par un jugement avant dire droit du 6 juillet 2022, le tribunal administratif de céans a, sur le fondement des dispositions de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, sursis à statuer sur les conclusions tendant à l'annulation de l'arrêté du maire de Villeneuve d'Ascq du 15 janvier 2021 ainsi que sa décision du 17 mai 2021, afin que soit régularisé le vice tenant à la méconnaissance des dispositions particulières du règlement du plan local d'urbanisme de la métropole européenne de Lille (MEL), applicables à la zone UCA 1.1.1, relatives à l'implantation des constructions par rapport aux limites séparatives latérales. Le 25 juillet 2022, la société Bouygues Immobilier a déposé un dossier de demande de permis de construire modificatif. Par un arrêté du 28 juillet 2022, le maire de la commune de Villeneuve d'Ascq a accordé le permis de construire modificatif sollicité. Dans le dernier état de ses écritures, M. B demande au tribunal d'annuler les arrêtés du maire de Villeneuve d'Ascq en date des 15 janvier 2021 et 28 juillet 2022 ainsi que sa décision du 17 mai 2021.
Sur les conclusions à fin d'annulation :
2. A compter de la décision par laquelle le juge recourt à l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, seuls des moyens dirigés contre la mesure de régularisation notifiée, le cas échéant, au juge peuvent être invoqués devant ce dernier. A ce titre, les parties peuvent, à l'appui de la contestation de l'acte de régularisation, invoquer des vices qui lui sont propres et soutenir qu'il n'a pas pour effet de régulariser le vice que le juge a constaté dans sa décision avant-dire droit. Elles ne peuvent en revanche soulever aucun autre moyen, qu'il s'agisse d'un moyen déjà écarté par la décision avant-dire droit ou de moyens nouveaux, à l'exception de ceux qui seraient fondés sur des éléments révélés par la procédure de régularisation.
En ce qui concerne la régularisation du vice constaté :
3. Lorsqu'un permis de construire a été délivré en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l'utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance des permis de construire, l'illégalité qui en résulte peut être régularisée dès lors que le permis modificatif ou de régularisation assure le respect des règles de fond applicables au projet en cause, répond aux exigences de forme ou a été précédé de l'exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises.
4. Aux termes des dispositions particulières du règlement du plan local d'urbanisme de la MEL, applicables à la zone UCA 1.1.1, relatives à l'implantation des constructions par rapport aux limites séparatives latérales : " A moins que la construction ne jouxte la limite séparative, la distance comptée horizontalement de tout point de la construction au point de la limite séparative qui en est le plus rapproché doit être au moins égale à la moitié de la différence d'altitude entre ces deux points, sans pouvoir être inférieure à 3 mètres ((L=H/2) ".
5. Pour l'application de ces dispositions, il convient de mesurer la hauteur des constructions projetées à partir du niveau du sol existant avant tous travaux d'exhaussement ou d'excavation exécutés en vue de la réalisation du projet faisant l'objet d'une demande de permis de construire et que le dossier de la demande doit contenir les éléments utiles à cette exacte mesure.
6. Il ressort des pièces du dossier que la société pétitionnaire a, dans sa demande de permis modificatif déposée le 25 juillet 2022, modifié son projet en prévoyant d'une part, la mise en retrait du volume situé à l'angle Sud-Est des niveaux R+4 et R+5 du bâtiment et, d'autre part, l'abaissement de l'acrotère Sud-Est du bâtiment. Il ressort en particulier des plans joints au dossier de demande de permis de construire modificatif, notamment des plans de coupes des façades, cotés PC 3.2 et 3.3, ainsi que du plan de masse coté PC2 .1 que la différence d'altitude entre le sommet de l'angle sud du pignon est de la bâtisse principale, soit 52,15 mètres NGF, et la limite séparative au point qui en est le plus proche, qui se situe, selon ce même plan, à une altitude de 31,41 mètres NGF, est de 20,74 mètres. Pour l'application des dispositions citées au point 4, une distance d'au moins 10,37 mètres est donc exigée entre la construction projetée et la limite séparative en cause. En l'espèce, la distance prévue est de 10,45 mètres. S'agissant de la façade est de l'" excroissance " sud-est de la résidence, le point le plus élevé du bâtiment litigieux se situe à une hauteur de 52,15 mètres NGF. La différence d'altitude entre ce point et le point de la limite séparative qui en est le plus rapproché, situé à une altitude de 32,94 mètres NGF, s'établit ainsi à 19,21 mètres. Pour l'application des dispositions citées au point précédent, une distance minimale de 9,605 mètres doit ainsi exister entre la construction projetée et la limite séparative en cause. Le projet prévoit un recul de 9,95 mètres. Si le requérant soutient que les hauteurs ainsi calculées sont erronées en l'absence de prise en compte des remblais existants sur le terrain d'assiette du projet, il ne peut utilement invoquer l'existence de tels remblais en vue de la détermination du niveau du terrain à partir duquel la hauteur du bâtiment projeté doit être mesurée dès lors qu'il ressort des pièces du dossier que ceux-ci ont été réalisés par le précédent propriétaire des parcelles en cause et que la société pétitionnaire a tenu compte du terrain naturel des parcelles tel qu'existant à la date du dépôt de son dossier de demande de permis de construire. Par suite, le vice relevé dans le jugement avant dire-droit du 6 juillet 2022 et tiré de la méconnaissance des dispositions citées au point 4 du présent jugement a été régularisé.
En ce qui concerne la légalité du permis de construire modificatif :
7. En premier lieu, M. B fait valoir, à l'appui de ses conclusions tendant à l'annulation du permis de construire modificatif du 28 juillet 2022, que le projet méconnaît la règle de hauteur absolue des constructions fixée à 22 mètres par le règlement du plan local d'urbanisme de la MEL pour la zone concernée. Un tel moyen n'a toutefois pas été invoqué, avant l'expiration du délai de cristallisation des moyens prévu par les dispositions de l'article R. 600-5 du code de l'urbanisme, à l'encontre du permis initial. Il ressort par ailleurs des pièces du dossier que la régularisation opérée a pour unique objet de s'assurer du respect par le projet des règles relatives à l'implantation des constructions par rapport aux limites séparatives latérales sans que la hauteur de la partie ainsi modifiée ne soit accrue par rapport au permis initial. Dans ces circonstances, ce moyen doit être écarté en tant qu'il est inopérant. En tout état de cause, il ressort des pièces du dossier que la hauteur maximale du bâtiment, qui doit être calculée depuis le point le plus bas de l'emprise au sol de la construction projetée et non depuis le point le plus bas de l'ensemble de la parcelle sur laquelle elle est située comme le soutient à tort le requérant, est inférieure à 22 mètres, M. B ne pouvant ainsi qu'il a été dit ci-dessus utilement invoquer l'existence de travaux de remblais qui auraient été réalisés par l'ancien propriétaire des parcelles.
8. En second lieu, si M. B fait valoir que les plans transmis à l'appui du dossier de demande de permis de construire modificatif sont incomplets en tant qu'ils ne mentionnent pas la distance séparant le bâtiment projeté des parcelles NH 145 et NH 146 de la limite séparative Ouest, la régularisation opérée n'a pas pour objet de modifier cette distance. En l'absence de modification du projet initial sur ce point, M. B ne peut utilement invoquer le caractère incomplet du dossier de demande de permis de construire modificatif sur ce point. Le moyen doit, dès lors, être écarté.
9. Il résulte de ce qui précède que les conclusions de M. B tendant à l'annulation des arrêtés du maire de Villeneuve d'Ascq en date des 15 janvier 2021 et 28 juillet 2022 ainsi que de sa décision du 17 mai 2021 doivent être rejetées.
Sur les frais liés au litige :
10. Aux termes de l'article L. 761-1 du code de justice administrative : " Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens () ". Il résulte de ces dispositions que le paiement des sommes exposées et non comprises dans les dépens ne peut être mis à la charge que de la partie qui perd pour l'essentiel. La circonstance qu'au vu de la régularisation intervenue en cours d'instance, le juge rejette finalement les conclusions dirigées contre la décision initiale, dont le requérant était fondé à soutenir qu'elle était illégale et dont il est, par son recours, à l'origine de la régularisation, ne doit pas à elle seule, pour l'application de ces dispositions, conduire le juge à mettre les frais à sa charge ou à rejeter les conclusions qu'il présente à ce titre.
11. Dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu de rejeter l'ensemble des conclusions des parties présentées au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
D E C I D E :
Article 1er : La requête de M. B est rejetée.
Article 2 : Les conclusions de la commune de Villeneuve d'Ascq et de la société Bouygues immobilier présentées sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.
Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M. C B, à la société Bouygues Immobilier et à la commune de Villeneuve d'Ascq.
Délibéré après l'audience du 5 janvier 2023, à laquelle siégeaient :
- M. Chevaldonnet, président,
- Mme Grard, première conseillère,
- Mme Leclère, conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 6 mars 2023.
La rapporteure,
Signé
E. A
Le président,
Signé
B. CHEVALDONNETLa greffière,
Signé
M. E
La République mande et ordonne au préfet du Nord, en ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
Pour expédition conforme,
La greffière,