Vu la procédure suivante :
Par une requête et deux mémoires complémentaires enregistrés les 17 juillet 2019,
13 décembre 2021 et 23 février 2022, M. A B, représenté par Me Estève, demande au tribunal :
1°) d'annuler l'arrêté du 1er mars 2019 par lequel le maire de Marseille a délivré à la SAS Next un permis de construire une boutique-hôtel sur un terrain cadastré 843 C 34
sis 6 rue Martiny (8ème arrondissement) ainsi que la décision implicite de rejet de son recours gracieux ;
2°) de mettre à la charge de la commune de Marseille et de la SAS Next la somme de
2 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Il soutient que :
- il justifie d'un intérêt à agir ;
- il méconnaît l'article L.111-11 du code de l'urbanisme dès lors qu'il ne précise pas qui exécutera les travaux d'extension du réseau public d'électricité nécessaires pour le projet ;
- il méconnaît l'article R.423-53 du code de l'urbanisme ;
- il méconnaît l'article 6 de la zone UAe du règlement du plan local d'urbanisme ;
- il méconnaît l'article 7 de la zone UAe du règlement du PLU ;
- il méconnaît l'article 10.2.3 de la zone UAe dudit règlement ;
- il méconnaît l'article 11 de la zone UAe dudit règlement ainsi que les articles R.111-27 et L.121-8 du code de l'urbanisme ;
- il méconnaît l'article 12.5.3 du règlement du PLU ;
- le maire de Marseille a commis une erreur manifeste d'appréciation en ne prononçant pas un sursis à statuer sur la demande, en application des dispositions de l'article L.153-11 du code de l'urbanisme.
Par trois mémoires en défense enregistrés les 30 janvier 2020, 27 janvier 2022 et
15 avril 2022, la SAS Next, représentée par Me Ibanez, conclut, à titre principal, au rejet de la requête, à titre subsidiaire à ce que le tribunal fasse application des dispositions des articles L.600-5 ou L.600-5-1 du code de l'urbanisme, et, en tout état de cause, à ce que la somme de 7 000 euros soit mise à la charge de M. B en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle fait valoir :
- à titre principal, que la requête est irrecevable, M. B étant dépourvu d'intérêt à agir ;
- le moyen tiré de l'erreur manifeste d'appréciation commise par le maire pour ne pas avoir sursis à statuer sur la demande de permis est irrecevable en application des dispositions de l'article R.600-5 du code de l'urbanisme ;
- les autres moyens invoqués par le requérant ne sont pas fondés.
Par un mémoire en défense enregistré le 27 mai 2020, la commune de Marseille conclut au rejet de la requête.
Elle fait valoir qu'aucun des moyens soulevés n'est fondé.
M. B a produit un nouveau mémoire le 10 mai 2022 qui n'a pas été communiqué en application des dispositions de l'article R.611-1 du code de justice administrative.
Par une ordonnance du 18 mai 2022, la clôture immédiate de l'instruction a été prononcée, en application des articles R.611-11-1 et R. 613-1 du code de justice administrative.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de M. C,
- les conclusions de M. Terras, rapporteur public,
- les observations de Me Estève pour M. B et de Me Ranson pour la SAS Next.
La SAS Next a produit une note en délibéré, enregistrée le 14 février 2023.
Considérant ce qui suit :
1. Par un arrêté du 1er mars 2019, le maire de Marseille a délivré à la SAS Next un permis de construire un établissement d'hébergement hôtelier dénommé " boutique-hôtel " comprenant 42 chambres sur 8 niveaux pour une surface de plancher de 1 511 m², sur un terrain d'assiette de 446 m² situé 6 rue Martiny dans le 8ème arrondissement. M. B demande au tribunal de prononcer l'annulation de cet arrêté ainsi que la décision implicite de rejet de son recours gracieux.
Sur la fin de non-recevoir opposée en défense :
2. Aux termes de l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme : " Une personne autre que l'Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n'est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision relative à l'occupation ou à l'utilisation du sol régie par le présent code que si la construction, l'aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance du bien qu'elle détient ou occupe régulièrement () ".
3. Il résulte de ces dispositions qu'il appartient, en particulier, à tout requérant qui saisit le juge administratif d'un recours pour excès de pouvoir tendant à l'annulation d'un permis de construire, de démolir ou d'aménager, de préciser l'atteinte qu'il invoque pour justifier d'un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d'affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance de son bien. Il appartient au défendeur, s'il entend contester l'intérêt à agir du requérant, d'apporter tous les éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Le juge de l'excès de pouvoir apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu'il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l'auteur du recours qu'il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu'il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat, justifie, en principe, d'un intérêt à agir lorsqu'il fait état devant le juge, qui statue au vu de l'ensemble des pièces du dossier, d'éléments relatifs à la nature, à l'importance ou à la localisation du projet de construction.
4. Contrairement à ce que soutient la SAS Next, il n'appartient pas au requérant formant un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire d'apporter la preuve certaine de ce que les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance de son bien seront affectées par le projet litigieux, mais seulement de faire état d'éléments suffisamment précis et étayés permettant de forger la conviction du juge sur ce point. M. B, qui est propriétaire d'une maison construite sur la parcelle cadastrée 33, laquelle jouxte le terrain d'assiette du projet contesté, cadastré 34, est voisin immédiat de ce projet. Il fait état du volume et de la hauteur du projet et se prévaut, notamment, de ce que la construction envisagée, située en limite Ouest de sa propriété, emporterait pour elle une perte d'ensoleillement et une création de vues directes sur son bien qui entraîneront une baisse de la qualité de son cadre de vie. M. B fait ainsi état d'éléments relatifs à la nature, à l'importance ou à la localisation du projet de construction. Il justifie donc, en sa qualité de voisin immédiat, d'un intérêt lui donnant qualité pour contester le permis de construire attaqué. Dans ces conditions, la fin de non-recevoir opposée par la SAS Next doit être écartée.
Sur les conclusions à fin d'annulation :
En ce qui concerne le moyen tiré de la méconnaissance de l'article L.153-11 du code de l'urbanisme :
5. Aux termes des dispositions de l'article R. 600-5 du code de l'urbanisme applicables au litige : " Par dérogation à l'article R. 611-7-1 du code de justice administrative, et sans préjudice de l'application de l'article R. 613-1 du même code, lorsque la juridiction est saisie d'une requête relative à une décision d'occupation ou d'utilisation du sol régie par le présent code, ou d'une demande tendant à l'annulation ou à la réformation d'une décision juridictionnelle concernant une telle décision, les parties ne peuvent plus invoquer de moyens nouveaux passé un délai de deux mois à compter de la communication aux parties du premier mémoire en défense. Cette communication s'effectue dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article R. 611-3 du code de justice administrative () ".
6. M. B soutient qu'en s'abstenant de prononcer un sursis à statuer, en application des dispositions de l'article L.153-11 du code de l'urbanisme, sur la demande de permis de construire de la SAS Next, le maire de Marseille a entaché sa décision d'une erreur manifeste d'appréciation. Toutefois, comme le fait valoir la société pétitionnaire dans ses écritures en défense, ce moyen nouveau, invoqué dans le deuxième mémoire en réplique du requérant enregistré le 21 février 2022, l'a été plus de deux mois après la communication aux parties du premier mémoire en défense le 27 février 2020. Par suite, il doit être écarté comme irrecevable en application des dispositions de l'article R. 600-5 du code de l'urbanisme.
En ce qui concerne le moyen tiré du défaut d'insertion dans l'environnement :
7. Aux termes de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme : " Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales ". Aux termes de l'article UAe 11 du règlement du plan local d'urbanisme de la ville de Marseille : " 11.1. Travaux sur constructions existantes. Les réhabilitations importantes des constructions existantes, les extensions et les démolitions-reconstructions sont assujetties aux règles du paragraphe 2 " Constructions nouvelles ", du présent article () 11.2. Constructions nouvelles () 11.2.4. Matériaux, enduits et coloris Le choix et l'emploi des matériaux et coloris doivent concourir à la qualité architecturale de la construction et ne doivent pas être de nature à compromettre son insertion dans le site (nature, aspect, couleur) () 11.2.5 Toitures/couvertures. Les matériels, les volumes et le traitement des toits contribuent à leur intégration dans l'environnement et à la valorisation de celui-ci ".
8. Pour apprécier si un projet de construction porte atteinte, en méconnaissance des dispositions précitées, au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales, il appartient à l'autorité administrative d'apprécier, dans un premier temps, la qualité du site sur lequel la construction est projetée et d'évaluer, dans un second temps, l'impact que cette construction, compte tenu de sa nature et de ses effets, pourrait avoir sur le site.
9. Il ressort des pièces du dossier que le projet se situe dans le secteur compris entre le rond-point du Prado et la rue Paradis, dont l'habitat est composé d'immeubles collectifs et de petits bâtis individuels. Si la SAS Next fait valoir que le projet se situe en face de bâtiments collectifs en R+7 et R+8, d'une hauteur comparable au projet, ces immeubles s'implantent toutefois pour l'essentiel sur l'avenue du Prado. Le terrain d'assiette se situe quant à lui en retrait de cet alignement d'immeubles, dans un ilot de petits immeubles en R+2 composant l'essentiel de la rue Martiny. S'il est constant que le terrain d'assiette est mitoyen d'un immeuble collectif en R+4, situé à son Sud-Ouest, il est par ailleurs compris dans la séquence de petits immeubles situés à son Nord-Est, alignés à la voie publique, alors que les parcelles situées de l'autre côté de la rue Martiny, au Nord-Ouest, se caractérisent par des maisons individuelles implantées en retrait, avec des murs de clôture dégageant de larges vues sur les jardins. Il ressort par ailleurs de la notice descriptive du projet jointe au dossier de demande de permis que la SAS Next souhaite réaliser un " boutique hôtel ", " concept de luxe urbain et design ", proposant une ligne architecturale stylisée et originale dans l'objectif de le singulariser. La construction projetée propose à cet effet une forme ogivale avec une ligne incurvée qui s'amorce à une hauteur de 13.20 mètres pour culminer à 25 mètres de haut, en arrondi. Le revêtement qui enveloppe l'ensemble du projet est prévu en bardeaux d'aluminium déroulés de ton chaud et le pétitionnaire projette des ouvertures aléatoires ainsi qu'un travail architectural spécifique sur le pignon Est sous la forme d'un origami. Cette construction en R+7, dont la hauteur totale atteint les
25 mètres, surplombe ainsi largement les bâtiments voisins, développe en outre une profondeur de 24 mètres, largement supérieure à celle des constructions voisines et occupe massivement le terrain d'assiette. En raison tant de son emprise au sol que de sa hauteur, mais aussi de sa forme et de son revêtement, le projet attaqué traduit une rupture nette avec le bâti environnant proche, apprécié dans son ensemble, et ne tient pas compte de son échelle plus mesurée. Par suite, le projet ne peut s'insérer convenablement dans son environnement urbain, et cette construction apparaît de nature à porter atteinte à l'intérêt des lieux avoisinants. M. B est donc fondé à soutenir que le maire de Marseille a commis une erreur manifeste d'appréciation en s'abstenant de rejeter la demande de la SAS Next sur le fondement des dispositions précitées.
10. Pour l'application de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme, aucun autre moyen n'est susceptible de fonder l'annulation de la décision attaquée.
Sur l'application des articles L.600-5 et L. 600-5-1 du code de l'urbanisme :
11. Aux termes de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme : " Sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600-5-1, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice n'affectant qu'une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l'annulation qu'il prononce et, le cas échéant, fixe le délai dans lequel le titulaire de l'autorisation pourra en demander la régularisation, même après l'achèvement des travaux. Le refus par le juge de faire droit à une demande d'annulation partielle est motivé. ". Aux termes de l'article L. 600-5-1 du même code " Sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice entraînant l'illégalité de cet acte est susceptible d'être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu'à l'expiration du délai qu'il fixe pour cette régularisation, même après l'achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé. ".
12. D'une part, les dispositions de l'article L.600-5-1 du code de l'urbanisme permettent au juge, lorsqu'il constate un vice qui entache la légalité de l'autorisation d'urbanisme attaquée mais qui peut être régularisé par une décision modificative, de rendre un jugement avant-dire droit par lequel il fixe un délai pour cette régularisation et sursoit à statuer sur le recours dont il est saisi. Le juge peut préciser, par son jugement avant-dire droit, les modalités de cette régularisation.
13. D'autre part, les dispositions de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme permettent au juge de procéder à l'annulation partielle d'une autorisation d'urbanisme dans le cas où l'illégalité affecte une partie identifiable du projet et peut être régularisée par une mesure de régularisation.
14. Le projet présenté au maire de Marseille porte sur la réalisation d'un établissement hôtelier présentant une singularité architecturale dont il vient d'être jugé qu'elle n'était pas compatible avec les lieux avoisinants. La régularisation d'un tel vice imposerait, outre une réduction conséquente de sa hauteur et de sa volumétrie, une modification complète de sa ligne architecturale et de son revêtement. Au surplus, par jugements du même jour rendus sur des requêtes introduites par d'autres riverains, le tribunal a considéré que le maire de Marseille, en n'opposant pas, sur le fondement des dispositions de l'article L.153-11 du code de l'urbanisme, un sursis à statuer à la demande de permis de construire, avait entaché sa décision d'une erreur manifeste d'appréciation, vice qui n'est lui aussi pas régularisable. Par suite, le projet n'étant pas susceptible d'être régularisé, il n'y a pas lieu de faire application des articles L. 600-5 ou L. 600-5-1 du code de l'urbanisme.
15. Il résulte de tout ce qui précède que M. B est fondé à demander l'annulation de l'arrêté du 1er mars 2019 et la décision rejetant son recours gracieux.
Sur les frais de l'instance :
16. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de M. B, qui n'est pas la partie perdante à l'instance, une quelconque somme au titre des frais exposés par la société Next et non compris dans les dépens. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de la seule commune de Marseille une somme de 1 500 euros à verser à M. B au titre de ces mêmes dispositions.
D É C I D E :
Article 1er : L'arrêté du 1er mars 2019 par lequel le maire de Marseille a délivré à la
SAS Next un permis de construire et la décision par laquelle il a rejeté le recours gracieux formé à son encontre par M. B sont annulés.
Article 2 : La commune de Marseille versera à M. B une somme de 1 500 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : Le surplus des conclusions présentées par les parties est rejeté.
Article 4 : Le présent jugement sera notifié à M. A B, à la SAS Next et à la commune de Marseille.
Délibéré après l'audience du 10 février 2023, à laquelle siégeaient :
Mme Hogedez, présidente,
Mme Busidan, première conseillère,
M. Peyrot, premier conseiller,
Assistés de M. Alloun, greffier.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 8 mars 2023.
Le rapporteur,
signé
P. CLa présidente,
signé
I. HogedezLe greffier,
signé
S. Alloun
La République mande et ordonne au préfet des Bouches-du-Rhône en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
Pour expédition conforme,
Pour la greffière en chef,
Le greffier.
N°1906262