Vu la procédure suivante :
I°) Par une requête et des mémoires, enregistrés sous le n°1904892 le 28 mai 2019, le 5 mai 2021, le 30 juin 2021 et le 6 juillet 2022, la SCI Everest Estates, représentée par Me Clémence, demande au tribunal :
1°) de réduire la base imposable des cotisations à la taxe foncière sur les propriétés bâties et à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2017 et 2018 dans les rôles de la commune de Ferrières-en-Brie ;
2°) de mettre à la charge de l'Etat le versement de la somme de 2 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient, dans le dernier état de ses écritures, que :
- le local-type n°6 du procès-verbal de la commune de Ferrières-en-Brie ne peut servir de local de référence pour la détermination de la valeur locative du local à évaluer, compte tenu de la nature industrielle et non commerciale de son activité ;
- aucun local-type sur le territoire de la commune de Ferrières-en-Brie ne présentant des similitudes avec le local imposé, il y a lieu de se référer au local-type n°35 du procès-verbal de la commune de Sélestat ;
- à titre subsidiaire, compte tenu de la différence de caractéristiques et de superficie entre le local-type n°6 du procès-verbal de la commune de Ferrières-en-Brie et le local à évaluer, il y a lieu de procéder à un ajustement de -20%, lequel revêt une ampleur raisonnable, plutôt que de sélectionner un autre local-type ;
- à titre infiniment subsidiaire, il y a lieu de prendre comme référence le local-type n°19 du procès-verbal de la commune de Vaux-le-Pénil et d'appliquer un ajustement à la baisse de 20% pour tenir compte de l'écart de surfaces avec le local à évaluer.
Par des mémoires en défense, enregistrés le 29 octobre 2019, le 4 juin 2021, le 9 juillet 2021 et le 26 octobre 2022, le directeur départemental des finances publiques de Seine-et-Marne conclut au rejet de la requête en faisant valoir que les moyens soulevés ne sont pas fondés.
Par une ordonnance du 21 octobre 2022, la clôture de l'instruction a été fixée au 21 novembre 2022 à midi.
II°) Par une requête et des mémoires, enregistrés sous le n°2104708, le 18 mai 2021, le 30 juin 2021 et le 6 juillet 2022, la SCI Everest Estates, représentée par Me Clémence, demande au tribunal :
1°) de réduire la base imposable des cotisations à la taxe foncière sur les propriétés bâties et à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2019 et 2020 dans les rôles de la commune de Ferrières-en-Brie ;
2°) de mettre à la charge de l'Etat le versement de la somme de 2 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient, dans le dernier état de ses écritures, que :
- le local-type n°6 du procès-verbal de la commune de Ferrières-en-Brie ne peut servir de local de référence pour la détermination de la valeur locative du local à évaluer, compte tenu de la nature industrielle et non commerciale de son activité ;
- aucun local-type sur le territoire de la commune de Ferrières-en-Brie ne présentant des similitudes avec le local imposé, il y a lieu de se référer au local-type n°35 du procès-verbal de la commune de Sélestat ;
- à titre subsidiaire, compte tenu de la différence de caractéristiques et de superficie entre le local-type n°6 du procès-verbal de la commune de Ferrières-en-Brie et le local à évaluer, il y a lieu de procéder à un ajustement de -20%, lequel revêt une ampleur raisonnable, plutôt que de sélectionner un autre local-type ;
- à titre infiniment subsidiaire, il y a lieu de prendre comme référence le local-type n°19 du procès-verbal de la commune de Vaux-le-Pénil et d'appliquer un ajustement à la baisse de 20% pour tenir compte de l'écart de surfaces avec le local à évaluer.
Par des mémoires en défense, enregistrés le 14 juin 2021 et le 20 juillet 2021, le directeur départemental des finances publiques de Seine-et-Marne conclut au rejet de la requête en faisant valoir que les moyens soulevés ne sont pas fondés.
Vu les autres pièces des dossiers.
Vu :
- le code général des impôts ;
- le code de justice administrative.
Vu, en application de l'article R. 222-13 du code de justice administrative, la décision par laquelle la présidente du tribunal a désigné Mme Billandon, vice-présidente, pour statuer sur les litiges visés audit article.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience :
- le rapport de Mme A,
- les conclusions de M. Philipbert, rapporteur public.
Considérant ce qui suit :
1. La SCI Everest Estates est propriétaire d'un local à usage d'entrepôt de stockage, sis 11 avenue Joseph Froelicher à Ferrières-en-Brie, à raison duquel elle a été assujettie à la taxe foncière sur les propriétés bâties et à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères au titre des années 2017 à 2020. Par des réclamations des 4 janvier 2019 et 17 mars 2021, elle a demandé au directeur du service des entreprises de Meaux l'application d'un ajustement à la baisse de 20 % pour tenir compte de la différence de superficie entre le local-type retenu et le local à évaluer pour la détermination de ces cotisations au titre, respectivement des années 2017 et 2018, d'une part, et 2019 et 2020, d'autre part. Ses réclamations ayant été rejetées par des décisions, respectivement, du 1er avril 2019 et du 4 mai 2021, par les présentes requêtes, elle demande la réduction de la base imposable de l'ensemble de ces cotisations par l'application d'un ajustement de -20% de la valeur locative du local imposable.
2. Les requêtes nos 1904892 et 2104708 concernent le même contribuable et des impositions de même nature. Il y a lieu de les joindre pour statuer par un même jugement.
3. D'une part, aux termes des dispositions de l'article 1498 du code général des impôts dans sa version applicable en 2016 : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : / 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; () ". Aux termes de l'article 324 Z de l'annexe III au code général des impôts : " I. L'évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types. / II. Les types dont il s'agit doivent correspondre aux catégories dans lesquelles peuvent être rangés les biens de la commune visés aux articles 324 Y à 324 AC, au regard de l'affectation, de la situation, de la nature de la construction de son importance de son état d'entretien et de son aménagement. Ils sont inscrits au procès-verbal des opérations de la révision ".
4. D'autre part, la requérante se réfère à la notion de valeur locative non révisée telle que visée aux dispositions du XVI de l'article 34 de la loi du 29 décembre 2010 de finances rectificative pour 2010 applicables à la taxe foncière de l'année 2017, et codifiées à compter de 2018 à l'article 1518 A quinquies du code général des impôts, relatives à la mesure de planchonnement. Aux termes du IV de ce dernier article : " Pour la détermination des valeurs locatives non révisées au 1er janvier 2017 mentionnées aux I et III, il est fait application des dispositions prévues par le présent code, dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016 ". Aux termes de l'article 1518 E du même code, codifiant à compter de 2018 les dispositions du XXII de l'article 34 de la loi du 29 décembre 2010 précité, concernant la mesure de lissage : " Des exonérations partielles d'impôts directs locaux sont accordées au titre des années 2017 à 2025 lorsque la différence entre la cotisation établie au titre de l'année 2017 en application du présent code et la cotisation qui aurait été établie au titre de cette même année sans application du A du XVI de l'article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 de finances rectificative pour 2010, dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016, est positive. () ". Il en résulte que les mesures de neutralisation des effets de la réforme des valeurs locatives des locaux professionnels précitées tiennent compte d'une valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 déterminée par application des dispositions visées au point 3 dans leur rédaction en vigueur au 31 décembre 2016.
5. Il résulte de l'ensemble de ces dispositions que lorsque l'administration procède à l'évaluation par comparaison d'un local pour la détermination de sa valeur locative non révisée, il appartient au contribuable, s'il s'y croit fondé, de contester devant le juge de l'impôt la pertinence du local-type retenu pour le calcul de cette valeur locative pour, le cas échéant, pouvoir lui soumettre des propositions alternatives permettant d'évaluer la valeur locative de son local par référence à d'autres locaux-types.
6. Il résulte de l'instruction que la valeur locative du local à évaluer a été déterminée par comparaison avec le local-type n°6 du procès-verbal de la commune de Ferrières-en-Brie, sis avenue Joseph Paxton, correspondant à un local d'entrepôt d'une surface réelle de 28 517 m², pondérée à 25 224 m², dont le tarif a été fixé à 7,62 euros/m² pondéré.
7. En premier lieu, et dans le dernier état de ses écritures, la requérante soutient que ce local-type est, en réalité, un établissement industriel et qu'il ne peut, en conséquence, servir de référence pour déterminer la valeur locative du local à évaluer, lequel est un entrepôt de stockage, comme il a été dit au point 1. Toutefois, l'intéressée se borne à se référer à un article de presse paru le 15 novembre 2021, en tout état de cause postérieur aux impositions en litige, pour établir son allégation, alors qu'il résulte de l'instruction que ce local-type n°6 était inscrit en tant qu'entrepôt sur le procès-verbal des locaux commerciaux et bien divers de la commune de Ferrières-en-Brie en date du 8 janvier 1998 et qu'il est toujours évalué, dans le nouveau système d'évaluation des locaux professionnels, en tant qu'entrepôt dans la catégorie DEP 2. Ainsi, ce local-type, qui n'a pas la nature d'établissement industriel, ne saurait être disqualifié. Le moyen doit, dès lors, être écarté.
8. En second lieu, aux termes de l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts alors en vigueur : " La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance. ".
9. Au cas particulier, la requérante soutient qu'il y a lieu de procéder à un ajustement de -20% de la valeur locative du local à évaluer, compte tenu de la différence de caractéristiques et de superficie avec le local-type n°6 précité.
10. Elle soutient d'abord que le local-type n°6 comporte des aménagements spécifiques, constitués de chariots automatisés prélevant les palettes dans leur logement (" racks dynamiques ") et d'équipements mécaniques, qui lui confèrent une commercialité bien supérieure à celle du local à évaluer, lequel ne dispose que de simples étagères et n'est pas doté de la même mécanisation. Toutefois, en se prévalant de l'indication dans le procès-verbal du 8 janvier 1998, cité au point 7, que ce local-type était un entrepôt de stockage et de conditionnement, puis en soutenant qu'il était " acquis " à cette date que le conditionnement de la marchandise ne pouvait se faire sans moyens matériels mécanisés importants et notamment l'utilisation de " racks dynamiques ", lesquels sont, depuis lors, " très utilisés " dans les entrepôts de stockage dont la rotation est élevée et constituent ainsi des dispositifs " régulièrement " mis en place dans tels entrepôts, et en faisant état d'un article de presse paru le 3 novembre 2016 concernant l'automatisation des entrepôts, la requérante n'établit pas ses allégations et, qu'ainsi, le local-type n°6 présenterait des aménagements tellement différents de ceux du local à évaluer qu'ils justifieraient un ajustement dans les conditions fixées par l'article 324 AA précité.
11. La requérante soutient ensuite que le local-type présente une surface pondérée de 25 224 m² alors que la surface pondérée du local à évaluer est de 4 889 m².
12. Pour l'application de la méthode d'évaluation par comparaison prévue à l'article 1498, 2° du code général des impôts, la différence, même significative, de superficie entre le local-type et l'immeuble à évaluer ne fait pas, par elle-même, obstacle à ce que ce local-type soit valablement retenu comme terme de comparaison. Dans ce cas, la valeur locative doit toutefois être ajustée afin de tenir compte de cette différence, par application du coefficient prévu à l'article 324 AA de l'annexe III à ce code, à condition que la correction ainsi apportée ne soit pas d'une telle ampleur que les locaux de référence ne puissent être regardés comme comparables pour l'application de la méthode comparative précitée. En l'espèce, contrairement à ce que soutient la requérante, il n'est pas établi que la valeur locative des immeubles de bureaux ou d'entrepôts en région parisienne serait affectée par leur plus ou moins grande surface. Ainsi, et alors que la société requérante ne remet pas en cause la comparabilité du local-type et du local à évaluer en termes de bon état d'entretien et de situation, la différence de superficie invoquée ne justifie pas à elle seule qu'un ajustement soit pratiqué dans les conditions fixées par les dispositions précitées.
13. Il résulte de tout ce qui précède que la société Everst Estates n'est pas fondée à demander une réduction des cotisations en litige. Ses conclusions à fin de réduction ainsi que, par voie de conséquence, ses conclusions tendant à l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative doivent, dès lors, être rejetées.
D E C I D E :
Article 1er : Les requêtes de la SCI Everest Estates sont rejetées.
Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la SCI Everest Estates et à la directrice départementale des finances publiques de Seine-et-Marne.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 16 février 2023.
La vice-présidente désignée,
I. A
Le greffier,
G. NGASSAKI La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution du présent jugement.
Pour expédition conforme,
Le greffier,
N°s 190489